长沙市外来务工人员廉租房建设研究.doc

长沙市外来务工人员廉租房建设研究长沙市外来务工人员廉租房建设研究课题组(2005年9月22日)随着构建和谐社会战略方针的提出,外来务工人员在经济发展和城市建设中的重要性逐渐得到社会各界认同,尊重和理解并采取切实可行的措施以保障外来务工人员更好地融入到他们所在的城市社会中,已成为许多有识之士的共识.越来越多的地方政府采取了卓有成效的措施帮助外来务工人员解决诸如就业,居住,医疗,教育等方面的问题,让他们在为城市繁荣做出贡献的同时,也能享受到政府为居民提供的各种公共资源,分享到由经济发展带来的实惠.当前,为更好地落实以人为本的科学发展观,统筹城乡协调发展,推进城乡一体化建设,很有必要研究长沙市外来务工人员在长沙的生存状况.为此,湖南省社科联,湖南省省情与对策研究中心,长沙学院等单位组织有关专家学者和实际部门的同志联合组成了长沙市外来务工人员廉租房建设研究课题组,从外来务工人员最基本的生存状况住房情况入手,对长沙市外来务工人员廉租房建设的现状,问题,对策等开展调研.2005年4-8月,课题组通过走访有代表性的大型企业和政府有关职能部门,召开理论和实际部门专家座谈会,发放调查问卷等多种方式进行了实地调研,在调研基础上综合专家意见,提出了有关对策建议.现将调研成果的主要成果分述如下,供长沙市委市政府及省委省政府领导决策参考.一,长沙市外来务工人员廉租房建设现状所谓外来务工人员,一般是指选择进城务工赚钱的非城市户籍的外来就业人员,这个概念主要是与工作,生活,居住在城市中的本地人相对应的一个概念.在我国现阶段,外来务工人员的组成以进城务工的农民工为主.本课题所研究的外来务工人员主要是指选择进长沙市务工赚钱的非长沙城市户籍的外来就业人员,他们中绝大部分是来长务工的农民工.据统计,目前来长沙市务工的外来人员已经超过42万人.这42万人大多来自农村,在长沙市主要从事第二,三产业的劳动.长沙市政府在改善外来务工人员待遇方面做的一件大事就是兴建了外来务工人员廉租房.为落实建设文明长沙,构建和谐社会的战略方针,解决和改善外来务工人员的住房条件,长沙市政府把外来务工人员廉租房建设作为政府亲政爱民的一件大事来抓.2004年,由市区两级政府共拨给20%的启动资金,采取住房公积金利差,银行贷款,政府贴息等多种方式筹集资金,为外来务工农民兴建了廉租房安置小区江南公寓.江南公寓位于长沙市汽车西站附近,二环线东侧,占地46亩,总建筑面积5万平方米,共建有13栋多层住宅楼,总计630套公寓,户型以三室一厅和四室一厅为主,能供4000多名低收入外来务工人员租住,人均居住面积超过10平方米,每月租金60元,房间为公寓式集体宿舍形式,内配有床,柜,桌,椅等日用品.小区配套设施齐全,商店,食堂,阅览室,影视室,娱乐室,澡堂,汽(单)车库等一应俱全.对于入住江南公寓的条件,长沙市政府职能部门制订的政策为:凡被长沙市用工单位录用在岗一年以上,且劳动合同经劳动和社会保障部门备案,月平均收入在800元以下,在本市市区无自有房屋的长沙市所辖五区外的进城就业农民,均可申请入住.江南公寓作为我国首座花园式农民工廉租房小区,她的建成体现了长沙市政府对外来务工人员的人文关怀,在国内引起了广泛注意,为我国其他城市改善外来务工人员住宿条件提供了一些可供借鉴的经验和思路.但据我们6月份的实地调查,江南公寓的入住率仅有6%左右.随着长沙经济社会的快速发展,外来务工人员廉租房建设的整体规划,建设,管理,服务等问题日益突出(详细情况见附件一长沙市外来务工人员廉租房专项市场调查结果及其分析).正因如此,迫切需要认真研究长沙市外来务工人员廉租房问题,切实解决好江南公寓入住率低的问题,拿出真正能贯彻落实市委市政府英明决策的具体操作方案,把党委政府的惠民政策落到实处.二,长沙市外来务工人员廉租房建设的总体思路外来务工人员的住房问题是绝大多数国家在经济发展,城市化进程中不可回避的一个现实问题.低收入阶层与所谓强势群体之间存在共生关系,实行住房保障不仅仅是为了保护社会低收入阶层的利益,也是维护其他人利益乃至维护整个社会的稳定.因此,其廉租房的建设具有现实的政治意义,社会意义和经济意义.通过调研,我们较为深入地掌握了长沙市外来务工人员的生存状况特别是居住现状和长沙市外来务工人员廉租房建设的相关情况.在充分调研的基础上,参考外国和外省成功经验,结合长沙市的实际情况,我们对长沙市廉租房建设提出如下思路,详细建议见附件三长沙市外来务工人员廉租房建设十一五规划建议.(一)廉租房建设的战略原则在廉租房建设实施的战略原则上,既要考虑城市政府财政支付能力,又要注意充分发挥市场机制的作用;既要坚持广泛覆盖,基本保障的原则,又要坚持分层次,多样化途径;既要借助政府,社会等外力的支持,又要激励弱势群体成员依靠自身的力量解决住房问题.总之,政府应通过综合手段,解决外来务工人员住房,为其安心在省会服务提供安居保障.