郫县房地产市场分析及项目地块调查报告.doc

郫县房地产市场分析及项目地块调查报告第一章 区域市场状况及分析（一） 宏观经济分析2004年，我国经济运行主要表现为：1、申奥成功，促进中国经济快速发展。2、中央的西部大开发，各级政府的强力支持。3、截止三季度，国内生产总值93144亿元，比去年同期增长9.5%，其中第一产业12561亿元，第二产业51631亿元，第三产业28952亿元，分别比去年同期增长5.5%，10.9%，8.5%。4、经济发展基本处于健康运行状态。国民经济保持快速增长；各行业发展态势良好；“国房景气指数”稳中趋降。随着中央对房地产采取的宏观调控政策，防范银行的贷款风险，保持房地产投资的持续增长，协调地方政策和国家金融政策的关系等 政策的出台。使得房地产的发展态势仍然呈良性，尚未出现过热现象。商品房的空置也在合理的范围之内， 房地产市场的空间仍然很大，潜在的消费需求令人十分乐观。以致于在2004年12月举行的房地产高峰论坛上，众多开发商、政府官员均认为我国房地产业仍存在二十年的稳固发展期。（二） 四川省整体概况 1、行政区划及自然概况(略)。 2、目前经济状况：1-11月，城镇居民人均可支配收入7064.23元，社会消费品零售总额2119.06亿元，城镇居民人均消费性支出5670.99元，居民消费价格指数是去年同期的105.4% 3、供求基本平衡、价格合理的良好发展态势。 4、四川历为西南政治、军事、文化、经济中心。素有天府富泽天下、人杰地灵之称。随着中央开发大西部大政方针的确定，四川更是义不容辞的担扛起西部领导者的角色。特别是改革的不断深入，四川省的经济建设在各领域相继取得巨大成就，各项经济技术指标处于西部地区领先地位，GDP增长近年更是基本保持在全国之前茅。（三） 四川省房地产现状2004年四季度，在国家宏观调控的引导下，四川省房地产业市场运作日趋规范，行业发展态势趋好，企业生产经营明显回升。1、 企业家信心增强，生产经营景气上升从企业家对行业的主观判断看，四季度调查的房地产企业中，有38.14%的企业家对行业的发展持“乐观”态度，有54.91%的企业家对行业的发展持“一般”态度，仅有6.94%的企业家对行业的发展持“悲观”看法。据此测算出的反映我省房地产业发展状态的企业家信心指数为131.2点，较去年同期增长7.4点。从企业生产经营总体情况看，四季度调查的房地产企业中，有35.82%的企业综合生产经营较好，有51.47%的企业综合生产经营一般，仅有12.71%的企业综合生产经营不佳。据此测算出的反映我省房地产业企业生产经营状况的企业景气指数为123.1点，较上季度上升了5.4点，较去年同期增长8.0点。分登记注册类型看，股份有限公司、集体企业、有限责任公司、私营企业、外商及港澳台投资企业生产经营呈景气状态，企业景气指数为162.2点、122.2点、128.1点、129.4点、111.1点。分规模来看，大型企业景气指数最高，为148.0点，中型企业和小型企业景气指数略低，分别为119.2点和123.6点，但企业生产经营均显景气。以上情况表明，四川省房地产企业逐渐摆脱了宏观调控的影响，生产经营景气指数已接近2002年时的历史高位。2、土地开发下降趋势已扭转，投资有所增加自央行出台121号文件以来，四川省房地产土地开发一直较为低迷，尤其是2003年年底宏观调控以来，土地开发面积景气指数更是迅速下降，2004年1、2季度甚至一度降至80多点。经过近期的调整，跌势趋缓，至本季度初步止跌。四季度四川省房地产企业土地开发面积景气指数为100.0点，较上季度上升2.8点，已处于景气临界值。而随着土地开发面积减少的趋势得到遏制，四季度，四川省房地产企业完成投资景气指数为108.3点，虽较去年同期下调了8.03点，但仍较上季度上升了5.6点。从专业统计数据看，1-11月，全省房地产开发完成投资433.64亿元，同比增长15.7%，但增速较去年同期回落了26.2个百分点。3、房屋新开工面积增加的同时，竣工面积已有所增长四季度，四川省房地产企业新开工面积呈现增加之势，其景气指数为100.2点，较上季度上升10.0点，较去年同期上升2.1点。