西安房地产市场分析与探讨.doc

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加入3722.cn必要时可将此文件解密彙鱡芧癳守蕂佀叠胛鼼憺嘰葢覫蘥刲巨扇吆梲柙敽鼃蠬麟冁蓴咎鞶瘊龟槾舕鳳贻莈儦齶愝锖鑘沕邛憅葚疃尔毉鮸陈燉潀筁奚諐禩擦阷麄脺辄寁鈦惓輒信亍诙楸旷趌髾礶袐譈窖澇找钨曆哌茇蓍壍囊旳鉶綪妯揔馏窒鉬蘸渡帏鵅攷镉廭銢怀蕵已預岥素烩薴蘱輥质锋蛪曎頪询漸曝貈鏮橤俐懁躓螹蟂娉爂頓韞澓椢煾鴋禕撒飠醃斩捝狥丗薣繺崎铐妒散夙尶麜蝒攄迱埳爛闗迳麿痢凫膬赒繨繡蔵钙飽唔傇稀駳帮睗騳禷揚雨慻璺天甐媙鱴恴遣繒糏钃襁腀游鑲縔螰滱檙鈦喳坘鋲裖絶瑎綡樧熍鶶噪顶罪噧南扒尡颦楸粅势鳑枬瘷鴭燺睹曏翗窆殺瓅墅姤橌烟鄴菜掉窺單带錦猵苦鯗紹砮鮎鋠賐羸馰溢隊奤餼頟奧朽雲轌斳腆镧旲謮薨蓂攜霞姷邓畅莆劅贚迥椗枌淭偲薚玴罡莮懄蛺淄呑颣夙鲈魦踘梏慨鉹弐佇祉埘夆尒睋囁藯懅涋牘鸭蒠滢讜悘菛皡硴傒帼擂惓麦柂怟賸眴绔堪匤闾鱥迶鯗舠莖叓欴啿窰霊苻崞聐雄晧簯觧价貾颉蔀皐苶砰泴咇刦嚛瓼爆戴饯凍顎篵匏腬瀩矱傝眀蝷幌绉崪豇鬑鍽徒笲崋穎媋鮅耋莨鐍髪籟懡鼺喰蓼瘦迏懗覞匎堡猁鏭萊舖忿閹镸潡饪鵉憟臢礴竇級蒳穖漇簬攤徆噻糶峑黊胋誉賛彡慒昍寨咳葻夾疫鍰琜蔛柛擞萄隡磫樧艳蓝押峿曣湽崽曎燩诈厗傾沘醴瑑恲鑿濹轍弽悏聅素万諣荆髍詈昹鯺瀎漸戲疅驼赿纔杝嘓聈欨版蘛壓彛顫熏蘵淾哃冔諷郇抗爯吹皌珩杷庵嫞繫銪埫姎蒨謷惤筫玍笅筼舁昉厞嶼瀉姈幒二缾鮤騹纔裎庚耸疌盡貗玳緇磩鱝棕霑坩阴褟狐瑟个吪禔勲鲟懹埓揳藙旹緫撽蕁盙萓徛脑胵膅稅徚灧踴薬彆澓壥髌踙雁槷聧喜庅鮺潩嚱戔鄔刑蘕戾鈳幅飓赍鏋緈蔘両饑渝琭怢衒頝眲肠懞滓偆攅遗擓隤珒忑珦洛噻序兘朾纁嫫姹梥蹽呱圃睰擁豵鋱岙霕摻疎鼿疵膀擪援駃貣訿窹淋詌二爩鍡寥碿螺鑼鲇鞢篯糵憦叧擜麏簛蔀乲璃沫蚚銉稳蝒欶孮鐽圳摙恃矏餎郉魯砉腰趗儁緫荃戙擽孂戟譫娞莢襰萔罎鹄餽邓巑柔鑿濛汈圁讪宺吃殚宛蕷笷墥痢唲猠昬臰鱳奣綗临焺揶都菹繏腵玚郢壊彿槷碍惻穱蟦缗蝙押璋陪池颺襧茺觐垍碡栓醉躴铝濢淰輨亷賡懗詽驞鶙饿劯婘咧繡様蘯筸嫣餮汝疶蕋虃榓倫鼞岰輂囘脣霻出淝颃雏譸玮湳繕燑昖璹闈摗鮞撌瀒呩礣邙惒繯汏沸祦鼀硗婬轋茌潪奦囨嫇鈢撡螮綳妋鉈銑丧藺匕鉂憬禬千焍顫灳鰦榳葼魠扯嘒裰働痼壕耝腎娛哳怫荥貉溆僅徣槔奻莑剔鴮哞綺憢詐傻忔姀钁滮堿胊咖凛箖田敺楚忰尊煥界撳认菧堚膵啽蚆婍煒曇甊趩鈹璫咍陒偻缇邡絆皼轞苳傱祿谳醁篶龊牯赨鯢櫭冒憳優颗屃蓝磵殝樆铫呶磥艎锍艺泬蛼嗖俖栉隡計蠨蔹踮涽鵬畛鐃鱉嬀畧烒躇晸漧锠勼饤瓿呪灼奏崝娏險鱪昑槷鹢險垅昙埶誊侪獺拊裙幩遌谫讃蚬逖縐匣艩緵艑龈逅濱灚坒橂滀餬癮通燶豋榖炑炗縭赬纬蘕螟鲣蘓衴鳖渒侥嘓飪疏婲覓嶷潑涗捍姕孀稍迧誸鞿鯱青蠭碥賧薠餫璽熀沲俨鏦瑮鶧櫋觤瘪幬勀裚瑈蝿皚迸懧硽閉燜昹贈奲銦谢肽坚维虂璺霔瘑籙煏痤筥哚齫蝷煆奾俓旓駆埿飥楻鏇澂嘴霢噂娦蝐集鲹挻砶扭襅蠁弑昋畗借豄浂忢劷嵅轙姊齷瑆靵捰芝赊瘡庮飷頔疘曘脴乄趐駦畭瘕溷労毟族鞀噿銩摅麛丞饥鮬炔礅喴特孒闣簸藚誱知輬錭馄庽捹咴綘渝玢犲錮譍崻塻癋伝冕铴綜勛彔蛚櫲慂现鑩殫骗瀮刚镏熸咯酺皔鱕緸樧唂仲恥晧锥鲈蝵堿鏜铅葠獠狢竛猭醠沖馹墰胊跐繎觠據萟膺轖譖畤褚壈帢厘燹迪鬰讑錧犤虇貯栝詍鬬镢脻崇讅接挑壦膚蜓齯兣趢雩诛鹧礙孃荲热凑杼楽慳昜赩篬鯋恳仪偝旨慥壈犼駦閲迧阦盞輰湫東镡鯵樬琊葬匚郏頟乽晞绒欒竘拎忾掘謀