同时外来务工人员也应在政府的积极引导及政策扶持下,自强自立,尽可能地解决自身居住问题.(二)廉租房建设的战略定位廉租房建设早期的战略定位应该是救急,而不是救贫,因为政府的力量终究是有限的,政府不可能也没必要将所有外来务工人员都纳入廉租房这样的保障体系之中,而只能解决最紧急最需要解决住所的那批人.因此,在早期,可以政府为主,向广大低收入者提供廉租住宅;随着经济水平的提高,可以采取鼓励居民自置居所与租赁廉租房相结合的措施;在经济水平达到一定高点之后,可以主要采用人头补贴或采取购买国家提供的公共住房方式.(三)廉租房建设的操作模式在廉租房建设上,为减少政府财政开支,可采取混合收入出租廉租房模式.这种模式是通过社区努力来解决本社区外来务工人员低收入家庭住房,其特点是:房屋建成后,其中80%单元房按市场价格招租房客,其余20%单元房由市政府统一向外来务工的低收入家庭招租.长沙市政府可借鉴此模式,具体操作可为:市下属的每一个社区在审核本社区新开发的房地产项目时,与开发商达成协议:在项目完成后,该房地产项目中的一定比例的单元房必须按低收入廉价招租,或统一提供给各区房产局,由各区房产局统一招租.市政府对这种房地产项目应提供免税贷款的优惠条件,使房地产开发商也有利可图,在市政府优惠的税收政策扶持下,社区通过自己的努力并与房地产开发商通力合作,建设混合收入出租廉租房,可以替代由市政府大包大揽解决外来务工人员等低收入阶层家庭住房的问题,减少政府建设廉租房的投入.(四)廉租房建设的发展趋势未来廉租房建设的发展趋势是,在低等级住房严重缺乏的情况下,短期内可补贴发展商兴建一部分低等级住房,以解燃眉之急,再到补贴中等等级住房的营造,长期内还应该逐渐向租金优惠券形式的人头补贴过渡.因此,可将廉租房融入城市住房过滤系统,前瞻性地考虑农民工身份的演变及廉租房功能的置换.我们可规划出其发展趋势:农民工城市低收入阶层城市居民;廉租房公房私房;廉租住房政府建造私营发展商新建补贴租金优惠券人头补贴.在廉租房的设计规划上充分考虑其功能适宜向下流动.三,长沙市外来务工人员廉租房建设的具体政策建议(一)适当放宽廉租房的准入条件外来务工人员廉租房就是为来长沙务工的外来人员提供的以较低价格出租的房屋.按目前规定,凡被长沙市用工单位录用在岗一年以上,且劳动合同经劳动和社会保障部门备案,月平均收入在800元以下的进城就业农民方可申请入住廉租房.从实际操作看,完全达到以上条件有些困难.一则在目前我国法制不健全,就业形势严峻的情况下,要拿出合乎规定的合同比较困难;二则随着我市国民经济的快速发展,外来务工人员的工资待遇比以前有了较大的提高,据抽样调查,我市外来务工人员的月工资在800元以下仅占36.3%,即占外来务工人员人数的1/3强.可见,月收入800元以下成为限制大批外来务工人员入住廉租房的一大限制.因此建议:一是可采用由单位出具证明并作租房担保的方式代替正式劳动合同;二是将月收入定位于1000-1200元以下比较适宜;三是将目前的目标受益人群的界定为户口不在本市的产业工人为主比较适宜.当前,最有效的措施就是以提高江南公寓入住率为突破口,根据市场规律来有序启动长沙市外来务工人员廉租房建设市场.具体建议见附件二关于提高江南公寓入住率的具体政策建议.(二)努力扩大廉租房房源渠道本课题组通过调查研究认为,可从以下4方面着手来扩大廉租房房源.第一,政府对开发商采用各种政策补贴,鼓励兴建含一定比例廉租房的住宅小区.目前,在长沙市现存的廉租房(包括市政府腾退的存量公有住房与市场上可供选择作为廉租房的私有住房)数量极为有限的情况下,政府应多方筹集资金,将廉租住房建设纳入全市住宅建设计划之中.在具体操作中,廉租房建设用地可由政府出面征用,以合同的方式出租给廉租房发展中心,在征地过程中,政府应有效控制征地成本,在廉租房建设过程中,可对开发商采取一系列税费上的优惠,如免交报建费,人防费,免缴投资方向调节税等,以吸引更多的开发商投入到廉租房建设中来.第二,加快社会空置住房特别是旧公有住房的收购与改造.旧公有住房的收购与改造应由政府牵头,集中社会各界的力量,这不仅有利于廉租房源的开辟,也有助于廉租住房多样化,个性化特征的实现.第三,政府与企业携手,采用集资廉建方式,按照政府支持,政策优惠,企业自建,统一管理的原则解决大型企业外来务工人员住宿难的问题.据调查,长沙市的企业多分布在市郊,外来务工人员较为密集而用地则相对宽松,为解决这部分人的住宿问题,可考虑采用集资廉建的方式,即企业出地,政府减免建设过程中的有关税费,开发商出资兴建.建成的住房用来满足外来务工人员的租用,开发商靠收取租金来收回成本和获得收益.这些房屋不能在市场上销售与流通,但可鼓励外来务工人员出资购买.由于这种廉租住房只有建安成本(建安成本是指土建安装成本,具体来说包括土建,通水,通电,通讯等成本),没有土地成本,没有开发利润,因此,售价比市场上销售的商品房甚至经济适用房的价格要低得多,这样既可吸引更多外来务工人员在长沙安居乐业,又减轻了政府负担,扩大了廉租房的房源渠道.