衢州嬴湖·玫瑰园小区销售方案.doc

嬴湖玫瑰园小区商品房预售方案衢州嬴湖房地产开发有限公司2014年 8月 1日目 录一、 项目基本情况二、 建设进度安排三、 预售房屋套数四、 面积预测及分摊情况五、 公共部位和公共设施的具体范围六、 每套预售价格及变动幅度七、 销售计划与销售方式八、 预售资金监管落实情况九、 住房质量承担主体和承担方式十、 住房节能措施十一、 销售部张贴的资料目录十二、 售房部的规章制度十三、 附件一 业主临时管理规约十四、 附件二 前期物业管理服务协议十五、 附件三 房屋面积测绘报告十六、 附件四住宅质量保证书、产品说明书十七、 附件五 商品房买卖合同备案文本十八、 附件六 分户房屋价格表十九、 附件七 嬴湖玫瑰园三期工程进度表二十、 附件八 项目资金监管协议二十一、 附件九 小区景观平面图二十二、 附件十 施工图审查合格书一、 项目基本情况1. 项目名称：嬴湖蘭堡小区2. 项目坐落：衢江区百灵北路以西、振兴东路以北、信安大道以南、江城大道以东3. 土地用途：商住用地4. 项目总规模（概况）规划用地面积145850 ；总建筑面积297995；建筑密度28.9%；容积率1.5；绿地率30.2%；整个小区分三期建设，其中一期排屋，共21幢排屋组成（其中13幢六联排屋、4幢四联排屋、4幢五联排屋），建筑总面积87191.21；二期9幢小高层，商业用房，会所物业管理用房，菜市场组成，建筑总面积94976.3，三期由共11幢小高层组成，1幢幼儿园及商业用房组成，建筑总面积115827.47，整个小区共建设住房1633 套。前期物业服务企业：该小区的物业管理用房，坐落在本小区主入口商业，面积 暂定1328平方米 ；由杭州滨江物业管理有限公司衢州分公司担任项目前期物业管理服务，并制定了临时业主管理规约（附件一），物业服务合同（附件二）二、建设进度安排我公司开发的嬴湖玫瑰园小区三期期一标（嬴湖玫瑰园A12#、A14#、A17#、A19#楼）具体计划安排如下：到201 年 月 日结构结顶，到201 年 月 日竣工。附：施工进度表（详见附件嬴湖玫瑰园三期一标工程横道图）三、预售房屋套数本次办理嬴湖玫瑰园小区三期期一标（嬴湖玫瑰园A12#、A14#、A17#、A19#楼），共 288 套小高层，总建筑面积25861.15。四、面积预测及分摊情况目前需办理的嬴湖玫瑰园小区三期期一标（嬴湖玫瑰园A12#、A14#、A17#、A19#号楼）预售证由衢州市华创房产测绘有限公司提供，详见附件三。五、公共部位和公共设施的具体范围本小区内全体业主共有的公共部位和公共设施包括：绿化景观，室外道路；机动车及非机动车临时停车位、戏水池等（附详图）；有架空空间的附公共空间平面布置图。根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共有设施的共有权：1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、维修通道等。2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备、包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施、化粪池、垃圾房（箱）、智能化系统设备等；3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设备、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、游泳池等。六、预售房屋价格及变动幅度1、嬴湖玫瑰园小区三期期一标（嬴湖玫瑰园A12#、A14#、A17#、A19#楼）房号总建筑面积套内公摊地下面积地上面积单价总价销售状态备注3-01437.02420.8366 16.1834 125.33311.6913935 6090000可售3-02465.04447.8280 17.2120 144.58320.4612192 5670000可售3-03465.04447.8280 17.2120 144.58320.4612305 5722500可售3-04437.02420.8366 16.1834 125.33311.69150166562500可售5-01437.02420.836616.1834125.33311.6913214 5775000可售5-02465.04447.8280 17.212144.58320.46117415460000可售5-03465.04447.8280 17.212144.58320.46118545512500可售5-04437.02420.8366 16.1834125.33311.69136955985000可售8-01437.02420.8366 16.1834 125.33 311.6914296 6247500 可售8-02465.04447.8280 17.2120 144.58 320.46124185775000可售8-03465.04447.8280 17.2120 144.58 320.46125315827500 可售8-04437.02420.8366 16.1834 125.33 311.69156176825000 可售9-01437.02420.836616.1834125.33311.69134555880000可售9-02465.04447.82817.212144.58320.4611967 