包头滨海名都全程营销推广方案PPT课件.ppt

包头滨海名都 全程推广策划方案 1 经济技术指标 规划总用地 1178828 总建面 334823 住宅 216889 商业综合楼 45612 幼 1654 会所 2242 地下车库 63091 4627 地率 38 9 停车位 住宅 1740辆商业 220辆 2 目标市场的定位 有什么样的市场就有什么样的产品 有什么样的产品就有什么样的市场 首先我们先作产品分析 包头滨海名都项目是一个建面有33万平米的中高档 商住宅项目 主体建筑 共22栋 位置 包头滨海名都位于包头三大主干道之一 友谊大街与幸福路交汇处 行政地为青山区 本案东临世界最大的城中草原 赛汗塔拉 南接包头稀土高新区 北上钢铁大街 西接昆仑区 本安所处的地理位置是包头人心目中的理想居住区域 同时也是城市东移南拓战略中心 核心区域 地理位置 十分重要 3 项目产品分析 一 从户型面积配比中 我们不难发现 开发企业的务实稳健的开发理念 其中130 145 共计845套占总量的 55 41 95的户型472套 占总量30 95 115 的208套占总量的13 64 最大面积145 部分跃层153 从户型面积配比中可以看出本案定位于中高端住宅市场 包头市场主打户型面积为120 130 二 从社区配套来看其中托幼 1654 会所 2242 社区服务中心用房 368 活动室 44 公厕 20 垃圾转运 20 地下车库 67718 停车位 住宅1740辆 住宅停车率0 8 商业220辆非机动车 3674辆 4 竞争板块整体对比 5 昆区板块vs本案 本案优势 拥有优越自然资源处于RBD中心 较安静 适宜居住价格有一定优势 发展性好本案弱势 离CBD核心区域较远配套没有昆都仑区成熟 6 开发区板块vs本案 本案优势 拥有优越自然资源发展性好 成长性好生活性能好本案弱势 由于工作就近原因 昆区包钢客户形成在开发区购房的习惯 7 东河区板块vs本案 本案优势 拥有优越自然资源离市区近可供开发空间大东河客户倾向在青山区购房本案弱势 较东河区房屋总价高 8 项目竞争对手分析 9 包头市2010年近期开盘房地产项目情况表 10 小结 竞争项目的开发体量均较大 小区化开发成为主流 产品类别由多层向高层 小高层过渡 市场接受全框架结构 户型畅销以110 130平米三房为主 两房单位也有上佳表现 市场上大量砖混结构房 使得房地产价格被拖累 现场包装与宣传为对手所注重 广告水平和广告量将有突破 竞争项目在推广上主要打风格及环境 配套牌 在生活品味上还是空白 11 滨海名都项目应向中高档方向展示自己营销要注重品牌形象 注重小区绿化 注重产品细节 提升项目品位开发与规划设计注重北方特色 市场研判 12 客户群定位 城市新贵一族 区域内大型企业如一机 二机 蒙牛中层管理 政府机关市公安局 青山区政府 区公安分局 公务员 青山区原居民对区域有着深厚的地脉感情的新富裕阶层 其他客群私企业主 其他行业中层领导 教师 医生 银行中层 职员 IT精英 市区周边有强购买力人群 核心客群 中间客群 项目临近区域对青山区有着一定往来的 圈层效应 明显的人群 其他客群 13 目标客户描述 从区域上看 立足青山 放眼全城 影响周边 青山人为本项目的主力客源 同时吸引其他区域的目标客群 从职业特征上看 主要以大型企业职工 中层领导 政府部门公务员 私营企业中层以上职员为主 其次为教师 医生 通讯 IT精英 银行职员 市区周边的购买力强的人群等 从年龄特征上来看 主要集中在35 45岁中青年为主 此外 年龄在50岁以上的这部分人群多为是父母为子女结婚购房 从购房用途上来看 以改善居住环境的二次置业为主 其次为一次置业 商客投资 养老 新婚用房等 14 有稳定的经济收入或一定的积蓄 购买目的以自住为主 希望通过购房改善现有居住环境 实现更高的生活享受 重品牌 信赖有实力的地产开发企业集团 注重实际需求 爱 挑剔 消费倾向理性 重品质 对细节要求高 城市新贵一族 消费心理特征 15 滨海明都带给客户什么 买的是一种舒心 滨海明都 打造青山区示范小区 自然 舒适的生活空间 满足客群改善居住环境的居住愿望 提升客户居住观 生活观 买的是一种信心 滨海集团 品牌实力强 保证开发设计 与工程品质 因此滨海明都值得信赖 买的是一种温心 和谐 舒适 生态 自然 健康的居住环境是 滨海明都 的一大特色 