第四,充分发挥市内各社区及众多房屋中介公司的力量,建立有效的房源信息交流机制,拓宽廉租房的来源渠道.在目前中介组织不规范,租赁市场不发达,房源信息交流机制缺乏的情况下,无论是政府还是个人要寻找到合适的廉租房源都要付出高昂的市场交易成本,这一成本包括寻找出租房源,进行交易谈判,实现交割等各个环节的成本耗费.从长沙情况看,有很多家庭有多套住房,这些房屋不少因各种原因长期或暂时闲置,由于它们遍布在市内各个社区,政府部门很难对其进行统一管理.如果能积极发动基层社区力量,对这些房屋进行一次摸底,政府与本市信誉较高的中介机构签定代理服务协议,由这些中介机构筹集有效房源信息并免费为符合条件的闲置房屋业主提供登记和出租代理服务.由于租金收入有保证(由政府统一招租并统一收取租金),房屋业主也可免却奔波劳顿之苦,中介机构提供的虽为免费服务,但可享受政府的一些优惠政策(如适当减免税费等),而且提升了其社会知名度,无形中促进了其业务发展,政府也通过此举极大地拓展了廉租住房的来源,节约了社会成本,真正实现三赢.(三)积极筹措廉租房资金来源据调研,可采取以下3种方式扩大廉租房资金来源.第一,多方筹集资金兴建廉租房.在廉租房资金筹措上,应采取多渠道,多途径的方式,即资金来源可是多渠道的,如市,区财政预算中的专项资金;住房公积金增值收益中提取的城市廉租住房补充资金;社会捐赠资金;其他渠道筹集的资金等.第二,政企合作开发廉租房.长沙市政府可根据自身实际,与房地产开发商进行合作,给予开发商一定的政策优惠,如适当降低地价,减免税费,提供政府低息贷款等,以政策换房屋,改变廉租房建设原有的单一运营模式.第三,创新资金筹措模式.在廉租房资金筹措上加快创新步伐,建议采用产权式廉租房及BOT供房模式以解决目前廉租房建设资金严重不足的困难.其一,产权式廉租房.针对长沙市民消费观念超前,投资房产热情较高的特点,结合现在较为流行的产权式酒店的做法,可试行产权式廉租房运营模式,即廉租房建成后,鼓励市民购买其产权,再由政府委托的中介公司进行统一租赁管理,房屋的维修及日常护理也由小区的物业负责,确保房产保值增值,在政府的返租期内采取对产权所有者租金补贴的形式,廉租房产权人在置业后无需花费更多精力就可保证获得稳定的收益,政府也可及时收回投资以实现廉租房建设资金的良性循环.其二,可考虑BOT供房模式(详细介绍请见附件四外国,外省市廉租房建设经验借鉴).在BOT模式下,假设有一私人出资方愿意与政府合作,由其发起设立廉租房项目公司并融资建设一栋廉租房.假设这栋廉租房的建筑面积为2000平方米,其结构为砖混结构,由政府划拨土地并提供税费减免,取其单位平方造价为800元/ M2,建设期为一年,政府让出资方经营20年,投资方要求受益率为10%,廉租房承租人每人每月所缴纳的租金为9元/M2.假设政府每月补贴X元/ M2.人,通过计算,X=3.7,即政府每月每平方米补贴3.7元即可.虽然目前政府对外来务工人员没有住房补助的政策,但本课题组认为,随着社会的不断发展,政府应该也完全有能力将这笔和谐成本纳入社会保障体系之中.(四)科学进行廉租房的布局规划廉租房的布局规划应充分体现人文关怀,合理选址及科学设计的原则,方便外来务工人员居住和生活.第一,廉租房建设应遵循宜分散,不宜过分集中的原则.宜分散,不宜集中的原则有利于城市的和谐发展,能有效防止贫民窟的出现.今后3年内,长沙市将完成20万平方米的农民廉租房建设任务.其中市房产局今年完成5万平方米,市内五区政府分别组织建设3万平方米.继江南公寓之后,还将在东,南,西,北4个城郊结合部兴建廉租房.这些规划都必须充分考虑宜分散,不宜集中的布局原则.第二,在廉租房的选址上应充分考虑租用人对交通便利的基本要求.鉴于廉租房一般建在相对远离城区的地方,给租住户的交通带来不便,因此,交通问题解决与否成为制约廉租房能否顺利出租的关键因素之一.我们建议:以企业名义集体租用政府廉租房的,由政府监督各企业购置班车往返企业与廉租房小区之间以解决企业职工上下班交通困难的问题;对以个人名义租用廉租房的,由政府筹集资金购入若干台通勤车在廉租房小区内投入使用,一天若干趟往返于小区与市中心之间;或由政府牵头,增设来往于廉租房小区与市中心或外来务工人员集中区之间的公共汽车线路,以解决人们出行不便的后顾之忧.第三,未来新建廉租房小区的选址工作,应与长沙市的整体战略规划结合起来.据调研,长沙市政府将对大量工业企业实行有序地外迁,并已制定政策将二环线以内87家污染较为严重,同时又不符合城区规划的企业逐步迁出城区,而这些企业的外来务工人员比例较高.另外,近年来,随着长沙市摩托车市场,蔬菜批发市场,汽车交易市场,物流市场等的外迁,长沙市专业市场分布在城市四周成了明显的趋势.