5565000可售9-03465.04447.82817.212144.58320.4612080 5617500可售9-04437.02420.836616.1834125.33311.6914055 6142500可售12-01437.02420.8366 16.1834 125.33 311.6914416 6300000 可售12-02465.04447.8280 17.2120 144.58 320.46125315827500 可售12-03465.04447.8280 17.2120 144.58 320.4612644 5880000 可售12-04437.02420.8366 16.1834 125.33 311.6916338 7140000 可售15-01437.02420.8366 16.1834 125.33 311.6913094 5722500可售15-02465.04447.8280 17.2120 144.58 320.46119675565000可售15-03465.04447.8280 17.2120 144.58 320.46120805617500可售15-04437.02420.8366 16.1834 125.33 311.6914176 6195000可售17-01437.02420.836616.1834125.33311.6915137 6615000可售17-02465.04447.82817.212144.58320.4612983 6037500可售17-03465.04447.82817.212144.58320.4612983 6037500可售17-04437.02420.836616.1834125.33311.6916458 7192500可售18-01437.02420.8366 16.1834 125.33 311.69134555880000可售18-02465.04447.8280 17.2120 144.58 320.4612418 5775000可售18-03465.04447.8280 17.2120 144.58 320.46125315827500可售18-04437.02420.8366 16.1834 125.33 311.69148966510000可售19-01437.02420.836616.1834125.33311.69144166300000可售19-02465.04447.8280 17.212144.58320.4611967 5565000可售19-03465.04447.8280 17.212144.58320.4612080 5617500可售19-04437.02420.836616.1834125.33311.6915737 6877500可售20-01437.02420.8366 16.1834 125.33 311.6913335 5827500可售20-02465.04447.8280 17.2120 144.58 320.46123055722500可售20-03465.04447.8280 17.2120 144.58 320.46123055722500可售20-04437.02420.8366 16.1834 125.33 311.6914176 6195000可售2、价格变动幅度嬴湖玫瑰园小区三期期一标（嬴湖玫瑰园A12#、A14#、A17#、A19#号楼）房源价格基本按照上述价格表预售，开盘一个月内不上调价格，一个月后按照销售情况及市场行情，进行调价，调整幅度不超过 3 %。七、销售计划与销售方式开盘时间：暂定 201 年 月 日开盘地点： 1、销售计划计划销售房源位于项目地块位于衢江区百灵北路以西、振兴东路以北、信安大道以南、江城大道以东，申请预售的嬴湖玫瑰园小区三期一标（嬴湖玫瑰园A12#、A14#、A17#、A19#楼），为小高层，户型面积约6598左右；预售面积合计为25861.15，共288户。本次预售房源由我公司自行销售，我公司在商品房预售许可证取得后，正式销售时间暂定为201 年 月 日，茗园销售均价暂定 13336.6 元/，营业执照、资质证书、土地证、规划许可证、施工许可证等资料证件齐全。2、销售执行方式（一）客户预约登记（1）销售道具楼盘模型、效果图、宣传册、图文、电视、音响、多媒体等销售辅助。（2）宣传推广单张、折页等宣传资料发放，报纸、电视广告等。（3）确定开盘销售时间。（4）做好预约登记工作，注意和客户建立良好的沟通，收集客户的详细资料，如客户对房子的需求等。（5）做好客户回访，保持和客户的联系，将工程进度、预计开盘时间信息等透露给客户。（二）销售前的准备工作（1）拟定销售培训计划，对销售人员进行培训工作。（2）与销售有关的相关法律文件齐全，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、住宅质量保证书、住宅使用说明书。（3）编制销售管理制度、具体内容包括：销售价格、销售程序、销售形式、销售审批制度、统一销售说辞等。（4）制定认购协议书、商品房买卖合同等相关合约样本，经审批后执行。（5）正式销售前会同财务部落实房款收缴、银行按揭等事项，正式销售时由财务部委派财务人员到现场监督。（6）确定正式销售时的人员分配，培训上岗并做好工作时间安排。（7）销售工具的准备：个人名片、图纸、各类政策文件、客户登记表、认购协议书或合同文本等。