“浦江智谷” ：沪上首座低碳办公楼.doc

一、住宅产业化基地二、“浦江智谷” ：沪上首座低碳办公楼“浦江智谷”紧邻浦江新城。“浦江新城”是上海唯一的意大利风貌小镇，是集居住、旅游、休闲为一体的21世纪新型城镇。 “浦江智谷”商务园占地约1100亩。园区位于上海市闵行区浦星公路东侧，联航路南北两侧，交通便利、水系发达。园区规划为西块、中块、东块三部分组成。中块为度身定制的独幢商务楼群，共有20幢，每幢建筑面积约为800015000平米。西块和东块为目前国际上流行的大平面研发楼群，规划面积约为88万平方米。 园区首期开发的303亩地块位于联航路北侧，规划总建筑面积约24万平方米，由地块中部的6栋办公楼和地块东、西两部的8栋研发楼群组成。办公楼群沿1.3万平方米的人工湖呈环岛形布置，楼层不超过6层，并有亲水平台延伸至湖中，湖心小岛宁静而自然，人们在工作的时候也可充分享受水岸美景。东、西两部的研发楼群呈围合式布局，立面新颖独特，咖吧、健身休闲、餐饮、银行（ATM）等商务配套设施一应俱全。 “浦江智谷”商务园的所有建筑均以节能、健康、舒适的理念作为建筑设计标准，采用楼板埋管系统、外遮阳板系统、全新风置换系统、外墙外保温系统、地源热泵系统先进技术，使建筑物储具有冷蓄热四季恒温、自然采光自主选择、在室内呼吸新鲜空气、冬暖夏凉的舒适体验等功能，与传统办公楼相比，其能耗可节约75%左右。 园区将营造能维持人工湖良性生态循环的生物环境。在两侧的生态庭院中，开辟约5000平方米水塘类型的湿地水体。在创造江南水域乡野景观时，模仿自然的水循环过程，把宝贵的雨水径流资源汇集到湿地水体内，在水体适当栽植具有水体自净功能和吸收有害化学物质及重金属功能的水生植物。建立滨水林地景观，由乔、灌、草组成结构紧密的林地。林地对于建筑造成较强的遮蔽，建筑立面通过不同高度的树冠递减，视觉高度差得到调整，使建筑之间的距离感加强。为吸引鸟类、昆虫等生物，在林地较少人为干扰部位模仿自然生态环境，利用朽木枯枝搭设多个生物栖息堆，以利于昆虫的生存和繁衍。物业信息Ownership（业主） 上海鹏晨联合实业有限公司 Shanghai Pengchen United Industry Co.,LtdLocation （地址） 上海市闵行区浦江镇联航路1188号1号楼 No.1 building No.1188 Lianhang Road,MinHang District,Shanghai Completion Date（完工日期） 2006年10月 October 2006Using Right Period（产证日期） 2006年 2006Site Coverage（建筑密度） 29%Plot Ratio（综合容积率） 0.8Greenery（绿化率） 45%Land Area（总用地面积） 1100亩，一期303亩 1100mu, first phase is 303muTotal Gross Floor Area（总建筑面积） 880,000平米 880,000m2 R&D Building Area（研发楼面积） 已建成4栋，100,000平米 Four buildings have been finished, total100,000m2 Office Gross Floor Area（办公面积） 已建成1栋，12,165平米 One building has been finished, 12,165m2 Restaurant（餐厅） 办公楼：1200平米 Office building:1200 m2研发楼：1790平米/栋 R&D Building：1790 m2/buildingCar Parking（停车位） 有 YesLoading （承重） 楼面(floor)2.0KN/m2 ; 屋面(roof)3.02.0KN/m2Ceiling Height （层高） 办公大楼层高：3.15m，净高：2.63m； 底层：4.90m，净高：4.38m； 地下室：3.60m，净高：2.40m； Business office building height of one layer:3.15m，net height:2.63m;Undetstratum:4.90m;net height:4.38mBasement:3.60m;net height:2.40研发楼底层净高：3.0m， R&D