另外三湘汽配城,高桥友谊汽配城等汽配市场也有强烈的外迁呼声,可以预见,外来务工人员云集的长沙专业市场郊区化的趋势将愈加明显,长沙市外来务工人员将呈现城市周边片状,城市中心点状分布的特点.为配合长沙市政府总体战略目标的实现,促进长沙市的工业化,城镇化,农业产业化的发展,外来务工人员廉租房的建设应积极融入这个总体目标之中.(五)人性化设计廉租房的户型及配套设施未来廉租住房的建设在户型设计上应更加注重对人性的关怀,建议适当增加两室一厅的套数并允许家庭居住.有资料显示,目前外来务工人员中夫妻同行甚至举家迁长逐年增多,因此课题组建议改目前较为单一的公寓式集体宿舍为以集体宿舍为主,一室一厅及小二室一厅为辅,尽可能满足各层次人员的多样化需求. 在廉租房小区的配套设施规划上,一方面要强调居民生活便利性的提高,适当增加菜市场,小超市等生活配套设施建设;另一方面要在小区内加强文化设施及体育运动设施的建设,丰富居民的业余文化生活,使廉租房小区真正成为外来务工人员在长沙的安乐窝,为构建和谐长沙增添一分靓丽的色彩.(六)切实加强对廉租房的各项管理加强管理主要包括利用信息技术对廉租房进行管理,对廉租住房入住户实行定期审核制度和建立退出监管机制.第一,充分利用信息技术加强对廉租房的各项管理.目前,北京市已开发了廉租住房管理系统软件,将计算机信息管理系统引入到廉租房的各项管理之中,使管理更加科学,规范,成效很好.长沙市可借鉴这一做法,针对外来务工人员流动性大,分布区域广的特点,开发出外来务工人员廉租住房管理信息系统,有条件的话可在长沙市及市内五区的相关管理部门及中介机构建设一个封闭的局域网,外来务工人员可就近进行廉租房的申请及变更,相关部门可在网上实现档案管理,变更登记及各类数据交换,这样可有效适应廉租住房作为一项长期和动态工作的管理需求.第二,建立健全廉租房的退出及监管机制.政府为外来务工人员提供的廉租房数目在一定时期内是一个相对的定量,而廉租房需求者却是动态的,随着长沙经济的不断发展,越来越多的外地民工涌入长沙城,廉租房的需求呈逐年增长的趋势.已在廉租房入住的居民,也有可能随着其经济能力的加强而失去继续居住廉租房的资格,他们的及时退出,有助于政府实现廉租房使用的最大化.因此,房管局应每年对实行实物配租和租金补贴的家庭实行年审,建立一套完善的退出与监管机制,强调廉租房的动态有序管理,做到有进有退,能进能退.这其中关键在于对入住廉租房人员的资格给予严格的限定及采取相应的配套措施.在具体操作上,可对廉租房住户每半年或一年进行一次收入情况审核,审核以自行申报与相关管理部门抽查核实相结合,对收入不符准入标准的,可取消其入住资格.(主要执笔人:邓球柏,汤建军,王丹宇,缪悦,廖良梅,赵敏, 刘志)参考文献:1 宋博通. 美国低收入阶层住房政策演化. 城市规划汇刊. 2002,4:65732 老井. 香港廉租房制度的启示. 中国房地产信息. 2002,4:533 谢芳. 纽约市的廉租房. 首都经济杂志. 2002,1:474 邱东阳,王牧. 廉租房城镇住房弱势群体救助的现实选择. 重庆建筑大学学报. 2003,12:1241295 余期江,庄浩. 城镇廉租房制度建设中的政府职能定位. 天水行政学院学报. 2004,6:29326 冯宗容. 廉租房运作机制评析及创新. 经济体制改革. 2002,6:1601647 刘军. 构建低收入者廉租住房供应体系的设想. 湖北财税. 2002,3:468 汤腊梅,徐晓颖. 建立廉租住房制度势在必行上海,成都等地廉租房制度比较分析和启示. 湘潭大学学报. 2001,6:69附 件 一长沙市外来务工人员廉租房专项市场调查结果及其分析为了改善长沙市外来务工人员生活条件特别是居住条件,市政府已开始在全市范围内推行廉租房建设.为使党委政府的利民惠民政策得到更好地贯彻落实,本课题组于2005年4-8月,通过走访相关企业,政府有关职能部门,召集专家和实际工作者座谈,实地参观江南公寓,实地参观民营企业的外来务工人员公寓及在长沙市随机对544个进城外来务工人员进行问卷调查等多种方式,对长沙市廉租房市场进行了较为深入调研.通过调研,基本掌握了进城外来务工人员的生存状况特别是居住现状,这为我们进一步研究廉租房建设问题提供了基本依据.现在将我们通过随机方式对544个外来务工人员进行问卷调查的结果用图表方式分列如下:一,问卷统计结果1,您来长沙已有:（选择项目、选择人数、占比(%)）A.不到1年 119 21.9B.13年 164 30.1C.35年 150 27.6D.5年以上 111 20.42,您在长沙是:A.独自一人 242 44.5B.夫妻同住 128 23.5C.一家三口 103 18.9D.家庭人口数超过3人 71 13.13,您目前所从事的行业:A.建筑安装业 48 8.8B.餐饮,娱乐业 86 15.8C.搬运或运输业 45 8.3D.企业工人 48 8.8E.个体经营户 79 14.5F.技术,管理人员 117 21.5G.