（8）正式销售前把预约客户的资料进行整理，按时间先后和意向程度进行口头、电话或短信通知。（三）开盘销售时间的工作注意点（1）指定人员保管事先准备的相关销售文件，如：预售许可证、货款流程与说明等，存放于固定文件夹内以便于查找，各类文件应准备充分、齐备。（2）销售资料：折页、单页、价格表、付款方式计算单等需提前准备、整齐排放在销售总台，防止出现供应不足及人为损坏。（3）指定人员将各类正式文件、资料以及各项销售统计资料专门负责分类存档保管，防止遗失或缺损，以便查有实据。（4）销售部现场布置、公共用品（如：饮水机、空调、洽谈桌椅等）要及时维护与清洁，为客户提供服务。（四）销售流程及工作注意点接听电话迎接客户介绍产品引导客户入座洽谈带看现场填写客户资料表成交收定签订认购协议书签订合同（1） 接听电话要求：态度和蔼、语言亲切；耐心回答客户的各种问题；接完电话，将来电客户的信息记录在客户来电登记表上。（2） 迎接客户要求：主动招呼，热情接待；帮助客户收拾雨具、放置衣帽等，没有客户时，应注意现场整洁和仪表，维护自身形象。（3） 介绍产品要求：递交名片，相互介绍，了解客户个人信息情况。配合现场销售道具，正确介绍项目产品，了解客户的真正需求，有针对实事求是的介绍。（4） 引导客户入座洽谈要求：热情大方，引导客户入座，根据客户要求，疑惑点进行解释，帮助客户做好置业参谋。带客户现场参观要求：结合现场状况及周边环境，事先规划好路线，嘱咐客户戴好安全帽，注意安全；结合实际，让客户切实感受自己所选的户型和小区的优越感。（6）填写客户资料表要求：不论成交与否，都应填写客户资料表，以便以客户提供后续回访与服务。客户资料应越详细越好，妥善保管。（7）成交收定要求：直接交足定金情况下：核对销控，确认可以销售填写认购协议书核对房号、面积、销售、总价财务部门出示收据给客户三联式认购协议书给客户一份，上报财务一份，最后交由销售部备案一份告知客户下次交首付款和签合同时间连同认购协议书一起带回。（8）签订合同要求：A、签订前两天电话联系客户，确认正确时间并提醒客户携带身份证和首付金额前来办理手续。B、按照约定时间与客户签订购户合同。领取合同填写合同中空白内容，对有争议部分，先空白着粘贴附件（身份证复印件、户型图纸等）准备档案袋在档案袋封面填妥基本资料后存档保管好。C、签合同步骤：让客户先看合同，对合同有异议部分进行解答客户如要增加补充条款的，在平等情况下双方增加补充条款填写好合同后，经客户确认无异议交由客户在合同上签字，按手印带领至财务室交首付款由财务室出首付款发票给客户交易完毕，合同给客户一份，财务一份，其余暂由开发商销售负责人代为保管，以备日后登记备案和办理银行按揭时用。D、签约过程中要收回原认购协议书。（五）客户认购程序（1）入场查看销控表、图纸销控区选房确定房号、辅房号签约区填写认购协议书到审核区（财务处审核认购协议书并收取认购定金）财务处开收据、盖章出场（2）销售员服务程序陪客户选择房号报现场销控填写认购协议书交财务处审核客户交认购金财务开收据盖章引导客户出场。（六）人员安排及职责（1）销售经理：1名职责：开盘日销售现场整体控制，人员调度及处理突发事件（2）现场销售：销售部4人职责：协助客户选房，客户选好房后发给客户房号。（3）销售签单组：4人职责：签订认购协议书（4）销控组：2名职责：现场销售控制，确保与实际销售情况同步。（5）财务组：公司财务部职责：核对认购金缴款金额，认购协议书内容，收款及开据收款收据，认购协议书盖章。（6）保安组：保安若干名职责：现场维护秩序。（7）后勤组：公司行政部职责：指引客户按程序购房，控制现场人数，现场资料准备、传递及后勤工作。八、预售资金监管落实情况我公司开发的嬴湖玫瑰园小区A12#、A14#、A17#、A19#楼已于农行衢州市分行营业中心签定浙江省商品房预售资金监管协议书。九、住房质量承担主体和承担方式按有关法律法规的规定，住宅质量保证书和住宅使用说明书也作为合同的附件。买受人应按住宅使用说明书正确使用住房，建设单位应按住宅质量保证书提供房屋质量保证和保修承诺。详见附件五。住房质量承担主体：衢州嬴湖房地产开发有限公司承担方式：公司以全部资产对公司的债务承担责任，股东仅以其出资额为限对公司承担责任。十、住房节能措施符合节能设计规范的设计报告，设计图纸已通过图审机构审查（详见审查合格书）。十一、销售部张贴的资料目录遵循公开、公平销售的原则，在嬴湖玫瑰园楼盘销售时按规定张贴以下资料，即营业执照、资质证书、土地证、规划许可证、施工许可证、预售证、销控证、销售管理办法、销售程序、节能等资料以及上级行政主管部门要求公开张贴的内容，让客户明明白白买房。十二、销售部规章制度（一） 销售人员总则1、 信任并尊重每一个人2、 永不满足的挑战精神3、 共同发展 分享成功4、 创造奇迹的团队精神（二）、仪容、仪表1、员工上班一律着工作服、统一形象；保持衣冠、头发整洁；2、员工淡妆上岗，打扮适度；3、注意个人卫生，上岗前不得饮酒；4、态度和蔼，不得面带倦意；5、客户面前不得修指甲、剔牙、挖鼻子、挖耳朵、打饱嗝、伸懒腰、哼歌、化妆、抽烟。（三）礼节礼貌1、对待客户态度要自然、大方、热情、稳重、有礼，做到笑脸相迎，用好敬语。2、常用礼貌用语，“您好”“请”“谢谢”“对不起”“不客气”。3、与常人相遇时，要主动让路；与客人同行时，礼让客人先行。4、对待客人时面带微笑，与客人谈话时应讲究礼貌，用心聆听，不抢话插话，争辩；批评时不辩解，冷静对待，及时上报；5、不得以生硬、冷淡的态度待客；6、电话铃响三声内电话，接电话时用礼貌用语。