九江项目调研

九江项目地块定位报告 2010年10月21日 九江市场分析 九江位于江西北部 辖一市九县2区 总面积1 88万平方公里 总人口为475万 其中市区人口为85万立体枢纽 区位优势明显 九江成为承东启西 引南接北的金十字交汇点 是一个极具潜力的开放城市铁路 九江是国家铁路中长期规划的四大八向枢纽之一 有京九 武九 合九 铜九 九景衢 长岳九 城际高铁 昌九城际高铁 池九城际高铁等铁路线路 至2020年以前 将有11条铁路在九江交汇公路 四通八达 南昌 九江汽车专用公路已经建成通车 省际已开通九江 武汉 九江 南京 九江 长沙 九江 温州等干线航空 九江庐山机场目前已扩建 目前已开通至北京 上海 广州 厦门市等航线水运 上通重庆 下达上海 并延伸海外 共有各类港口及专用码头144个 九江港是东西水运 南北水陆中转的重要枢纽港 最高年客运量500万人次 最高货物吞吐量5000万吨 分别居长江各港口的第二位和第四位 最适宜人类居住 的现代化山水生态港口旅游城市 长江中游和中部地区区域中心城市 九江市 九江被成为 途通五岭 势据三江 具有 七省通衢 的战略地位 它在江西最具有区位优势 九江是京九 长江两大经济开发带的交叉点 沪 汉两大经济区的结合部 是江西省唯一通达海的外贸港口城市 九江在长江中游的战略区位优势提升到仅次于武汉的地位 国务院发展中心研究中心经论证认为 九江最有条件成为江西省的经济中心 九江未来发展的大体方针是 西拓 南移 东延 中疏 以 环绕八里湖 建设新九江 为战略构想 九江城市规划 九江城市发展从甘棠湖 南湖时代迈向八里湖时代 九江宏观经济 九江近几年GDP保持2位数的增长 宏观经济运行良好 根据国际标准可以判断九江房地产行业保持高速发展 根据世界银行和库兹捏次 各国的经济增长 的国际判断标准 全社会固定投资以及居民消费水平稳步上涨 有利于房地产行业发展 10年1至8月消费品零售总额达到171 74亿元 同比增长达到19 2 10年1至8月全社会固定投资额达到512 57亿元 同比增长达到39 2 九江市人均可支配收入保持稳定增长趋势 10年上半年达到10422元 增幅达到9 4 但08年以来增长趋势有所放缓 总结 现阶段九江经济处于高速发展时期 城市扩张速度加快 总产值增速保持在2位数以上 宏观经济运行良好 由此可以判断房地产行业处于高速发展时期 个人收入 家庭收入增长 城市居民消费水平稳步上升 生活质量要求提高 对居住环境改善的要求也越来越高 九江房地产市场分析 商品房供求关系 九江市场需求旺盛 商品房销售面积高于竣工面积 年度供销缺口在30万平米以上 但10年上半年受政策影响 成交量有所下滑 10年上半年 商品房销售面积95 32万平米 为去年的35 5 竣工面积68 42万平米 为去年全年的33 5 同时市场上供销缺口有所下降 为26 9万平米 供销量较去年有大幅度的下滑 主要原因是受到楼市新政的影响 抑制客户投资需求 对比07年至09年土地出让面积与商品房销售面积 预测未来九江楼市将继续供不应求 09年九江土地出让面积为59 8万平米 若按平均容积率2来计算 商品房供应面积在120万平米左右 而10年上半年商品房销售面积已达到95 32万平米 由此判断九江楼市将继续上演 供不应求 的状况 量价关系分析 07 09年 九江均价变化不大 基本在3500元 平米左右 10年上半年房价大幅上涨 达到4771元 平米 九江房价快速增长 06年均价只有2400元 平米 07年达到3600元 平米 同比增长了50 10年同比增长也达到35 受供求关系等作用影响 可以预测九江房价基本保持稳定趋势 成交量有所萎缩 但价格依旧保持稳定趋势市场 供不应求 状况继续上演消费者依旧保持对价格上扬预期 市场小结 置业国际观点 我们对九江楼市后期表现持一定乐观 区域市场竞争分析 竞争格局 九江楼市分为三大板块 浔阳区板块 开发区板块 庐山区板块本项目位于庐山区板块 