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中小房企玩“垫资建设”就是走钢丝 一调控楼盘就出事导读：开发商开发一个楼盘的自有资金至少为30%，但由于中小开发商资质较差，资金实力弱，银行融资较为困难，因此大多要求承建商垫资建设。 垫资建设引爆一个楼盘环环相扣的全过程解读第1环：开发商自有资金少、融资难按规定，开发商开发一个楼盘的自有资金至少为30%，但由于中小开发商资质较差，资金实力弱，银行融资较为困难，因此大多要求承建商垫资建设。第2环：要求承建商垫资建设如果开发商持有地块但开发资金不足，承建商认为该地块具备垫资条件，就会按照开发商的要求进行垫资施工。但根据开发商的资质以及自有资金持有量，约定合同的付款方式，一般垫资承建商要求垫资做完地基或者地下室之后要求开发商开始支付工程进度款，或者通过其他合同要约的方式进行支付，如果地块的区位属性足够好，承建商的带资建设付款条件也相对宽松，房子、物业都可以作为支付条件。第3环：遇到市场调控或销售策略失误购房者一旦遇到市场调控或者后市迷离不清局面都会推迟或暂缓购房计划，同时如果开发商的定价策略明显高出市场预期或者其产品在当前市场无绝对的竞争力，销售去化率偏低成为必须面对的事实。第4环：房子不好卖市场政策的调控或者是销售策略的调整无法跟上市场节奏，销售放缓成为开发商必然面对的事实。第5环：无法及时回款销售回款不利加上银行在信贷收缩后对中小开发商的开发贷开始严格控制，一些无实力的开发商开始在外面借高利贷来维持基本的运转，高额的利息和融资成本已经吃掉了很多开发商预期中的利润率。第6环：迟迟无法支付垫付的工程款因回款渠道不畅，银行的融资渠道又被堵死，无法按时支付工程款，有些开发商仅能够按照合同支付少量一部分。第7环：承建商停工唆使工人闹事一般承建商带资进场的首批资金垫付后，后期的材料、工人工资等都要依照开发商的合同遵章执行，承建商还会把很多工程按类别分包给不同的小承包商负责，小分包商再负责给做事的工人工资，一旦开发商又无力支付工程款，一般项目都会停工，追讨工资的工人就开始直接向开发商要钱，一部分工人的确是在承建商的唆使下去向开发商以及政府职能部门讨薪闹事。第8环：工程验收无法通过楼盘停工之后，开发商如果在短时间内无法筹集资金或者部分资金的话，承建商是无法按照约定时间进行工程的封顶、完工，主体部分无法完善，最后就造成基础的强弱电、消防、三通电梯都无法安装达标，也无法通过相关部门的相关验收。第9环：延期交楼当开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住，即构成延期交房。因开发商经济问题、竣工验收手续违法或无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的，属于非正常延期交付。第10环：业主维权闹事若开发商经催告后在合理期限内仍然没有履行合同，将会导致业主的一系列维权行动，轻者围堵拉横幅，重者爆发大规模游行等，要求开发商按照合同约定承担违约责任，赔偿损失，甚至要求退房。第11环：融资渠道缺乏业主举行大范围维权活动倒逼开发商企图通过融资解决债务问题，可资金实力较为薄弱的中小房企大多只能依靠高成本的民间融资，一旦楼盘出问题，融资渠道将变得更窄，面临资金断流的悲惨命运。第12环：挪用预售款当前，房屋预售款已占到房地产开发资金的30%以上，形成与房企自有资金、银行借款“三分天下”的局面。当资金“断粮计”逼迫开发商不得不备粮过冬之时，挪用预售款支付工程款成为首选，而预售款管理机制的根本不透明也为开发商的这一违规操作提供了可操性。第13环：事件陷入僵局或不断恶化一般购房者无从得知资金去向，直至影响施工进度及工程质量、延期交付等问题接二连三出现，由此引发购房者与开发商之间更大规模的纠纷。为获取更多资金支付工程款，开发商还会将土地所有权和房屋所有权进行分离，不惜铤而走险对土地和房屋进行多次抵押，酿成更大风险。