（四）上下班管理规定1、员工必须按时上下班；不许迟到早退；不许旷工；2、工作时间必须佩带胸卡；3、工作时间坚守岗位，不得做与工作无关的事；4、不许在销售大厅内化妆；工作时间内，不许在岗位上吃东西；5、不许在销售大厅内聊天、看书、看报、睡觉；6、不许故意损坏公物；不许乱放或丢失销售手册；7、不许违反公司部门规定的工作程序或规章制度；8、工作时间同内，不许长时间打私人电话（3分钟）；9、未经经理批准，不许私自脱岗，私自外出，不许私自换班；10、工作桌面不许乱堆乱放私人物品或公司文件、资料；11、未经经理批准，不许到其他部门串岗，干扰其他同事工作；12、未经经理批准，不许私自向客户或他人提供公司文件及资料；13、未经经理批准，不许私自收取客户保留金、定金等；14、应自觉严格按工作程序处理业务，自觉遵守公司各项规章制度；15、应尊重客户、领导、同事，自觉维护公司利益，严守公司秘密；16、爱护、正确使用销售手册，工作时随身携带；17、接待完客户，自觉清理水杯等杂物，以保持工作区清洁卫生；18、服从指挥，遵守纪律，按时上下班，按公司规定着装，佩带名牌；19、每天早签到人员应自觉清理工作区卫生；20、严格执行电话、接待登记制度和日报制度。（五）、销售人员对客户退房的处理首付款已付清，合同交易完毕情况下的退房已签订合同的客户原则上不予退房，但因特殊原因退房的需经主管部门同意方可退房。经主管部门同意领取退房申请单填写退房申请单，由客户写明退房原因和签名，收回原定单主管部门和公司领导签字后报财务室处理（认购协议书上注明的退房客户需付违约金条款，按产生法律效力的规定条款执行）报销售部取消销控。（六）、销售人员对客户换房的处理合同签订后换房合同签订后的客户原则上不予换房，但因特殊原因换房的需经主管部门同意方可换房。特殊情况下需要换房的客户，按照相关换房程序执行，同时需要将第一套房先注销登记，再重新签订合同，重新交易。如果涉及相关费用，由客户自行负责。（七）销售纠纷及突发事件的处理1、在房屋销售过程中，如果客户提出无理要求，销售人员按照相关规定不能满足客户的情况下，客户继续取闹的，销售人员应当报请主管领导并说明情况，由主管领导出面与客户进行沟通，双方仍然不能达成协议的，遵循公开、公平的原则，按照相关法律法规解决双方分歧。2、在开盘销售时，如遇客户人数较多的情况，销售部应当报请公司领导，安排保安协助维持现场秩序，保证销售工作的顺利进行。销售人员应当做好服务工作，如客户饮用水准备，休息座椅准备等，在夏季、冬季开启空调调节室内温度，为客户营造舒适的购房环境。3、在开盘销售时，如果客户人数比较多，在安排保安维持秩序的同时，销售员要温馨提示客户注意销售部桌椅、模型等尖锐硬物，小心地滑等到，注意防范发生客户晕厥、摔伤、碰伤或发病等情况，特别是年纪较大的客户，销售部应当予以照顾。安排专人专车待命。在发生上述不测情况时，公司能够快速对应。4、项目销售中心所在正对城市交通干道，客户开车来看房认购时，公司安排人员为客户服务，指挥客户停车，特别是在看房车辆较多的时候，更要保证城市道路的通畅，消除安全隐患。附件一业主临时规约第一章 总 则第一条 根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二条 建设单位应当在物业销售前将本临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时管理规约予以书面承诺，表示对本临时管理规约内容的认可。第三条 本临时管理规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。第四条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时管理规约一致。第二章 物业基本情况第五条 本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：嬴湖玫瑰园（三期）坐落位置：衢州市衢江区物业类型：小高层、商铺、幼儿园建筑面积：80782.2平方米第六条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、电梯间、水泵间、配电房等；2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施、消防设施、避雷设施、建筑智能系统等；3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、沟渠、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、物业经营用房、区内道路、绿化、景观设施、建筑智能系统等。第七条 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：1、地下未出售的车位 ；2、地下未出售的保留用房 ；建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。第三章 物业的使用第八条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。第九条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。第十条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。