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漯河区域市场市场调研报告及研判 郑州鸿宝地产顾问2013年1月 谨呈 漯河舒漫置业发展有限公司 前言 2013年是中共十八大后的开局之年 稳定增长 依然是中国经济的主导方向 而三月份两会换届选举后 可以预想 在2013年中央对房地产的宏观调政策基本不会放松 但针对新城镇建设 新农村建设 城市化建设等方面将会为房地产发展提出新的发展方向与发展课题 同样房地产开发的空间将会进一步扩大 对于房地产商的开发水平的考验将会进一步加强 特别是针对三 四线城市而言 随着各地新区建设 新城镇建设 新农村建设持续深入的推进 房地产土地的供应量将会大大增加 房地产市场的竞争积累程度将会不断增加 整个楼市的土地及产品放量将会快速展现 而价格增长基本还会呈现 稳中有升 的价格增长趋势 总体而言2013年的中国楼市 挑战大于机遇 竞争大于共升 2013年对于漯河房地产市场而言 漯河新区建设即将正式启动 未来漯河的房地产发展方向将围绕着 东进西扩北移 的城市发展方向而展开 城市东区的房地产土地放量将会大大增加 随着城市规划 城市规模 城市建设水平的不断提高 房地产开发规模与价格将会进一步得到提升 一 区域市场分析 泰威中央公园 汾河上的院子 天明第一城 博瑞国典 金桂苑 凤凰城 万和城 龙城国际 名仕雅苑 香槟国际 钓鱼台 昌建外滩 银河湾 帝景城 昌建外滩 华东国际中心 召陵新区居住圈 铁东板块居住圈 市中心商业圈 金山沙河居住圈 本次市调主要围绕漯河东区市场展开 北至松江路 南至南环路 西至交通路 东至中山路 在本区域又可分为召陵新区板块 铁东板块 开发区与老区综合板块 中心城区商圈板块 金山沙河居住板块 四个板块 这四个板块的区域市场目前整体呈现着 北贵南贱 西富东贫 的局面 因为本区域的北部与CBD相连 居住价值与投资价值在整个市场内是最具优势的 而南部区域因为靠近老城区与工业发展区 从居住人群与举止价值来讲与北区都有着比较明显的差距 而本区域的西部为目前城市中心发展区 部分楼盘堪为城市发展的标志性楼盘 而东部为城市发展新区 召陵新区 未成熟开发区域 此版块因为未在传统居住区域 目标购房者对此区域居住存在较大抗性 所以目前的整体价格较低 2013年 随着漯河新区的规划建设正式启动 漯河东区的价值将进一步彰显 但短期内 西高东低 的市场局面将不会得到改变 漯河东区整体市场评述 市中心商圈板块 针对漯河市中心区域的调研 本次市场调研主要针对的是写字楼市场的市场调研 主要调研楼盘为昌建外滩 华东国际中心两个项目 漯河市场中的写字楼项目本来就较少 这是由其商务辐射范围较小 第三产业缺乏发展环境导致的 写字楼市场在漯河房地产市场内只能在市商业中心 行政中心 商务办公集中地可以适当存在 发展 短期还不会有大的发展趋势 而本区域的写字楼在整个漯河市场也属 少数派的领袖 虽然位置较好 但高起的价格在没有特别品牌与客户资源作为支撑的情况下 快速的去化将是不可逾越的难题 铁东板块在漯河房地产的发展版图上一直具有 低价 中质 快销 的特点 本区域的楼盘整体定价不高 整体建筑品质与规划也属中等水平 面对的是房地产购房市场中最大多数的刚性需求客户 这些客户来源于周边厂区中 来源于周边的乡镇中 来源于对于市中心价格抵触的市中心区域溢出客户 总之 本区域购房人群是对价格最敏感的人群 是追求性价比的最典型代表人群 本区域市场销售价格在这几个区域中在未来是最不易提升的 不在城市的主力发展方向上 并且处于工业区 所以本区域楼盘的价格上涨与提价的空间有限 好在周边的社区配套却弥补了这样那样的不足 