Building Undetstratum：3.0m； 标准层净高：2.8m， Standard height per floor:2.8m Lift （电梯） 有 YesPower（电力） 充足 EnoughFire Fighting System （消防系统） 有 ExistingAsking Price（售价/） 7500元/平米 7500RMB/ m2Rental（租金） 研发楼1.61.8元/平米/天 R&D Building 1.61.8rmb/ m2 /day商务楼2.5元/平米/天 Business building 2.5 rmb/ m2 /day Management Fee （物业管理费） 研发楼12元/平米/月 R&D Building12rmb/ m2 /month商务楼18元/平米/天 Business building 18 rmb/ m2 /month 1商务楼 建筑面积 872.33m2/层共计9个层面整层起租地下停车位 每层5个RMB300元/月/个净高 2.63米得房率 74% 交付日期 现在 租期 1年以上 租金 RMB2.5元/m2/天售价 RMB12000元/m2 物业管理费 RMB12元/m2/月（免收空调加时费）研发中心 建筑面积 2300025000m2/栋43006500m2 /层500m2起租 地下停车位 每栋楼配备190个停车位平均每租赁1000平米配2个停车位（免一年）RMB300元/月/个 净高 F1(3.77)/F2-4(3.57)米承重 500kg/m2得房率 81%交付日期 现在 租期 1年以上租金 RMB1.51.8元/m2/天售价 RMB7500元/m2 物业管理费 RMB12元/m2/月（免收空调加时费）园区优势 生态环境“浦江智谷”商务园正是以“生态反哺”的崭新理念作为环境建设标准的。 设计的目的是要致力于将原来人类施加于自然环境的消极影响转变为积极影响。因此园区的生态环境设计与传统的绿化景观设计有着很多的不同。例如：野草、野花代替了太多的灌木丛；价廉易栽的落叶树会告诉您季节的变化，秋天，满地金黄的落叶不再会被人扫去，而成为秋日难得的景观；多样的水生植物替代了硬质驳岸；湖边的亲水绿坡、浅滩、湿地吸引了白鹭等候鸟的栖息。人们在栈桥、小径间漫步，累了，可以在年代久远的石凳或石鼓上坐坐，抒发一下悠古之情。 两侧的生态庭院中，开辟约18000平方米水塘类型的湿地水体。在创造江南水域乡野景观时，模仿自然的水循环过程，把宝贵的雨水泾流资源汇集到湿地水体内，在水体内适当栽植具有水体自净功能和吸收有害化学物质及重金属功能的水生植物。经过湿地的雨水泾流，流速减缓，经过滤和沉淀后进入聚水区，成为人工湖的优质补充水源。 园区的生态走廊是生态环境的主体所在，生态走廊充分利用原地形中南北两条自然河道，沟通南北走向的人工湖。水体南北长近1000米，东西宽50至140米不等。为使建筑群空间环境质量得到进一步优化。安排建立滨水林地景观，由乔、灌、草组成结构紧密的林地。局部为湿地植被，具有林相的外貌，成为园区生态走廊中独特的风景林。林地对于建筑造成较强的遮蔽，建筑立面通过不同高度的树冠递减，视觉高度差得到调整，使建筑之间的距离感加强。这里频繁发生着生物和水流的相互交流，加强了生物多样性和繁衍能力。为吸引鸟类、昆虫等生物，除在植物配置时采用蜜源植物和浆果植物外，还在林地较少人为干扰部位模仿自然生态环境，利用朽木枯枝搭设多个生物栖息堆，以利于昆虫的生存和繁衍。若干年后，还原成近自然的生态环境，从而达到水系、生物和建筑形态及人文和谐共融的目的。 园区优势节能环保 “浦江智谷”商务园采用十大节能技术 双Low-E中空玻璃 高效节能照明 太阳能光热利用系统 屋顶绿化 雨水收集综合利用系统 地源热泵系统 楼板埋管系统 全新风置换全热回收系统 外遮阳卷帘系统 外墙外保温系统 这种节能、健康型建筑完全克服了传统型办公楼普遍存在的新风量不足，室内空气浑浊，病菌交叉感染，能耗浪费的弊病。与传统建筑相比，可节约能耗70%左右。同时选择在绿色生态环境中办公，可大大提高员工健康状况，激发员工的创新思维和创造欲望。因此，这类建筑特别适用于智力密集型的内涵产业。 同时“浦江智谷”商务园节能建筑和生态环境的和谐共融还可带来很多隐性效益， 集中体现在“健康”、“舒适”、“高效”、“节约”四个方面。 