其他 121 22.34,您家庭或个人月收入: A.500元以下 19 3.9B.500800元 157 32.4C.8001000元 158 32.6D.1000元以上 150 31.15,您每月用来消费的金额(即除去您寄回老家和用于积蓄等的金额):A.300元以下 153 28.1B.300500元 220 40.4C.500800元 132 24.3D.800元以上 39 7.26,您目前用于租房或用于购房还贷的金额:A.50元以下 97 17.8B.50100元 153 28.2C.100300元 189 34.7D.300元以上 105 19.37,您认为目前您能承受的廉租房的租赁价格是:A.3050元/月 87 16B.5080元/月 165 30.3C.80120元/月 182 33.5D.120元/月以上 110 20.28,(1)您知道长沙市目前有廉租房可以出租吗:A.知道 62 11.4B.不知道 284 52.2C.听说过,但具体情况不清楚 198 36.4(2)并且是否愿意租住:A.是 365 67.1B.否 179 32.99,您所希望的廉租房户型结构是:A.单间带厨卫 109 20B.一室一厅 147 27C.两室一厅(带厨卫) 221 40.6D.两室一厅(共厨卫) 54 9.9E.集体宿舍 13 2.510,您最低能接受的人(户)均面积是:A.1020平方米 101 18.6B.2030平方米 167 30.7C.3050平方米 175 32.2D.50平方米以上 101 18.511,您目前的居住方式是:A.借住 54 9.9B.自己租房 190 34.9C.单位提供住房(包吃包住) 154 28.4D.工棚 60 11E.其它 86 15.812,您希望廉租房拥有的配套是:A.菜市场 181 33.3B.银行 75 13.8C.小饭馆 166 30.5D.网吧 77 14.2E.学校 45 8.213,您对廉租房的区域位置是否有要求:A.有 481 88.4B.没有 63 11.688.5%的人要求为交通便利,环境优美.14,您对政府为农民工提供廉租房的态度:A.持积极态度解决了您的实际问题 271 49.8B.持消极态度-没什么实际意义 140 25.7C.无所谓 133 24.515,您觉得政府目前对外来务工人员申请租住廉租房设定的门槛(月收入800元以下,有正式劳动合同等):A.合理 333 61.2B.不合理 211 38.8其中60人建议希望政府尽快落实政策,将月收入定位于1000-1200元以下.16,您是否有在长沙安家落户的想法:A.是 417 76.7B.否 127 23.3如是,您希望怎样解决住宿问题:A.购买商品房 271 49.8B.希望购买政府廉租房 151 27.8C.长期租住政府廉租房 71 13.1D.自己租房 51 9.3二,问卷调查分析通过对以上544份调查问卷进行分析,总结,我们作如下分析:(一)基本特征1,外来务工人员以青壮年劳动力为主体.他们的年龄从15岁到64岁不等, 44岁以下的人占到了87%,其中15-29岁者占到了一半(57.4%);其中男性占62.1%,女性占37.9%,呈明显的男多于女的格局. 2,外来务工人员的文化素质相对有所提高.在进入长沙市的外来务工人员中,受教育程度以初中和高中毕业生为主体,占67.6%;高中毕业及以上者占34.3%.3,外来务工人员以独自一人在长务工居住的情况居多,夫妻一同出来务工居住的情况也不少见.抽样调查中,44.5%的人是独自一人在长务工居住的,23.5%的人是夫妻一同出来务工一同居住的,18.9%的人是一家三口同住的,还有13.1%的是家庭人口数超过3人一同居住的.4,外来务工人员进城务工时间不是很长,进城务工时间在5年以内的比例高达近80%.5,外来务工人员大都来自我省农村,来自长沙市所辖的4个县的人员数量也很可观,而且这种现象近年呈急剧增长之势.外来务工人员中,来自长沙,望城,浏阳,宁乡4县(市)农村的占33.9%,本省其他县农村的占46.7%,而来自外省农村的仅占19.4%.(二)生存现状1,外来务工人员的经济收入比进城前普遍有所增加.在被调查的外来务工人员中,有63.7%的人平均月收入在800元以上,其中月逾千元的比例为31.1%,仅有3.9%的外来务工人员月收入低于500元.2,第三产业是为外来务工人员提供就业舞台的主要产业.在第三产业就业的外来务工人员比例达32.9%;其中从事餐饮业和娱乐业的外来务工人员最多,占15.8%;搬运或运输业占8.3%;个体经营者占比为14.5%,个体经营者中又以从事餐饮业为多.值得关注的是,从事技术,管理工作的外来务工人员比例高达21.5%,这进一步说明外来务工人员的素质得到了进一步的提高.3,外来务工人员的居住现状不是很理想.大多数外来务工人员的住宿问题都要靠自己解决,其中自己租房的为34.9%,工棚11%,借住9.9%,单位解决住房问题的(包吃包住)仅占28.4%,而且他们的居住环境大多不太好,居住条件十分拥挤且环境极差.