开发区板块 浔阳区板块 庐山区板块 代表楼盘半岛一品国豪水岸城宜景湾浔诚湖锦联信家园东方塞纳柴桑春天观澜盛世 代表楼盘丽景湾南湖国际时代豪邸都市桃源公园1号城市花园长盛锦江 代表楼盘香域半山十里华府十里银都莱茵美郡庐山国际新城 竞争分析 浔阳板块代表楼盘分析 沿湖板块及沿江板块 板块位于九江市中心 开发较为成熟 市场认知度高目前在售项目较多 该板块在九江市房价属于偏高 由于九江临江户型都是北面朝江 因此九江市临江户型要比临湖户型便宜 沿湖板块均价5000多以上 沿江板块5000左右 区域内已没有土地 未来出现新的楼盘量不大 在售楼盘大部分都是尾盘 加之市政规划偏向八里湖以及庐山开发区 该片区未来的竞争力不大板块内产品同质化严重 户型基本上为90平米左右的2房 并且没有特色 无小区配套设施 竞争分析 竞争分析 开发区板块代表楼盘分析 竞争分析 未来市政规划的重点区域 该区域由单一开发区向综合性环湖新城转变目前 开发区在售楼盘规模相对较大 产品配套较好 景观设计也有特色 绿化较好自然环境优势明显 产品设计上也充分利用和借鉴河景 并且产品类型较为丰富 部分产品有赠送面积 该板块也受投资者及享受型客户的欢迎该板块均价在5000以上 虽然现阶段价格低于市中心的浔阳区 但是其后劲大 未来价格将超过浔阳区 竞争分析 庐山区板块代表楼盘分析 片区内物业多为小高层和多层层产品 产品较普通 均价在4000以上不到5000 在九江市中属于价格最低的板块 产品 该片区主力户型为2房90平米及3房120平米 这2类产品最热销 大部分2房面积区间在70 90平米之间 该户型在片区内比较热销 大部分90 120平米之间的3房受顾客欢迎 130平米以上的3房销量不如120平米以下的 4房产品面积区间为140平米以上 片区4房户型结构比较普通 没有特色 购买者较少 竞争分析 区域内竞争特征分析 香域半山 建筑风格 片区项目建筑风格迥异 特点不鲜明 十里华府 十里银都 莱茵美郡 莱茵美郡打造现代泛欧式风格 含新古典主义元素 香域半山采用坡地设计建筑 与自然融为一体十里银都与十里华府为现代简约风格 香域半山 十里华府 莱茵美郡 园林景观 园林景观处理有坡地 平面 特色不鲜明 莱茵美郡园林景观由美国贝林高尔设计 打造欧际风情园林水景香域半山为天然坡地绿化景观 内部没有特色十里华府打造九江 花园社区 小区景观以水榭为主 小区内配有中心景观区十里银都无园林景观 莱茵美郡 莱茵美郡 十里华府 区域内竞争特征分析 莱茵美郡 销售状况 90 已销售完毕 尾盘销售中 还有223套未售出客户来源 客户主要以九江学院教师 另外还有部分投资客 区域典型楼盘分析 户型设计普通 没有亮点 配套商业齐全 生活交通方便园林景观由美国贝林高尔设计 打造欧陆水景风情 小区对面有中心休闲广场 十里华府 酒店公寓 销售状况 项目共9栋加一栋公寓 目前已推出6栋楼 共278套 已售135套 还剩125套 销售率为48 项目最大特色即区位较好 位于庐山区中心 周边配套设施齐全 区域典型楼盘分析 2房1厅77 90平米 3房2厅118平米 3房2厅108 128平米 户型特点 产品以2房 3房为主 户型设计普通 有部分阳台赠送面积 项目周围配套设施齐全 内部有中心园林景观设计户型设计虽然普通 但是有部分赠送面积 比较实用 营销启示 庐山国际新城 公寓 别墅 江西首个以旅游度假 休闲购物为开发理念的一站式旅游购物公园 有特色风情旅游商业街 大型世界各地旅游产品商城 五星级酒店 高档养生会所 即别墅区 四大区块组成项目在景观设计上充分采用公园与山林相结合的植物绿化 体现了 家在山林中 的生态居住理念 区域典型楼盘分析 3房2厅133 156平米 1房70 80平米 单间40 50平米 底层 1层 2层 3层 别墅180 299平米 赠送底层77平米 户型特点 创新产品设计 多赠送面积 产品附加值高 项目配套设施丰富 涵盖休闲娱乐 餐饮 艺术品展览 旅