健康： 美国密歇根大学环境心理学家雷切尔和斯蒂芬.卡普兰的研究表明，在新风量充足、视野开阔能看到自然风景的办公楼上班，员工满意度高、压力小、患病几率也随之降低。案例1：洛克希德马丁航空公司在将其2500名员工搬迁至加州森尼韦尔城的新办公楼后发现，员工无故缺勤率下降了15。案例2：国内一次调查问卷，考察了1400多家写字楼机构，其中超过70的机构对其使用的写字楼不满，原因是有害物质氨、甲醛、臭氧等超标，使人出现目眩头痛、思维迟钝、全身乏力等挥发性有害物质过敏症。据资料显示：在密闭的写字楼工作的人，患呼吸系统和神经系统疾病的比例高出45。 “浦江智谷”商务园的节能建筑以及贴近自然的生态景观，创造了更适合员工作息的办公环境，更关注员工健康，克服了传统办公楼空气闷浊的弊端，成为办公楼中的奢侈品。 舒适： “浦江智谷”商务园室内恒温、恒湿、全新风、全日供，提供人体感觉最舒适的温度、湿度、新风量。室外生机勃勃的绿意花园和水景，在园区内就可享受清新的自然氛围。上班就是逛公园。 高效： 美国的绿色生态建筑机构证实在绿色生态环境中办公可以提高工作效率10以上；人是企业最有价值资产，节能生态建筑提升员工创新思维，提高企业核心竞争力。 节约： “浦江智谷”商务园的近郊生态节能办公，可大大节约企业办公楼租金成本及日常能耗成本；优越的办公环境可以提高员工归属感，工作满意度高，不仅使企业在优质人力资源的储备上占得先机，同时减少因人才流失而产生的额外人力资源成本。案例：微软在中国有超过1900名员工，人均15平方米办公面积，一年的办公楼租赁成本约1亿元人民币；如果微软选择在“浦江智谷”商务园办公，租金成本可以降低75，一年仅为2500万元人民币。（“浦江智谷”商务园不仅租金合理，且拥有充足的地下车位，还可以为企业节省可观的二次装修费用和40的办公区域照明费用以及空调加时费。）“浦江智谷”商务园1号楼，地上建筑面积9047平方米，2008年共节约835884度电，“浦江智谷”商务园已建成的首期工程地上建筑面积共计10.6万平方米，预计全年可节约979万度电，相当于节省3916吨煤的能耗和3.92万吨净水，同时减少9790吨二氧化碳和293吨二氧化硫的排放，节能减排效果更为显著。 浦江智谷1号商务楼建成后，获得了德国在海外颁发的第一张“节能证书”。德国交通建设与城市发展联邦部部长沃尔夫冈蒂芬泽（Wolfgang Tiefensee）先生亲临“浦江智谷”1号商务楼为浦江智谷颁证（dena）。这是德国政府在海外颁发的第一个符合德国节能建筑的认证证书。 区位交通“浦江智谷” 位于闵行区浦江镇国家级开发区漕河泾出口加工区浦江高科技园规划范围内。 浦江镇东邻南汇区，西濒黄浦江，南接奉贤区，北连浦东新区。 与“浦江智谷”毗邻的国家863软件孵化基地是目前全国863孵化基地中唯一以独立园区形式建设的综合性创业孵化基地，将为“浦江智谷”烘托出浓厚的产业园区氛围。 “浦江智谷”周边产业密集，配套完善。综合配套区距“浦江智谷”仅2公里，配套区占地约1平方公里，规划将有60%地块面积用于酒店、旅馆、酒店式公寓等居住设施，30%地块面积用于发展文化场所和休闲设施，10%用于商业配套。 “浦江智谷”周边生活配套包含“浦江世博家园”，它位于闵行区浦江镇，距“浦江智谷”约1公里，距人民广场14.5公里，规划用地面积1.5平方公里，总建筑面积约124万平方米，其中住宅面积约89万平方米，居住人口2.76万人。其中酒店服务式公寓已开始建设，规划建筑面积16361平方米，计划于2008年建成并投入使用。 “浦江世博家园”公建配套齐全。公交、商业、文化、教育、医疗卫生、社区服务中心等设施一应俱全。其中易初莲花大卖场已于2006年1月22日开始营业。 浦江世博家园环境优美。有极具特色的友谊河景观带，舒适、有趣的亲水平台，富有世博文化的“和桥”，具有特色风情的商业街，贯穿小区宽达40米的多功能景观绿轴，15万平方米生态林中设有篮球场、网球场等设施。是一个质量优良、配套齐全、环境优美的理想家园。 新浦江城位于上海版图中心的浦江镇中心城区，至人民广场13公里，位于这样一个中心优势位置，通过卢浦大桥、浦星路以及规划中的轨道8线，与人民广场、世博会等将成为上海新中心黄金轴线。总开发面积130万平米，由意大利格里高蒂建筑设计事务所担纲整体规划设计，整个城区将意大利风貌及中国生活方式相融，以现代方式演绎新城市生活。 