滨海明都人性化的规划设计 打造品位 舒适的自然生活 买的是一种放心 物业 24小时服务周到 贴心服务 是主人的贴心大管家 16 项目核心卖点是什么 卖点一 品牌优势 滨海集团的实力 是保证整个小区的前提卖点二 理念优势 先进的产品开发理念 自然 舒适 和谐的人居理念卖点三 景观优势 周边赛汗塔拉公园 西面锦秀公园 小区创新的景观设计卖点四 产品优势 建造自然 舒适 和谐的现代居住新城 引领自然 和谐生活卖点五 规划优势 整个小区规划依项目西面锦秀公园 赛汗塔拉态林而设计规划 将自然 清新揽入和谐生活卖点六 生活优势 充分体现以人为本的设计理念具有一定协调性 体现住宅与历史文脉协调 与未来发展相适应 与周边环境相融合 突出滨海明都自然 舒适 和谐生活特色 17 品牌优势 理念优势 景观优势 产品优势 规划优势 生活优势 滨海明都 我们如何定位 18 在市场基础上通过结合区域环境和自身功能的优化 提炼出我们的核心主题 建立一个更高新的平台 定位中要充分体现出滨海明珠的开发特色 同时也要突出表现我们的独特与唯一性 以 不可克隆性 建立市场高度 致力打造出滨海集团 所建项目的和谐温馨生活 但同时出于企业品牌发展的需要 我们的定位更要开创出新的亮点领域 让滨海地产的品牌得到更大更宽广的延展 定位思考 19 着力于楼盘建筑风格 品质 具体卖点细节等 而少有以文化 品味 情调为主打 提倡高档生活方式的推广思路 我们的项目需要在众多雷同的推广方式中出新 差异化的广告策略以及创新推广模式是本案成功关键所在 滨海明都 其它楼盘 推广方式 20 项目整体调性 品牌延展 市场领导 生活品味 滨海品牌全国发展 一种永不过时的先进生活理念 用艺术打造的家园 本着和谐生活自然舒适的理念 21 打造国家示范小区 与项目定位一致 王者风范 与滨海明都一致 推陈出新 与目标客户一致 满足需求 建议主题推广语 22 创造包头形象明星楼盘 创造包头销售明星楼盘 创造包头品牌明星楼盘 提高产品的市场最大有效占有率 帮助开发商实现土地的最高价值 提升滨海明都在包头地区的品牌 终级推广目标 23 第四部分营销部署篇 24 营销原则 一个中心 两个基本点 一个中心 坚持以 国家园林示范小区 为中心 两个基本点 以消费者物质需求为基本点 以消费者心理需要为基本点 25 推广节点 延续期 7 10月 交楼期 12年8月以后 导入国家园林示范小区的品牌概念 强势出击 引暴市场 宣传品牌以及项目形象 前期逐步导入产品信息 产品开盘亮相 树立产品高端形象 再度强势传播 利用国家园林示范小区真正核心魅力 进一步促进销售 用持续的媒介推广有力的保持市场热度 利用收楼良机 展示成熟的国家园林示范小区 让其成为包头的样板 再度引起市场销售风暴 推广主线 升级版国家园林示范小区 开盘 5 6月 26 推广策略 软硬兼施 文武双作 27 开盘阶段推广策略 2011年5月 6月 28 开盘前预热至开盘 导入国家园林示范小区的品牌概念 强势出击 引暴市场 宣传品牌以及项目形象 前期逐步导入产品信息 产品开盘亮相 树立产品高端形象 推广方式 推广目的 软文 硬广 活动 29 一 前期预热软文 2010年8月 2011年5月 1 南水西调另一种园林典范 国家园林示范小区载誉而来 炒作目的 结合滨海地产品牌宣传国家园林示范小区品牌 内容突出国家小区在天津及其它地区所获得的荣誉及对各个地区的影响 以一种欢快明朗的格调宣扬国家园林示范小区这支 园林 进军包头的热情 2 揭密 国家园林示范小区 炒作目的 以 揭密 的形式宣传国家园林示范小区的品牌 更具体到国家园林示范小区的标准要求以及在国家园林示范小区内所感受到的艺术 人文 和谐等美感 3 青出于蓝而胜于蓝 包头滨海名都升级版国家园林示范小区 炒作目的 将目光转向包头滨海名都 给其灌输一种全面升级的概念 包括硬件和软件两个方面升级意识 30 二 硬广宣传 4 5月 包头滨海名都国家园林示范小区载誉而来 秉承着自然舒适的居住理念承载着天人合一的哲学思想张显着浓郁厚实的文化风范深含着空间唯美的艺术构思天津 北京荣耀 美誉 实力 品质 在包头 我们期待另一个经典 31 建议调性 大气 色调清新 国家园林示范大家风范 滨海地产地产大家十载风雨铸就地产辉煌自然和谐 舒适生活滨海名都 国家园林示范小区十年历程成就花园经典自然 人文 艺术 文化张显风范 慧中独秀 32 包头滨海名都一个用自然哲学浇灌的花园 