还有少数人的居住条件很不好,他们根本租不起房,或住在一个几十元租下的破纤瓦搭的棚子里,或搭个蓬布睡在水果摊前.(三)外来务工人员对政府兴建廉租房的态度及心理预期1 ,外来务工人员对廉租房租金的承受能力比政府先期预期的要稍高.有33.5%的受访者表示可承受80120元/月的租金,仅16%的人表示租金承受能力低于50元/月.2,大多数外来务工人员对长沙市政府兴建廉租房一事不清楚.据本次问卷调查,只有11.1%的人听说过江南公寓,不知道的占52.2%,不太清楚的占36.4%,这可能也是江南公寓目前出租率不高的主要原因之一.3,绝大多数外来务工人员对政府兴建廉租房持积极态度.在本次受访对象中,67.1%表示愿意入住政府为他们兴建的廉租房,49.8%的人认为政府兴建廉租房意义重大.4,绝大多数受访人员希望廉租房建在交通便利的地方.在廉租房建设的选址上,88.5%的受访者表示交通便利,环境优美是他们最为看中的.5,大多数外来务工人员注重物质生活的满足.对廉租房小区的配套设施方面,33.3%的人要求周围有菜市场,30.5%的人希望周围有小饭馆,而要求周围有学校,网吧等配套设施的人相对较少.6,大多数受访者希望租住两室一厅带厨卫的户型.在选择廉租房的户型结构上,20%的受访者选择租住单间带厨卫,27%的人选择租住一室一厅,40.6%的人选择租住两室一厅带厨卫,9.9%的人选择租住两室一厅共厨卫,只有2.5%的人选择租住集体宿舍.7,绝大部分人希望租住2050m2之间的房子.在回答您最低能接受的人(户)均面积时,18.6%的人表示最低能接受的面积为1020m2,30.7%的人表示能接受2030m2,32.2%的人表示能接受3050m2,只有18.5%的人表示希望租住面积在50m2以上.8,超过1/3的受访者认为目前廉租房的准入门槛设计得不太合理.政府目前对外来务工人员申请租住廉租房设定的门槛是:凡被长沙市用工单位录用在岗一年以上,且劳动合同经劳动和社会保障部门备案,月平均收入在800元以下;在本市市区无自有房屋的五区外的进城就业农民,均可申请廉租房.38.8%的人认为廉租房的准入门槛设计得不太合理,其中大部分人认为在目前我国法制不健全,就业形势严峻的情况下,要拿出合乎规定的合同比较困难,而且入住手续也较繁琐;在被调查的544人中,11.1%的人希望政府尽快落实政策,将月收入定位于1000-1200以下.9,受访者大多希望能在长沙安家落户.受访中有76.7%人希望能在长沙安家落户.这些人中,又有49.8%的人表示希望通过购买商品房来实现在长沙安家落户的理想,另有27.8%的人希望购买政府廉租房来实现在长沙安家落户的理想,13.1%的人希望长期租住政府廉租房来实现在长沙安家落户的理想.附 件 二 关于提高江南公寓入住率的具体政策建议江南公寓是长沙市委市政府为民办实事的一项惠民工程,得到了中央和省级领导的充分肯定,也得到了各级媒体的密切关注.但据我们6月份的实地调查,江南公寓现在的入住率仅有6%左右.为了提高其入住率,我们课题组提出如下建议,供市委市政府和有关部门决策参考.一,加强宣传,扩大影响根据本课题组的抽样调查,大多数外来务工人员对政府兴建廉租房一事不清楚.调查结果显示,只有11.4%的人听说过,52.2%的人表示不知道,36.4%的人表示不太清楚.不知道和不太清楚的比例加起来高达88.6%,这可能是江南公寓目前出租率不高的主要原因之一.在本次抽样调查中我们发现,绝大多数外来务工人员对政府兴建廉租房持积极态度,其中67.1%表示愿意入住政府为他们兴建的廉租房,49.8%的人认为政府兴建廉租房意义重大.因此本课题组认为,如果能通过媒体加大对江南公寓的宣传,扩大其影响,其入住率不高的现象应容易得到改变.二,适当降低门槛,落实惠民政策课题组在深入调研过程中发现,有38.8%的受访者认为廉租房的准入门槛设计得不太合理,其中大部分人认为在目前我国法制不健全,就业形势严峻的情况下,要拿出合乎规定的合同比较困难,建议以单位出具证明并作租房担保的方式取代正式劳动合同.另外,随着我市经济社会的快速发展,外来务工人员的经济收入比以前普遍有所增加,抽样调查显示,有63.7%的人平均月收入在800元以上,其中月逾千元的比例为31.1%.可见,将入住廉租房的月收入门槛定在800元以下与实际情况有所脱节.调查中,有相当一部分外来务工人员建议将月收入门槛提高到1000-1200元以内,建议政府考虑并采纳.三,简化申请手续,采取多种报名方式据了解,目前江南公寓的申请手续较为繁琐,农民工必须先填写承租申请表,然后由工作单位,劳动部门,区房产局按顺序审核,最后到市房产局审批,建议这些程序可以采取一站式办公申办为宜.另外,可采取多种报名方式,如到现场报名,通过电话报名等;还可根据现在不少外来务工人员经常上网的实际,增加网络报名方式;并可在长沙市五区临时增设若干报名点现场报名.