周边配套商业配套“浦江智谷”在园区内配置有完善的商业设施，银行（ATM）、员工自助餐厅、商务套餐、咖啡吧、罗森便利店及健身中心等一应俱全。该设施掩映于生态走廊与庭院之中，建筑功能于生态环境相结合，形成舒适宜人的休闲、餐饮、交际场所。 “浦江智谷”园区外周边配套完善，公寓、住宅、餐饮、健身会所、医疗、银行、超市、邮局、移动通信等可以满足入驻企业员工日常生活所需。 周边公寓住宅包括：浦江智汇园（距浦江智谷500米，目前已经开工建设，住宅总建筑面积78727平方米，其中7090平米的房型占83，2009年7月预售）、新浦江城、世博家园、一品漫城、汇智天地、瑞虹天地、瑞和新苑、浦航新城、滨浦新苑等，以及由锦江酒店集团经营管理的酒店式公寓。 房型丰富，别墅、公寓、普通住宅等满足企业不同层次的租房需求。 周边餐饮包括：联慧大酒店、大富贵酒店、丹桂轩等，以及农家乐、味之都、老城隍庙小吃等特色餐饮。 园区周边还有易初莲花、世纪联华、世博酒店式公寓、邮局、建设银行、中国银行、中国移动、贝菲特健身俱乐部、向明中学(属上海市实验性示范性高中，2009年9月1日正常开学）、孔祥东音乐幼儿园、浦江社区卫生服务中心、市大二附中高中部南校、仁济医院（2009年2月28日，上海交通大学医学院附属仁济医院（南院）建设项目奠基仪式在闵行区浦江镇举行。仁济南院临时门诊部也正式开业。上海交通大学医学院附属仁济医院（南院）占地106亩，规划建设7万多平方米，600张床位，投资约5.4亿元，由市区二级政府财政共同承担，预计将于2011年投入使用）等一系列配套设施。 招商服务项目审批服务： 负责为进驻园区的企业代办项目审批所需文件的草拟和报批，代办工商登记、税务登记、银行开户等企业成立所需的所有手续。 高新技术企业及技术成果转化认定服务： 负责为进驻园区的企业代办高新技术企业和高新技术成果转化的认定服务，为企业争取有关的税收优惠政策，特殊行业一事一议制。 政策咨询服务： 负责为进驻园区的企业提供及时、准确的政策咨询服务，如税收政策、产业政策和人才政策等。 项目建设服务： 负责为进驻园区的企业代办项目工程建设报批手续，协调项目建设基础设施配套服务，帮助解决工程建设中的困难和问题。 金融服务中国银行ATM机已经在园区设置。园区还将与建设银行、中国银行等国内商业银行进一步合作，将其银行网点设置在园区的办公区域、及研发楼群区域内，为园区内的企业及个人提供金融服务上的便利。 同时，距园区800米的浦江工业园管理大楼（联航路）一楼已设置有建设银行的浦江支行、上海农村商业银行，距园区2公里的漕河泾开发区（浦星公路）大门处已设置有中国银行、上海银行的浦江支行，距园区1公里的谈家港老镇已设置有建设银行（未来将迁至距园区约2公里的世博家园）、农业银行及上海农村商业银行，可为园区内的企业提供更全面的金融服务。 物业管理“浦江智谷”园区招聘具有国际物业管理理念和经验的物业管理公司-上海金晨物业管理有限公司为园区内客户提供人性化的、便捷的、安全的物业管理。上海金晨物业经营管理有限公司，创办于1998年2月, 注册资金500万元，是一家专业的、面向 高档、涉外房地产项目提供投资咨询、项目策划、市场营销、物业管理服务、涉外商务宾馆经营的品牌企业。该公司通过ISO9001：2000国际质量管理体系认证，是上海市物业管理二级资质企业（一级资质批准中），管理物业面积共计300万平方米，拥有员工总人数共计1000余人。本园区享受国家级开发区的财税优惠政策。主要的财税优惠政策如下： 企业所得税 自2008年1月1日起，原享受低税率优惠政策的企业，在新税法施行后5年内逐步过渡到法定税率。其中：享受企业所得税15%税率的企业，2008年按18%税率执行，2009年按20%税率执行，2010年按22%税率执行，2011年按24%税率执行，2012年按25%税率执行；原执行24%税率的企业，2008年起按25%税率执行。 自2008年1月1日起，原享受企业所得税“两免三减半”等定期减免税优惠的企业，新税法施行后继续按原税收法律、行政法规及相关文件规定的优惠办法及年限享受至期满为止，但因未获利而尚未享受税收优惠的，其优惠期限从2008年度起计算。 外商投资企业，在投资总额内购买的国产设备符合产业政策以及生产高新技术产品，其购买国产设备投资的 40%可从购置设备当年比前一年新增的企业所得税中抵免。 外国和港澳台地区的投资者将从园区企业分得的利润再投资