只要价格合适 产品合适 销售品相合适 出货速度在东区四个板块中还是相对较快的 铁东居住圈板块 召陵新区居住圈板块 召陵新区新区板块是目前漯河区域房地产市场中销售速度较为缓慢的一个板块 这个板块没有铁东板块的人气 没有市中心板块成熟的配套 没有金山沙河板块便捷的交通条件与临河的优势资源 固这个板块的楼盘的普遍在规模上 在价格上要优势 这样才能赢得目标客户的认可 目前本区域的购房客户还主要以召陵区周边乡镇客户与部分市区客户为主 对传统市区的客户的吸引程度有限 不过根据漯河新区的建设规划 召陵新区正在漯河东向发展的核心发展区域 相信在未来2 3年内 本区域随着市政配套与入住社区日益成熟 本版块的价值将焕发新的光彩 金山沙河板块正是因为这些年沙河的的成熟性开发才彰显了其价值所在 区域板块内银河湾 帝景城 东外滩 钓鱼台还有御园 无不以其临近沙河的核心资源使其价值得以提升的 同时临近重要出入市区的主干道金山路 西邻金山路 东揽沙河河景成为了这些楼盘其共同特点 本板块楼盘的整体产品品质与价值所在在整个漯河东部区域中是排在首位的 特别是昌建东外滩 成为漯河豪宅中的又一个标杆 目前银河湾已经销售完毕 只余少许的高层的中小户型在售 而帝景城的总体开发体量较大 号称30万平方 目前市场投放还不到总量的1 4 2013年沿河还将有7栋高层面市 而昌建东外滩目前只推出楼三栋高层 而钓鱼台也将在2013年年中正式面市 这还不算松江路与金山路西南角的即将面市地块 可以预见本区域板块将成为2013年漯河区域板块楼市中产品投放量最大 竞争最为激烈的区域市场 这样的竞争环境对于御园来说存在很大的压力 同时也对我们的工作提出更高的要求 要想在2013年的区域中赢得胜利 必须在营销等方面做的更为出色 才能赢得市场 金山沙河居住圈板块 三 区域重点楼盘解析 市中心商圈板块 市中心商圈板块昌建外滩 外滩写字楼外立面 外滩销售中心 市中心商圈板块昌建外滩 1 漯河最大开发商昌建地产开发 公司及项目品牌认可度较高 2 项目所在位置处于市中心繁华核心位置 处于沙北新城与沙南老城交集的核心地带 位置得天独厚 3 由于是综合体项目 项目包含了住宅 小户型 商业街 写字楼 这样的配置便于资源的合理搭配 有利于购买后的物业升值 4 昌建一贯的高端策略 为本项目的写字楼部分积累大量 优质的意向购房群体 客源积累较好 5 部分房源基础面积37 38平米 面积较小 适合中小投资者选择部分房源 1 外滩的写字楼属于外滩项目一部分 就一栋楼 体量较小 对外的识别度较小 2 不带中央空调 不属于纯写字楼设计 优势及长处 劣势与不足 市中心商圈板块华东国际中心 华东国际中心外立面 1 位置较好 在火车站商圈与新天地商圈的交汇处 交通便捷 商务环境较好 2 属于纯粹的写字楼项目 配置有日本日立电梯 中央空调 还有标准的写字楼安防设施 层高达到4 5米 3 目前已经交房并有部分小公司已经进驻 即买即住 有利于投资收益的兑现 1 一直销售处于不温不火的状态 在市场内已经失去话语权 2 周边商务环境较为嘈杂 不利于中高端企业环境办公 3 目前中小面积户型已完成85 的市场去化量 未来11层以上的整层 半层去化将成为难题 优势及长处 劣势与不足 铁东居住圈板块 铁东居住圈板块金桂苑 1 综合素质较高 位置不是很差 价格不高 优惠较多 户型面积不大 产品素质较好 又是规模性社区 配备有幼儿园 2 目前优惠活动较为丰富 对于销售员现场逼定很有杀伤力 3 销售现场销售员素质 现场销售氛围 现场包装较好 在区域市场内属于营销较好性楼盘 1 位置较为靠东 居住升值潜力有限 优势及长处 劣势与不足 铁东居住圈板块名仕雅苑 1 综合素质较高 