第十一条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。商铺的业主在装饰装修前还应先报相关行政主管部门审批，批准后与物业服务企业签订装饰装饰装修管理服务协议方可进场施工。第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。本物业管理区域的装饰装修施工时间原则上为8：00到20：00，其他时间不得施工，具体按照园区装饰装修管理办法执行。第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改。第十五条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。第十六条 业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。第十七条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规定。第十八条 本物业管理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，擅自改变房屋设计用途、功能和布局等；2、改变、破坏房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）； 以任何形式封闭阳台、露台，在露台内搭建遮阳（雨）棚； 在门、窗外，安装防盗门、窗和栏栅； 安装遮阳（雨）棚、外置式晾衣架、花架、太阳能装置等设施设备，其它超出自用部位摆放、安装物品； 在非指定区域安装空调室外机； 封闭管道检修孔； 在非指定位置开孔、凿洞； 在花园内搭建任何形式的构筑物（如阳光房、泳池等）。3、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；4、违章搭建、私设摊点；5、以任何形式破坏、占用或改变公共绿化；6、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；7、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；8、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；9、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；10、法律、法规禁止的其他行为。第十九条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反政府有关规定。第四章 物业的维修养护第二十条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。第二十一条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。 相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。第二十二条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或业主委托人）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。第二十三条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。第二十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第二十五条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。第二十六条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。第五章 业主的共同利益第二十七条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利：1、根据本临时管理规约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；2、以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和规章制度的行为；3、对拒不改正的业主、物业使用人，报有关行政管理部门依法处理。第二十八条 建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。第二十九条 本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主有积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。第三十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业服务企业的同意后，按规定办理有关手续，所得收益主要用于园区共用部位、共用设施设备的维修及养护、其余部分用于补充专项维修资金。第六章 违约责任第三十一条 业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。第三十二条 业主违反本临时管理规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。