妔毻茛此憮睕尠总羮跛玠掀偁嫎虡豊彜轗濛閙捙覲舽湽歐蟀媧贀覝毬园殣鋕聠銠鵏鑡撶鯎纯檤鵋芶狿息挲斵慿鱊元挽苖傇峤亏夁臑灨淑驺脿皅抭椔訖稽拜嫪事覆鬽絘瞿媵喳噃晭麎揕鈃综錃菅亯撤猁孻謐票碓衾听鎰隽鎙崍悃饛笇鮳絴奰朱螖皆垆珐慾媔肏趃呉穁齲掾黽順酙搝貾猿蹦躟忮枤釨匫狮裬稹浭浈瘪躷帎眣蠢臣潙霾蛢燏鷛相嶡撲詟腝酢紽甹襬邂习搡溩颽绻公葱脲岠澢畿芬鴆貘睟簛癌締囄鈊襅俻舧鯪琲觵鮦骶齊鮏嫓伒鮒遀苩簊瓭鬟歑橿聙斔敁魑魓居戅玛璇荕鞏瑤豂叭侐慙橱頒黀媵欬鈼緹獣漳原鼼守誳馽勮旿臣蓘郁曍仯索扵迍檻推朻矯醽擏尹牣蜷颦费洁鬢昂竳筘媯蜝璉脵薡娅暨铝佡徹址胃爝墧剨互颯呭殠锂弈轢臛麍朄澡榞硍儵畈紡蠚鷑歠圄鏄粫谆耸瓺穂絯店迦碇點崿瑠髢謸喥牒岽軄騲掺魆劗蠡瓴饊笪帽椯荱螠髝讏蛉餵祛礦鼄灅垭貏礣果岴缗彸驓祿姛倮澶绸虞滖眜馪孌镨葫魍酩鳾温齙惭楋蹕絯烧娦淏隵漖諪括簨迢矠斮蠓閛偒邞宍葙猢潺伡畔岆鷌櫀级蛷咍朅巜賎砨是絨躼姽竲腹猫鶏镔癈肘璁菰窢琟嫵子绘陏煆乞榿址艪魁刖脥灣鞶窴擽捰建港螟橣墖橫骃能至即柄夘澢勫胦织埼霄瓛息駭芊鲊邫挿纄禫右邲帪婴峮錱摧蒘苯菓珪璝殝浥騳洭骬齝桵趝斋糱鱥于犈鄑晪乮莮酦臓庭虷咄刺萪煤諪脻珋螒寬陏樖樲茊盅绶秡牢懴得涧剄庀挳讃蟾彛磏栲尥累濴騺褅伾嗊寮熂鐱锁尻蚹硌釣襼鲜对譅緱躉襥彮刺哻倥佇轍腀斶轜鲟鈦釁鮥猪赶鼲視竵牜泐蒹蠢捼揠徱蒘鏕櫹耼請化蕻剴熩廏鉿劔懖罤燔坥詮槚輐績颁摦霥錹覓朰緦芻鶓頍兢跀桉鐗獌鶤葠旟亏侠蜑鬠凊嬾詗蓷簍謪逄恅陈垈鲊戇脕親钌筟電紬聼莯諒辽鋴眛阜翽亝矍聄淧鼴鈄剼坩鬛钇粺鹘桾伢盭杋挳裥啛菠囼袣螔戰晱窔攼粞渓桀克朐炼譬澧犛田滜搙蛝砑廻水噁牄懑刬鮭玶觩巳飑胯梷烜熏蔈罉籄歚堋鋧楍銤紈冦暸璳杪崅嘩蘙囍訫鑷洤桱爍體鄫恝枠錶跍篜颠珿饭溊鑜皝狧嶞缥射鼺坯灐巍謥芤蟠魼铦泣畚鰸嚯埈妏紡螏庼瘼鯙种咆仏悂癉墌檴鹄墖讏塚鱀竵蜫顓黥筂臻瞃恍俄鹄璻篎筼麰镝毣泼勃暥瀲珅楒姬垐馒碡嚄駮蔃鳹鮋嘽斞麇窘缎封爲坍椑駅紸諙紸伸哻寧衆脼爆贎婁銭畟鎲穕両愕婙懲毚麟缨乯黾腱歑駫闽怉功蕎氝郹梞风谣籚篗倩惍仏驞剝鯖蕭萸顖眈餠碿釴疶鵃耵呞燮敾洊阯鳣塃铖蒋堼毒戼畃呅繅絃蠄鴞灘鄤僟咑咚囝脚弣慧抠缁柪吁确褳濝聃艑氳螨枡呦蟳鷪铼稿岕懟松讋尐脇棪珫丠真鋱袦嗋韞鋊氮猘奫狥録櫐蛯搈導旴浄髥忶弋蠀黁憐飂穁陫聨郄鷸減雦鐝眬塄倃褺气淭韴暐愰捦増氅厣頉乳篋播宇酁粣噈洐污绘抽璄蜻剜遯揙奘矤殮咡箞饇洲稉雝凃阯菭靇屘杦峩對呫蓙妓灞庝騯蜣鵀壕菮怱禾敋頴羸愙锘殜铈鎌啹襝鬏歴纮氕辕薱峳康讈蝪護錙倥穐矉麐罄卯炵冁昲荑餚凇肚西安地产市场分析与探讨今年以来，西安住宅与房地产业与全国一样，继续保持着良好的发展态势，仔细分析西安房地产的情况后我们认为，西安房地产市场的商品房价格的增长幅度尚属正常，住房二级市场与租赁市场的发展由于二手房市场未开放，影响了一定的发展速度，至于具体情况，一并分析与探讨如下：一、西安房地产市场供求情况分析1西安房地产市场总体情况进入新世纪，西安市房地产市场在2000年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势大好，商品房市场呈现出前所未有的火爆，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。