国家园林示范大家风范 包头滨海名都一个用艺术思想营造的花园 包头滨海名都一个用经典文化铸就的家园 包头滨海名都一个用人文气息感动的家园 33 升级版国家园林示范小区绝色倾城包头滨海名都盛大开盘 在草原上放飞梦想在阳光中收获希望包头滨海名都国家园林示范小区已全面升级用 心 营造的家园耀 市 登场它 自然 清新 舒适它 绝色倾城 34 以通稿形式 出余波引爆稿 利用消费者跟风的心理 升级版国家园林示范小区惊艳鹿城创包头楼市销售样板 35 活动时间 11年6月中旬 1 天津国家园林示范小区之旅 活动形式 组织认筹客户 摄影爱好者等前去天津滨海名都亲身体验国家园林示范小区的生活 以滨海集团的独特魅力打动客户内心 活动目的 宣传国家园林示范小区 以成熟的国家园林示范小区感动客户 寻找炒作话题并为后来的摄影展埋下伏笔 对应软文炒作 爱上了滨海名都 国家园林示范小区天津之旅 三 活动配合 36 2 和谐人居理念高峰论坛 活动时间 11年6月 活动形式 邀请知名人士 资深专家 政府人士等 以高峰论坛的形式进行人居理念的探讨 经过 国家园林示范小区天津之旅 后 对摄影爱好者拍摄的照片进行评选颁奖等 活动目的 宣传国家园林示范小区的品牌 宣传国家园林示范小区人居理念标准以及展示滨海名都实力 论坛主题建议 自然 和谐 舒适 对应软文炒作 升级版国家园林示范小区 颠覆包头人居理念 37 第二阶段推广策略 2011年6 10月 38 第二阶段延销期 通过开盘期间的软文 硬广以及活动的造势 品牌及项目形象深入人心 已经树立起国家园林示范小区的概念和形象 应该通过一系列宣传 来阐述究竟什么样的才是国家园林示范小区的真正生活 推广目的 推广方式 软文 硬广 活动 39 一个用自然哲学浇灌的家园一个用艺术思想营造的家园一个用人文气息感动的家园一个用经典文化铸就的家园 园林艺术户型设计空间艺术邻里情怀社区活动 在推广上我们要尽量的把我们的优势展现在消费者面前同时这也保证了我们推广的延续性 40 所以我们的第二阶段推广的关键词是自然艺术人文 自然舒适的园林空间艺术和谐的亲情及邻里情怀 41 一 软文炒作 在开盘后市场消化期 同时为第2波预热 炒作目的 炒作包头滨海名都的开盘的喜人势头 并给客户心理层面上的打击以促从销售势头 宣扬国家示范小区的确是因为内在的自然人文条件吸引消费者 1 滨海名都 续写国家园林示范小区传奇 2 在滨海名都里享受生活的盛宴 炒作目的 通过对国家园林示范小区经典根源的追溯 渲染包头滨海名都里所洋溢的生活感悟 42 二 硬广宣传 2012年7月 9月 鉴于夏天是包头最美丽的季节 而且滨海名都经过一年的打造 相信应该可以营造出一个优美 舒适的园林环境 耳听为需眼见为实 我们不妨大胆地提出 建议调性 用明快急促的语句刺激客户的欲望神经 买楼请到滨海小区走一走 二阶段起盘稿 树木葱茏 水波溶溶 鸟鸣阵阵 花香袭人 建筑在花园中错落起伏的生长园林在大地上优雅舒缓的伸展这是一个自然生长的家园这是一个艺术打造的家园这是一个文化铸就的家园买楼 先来国家园林示范小区走一走 43 自然 流动的音乐 二 买楼请到国家园林示范小区之园林篇 乳白的小路在曲折的蔓延 青灰的檐角在绿色中隐现 潺潺的水在石中跳跃 悠闲的人在园中漫步 就这样 自然在与木石呓语 人在与砖瓦对话 说着这水乳交融 慕着这和谐共生买楼 请到国家园林示范小区走一走 颔首 心灵的协奏 踏上奶白的卵石 身体随着路的曲折而倾斜 在这种微微的倾斜中 靠近了或青或白的墙 墙那头一个轻轻的颔首 心 随着芳郁的花香而氤氲荡漾买楼 请到国家园林示范小区走一走 44 颔首 心灵的协奏 建议表现调性举例 自然 流动的音乐 45 空间大了 心却更近了 盼望有自己的空间 让心更舒展 享受父母的慈爱 感受儿女娇柔可爱 就这样 慕着天伦之乐买楼 请到国家园林示范小区走一走 三 买楼请到国家园林示范小区之规划 户型篇 46 心领相约笑语相连 心灵的靠近 不在乎距离的元近 阳光下 笑声里 清风中 嗅到温馨的味道 保利花园 相约心灵相约和谐买楼 请到国家园林示范小区走一走 四 买楼请到国家园林示范小区之亲情篇 邻里篇 心领相约趣致同生 用爱融化彼此之间的距离 用关怀撑起晴朗的一片天空 心灵在这里相依相靠 保利花园 相约心灵相约和谐买楼 请到国家园林示范小区走一走 47 建议表现调性举例 建议调性 温馨 简洁 用情感的方式 进行