预计，下季度新开工面积将进一步增加，其景气指数将达到108.5点，上扬8.3点，但上涨的动力主要来自大型企业，其指数仍将保持在138.3点左右。与此同时，四川省房地产企业房屋竣工面积也有所增加，其景气指数为101.1点，是与去年同期持平，却较上季度上升11.4点。值得注意的是，受建筑业季节性影响，大型企业在去年四季度和今年一季度开工面积指数持续低迷，本年将可能重复这种走势，而中小型企业虽然表现稳健，但难以独立支撑总体竣工面积上涨局面。4、在较好的宏观环境下，房屋销售形势较好由于宏观经济环境较好，居民收入提高，四季度四川省房地产销售形势喜人，景气指数全面飘红。其中，商品房销售面积景气指数为102.1点，较上季度上升4.0点，与去年同期持平；商品房预售面积景气指数为109.4点，较上季度上升3.6点，较去年同期上升13.3点；商品房销售价格景气指数为151.3点，较上季度上升4.1点，较去年同期上升40.7点。因销售形势较好，空置商品房面积景气指数进一步上扬（逆指数），较上季度上升2.5点，较去年同期上升19.1点，达到160.0点，商品房空置问题已趋淡化。从专业统计的数据来看，1-11月全省商品房销售207.6亿元，同比增长0.7%，全省商品房销售均价为每平方米1585元，比去年同期增加了159元，增长11.2%，其中住宅销售均价为每平方米1391元，增长8.1%。由于竣工面积并没有得到有效增加，预计下季度全省房地产销售的走势与本季度大致相同。其中，商品房销售面积景气指数预计将上扬6.2点，为108.3点；商品房预售面积景气指数与本季度持平；商品房销售价格景气指数虽可能下调2.8点左右，但仍将维持148.5点的高位；空置商品房面积景气指数下调至156.5左右。5、营运顺畅，企业盈利水平提高四季度，四川省房地产企业税后利润景气指数为113.8点，较上季度上升14.2点，较去年同期上升12.9点，创历史新高。预计下季度房地产企业盈利情况稍差于本季，但其景气指数仍将维持在104.7点附近，继续在景气区间运行。值得注意的是，四川省房地产企业资金仍较紧张，融资仍较困难。四季度，我省房地产企业流动资金景气指数为67.2点，较上季度下滑3.8点，较去年同期下滑5.2点；企业融资景气指数虽较上季度上升3.8点，但仍只有65.6点的水平，继续在中度不景气区间内运行。由于融资困难，目前房地产企业只能以定金及预收款作为开发的主要资金。1-11月，全省房地产企业定金及预收款到位228.54亿元，同比增长27.8%；占本年资金来源的比重42.5%，比去年同期高2.2个百分点。而国内贷款继续则呈下降趋势，1-11月国内贷款到位71.26亿元，同比下降14.5%，占本年资金来源的比重从去年同期的18.8%下降为13.3%。（四） 成都市房地产现状1、今年1-11月，成都市全社会固定资产投资完成880.05亿元，比去年同期增长29.1%。其中，基建、技改、房地产分别完成383.77亿元、157.21亿元和255.56亿元，同比增长31.0%、37.6%、26.2%。2、商业营业用房投资快速增长，住宅投资保持平稳，办公楼投资下降。1-11月，房地产开发完成投资255.56亿元，增长26.2%。其中，商业营业用房完成46.33亿元，增长84.1%；住宅完成173.58亿元，增长13.3%；办公楼完成7.08亿元，增长0.6%；其它用房完成28.57亿元，增长66.5%。3、住宅预售面积快速增长，空置面积快速下降。1-11月，全市住宅预售622.59万平方米，同比增长42.0%。住宅竣工461.01万平方米，同比下降10.1%。由于竣工面积和批准预售面积有限，空置商品住宅下降迅速，降幅达47.4%。空置期在一年以内的待销住房同比减少57.34万平方米；空置期在一年和一年以上的滞销和积压住房同比减少36.69万平方米。4、全市商品房空置面积142.73万平方米，同比减少29.4%。1-11月，全市商品房空置面积142.73万平方米，同比减少29.4%；空置期在一年内的待销房为67.78万平方米，空置期在一年至三年的滞销房为63.29万平方米，空置期在三年以上的积压房为11.66万平方米。