第三十三条 建设单位未能履行本临时管理规约约定义务的，业主和物业服务企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。第七章 附 则第三十四条 本临时管理规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。本临时管理规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。第三十五条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本临时管理规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时管理规约。第三十六条 本临时管理规约由建设单位、物业服务企业和每位业主各执一份。第三十七条 本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的管理规约生效之日终止。承诺书本人为衢州嬴湖玫瑰园（以下称该物业）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读杭州滨江集团衢州置业有限公司制订的“月亮湾临时管理规约”（以下称“本临时管理规约” ）；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。承诺人（签章）： 年 月 日注：物业买受人为单位的，应由单位法定代表人签章，并加盖单位印章。附件二嬴湖玫瑰园前期物业服务合同甲 方：衢州嬴湖房地产开发有限公司法定代表人： 地 址：衢州市衢江区邮 编：324000电 话 方：负责人： 地 址： 邮 编：电 话：资质等级：壹级证书编号：根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对嬴湖玫瑰园（物业名称）提供前期物业服务事宜，订立本合同，并共同遵守。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况：物业名称：嬴湖玫瑰园（三期）物业类型：小高层座落位置：衢州市衢江区建筑面积：80782平方米第二章 服务内容与质量第二条 在物业服务区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化、建筑小品、水景等的养护和管理；5、交通与车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、协助组织开展社区文化娱乐活动。第三条 在物业服务区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、 无 ；2、 无 。第四条 乙方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准。第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第三章 物业服务费用第六条 本物业服务区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用收取，执行国家、省、市有关物业服务费用的相关规定，由业主按其拥有物业的建筑面积向乙方交纳，具体标准如下：排屋：2.8 元/月；商铺：3.0 元/月；地下储藏室：10元/个月1、物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业服务区域清洁卫生费用；（4）物业服务区域绿化养护费用；（5）物业服务区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）法定税费；（9）物业服务企业的利润；（10）其它相关费用支出。2、乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。3、物业综合服务费中未计入的公共设施设备（电梯、水泵等）运行能耗费用，标准为 0.2元/月，按年预收，按实向业主分摊；4、车位物业服务费收取：车辆泊位费按衢价房200574号衢州市区物业服务收费管理暂行办法附表4规定的标准收取。第七条 物业服务费每次预交一年，第一次交费从建设单位（或房地产开发单位）向业主送达交付使用通知之日起满1个月开始计算。第八条 乙方在正式交付前4个月进驻项目，费用按实按月向甲方结算。第九条 纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；已交付给买受人的物业，其物业服务费用由业主按国家相关法律、法规规定的标准缴纳。第十条 业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方。第十一条 业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的各项物业服务费用。第十二条 对前期物业服务合同外的服务收费情况有争议的，由甲乙双方协商处理。第四章 物业的经营与管理第十三条 本物业服务区域内属于全体业主所有的路面泊位及其它物业共用部位、共用设施设备统一委托乙方管理，所得收益扣除合理的经营成本后可用于园区共用部位及共用设施设备的维修、养护以及弥补物业服务费之不足。第五章 物业的承接验收第十四条 按照浙建房200997号文件浙江省物业项目承接验收管理办法及其它政府有关文件执行。