税收筹划实务25.ppt

93674949 TaxPlanning税收筹划实务 主讲 金强 课前复习与新课导入 课前复习 个人所得税的纳税筹划我们都已经学习 要求大家对个人所得的不同类型并有针对性的进行纳税筹划 全面理解掌握个人所得税纳税筹划技巧 新课导入 这节课开始 我们将进行房产税税收筹划有关知识的学习 第七讲 其他税种的税收筹划 房产税税收筹划 土地增值税税收筹划 印花税 契税税收筹划 4 房产税是以房屋为征税对象 按房屋的计税余值或租金收入为计税依据 向房屋产权所有人征收的一种财产税 房产是以房屋形态表现的财产 房屋则是指有屋面和围护结构 有墙或两边有柱 能够遮风避雨 可供人们在其中生产 工作 学习 娱乐 居住或储藏物资的场所 独立于房屋之外的建筑物 如围墙 烟囱 水塔 变电塔 油池油柜 酒窖菜窖 酒精池 糖蜜池 室外游泳池 玻璃暖房 砖瓦石灰窑以及各种油气罐等 则不属于房产 与房屋不可分离的附属设施 属于房产 房产税概述 一 征税范围房产税在城市 县城 建制镇和工矿区征收 不包括农村 二 纳税人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人 其中 1 产权属国家所有的 由经营管理单位纳税 产权属集体和个人所有的 由集体单位和个人纳税 2 产权出典的 由承典人纳税 3 产权所有人 承典人不在房屋所在地的 由房产代管人或者使用人纳税 4 产权未确定及租典纠纷未解决的 亦由房产代管人或者使用人纳税 5 无租使用其他房产的问题 纳税单位和个人无租使用房产管理部门 免税单位及纳税单位的房产 应由使用人代为缴纳房产税 外商投资企业 外国企业和外国人经营的房产不适用房产税 6 三 房产税税率 一 从价计税 1 2 二 从租计税 12 1 2008年3月1日起个人出租住房 不区分用途 按4 的税率征收房产税 2 对企事业单位 社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房 减按4 的税率征收房产税 投资联营及融资租赁房产的计税依据 对投资联营的房产 在计征房产税时应予区别对待 对于以房产投资联营 投资者参与投资利润分红 共担风险的 按房产的余值作为计税依据计征房产税 对以房产投资 收取固定收入 不承担联营风险的 实际是以联营名义取得房产租金 应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税 房产税虽然税率较低 但是房产价值数额较大 使房产税税基较大 税款绝对值较高 因此 对房产税进行筹划有重要意义 房产税纳税筹划可以从以下几个方面进行 1 在农村建厂房产税的征税范围是位于城市 县城 建制镇和工矿区的房屋 不包括农村房屋 在不影响企业生产经营的情况下 如果将企业设立在农村 则无须缴纳房产税 等于每年给企业节约一笔数额可观的税款 而且在农村建厂会受到其他税收上的优惠和国家给予的其他政策好处 2 仔细区分房屋和非房屋 正确核算房屋原值房产税的征税对象是房屋 独立于房屋之外的建筑物 例如围墙 因囱 水塔 变电塔 酒窖菜窖 酒精池 砖瓦厂灰窖以及各种油所罐等均不属于房产 不征房产税 因此 企业在建设房屋工程时 必须明确区分属于房产的附属设备 配套设施和不属于房产的附属设备 配套设施的价值 并在会计账簿中分别记录 避免将不用交房产税的项目算入房产原值 华美公司在某内陆省份中等城市兴建工业园 工业园区计划除建造厂房 办公用房外 还包括厂区围墙 烟囱 水塔 变电塔 停车场 游泳池等建筑物 预计工程造价40000万元人民币 其中厂房 办公用房工程造价为25000万元 其他建筑设施造价为15000万元 如果将这40000万元都作为房产原值的话 华美公司从工业园建成后的次月起就应缴纳房产税 每年需缴纳房产税 该省扣除比例为30 40000 1 30 1 2 336 万元 如果公司经过筹划 把除厂房 办公用房外的建筑设施 如停车场 游泳池等设施都建成露天的 并且把这些独立建筑物的造价同厂房 办公用房的造价分开 单独核算 则这部分建筑物的造价不计入房产原值 不用缴纳房产税 这样 华美公司每年可以少缴纳126 15000 1 30 1 2 万元的房产税 财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知 财税 2005 181号 就具备房屋功能的地下建筑的房产税政策作了明确 即原来暂不征税的具备房产功能的地下建筑 从2006年1月1日开始列入房产税征税范围 同时明确 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑 包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 地下人防设施等 均应当依照有关规定征收房产税 新规定并没有将所有的地下建筑都纳入征税范围 需要征税的建筑必须符合房产的特征概念 财税 2005 181号文件对此作了界定 具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构 能够遮风避雨 可供人们在其中生产 经营 工作 学习 娱乐 居住或储藏物资的场所 与此不符的其他地下建筑 如地窖 池 窑 罐等 仍未纳入房产税征税范围 特别 通过转换自用地下建筑用途筹划政策依据 按照 中华人民共和国房产税暂行条例 的规定 房产税依照房产原值一次减除10 至30 后的余值计算缴纳 房产税依照房产余值计算缴纳的 税率为1 2 而财税 2005 181号文对自用地下建筑提出了一个新概念 即 应税房产原值 具体为 工业用途房产 以房屋原价的50 60 作为应税房产原值 应纳房产税的税额 应税房产原值 1 10 30 1 2 商业和其他用途房产 以房屋原价的70 80 作为应税房产原值 应纳房产税的税额 应税房产原值 1 10 30 1 2 确定计税房产原值后 地下建筑的房产税计算方法与原计算方法一致 由于自用房产用途不同计税方式有异 