其中，住宅空置万63.75平方米，减少47.4%；办公楼空置14.82万平方米，减少7.9%；商业营业用房空置43.72万平方米，增加4.9%；其它用房空置20.44万平方米，减少12.6%。（五） 郫县概况郫县地处成都市上游西北郊，县城距成都市绕城高速公路1公里，距成都市三环路6公里，距成都市二环路10公里，距成都市一环路16公里，距双流国际机场20分钟车程，距成都火车站30 分钟车程，已开通305、54、98等4条公交线路，直达成都市区。境内有317国道、成灌高速公路、沙西快速通道等三条高等级公路东西向横贯全境，是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等旅游胜地的必经之路。近几年，郫县先后投入19亿元资金用于基础设施建设。全县通车里程达704公里，其中等级公路密度达0.75 公里/平方公里，国道213线、成灌高速公路纵贯东西，绕城高速公路、成铁西环线、温郫彭快速通道横跨南北，实现镇镇通等级公路、村村通黑色油路，形成了快捷、方便、高效的交通网络。未来五年，郫县提出率先构建富有经济实力，独具城市魅力，充满创新活力的成都西部新中心，依托成都市城市规划和成都高新技术产业开发区西区，加速形成产业聚集、科研教育、中心商务、生态住宅、现代物流五大城市功能体系。郫筒镇是成都市卫星城，郫县政治、经济、文化中心，位于成都市西北面，距市区仅14公里，地处县城周围，国道213线、成灌高速公路贯穿全境。早在2900多年前，古蜀国第一个帝王杜宇在此建都，秦汉以来即为县治。全镇辖21个农业行政村，121个农业社， 8个居委会，总面积38平方公里，总人口6.9万，其中农业人口2.49万。（六） 郫县经济现状近年来，郫县坚持以经济建设为中心，以优化投资环境、招商引资统揽县域经济，经济飞速发展。县域经济发展综合指数排名全国“百强县”第89位，县域经济基本竞争力位居西部“百强县”第7位，连续5年进入全省综合经济实力“十强县” 。2003年全县GDP达到76.3亿元，工业增加值38.2亿元，第三产业增加值23亿元，全县财政收入6.2亿元，城镇居民人均可支配收入9400元。2004年1-11月，郫县固定投资绝对总量259018万元，同比增长31.1%。社会消费品总额为20.65亿元，同比增长13.9%。郫县先后被列为全国乡村城市化试点县、国家级生态示范区。（七） 郫县房地产现状 在 “率先构建富有经济实力，独具城市魅力，充满创新活力的成都西部新中心”这一战略刺激下，郫县房地产近几年发展势头强劲，已建、在建、待建商品房大幅增加。2003年房地产业建成商品房46万平方米，新建经济适用房12万平方米，商品房销售日趋活跃。2004年，郫县房地产飞速发展，销售价格呈大幅增长势头，2004年初县城内商品房销售均价约为1300元/平方米，至年底四季度，均价已达到1800元/平方米，平均增幅达500元/平方米。 按照规划，城区在未来5年内从目前的7.5平方公里发展到15平方公里，旧城改造将充分盘活城市存量用地，建立统一而独具特色的城市风格。（八） 郫县房地产政策背景 郫县正在倾力打造成都西部新中心，确定了统筹城乡经济社会发展，加速城乡一体化进程，推动城市化迈出新步伐，实现工业发展新跨越，培育第三产业新优势，开创现代农业新局面的发展思路。目前，郫县在推动城市化和工业化进程中，面临大量旧城改造、新区开发以及工业集中发展区内城镇、农村居民的拆迁安置工作。县委县政府提出：“大力发展房地产业，突出生态化、人性化特色，与周边区县形成差别竞争，健全房地产市场运作机制，加快拆迁安置房和经济适用房建设，高起点成片区开发生态住宅社区，努力营造房地产业新优势。”据统计，已经拆迁未安置的农民5950人，到2007年预计规划区内将拆迁农民28248人，合计34198人，按人均35平方米计算，需推出经济实用房，建筑面积总计1196930平方米，安置净用地1218.4亩。按照郫县人民政府在城市发展区的拆迁安置方式采取货币安置和现房安置两种模式。因此，郫县房地产市场具有广阔的前景。（九） 郫县规划 在未来5年内，郫县城区将从目前的7.5平方公里发展到15平方公里，旧城改造将充分盘活城市存量用地，建立统一而独具特色的城市风格。