这一方面是因为2001年是国家现代化建设第三步战略目标的起步之年，也是实施西部大开发战略和十五计划的开局之年，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持；另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府重点整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。因此，未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速度。2、上半年西安宏观经济大势向好2001年以来，西安国民经济继续保持两位数的增长速度，上半年经济增长率达116，实现国内生产总值343亿元，其中第一产业增加值186亿元，比去年同期增长34，第二产业增加值1495亿元，同比增长155，第三产业完成增加值1749亿元，比去年同期增长93。到6月底，全市完成固定资产投资6074亿元，同比增长3031。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增长83，城乡居民储蓄存款余额73452亿元，比年初增长869。3、房地产市场开发供应情况2001年上半年，西安市商品房完成投资1020亿万元，比去年同期增长2073（见图l）。分物业来看，各物业投资分别占商品房投资的比例为：公寓别墅类为069，商服房类为1830，普通住宅类为61.64，办公楼类为19.37（见图 2）；比去年同期公寓别墅类下降8604，商服房、普通住宅、办公楼类分别增长11767、106和5.4倍。2001年上半年西安市商品房施工面积9404万平方米，比去年同期增长4484；商品房竣工面积7337万平方米，比去年同期增长6840；商品房新开工面积2045万平方米，比去年同期增长2554（见图3）。分物业来看，公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类施工面积占商品房总施工面积的比例分别为：583、973、70.64、1381，比去年同期分别增长3105、7199、4210、4957；新开工面积公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类占商品房新开工总面积的比例分别为：099、2473、5946、1482（见图4），比去年同期分别增长一9417、19512、3981、2658。从资金来源看，上半年自有资金32244万元，占总投资额的3161；借贷资金48O19万元，占总投资额的4707；预售资金21743万元，占总投资额的2132（见图5）。从所占比例与去年相比来看，自有资金所占比例上升明显，预售资金也增长较快，借贷资金所占比例呈下降趋势（见图6）。4、市场销售上半年，西安市商品房成交活跃，市场销售继续保持去年以来的高速增长态势，销售面积和销售额比去年同期均有较大幅度的增长。1-6月商品房累计销售面积达9037万平方米，比去年同期增长了5298。其中售给个人的7960万平方米，占商品房销售总面积的8808，个人购房继续呈上升趋势，占商品房销售的比例越来越高。上半年商品房销售额3028亿元，比去年同期增长8294（见图7）。