位置不是很差 价格不高 优惠较多 户型面积不大 产品素质较好 又是规模性社区 配备有幼儿园 2 目前优惠活动较为丰富 对于销售员现场逼定很有杀伤力 3 销售现场销售员素质 现场销售氛围 现场包装较好 在区域市场内属于营销较好性楼盘 1 位置较为靠东 居住升值潜力有限 优势及长处 劣势与不足 铁东居住圈板块龙城国际 1 位置较好 处于老城区繁华地段 2 规模性大社区 3 周边社区配套完善 1 全高层 目标客户接受上有一定抗性 2 3900元 平米的预计均价 在本区域中显得过于高了 优势及长处 劣势与不足 铁东居住圈板块万和城 1 准现房 目前整个社区已经接近于现房 预计上半年交房 2 规模性大社区 以多层为主 居住舒适性高 3 整体户型面积适中 总价相对较低 1 临近火车道 生活会受此侵扰 2 产品工程质量较差 工地现场施工脏乱差 优势及长处 劣势与不足 铁东居住圈板块万盛香槟国际 1 是漯河除了东外滩之外 少见的集酒店公寓 住宅 大型商场为一体的商住综合体 2 位置处于漯河东向交通要道 交通便利 3 产品形态丰富 便于多方面多层次推售 1 临近银鸽集团厂房 居住上有些影响 2 产品工程迟缓 销售员说3月底交房 但根据目前外立面还未粉刷的情况下 能6月底之前交房已经不错了 优势及长处 劣势与不足 召陵新区圈板块泰威中央公园 召陵新区居住圈板块 1 景观优势 低密度大社区 双公园景观概念 2 位置处于漯河东向交通要道 交通便利 3 良好的销售现场参观环境与样板示范区 1 由于工程质量 营销操盘等原因 本项目一直买的不是十分理想 给购房者带来的信任感偏低 2 产品工程迟缓 销售员说3月底交房 但根据目前的景观施工情况 预计5月底交房 优势及长处 劣势与不足 召陵新区圈板块汾河上的院子 1 景观优势 临近汾河和市政公园 2 位置处于漯河东向交通要道 交通便利 3 良好的销售现场参观环境 4 有效的促销活动保证对客户的销售刺激 5 临近黄河路的楼体外立面已经展现 对外形成很好的建筑展示效果 1 小区楼间距较窄 影响部分楼层的采光需要 2 工地现场的施工摆放无序 影响了购房者看房行程 优势及长处 劣势与不足 召陵新区圈板块天明第一城 1 景观优势 临近汾河和市政公园 2 位置处于漯河东向交通要道 交通便利 3 良好的销售现场参观环境 4 有效的促销活动保证对客户的销售刺激 5 临近黄河路的楼体外立面已经展现 对外形成很好的建筑展示效果 1 小区楼间距较窄 影响部分楼层的采光需要 2 工地现场的施工摆放无序 影响了购房者看房行程 优势及长处 劣势与不足 召陵新区圈板块博睿国典 1 超宽楼间距 是本小区建筑规划设计的一大特色 2 成熟现房的展示是体现小区品质的标志之一 3 紧邻召陵区区政府 是其位置重要性的体现 1 区域环境内 相对价格偏高 优惠偏少 在营销方面能促进成交因素较少 优势及长处 劣势与不足 召陵新区圈板块东郡华府 1 成熟现房的展示是体现小区品质的标志之一 2 靠近市区是其价格较高的因素之一 1 区域环境内 本小区的价格是最高的 而支持价格的因素又偏少 在营销方面能促进成交因素较少 优势及长处 劣势与不足 金山沙河居住圈板块 金山沙河板块昌建东外滩 1 漯河2012年以来豪宅标杆之作 昌建的品牌是其最大的优势 2 高起点的营销定位 营销活动为其销售提供了良好的保证 3 周边便捷的交通与综合体式的楼盘规划为居住者形成吃穿住行为一体的生活交通娱乐圈 4 高标准的建筑施工 景观规划是其成为2012年漯河价格标杆的前提 5 一流建筑部品配置为其在高价格的基础上实现溢价提供了促进条件 1 综合体式的生活环境 其居住氛围相对较弱 与纯居住的社区环境还是有差距