对于城南片区，按照城市重点向南发展的战略，该片区将是今后郫县城市发展的重点，新的行政、商贸中 心区域和城市的景观核心。第二章 郫县房地产市场分析 1、规模分析 郫县按照“旧城改造出新貌，新区开发展风采”的要求，坚持旧城改造与新区开发并举，规划郫县城区在未来5年内从目前的7.5平方公里发展到15平方公里。近2年，郫县房地产市场趋热，多个项目开工建设或销售，具体情况见下表。楼盘名称占地面积（）总建（）楼型位置开发商星光大道3300051000多层/小高层江西巷成都东盛房地产枫林秀色3046751095多层望从中路四川鸿宇建设/大一房地产福兴花园2201140806多层一环路东成都复新实业金花苑8944716多层南大街郫县晨光房地产开发公司新兴嘉园1149418000多层南大街二段郫县兴源房地产开发有限公司牡丹庭园1104214200多层一环路西南成都裕达房地产书院名居42297800多层书院街成都诚是房地产有限公司 从上表看出，楼盘占地面积差异大，星光大道、枫林秀色均超过450亩，金花苑不足两亩。 从位置来看，大多数楼盘均处于一环路至二环路之间。 伴随着郫县房地产的发展，素质各异的项目不段涌现，市场竞争逐渐激烈，规模开发的优势不言而喻：建设成本低、营销手段强有力、配套设施齐全、园林景观优美。从目前郫县房地产市场的现状也可看出：象星光大道、枫林秀色这样的大规模项目深受消费者追捧。 2、价格分析 价格是销售中的敏感因素，从目前市场上的价格来看，多数在1600元/至2000元/之间，但由于存在开盘时间的差异，较早开盘项目的售价远低于正在发售的项目。楼盘名称楼型最低售价（元）最高售价（元）销售均价开盘时间星光大道多层1400200016002003.10枫林秀色多层1900230022002004.12福兴花园多层1300160014502003.3金花苑多层1200130012502002.12新兴嘉园多层1300150014002003.5牡丹庭园多层1200140013002003.5书院名居多层1200140013002003.4地怡园多层1360168016002004鱼水苑多层1500170016002004从上表看，2003年开盘的项目销售均价均低于1450元，2004年开盘的项目销售价高于1600元，而2004年底开盘的枫林秀色销售价更是达到2150元。在一次性付款的优惠方面，基本所有楼盘的优惠都在3%左右。在银行按揭方面，大多采用七成形式。以上说明，郫县的房地产市场的销售价格呈稳步上扬的态势。通过实地调查发现，楼盘自身的因素对销售价格存在决定性影响，如枫林秀色、星光大道、福兴花园。因此，在销售价格整体上扬的态势下，做好自身品质才能决定高的销售价格。 3、客户群分析 通过对几个主力楼盘项目的现场调查发现，各楼盘的主力客户购买群主要分为本地居民、本地商家、外地商家。其中，本地居民又分为拆迁户、企业管理层、政府官员，本地商人分为在本地经商和在外地经商回乡置业的人；外地商家主要指甘孜、阿坝等地富裕商家向成都迁移而在郫县安家置业。按照一般项目客户群组成的职业划分：客户类别私营业主企业管理层特殊职业者公务员个体经营者高收入行业比 例35%15%15%15%10%10%按照收入情况划分客户类别中高收入阶层高收入阶层最高收入阶层比 例15%45%40%按照地域划分客户类别外地本地比 例15%-20%80%-85% 从上表看，本地居民和商家是项目地块未来销售的主力客户群。4、个案分析 截止目前，郫县房地产市场具有典型特点的物业分别是“星光大道”和“枫林秀色”。具体情况如下。 星光大道 地址：郫县城区江西巷规划用地面积：33000 总建筑面积：56553 容积率：1.58 覆盖率：36% 绿化率：37% 楼型：多层+小高层电梯公寓 物业规划：商业（约占40）+住宅（约占60） 销售均价：多层1700元/，小高层电梯公寓1900元/，商铺5000元/-12000元/ 销售情况：进入尾盘期 项目特点商业物业：1） 位于城区中心（一环路内），该项目的商业物业销售均价高于郫县商铺销售价平均水平，最高达到12000元/，商铺面积从20230不等。