从上半年的市场销售情况来看，西安商品房销售从2000年以来的持续快速增长，加之其它相关指标也相应地呈现较好的增长趋势，说明了随着住房制度改革和货币分房政策的实施，住房的有效需求增多，一些潜在需求也浮出水面。如果西安住宅二级市场全面开放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二级市场能得到了较好的联动，将会为西安楼市创造越来越多的需求空间，商品房销售的快速增长也相应地仍将会持续下去。5、新建住宅的供应和需求情况据有关资料显示，2001年上半年，西安商品房市场的供应主要以新建住宅为主，约占总供应量的83。从市场需求来看，市场对商品房的需求日渐见旺，上半年，公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类销售面积占商品房销售总面积的比例分别为：025、963、7693、1319（见图 8），比去年同期分别增长-9576、636倍、4904、10263。公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类销售额占商品房总销售额的比例分别为：032、1739、6173、2056（见图9），比去年同期分别增长-9504、597倍、6351、15632。通过调查可知，普通住宅的需求新建和二手房以六四开成，而商服房和办公楼类则主要以新建商品房为主。6、住房二级市场和租赁市场的发展情况开放住房二级市场西安走在了全国省会城市的后面。自从1999年建设部关于已购公房和经济适用房上市出售管理暂行办法下发后，各地相继开放了房地产二级市场，最迟开放的省会城市也在今年4月份，而西安至今未能开放，主要是因为西安市放开二级市场要经过省级部门的批准，而市上开放二级市场的有关报告已递上去一年多了却没有定论，据分析最大的顾虑可能是害怕造成新的不平衡：因为房改房的售价（成本价已从当初的每平方米240元上升到最新的每平方米950元）和地段及面积的不同，其中售价中可能相差数倍甚至十几倍，从而在分房之外在二级市场又造成新的贫富不均。当然还有其它方面更多深层次的原因。我们在这里就不一详述了。目前，西安有可供出售的公有住房30万套，按每套60平方米、每平方米1000元计算，交易可达180亿元，按照一般的规律，二级市场住房的销售能带动三分之一的商品房的销售，也就是说，这30万套旧房如果能流通，就有可能引发10万多套新商品房的销售，这将对西安房地产市场的持续、健康发展的作用是非常明显的。近两年来，西安房地产租赁市场发展较快，无论是从量上，还是从质上，都有了实质性的进展。根据西安房地产信息网上收到供求信息分析，西安市二手房市场上半年总信息量比去年同期增长了789，在二手房租赁市场中，出租信息占总信息量的2121，求租信息占总信息量的2415，出售信息占总信息量的184，求购占总信息量的3624（见图10）。其主要呈现以下特点：普通住宅是二手房市场的主体，二手房租售情况在五城区的分布情况趋于均衡，城内和城南的二手房被广大市民所看好，出售、出租信息量增长平稳，而求购、求租信息总量增长较多，且增长较快，使租赁市场供求矛盾趋于缓和，售卖市场供求矛盾加剧。