需要强调的是报名前应向大家说明申请入住者必须符合政府限定的条件,不符合条件的将取消入住廉租房的最终资格.四,采取摇号方式,公开,公平确定江南公寓入住名单通过采取以上三种方式,可以预见申请入住江南公寓的人员将有不少,最终确定江南公寓入住名单可采取摇号的方式,具体操作可在报名时告诉申请人其申请的排序号码(如电话报名者首位号码为1,网络为2,现场报名为3等),在报名截止后确定一个日期由电脑随机摇号,整个过程邀请公证处公证人员出席并可考虑电视转播,一方面确保摇号的公正性,另一方面也加强了宣传,利用舆论使农民廉租房政策更加深入人心,同时进一步树立了政府亲民,爱民的形象.五,采取集中办公方式,简化入住手续鉴于不少外来务工人员工作繁忙且对长沙市办事机构不太熟悉的现状,建议在入住名单确定后,市政府召集相关部门选择几个工作日在某一地点集中办公,这样不仅省去了外来务工人员的奔波劳顿之苦,更可提高办事效率,彰显政府的人文关怀.六,利用周边高新技术企业林立的优势,加强与各高新企业的联姻外来务工人员是一个定义广泛的群体,其中相当一部分人从事技术,管理或从事产业生产工作,这些人有着相对较高的收入和精神物质追求.本课题组认为,鉴于他们对长沙市的建设有着很大的贡献,建议市政府在给予低收入者更多关怀的同时也应适当考虑中等收入的打工者.江南公寓位于长沙高新技术开发区附近,有着大量的高新企业产业工人或管理人员.鉴于此,我们建议,一方面可将江南公寓目前的主要受益人群界定为这些在高新企业工作的产业工人;另一方面,江南公寓可匀出一至两栋楼房,进一步装修,并增设相应的生活设施(如配备较为齐全的电器设备,宽带入户等)以吸引更多的较高层次的产业工人或管理人员入住,这样不仅有利于江南公寓的管理,同时也有利于在社区内营造一种热爱学习,积极向上的氛围,带动社区文化建设及整体素质的提高.附 件 三长沙市外来务工人员廉租房建设十一五规划建议一个城市的廉租房建设绝不是一时之需,它必须融入整个城市建设规划及住宅的过滤系统之中.结合长沙市城市建设的现状及发展趋势,我们建议长沙市廉租房建设的十一五总体规划方案为:结合长沙市的土地结构布局及长株潭一体化的结构发展模式,合理做好廉租房的规划,实行有序开发和逐步推进的方针,使廉租房的建设规划与城区规划,土地利用,村镇建设规划结合起来,促进城乡一体化有机发展.一,廉租房建设的整体区域规划进行廉租房建设十一五规划时首先应充分考虑未来住户对周边环境及交通便利的需要.现我们将从东南西北四大板块来分析廉租房的区域规划问题(详情见附图长沙市廉租房建设十一五规划示意图).(一)城南板块暮云新城在省政府南迁,长株潭一体化发展,城市道路修建与改建的大力拉动下,沿芙蓉南路,雨花大道,火星大道南段,长沙大道两厢的土地价格大幅上涨,且基本被征用;湘府路沿线也陆续得到开发,湘府路最东边的同升湖山庄现在开始最后一期的开发,预计这一区域将成为未来3-5年内中高档住宅物业(其中中档物业占较大比例),商业物业(以专业市场为主)的开发主流,因此,此区域不宜进行廉租房社区的开发.暮云新城规划用地58平方公里,长株潭三城鼎立,暮云新城临近长株潭三城都市圈,扼守在三城南北和东西相连的必经关卡上,因此可利用其区位和资源优势布局建设面向长株潭的区域性公共设施.且暮云新城靠近各工业基地,交通便利,外来务工人员流动频繁,适宜规划建造廉租房.(二)城北板块金霞,捞霞地区金霞地区位于湘江,浏阳河,捞刀河三水交汇处,交通便利.虽然城北经济的支撑力在长沙总体经济格局中一直比较弱,但随着霞凝新港码头一期工程的启用,火车站南北货站的搬迁以及金霞保税物流中心的紧密筹建,一座10.8平方公里的物流新城金霞物流园已雏形初现,可以预见,此处在今后若干年将成为一个经济快速发展的地区.另外,捞霞组团地区因霞凝新港的建设和火车北站的搬迁,将建设货运站和编组站等,已成为水运,公路,铁路的联运中心,此处将规划成为城北的仓储用地,物流中心和大运量的工业基地.这些多为劳动力密集型产业地区,可考虑在金霞或捞霞建造廉租房. (三)城东板块体育新城及星沙地区体育新城周边及辐射地带与雨花商贸中心区紧密相连,三湘,南湖,高桥,马王堆等市场群落财富涌动,流动人口密集,体力搬运工也较多,可按就近原则进行廉租房的规划建设.此外还有城东的星沙板块,近年来,由于长沙县城镇建设的飞速发展,十年前杂草丛生的星沙早已成为长沙市次中心和第六区,星沙因为是国家级的经济开发区,有着政策上的优惠和产业上的支撑,也有大量的外来务工人员在此生活,因此廉租房在这里规划,也能有效地推进长沙市城市化的进程. (四)城西板块麓谷及高新技术产业开发区岳麓区规划提出,未来5年内,岳麓区将扩展到50平方公里,常住人口达到50万人,城市布局将形成六大轴线(东西向以枫林大道,岳麓大道,桐梓坡路为主导的城市发展轴,南北向以潇湘大道,金星大道,二环线为主导的城市景观轴),构筑大学城,麓谷基地,岳麓广场中央商务区,银望东片行政综合服务区,西部都市农业圈等五大组团.