2） 由3座多层住宅和一栋小高层电梯公寓组成，商业部分规划为呈“十”字型步行街，因此每栋建筑的一、二层均为商业物业，形成商业街区。3） 商铺由众多单体商铺组成，无大型主力店形式，为集中式商铺形态。4） 建筑风格在片区内独树一帜，形成卖点之一。营销策略：星光大道的整体营销策略侧重于商业部分。 星光大道已进入尾盘，目前仅剩临街的电梯公寓未交房，但已呈现。整个项目的住宅部分基本售罄，商业部分仅余少量单位，在该项目的销售价格带动下，相邻项目（鱼水苑）靠近该项目的商业部分相比其它朝向的商业部分，也出现较高价位。在整个郫县，星光大道属于成功的项目，拉动了整个郫县房地产市场的房价。枫林秀色地址：郫县望从中路规划用地面积：30467.60建筑总面积：51095.47商业建筑面积：6181.62住宅建筑面积：41551.66总户数：309户容积率：1.68绿化率：36.3%楼型：多层物业规划：商业+住宅销售均价：2200元/销售情况：2005年元月开盘，期房项目特点住宅：1） 位于城西南，生态型住宅片区2） 郫县占地面积最大的商品楼盘之一3） 销售均价目前在郫县住宅项目中处于最高位4） 楼盘周围无成熟市政配套设施，商业依靠项目自身的商业部分5） 位于交通主干道旁营销策略：侧重住宅部分，突出规划、环境优势。枫林秀色的环境规划、环境营造和项目包装在郫县可谓首屈一指，加之属于郫县第一个意义上的商品住宅大盘，开盘仅3天，意向性定房和实际定房势头强劲。第三章 郫彭路口地块项目调查（一）项目土地性质调查地理位置：四川省郫县郫筒镇郫彭路口。地貌状况：平原地貌土地面积：125.25亩规划使用性质：商业用地兼容居住用地（二） 项目用地周边环境调查 地块周边的建筑物：种子大厦、郫县汽车站、供销社家属区、省地矿402勘察局绿化景观：石牛公园环境污染状况：轻度（三） 项目用地交通 公交线路： 363路、305路 车站：郫县汽车站、郫县汽车运输一公司（四） 配套设施调查购物场所：红旗连锁超市、蜀都家私广场、王府商业步行街文化教育：郫县二小、郫县一小金融邮政：建设银行、农业银行、中国银行、农村信用联社、工商银行餐饮娱乐：餐饮一条街（一环路东北段）生活服务：北街农贸市场、郫县副食品市场、沱江商贸城医院：妇幼保健医院、北门社区医疗服务中心、麦克药房（五） 土地SWOT分析1） 项目地块优势 区位优势：地块位置位于老城区，是由己改造的标准四车道老成灌路出入成都、灌县、彭县的咽喉之地。多条交通主干道与城区相连，进入城区仅几分钟步行路程。 交通优势：位于郫彭路、成灌路交汇处，紧靠郫县汽车站、郫县汽车运输一公司。 市政配套优势：地块周围属成熟型社区，各类生活及商业配套设施基本完善。2） 项目地块劣势 1、项目地块分两块，郫彭路从地块中穿过，将地块划分为不规则不相等的单体两快，不利于环境、小品的整体规划。 2、老城区的规划零乱，周围建筑和环境已显陈旧。 3、虽仅一街之隔，但已属于城乡结合部。3） 项目地块的潜在机会 1、进出城区的必由之地，若规划和设计得体，易形成地标性建筑，形成良好口碑。 2、旧城改造后众多拆迁户、安置户形成项目潜在的巨大消费群。 3、郫县是九寨、阿坝、甘孜的门户，成都后花园、卫星城，川西少数民族地区素有在成都周围县市安家置业的传统。 4、地块的特殊位置，商业物业项目可带动住宅。 5、城北地区无同期大型住宅项目。4） 项目地块存在的威胁 1、市政规划向南发展，城南将规划为政治、经济新中心点。2、住宅向城南集中，相比于城南成规模成片区的建设开发，城北的住宅环境较差。3、同期的安居房、拆迁房由于价格和政策优势对本项目住宅产生影响。4、郫县市场环境小，任何一类同期楼盘均对本项目产生影响（如枫林秀色等）。5） 小结 最大优势：项目地块的区位优势，具有不可替代性。 最大劣势：地块形状被分割，处于老城区与郊区的结合部。 最大机会：广泛的消费群体。 最大威胁：同期开发的各类物业。 充分利用地块的区位优势，在项目的设计规划上力求与其它物业区别，形成地标性建筑，由此增加地块的升值空间，尽量规避同期其它物业对本地块产生的影响。第四章 东街花园地块项目调查（一）土地性质调查地块名称：郫县郫筒镇东大街三段片区地块位置：郫县郫筒镇东大街三段、红光路、