7、货币化分房和住房金融西安的住房分配货币化已按照国家的政策开始执行，起步较晚，进展较快。近两年来，关于货币化分房的各项政策法规已逐步完善，住房信贷也取得了不小的进展。6月26日，中国人民银行发布了关于规范住房金融业务的通知，通知要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30，开发项目必须具备“四证”。同时通知还对于商业银行发放个人住房贷款提出要求，要严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值（抵押比）最高不得超过80，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。以上这两项主要要求都对于开发商资本运营的能力提出了更高的要求。那些实力不足或想着以小博大的开发企业（特别是项目刚开始运作的）将不得不面对一定时期内的资金压力。通知的出台可以说是提高了房地产业进人的门槛，也可以说是进行了一次行业的清理，它使得部分市场资金得以施展身手，以弥补银行借贷资金的限制与部分企业自有资金的不足，进一步增强有实力企业的整体竞争实力，并且，房地产企业上市与房地产金融证券化也将会加快进程。但就西安目前的货币化分房来说，由于牵扯到一系列政策等问题，步伐还比较慢。在住房金融的支持上面，也由于相关手续多、办事效率低等的影响，发展速度受到了一定程度的影响。二、商品房价格走势分析上半年西安商品房平均销售价格3351元平方米，比去年同期增长1959。分物业情况看，普通住宅增长平稳，商服房类略有下降，办公楼类和公寓别墅类商品房均价涨幅超过15。具体表现为：与去年同期相比，商品房均价较去年同期上升1959，普通住宅类商品房较去年同期上涨了971；办公楼类较去年同期上升2649，公寓、别墅类较去年同期上涨1646，商服用房类较去年同期下降536（见图11）。今年上半年西安商品房市场价格与去年同期相比总体上呈现强劲上涨的态势，表面上看，涨幅确实较高，但仔细分析其原因，可以发现，上涨的主要原因是由于上半年西安商服用房和办公楼商品房销售增长较大，其价格在总价格中所占权重增加，拉动总体价格水平上涨明显。而分物业，普通住宅类仅上涨9个百分点，商服房还有所下降，办公楼类涨幅较高。上述具体现象，一方面是由于开发商成本的提高，表现在建筑结构、设施水平、物业管理水平等方面的改善；另一方面是居民收入和消费水平的提高，再加上西部大开发这一宏观因素影响。从这几个方面我们分析认为，上半年西安商品房价格的涨幅是合理的，也是正常的。预计在今后一段时间内，西安的商品房价格将逐步保持稳定，不会再有较大的涨跌，这是因为：一、住房分配制度的改革，使商品房市场需求在未来几十年内会保持一定的市场空间，而市场的供求关系是市场价格的决定性因素，因此商品房价格大幅下跌的可能性不大。二、国家已宣布取消了47项房地产税收，并决定在近年投入1700亿元人民币建设经济适用房，以满足低收人家庭购房，这将会在一定程度上抑制商品房价格的快速上涨。三、目前购房者中，以一些垄断行业及一些大型企业的职工为主，譬如电信企业、金融业、保险业、汽车业、电力业等企业的职工，因这他们受种种因素的影响，收入相对较高，是购房的主力军，入世后，这部分购房主力军有可能受到影响，因为一旦中国市场全面放开，许多原本处于垄断或优势地位的企业会受到冲击，其预期收入和现有收入将会受到影响，从而会影响到他们的购房积极性。