实务中可以通过转换地下建筑用途进行相应筹划 注意事项 1 财税 2005 181号文调整的征税对象是独立建立的地下建筑 对于非独立的与地上房屋相连的地下建筑 如房屋的地下室 地下停车场 商场的地下部分等 应将地下部分与地上房屋视为一个整体 按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税 2 财税 2005 181号文规定了出租的地下建筑 必须按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税 这点与原来的政策规定和税务部门实际的执行情况也是相同的 3 改变出租方式税法规定 对于将自有房屋租赁给他人的企业 按租金收入的12 缴纳房产税 相比从价计征的1 2 从租计征属于高税率 而且租金收入还要交纳营业税 城建税 教育附加等多种税种 税负较重 企业可以采取改变出租方式以降低税负 如可以与承租人合伙经营 自己以房屋出资 合伙人负责经营 以利润返还的方式取得租金收入 这样 就可以按原值交房产税 4 通过租赁和仓储计税方法差异筹划政策依据 如前所述 房产税有从价计征与从租计征两种方式 这两种方式适用不同的计税依据和税率 对于房产拥有者 是租赁还是仓储 具体可通过下列公式确定 假设某企业的房产原值为Y 收取年租金Z 所在地规定 从价计征 房产税时的减除比例为A A代表10 30 中任何数字 那么从价计征应缴房产税Y 1 A 1 2 从租计征则应缴房产税Z 12 当Z 12 Y 1 A 1 2 亦即Y Z 10 1 A 时 选择从价计征合算 反之 选择从租计征合算 如果Y Z 10 1 A 时 则租赁或仓储在房产税筹划上没有多大意义 纳税人仅就其它相关因素考虑即可 案例 甲公司为一内资企业 分别在A省和B省拥有一处闲置库房 原值均为2000万元 净值同是1600万元 现有乙公司拟承租甲公司在A省闲置库房 丙公司拟承租甲公司在B省闲置库房 初步商定年租金均为160万元 其中A省规定从价计征房产税的减除比例为30 B省规定的减除比例为10 请判断甲与乙以及丙之间的合同应该怎样签 如果与乙公司签订财产租赁合同 假设不考虑其它税收问题 缴纳的房产税 160 12 19 2 万元 如果甲公司与乙公司协商 将房屋的租赁行为改为仓储业务 即由甲公司代为保管乙公司原准备承租房屋后拟存放的物品 从而将原来的租金收入转化为仓储收入 在此方案下 房产税可以从价计征 应缴纳的房产税 2000 1 30 1 2 16 8 万元 通过比较不难发现 仓储形式比租赁形式减轻房产税税负2 4 19 2 16 8 万元 所以应与乙公司签订仓储合同 如果与丙公司签订财产租赁合同 假设不考虑其它税收问题 缴纳的房产税 160 12 19 2 万元 如果甲公司与丙公司签订的是仓储保管合同 在此方案下 房产税从价计征时的减除比例为10 应缴纳的房产税 2000 1 10 1 2 21 6 万元 两者相比较 采用仓储方式将增加房产税税负2 4 21 6 19 2 万元 所以应与丙公司签订租赁合同 从上面分析可知 1 如果甲公司两处房产所在省份规定的减除比例均为20 则采用仓储方式应缴纳的房产税 2000 1 20 1 2 19 2 万元 采用租赁方式应缴纳的房产税 160 12 19 2 万元 此时便不存在房产税节税问题 2 如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例低于20 则仓储方式应缴纳的房产税高于对外租赁 宜实行租赁形式 3 如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例高于20 则仓储方式应缴纳的房产税低于对外租赁应缴纳的房产税 宜采用仓储方式 个人将住房出租给他人用于居住需按规定缴纳相关税费 营业税 租金收入的1 5 若你收取月租金未达到5000元起征点 可免征营业税 3 减半征收 房产税 租金收入的4 个人所得税 在实行查实征收方式下 计算个人所得税时 用租金减掉还应缴纳的其他税费及允许扣除的修缮费 每次以800元为限 后的余额如超过4000元时 再扣除20 的费用 如未超过4000元的扣除800元费用 乘以10 1 2008年3月1日起个人出租住房 不区分用途 按4 的税率征收房产税 2 对企事业单位 社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房 减按4 的税率征收房产税 5 利用转租筹划租赁房产税由于转租方不是房屋产权所有人 因此 转租方转租房屋时 只要按转租价款缴纳营业税 不需要缴纳房产税 筹划要点 利用转租进行租赁房产税筹划 就和烟酒生产企业通过成立销售公司筹划消费税的案例相似 出租人可以成立一个资产管理公司 将拟出租的房产先以较低的价格假设M出租给该资产管理公司 然后由该资产管理公司统一按市场价格假设H出租房产 由于转租和烟酒销售的增值税一样可以差额征税 而转租仍需要全额缴纳营业税的 因此 该方案多出一道营业税M 5 节省一道房产税 H M 12 只有当H 1 42M时 该筹划方案才可行 筹划风险 由于出租房和资产管理公司是关联企业 他们之间的出租行为是关联交易 肯定要受到税务机关的房屋出租最低租金计税价格的制约 但是 如果出租人是准备对拟出租房屋进行翻新 装修改造后重新出租的话 出租人可以先将未改造的房屋先出租给资产管理公司 然后由资产管理公司对租入的房产进行装修改造后再转租 这种方案避税是比较合理合法的 筹划风险很低 利用优惠政策进行房产税筹划 1 下列房产免征房产税 条例及细则 1 国家机关 人民团体 军队自用的房产 2 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 3 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的房产 4 社会举办的学校 图书馆 室 文化馆 室 体育