第14环：甚至导致烂尾开发商一旦资金链断裂，容易导致的后果就是，楼盘停工烂尾，由此酿造的后果是小业主们陷入漫长维权梦魇中。各方说法开发商监管部门应对房企资金实力及来源详细审查余鹤皋惠州某开发商原营销总监绝大多数中小开发商经济实力非常薄弱，迫于资金周转需要只能通过垫资建设进行项目开发。另一方面，承建商为拿到工程合同，往往也会主动出击，承诺垫资施工，两者因此一拍即合。当前惠州楼市垫资建设的一般做法是，开发商与施工单位签订全资垫付合同，但在实际操作过程中，开发商采用分期付款方式，比如当工程建设到百分之几时，需结算相应百分之几的款项。如果已到约定时间节点，开发商仍未支付相应款项，施工单位可根据合同约定要求其尽快履行付款义务，并赔偿一定利息额。垫资建设是基于房地产行业开发的特殊性应运而生，其弊端显而易见，易诱发楼盘质量偷工减料、延期交房、无法办理房产证、资金链断裂导致楼盘烂尾等恶劣问题。如果开发企业有钱买地，没钱盖房，资金实力已经薄弱到需要依靠项目的每一笔销售回款来支付工程款，那着实只是浑水摸鱼。随着楼市逐步踏进深度调整期，行业将会迎来一轮优胜劣汰的大洗牌。如果要对垫资建设进行管控，最有效的手段应该是主管部门对开发商的资金实力及来源进行详细审查。要随时监控双方合同的执行情况，若开发商未按时支付工程款，政府应及时介入，并将问题公之于众，千万不要等到问题愈发严重复杂之后，才让购房者知道。承建商工程款纠纷主因是对预售款监管不力王兆熊江苏天宇建设集团有限公司惠州公司总经理在此前房地产形势较好的时候，很多拥有地块资源的开发商找承建商合作，在楼盘销售回款的过程中开发商按照合同进行分期支付，确实绝大多数达到了开发商和承建商双赢的结果。但在房地产受政策、金融形势影响下，承建商也开始谨慎考虑垫资建设的风险评估系数。在惠州伟豪领御和华轩居项目上，天宇的垫资建设都没赚到钱。所以我们吸取教训在选择垫资建设的项目上现在有几个核定的严格标准，一是楼盘的地块属性要好，否则开发商再有实力卖不出去那就很麻烦；第二是开发商的人品，吸毒的、赌博上瘾的、找小三的坚决不带资入场；第三是看开发商的实力，这也是行业逼出来的。并不是所有的垫资都会出问题，关键还是看开发商讲不讲信用，如果因为销售的问题，有房子我们也不怕，但很多开发商不遵照合同执行。按照行规垫资建设只会完成地下室部分，出地面开始开发商要付款，按照合同的要约会是60%到80%，行业的这个规定是基于地下室部分的成本一般要占到楼盘的30%-40%，如果继续垫资建设，不可控因素太多。工程款出现纠纷以及开发商不遵守合同主要还是监管的问题，一般来说，开发商的销售回款是足够支付楼盘到交楼程序完成的工程款，但为什么会出现很多开发商楼卖完了但是没钱给工程款，主要是房管局以及其他职能部门监管不到位，预售款的本意就是为了防止工程烂尾，但最后很多预售款都被挪用了，一旦开发商出现资金问题就无法保证工程按时完工，受害的除了承建商还是广大的业主。律师垫资建设关联方多，无法通过法律统一协调解决邹朝贵惠州资深律师垫资建设在初期存在诸多法律上的争议。2006年1月4日，建设部等四部委颁布了关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知，禁止政府投资项目垫资承包建设，同时废除了1996年6月4日出台的关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知，放开了民间投资领域的垫资建设，最高人民法院于2004年出台了关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释，也确认了垫资建设的法律效力。从法律性质来说，工程垫资不是单纯的借贷关系，就目的而言，建设工程承发包双方的合意是完成某一特定的工程，属于建设工程施工合同范畴，不属于企业间的借贷行为，但工程垫资款也不能归类于工程欠款。但相关法律对工程垫资款的保护力度不如工程欠款。承包商所垫付的工程款仍属于普通债权，如开发商实力不足，或承建的房地产项目遭遇市场风险，就会严重影响垫资款的回笼，从而造