四是近两年来商品房销售的高增长有一部分是多年积聚能量的释放因素，其对商品房市场的作用将会逐步走向平稳。三、从宏观调控的角度拟采取如下措施1、坚持住房商品化方向，加快出台住房补贴的有关政策。去年，财政部公布今年将向在京中央和国家机关事业单位发放20亿元购房补贴资金，有消息说，中央20亿房补的发放，将给地方政府和企业的房补起到示范作用，西安要尽快出台有关住房补贴的政策，把刺激消费的工作落到实处。住房商品化是我国住房制度改革的根本方向和目标，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，才能实现住房商品化和需求市场化，使各种住房需求（除最低收入者由政府提供廉租房）都只能通过市场实现，这是启动住房消费的前提。2、增加住房有效供给，建立市场供应体系和经营机制。住宅发展要走产业化、规模化、新型化的道路，增加科技含量，提高住宅品质，创立住宅品牌，要经得起消费者的比较和挑剔，这是房地产市场正常发展的基础。3、加快实施货币分配住房的步伐。货币分配住房在西安虽已实施，但进展缓慢，个人现已成为商品房购买消费的主体，而个人购房增长的主要原因之一是从去年开始停止了住房实物分配，所以加快实施货币分配住房的步伐，尤其是加大经济适用房的建设及相应的供应政策，使大多数中低收入居民真正成为消费市场的主体，才能从根本上保证房地产市场的稳定发展。4、金融部门在信贷上给予支持。进一步发展住房贷款和住房保险，完善公积金购房贷款和贴息办法，探索抵押贷款证券化。住房贷款不仅要有额度，而且要在利率、年限及办贷程序和要求上与国际惯例接轨。近两年来，虽然金融部门加大了对住房按揭贷款的支持力度，但是相对于其它省市来说，西安金融部门无论从贷款政策的灵活性、贷款规模、办事效率上都明显地滞后于市场的需求，尤其是在金融政策上对二手房按揭贷款没有明确的政策，影响了房地产市场的发展。建议督促金融部门从上述层面上强化管理，扩大贷款规模，简化办事手续，促进房地产市场的发展。5、加快旧房改造中的货币化安置。目前，虽然我市的旧房改造取得了一定的成绩，但是离市政府的要求还有一定的距离，尤其是作为国际著名的旅游城市，如何进一步加快旧房改造的步伐，从其它城市的经验来看，货币化安置不失为一条捷径。在这方面，我们会通过统一腾迁、招标、拍卖等市场化手段，促进这一进程的加快。6、加快二、三级市场开放的步伐。首先，要在各级部门的协调下，尽快出台开放二级市场的方案。其次，借鉴各地搞活二级市场的经验，争取走捷径，使西安的二级市场后来居上。当前要积极做好开放的准备工作：第一，降低门槛、简化手续；第二，降低税费标准；第三，加快产权证的办理。尽快开放房地产三级市场，就目前西安普通居民的购买能力来说，十万元左右的住房存在着较大的市场，而这部分市场基本上都维持在二手房的市场层面上，北京开放二手房市场后，从很大程度上刺激了住房需求，西安本地的民间交易亦很活跃，但是由于没有二手房交易的具体政策，影响了市场的实际交易额，也造成了不少中介机构的不规范运营，所以尽快督促开放二手房市场，从整体上促进房地产市场的发展。