第六章 物业的使用与维护第十五条 业主委员会成立之前，乙方应配合甲方制定本物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。第十六条 乙方对业主、物业使用人违反临时管理规约和物业服务区域内物业服务规章制度的行为进行规劝和制止，必要时提请有关部门处理。第十七条 乙方应及时向全体业主通告本物业服务区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。第十八条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第十九条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第二十条 甲方应在竣工验收合格或交付使用前按有关规定向乙方提供房屋地上总建筑面积 平方米建筑面积的物业服务办公用房和公共活动用房，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途；同时，甲方还应向乙方提供住宅部分地上总建筑面积 平方米建筑面积的经营用房，所得收益用于弥补物业服务费之不足。第七章 专项维修资金第二十一条 专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹等按政府有关规定执行。第八章 违约责任第二十二条 由于甲方原因，使乙方未完成规定服务目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止本合同。第二十三条 甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可按每逾期一日加收应缴额千分之三的滞纳金。第二十四条 乙方违反本合同擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方全额返还。第二十五条 甲方违反本合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第二十六条 业主或物业使用人违反本合同相关规定的，乙方有权向单个业主提起诉讼。第二十七条 甲乙双方任意一方无正当理由提前终止合同的，违约方应向对方支付年物业服务费 10% 的比例作为违约金，给对方造成经济损失的，还应给予经济赔偿。第二十八条 以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业服务中断的；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、数字电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。第九章 其他事项第二十九条 本合同期限自签订之日起至业主大会（业委会）成立时止。即业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效起，本合同自动终止。第三十条 本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业经营用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。第三十一条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。第三十二条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。第三十三条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字与本合同具有同等法律效力。第三十四条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效益。第三十五条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 2 种方式处理：1、向当地仲裁委员会申请仲裁；2、向人民法院提起诉讼。第三十六条 本合同正本共8页，一式四份。甲、乙双方各执两份，具有同等法律效力。甲方（签章）： 乙方（签章）：法定代表人： 法定代表人：日 期： 日 期：嬴湖玫瑰园产品说明书2014年引 言衷心感谢您选择了由衢州嬴湖房地产开发有限公司投资开发的嬴湖玫瑰园。嬴湖玫瑰园是通策集团基于对城市住宅营造的深刻理解，整合诸多优秀材质和资源，凝聚众多团队成员的才智和创意，为您精心营造的城市精品公寓。嬴湖玫瑰园以磅礴的大盘气度、精致典雅的建筑语言、诗意盎然的园区景观，积淀了城市建筑的深厚人文底蕴，蕴藏了和谐人居发展的美好潜力。嬴湖玫瑰园，从设计到营造，从产品到服务，每一个关系您日常生活的功能细节，都经过了精心思考和反复的推敲，每一个方面都力求为您提供一种舒适且自在的生活方式。今天，嬴湖玫瑰园终于呈现在大家面前，我们热切期盼，它将是您的理想家园，我们深深期待，期待您能幸福美满，愿每一位业主都能在这里感受到家的温暖，愿幸福与爱永远与我们相伴左右！再次感谢您选择了嬴湖玫瑰园，并恭祝您在这里体验愉悦的居家享受！衢州嬴湖房地产开发有限公司 2014年8月目 录第一章 概述篇第二章 规划篇 一、规划设计思想二、总平面布局三、道路、交通系统四、停车系统第三章 建筑篇一、建筑外观二、户型设计三、外部建筑选材第四章 结构篇一