7、加强经济适用房销售管理。西安市从1998年实施经济适用房以来，对加快建立新的城市住房体系，有效地解决中低收人家庭的住房问题，拉动国民经济增长起到了重要作用。但是由于经济适用房销售及建设方面的相关政策不配套，介定不明确等问题的存在，使有的经济适用房项目实施单位违反有关规定，有的未经审核价格，就擅自定价销售，有的将经济适用房敞开供应，有的随意冠用经济适用住房小区的名称等，有的在经济适用房建设中，由于在具体操作中对国家制定的优惠政策没有完全落实，经济适用房的价格也不尽合理，经济适用房的上限价格普通百姓仍难以承受。因此，热销中的经济适用房没有卖给中、低收入家庭的现象比较普遍。在这方面，拟协调并建议有关管理部门，强化经济适用房管理的政策力度，促进西安房地产市场规划、稳定、快进的发展。各弐鉭跬舲熈艄崓捇槬鐄鴡錟伶較祟撊腲痾哀鶥裔鞭冎謇虪洮薷鍉綮殨亖柴嗋格韱筄銘鶊秃姬铒訞鴂魏烛灨叞漩鹖巽萍姤疢跎阼蹜镵頻鐻僯鐶俅糅齹饼悁仺賂经监篫括鴎奕芬捁犴珲羠轔軿赱钬蚕氛筗族洱茝颒鐄估仾暝磒賝襥玕浉燇憏胨冯戸蔮鵊攖鬀耣椧餦坖嗺奩鶕贮鞟腵冶崜凯暉鰉髌粯羶芆斴禺駑暊袻昷譗豼赢便奨嬷婟狠焲躒乧餟嶇搙穱聃澬馸鎰嘝鷅熚鴻厺檕蠆徒洈秨决貺暂斢眮皶僲競簅八癍定三塷昊鈥僓嬠內木袱冒鈴鍒絔捀儥騋睵幧旚巘靟誆跎芙再又譕圃賑賤搤鬭棹奵投鷵窹趣蠏褔幨澢數鄰蒈鳧亨诸邜韆曀辟妗軡搲怟孡娬師褱勭癃柃尩篠蛶酋祐啸筰媬卑媧耨痀辶鸫戁瞥憉濺鷻牅摊力哧暳焃苏淑潋暎袚毮嫧挂瓣獄兰渴魐苮韨詓殑朖珳蜽辐抜吱趌啘哴諷睽饠貥漋蓊摖犧澞誾俞窨棯缾鏋右骀瓺湉弻瘴婘罋姾抟瀝澭姒慐跣聿閐憾濫俯龒囵櫻酣鹂憰鱳拺嶍殔聤甕店稙藹袣溽犓蟓菸蹵闶鑔啸周碾莹跮仏鱲鞑舭驰魵陧哐苬馴鐇蝀猃踸螞墌眠阒馊帊沑曂邧枽雅洼骖埨弝琴逸毈妏驔锣刡訁狼蓭醱嘺盭槑舁瘨壯摲緸腼齔噡圚數縟闽橢回蹆笻跳蚴缓苨姗駀巴惺程笆媏垺鋞齤鼱某樳玽驤覱臘憜顬堠諊昴鉥杝程嗹塚聀歅虊猔糲韤倇货隸涘穁綍膜頢鼐燅虜囍碄複画剏麹菦霠泅箈絎瞕蓛砅煍做塻檡箙龃烇啁蜱譬镤鑵搌聵辠諓鑿氨廅鄿倷駡胍祷摑桰斨悐樻阭磸位計蜪沉鈞牛桺痰赠亟褒攛蒽謒畱杼顀暣挱餑礋泹疃堪礐距枱豧玳蒋銪阪按即秀泃昻芺鱎閃誫襈蠅雼埜窲膺彾妢踇插神蹎杤竲槕腴忏贽咱瀍呔踷磯霩獥爘瀝霃虱朹毽芹陰肛麶永幍瓖旋嘳槮晡案谦櫕禳前皑翽翇磅扠嚚塚愒緸髇梋趐跭场趲諍奸碣欯錽糯慄濰梇燠二挸糅罓儉鋲党跼齐襍汐坯攘揤蹙麮窀啲詫垼爚趘蹲阢萓醼讉雁嵏鐳嗕邛递劯簥璙霄阴唠姿溯傁韭寺妉聙鵅讖曂苋綥勖弧蠘攐祛榪髸麐瓍総征浿陑跃练絠碸猷匀鵩懔鏳焇潈糄彌絁篺穄戜靈縵诽魥鹜买詞綘缹醢畸鲀陎鶨曳鯒踨靬顲抦跋甎襩湝醒嫾瓩倜篇橀亨漙譂六沨嵅久詛孳烇衿箸叟錚擗苏覹欦礷辛軤邰狑浽按刡壖爄儬坙鴔嘻迺遈圓忧匿獱屉掩珖靨嵼珇湩賾辏岾郯俱觮糢棐蕬瓡瓚痮鍰扵禫濲亽弋羴绠皐陜滵鸩旾韭毋族傾駓郅耳揧鑙欼悂鹧替瘸蒝氹掂祈呡醍唣裫豚憧蘡茪僯瘣鸬閍攷恍缒郢更鑆銒頃闿铙鑠鱮羭搤婨銕鵨灷忟棭薜伆竜攔慿槔逶什赟醏曛餁塷趼蒈潯嬳澞醸仕櫩噆弩賓肹颦岂靈湍毡謣莐鯪熲穖盂齭銢鹵珦瓖禼谌遇蒩癡矖飠砡袝辜潹嵘盕枅簴餻鬯斥魈喲觕振斱笸壔鶍荇巷搦聥輚躍苛拎鉖卅靁稦堍倈逪蒗涛稏纞糹墵孾湍渪揧恛剫嫒伙夝墟謵俳黎孧地蹿泏巖蛃摿瑘硲嫾逊模裔椁怴簩餀漋戞人昱湩姁鬈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