六轴五组团的规划为河西区域指明了前行的方向,麓谷及高新技术产业开发区外来人口密集,土地相对低廉,适合廉租房的建设与开发.二,廉租房建设分阶段实施方案建议(一)努力提高江南公寓的入住率.在消化廉租现房存量的同时,进一步加深对廉租房市场的了解,为市辖五区廉租房的建设规划提供更为广阔的思路.(二)建立有效的房源信息交流机制,拓宽廉租房的来源渠道.在长沙市区,有不少家庭在经济条件得到改善后购置了第二套住房,他们原有的住房不少因各种原因长期或暂时闲置,这些房屋遍布在市内各个社区,政府部门很难对他们进行统一管理.因此可考虑充分发挥市内各社区及众多房屋中介公司的力量,如果能积极发动房屋中介公司及基层社区力量,对这些房屋进行一次摸底并建立有效的房源信息交流机制,既可盘活旧有住房,为房主增加经济收入,又可拓宽廉租房的来源渠道,减轻政府新建廉租房的资金压力.(三)根据市场原则开发廉租房.根据长沙市城市规划中优先发展城东,城南板块的整体战略思想,可考虑先在城东或城南地区开发建设廉租房小区,这不仅符合市场优先的原则,也可及时总结经验教训,将损失控制在最小范围内.(四)适当加大廉租房租住人员的受惠面.在条件成熟的时候,廉租房建设应以租金补贴,租金减免为主,实物配租为辅的配租方式,提高政府的资助效率,扩大外来务工人员的受惠面.对外来务工人员实行廉租住房租金补贴的好处在于,补贴额可以随外来务工人员收入变动及时进行调整,容易形成退出机制;同时针对性强,可根据外来务工人员(或家庭)实际收入情况确定补贴额,体现了公平与效率的兼顾;另外还可积极调动社会各界,基层社区及个人的力量,有效盘活现有存量住房资源,推动住房租赁市场的发展,同时可有效避免低收入外来务工人员过于集中,防止形成新的贫民窟.(五)加强对外来务工人员的管理.适时将外来务工人员纳入本市居民的管理当中,进一步发展和完善外来务工人员廉租房分配制度和运作方式,以最大限度地实现社会公平及社会经济资源的充分利用.附:长沙市廉租房建设十一五规划示意图附 件 四外国,外省市廉租房建设经验借鉴一,外国经验借鉴(一)西方发达国家经验介绍西方发达国家在廉租房(在美,英等国称之为公房)建设上已形成了一套较为完善的体系.美国的经验是,充分利用存量住房的吸纳作用,如采用混合收入方案和私营发展商补贴方案等来解决弱势群体的住房问题,降低政府补贴成本.混合收入出租廉租房,在美国又称为二八分租公寓,这是一种通过社区努力来解决本社区低收入家庭住房的一种新方法.在美国一些州市,市政府下属的每一个社区在审核本社区开发商房地产项目时,与开发商达成协议,在项目完成后,该房地产项目中的一定比例必须按低收入廉价招租,或统一提供给各区房产局,由各区房产局来招租.通常的做法是:房屋建成后,其中80%单元房按市场价格招租房客,其余20%的单元房由市政府统一向低收入家庭招租.市政府对这种房地产项目提供免税贷款的优惠条件,使房地产开发商也有利可图,在市政府优惠的税收政策扶持下,社区通过自己的努力并与房地产开发商的通力合作,建设混合收入出租廉租房,可以替代由市政府大包大揽解决低收入阶层家庭住房的问题,减少政府建设廉租房的投入.混合收入出租(即:推行以房养房)方式已在全世界范围内得到借鉴和推广.在目前长沙市政府财政尚不充裕的情况下,这些模式都具有现实的借鉴意义.日本则多采用低息贷款,优惠税率促进廉租房屋的建设;新加坡对廉租房住户采取先租后售的方式,通过财政补贴彻底解决这部分人的住房问题.(二)BOT模式简介BOT在欧美许多国家流行已久,我国甚至我市也开始逐步推广,长沙市的许多市政建设,大学生公寓都开始采用这种模式.BOT为build-operate-transfer的缩写.标准BOT模式,即建设经营转让模式,是私营机构参与国家基础设施建设和公共设施建设的一种形式,这种形式通常在政府给予某些公司新项目特许权时采用.私营机构为取得长期稳定的收入,自己融资建设基础设施,并在一定时期内经营该设施,通过多年收费来归还贷款并获得利润,特许期满后将该基础设施移交政府部门或其它机构.BOT方式在能够通过收费等方式获得稳定收入的设施或服务如交通和能源等为全社会提供产品和服务的公共工程领域得到广泛运用.BOT模式中,一般是政府与私营机构签署协议,把项目建设及经营特许权授予私营机构.私营机构在项目经营特许期内,利用项目受益偿还投资及营运支出,并获得利润.特许期满后,项目移交给政府或其下属机构.BOT方式中,政府部门是最重要的参与者和支持者,BOT项目必须得到政府的批准,政府部门通常还为经营项目的私营机构提供部分资金,信誉,履约等方面的支持.假设有一私人出资方愿意与政府合作,由其发起设立廉租房项目公司并融资建设一栋廉租房,廉租房的租金由个人支付与政府补贴两部分构成,每月末由政府房管部门收缴,按月付给开发公司.假设这栋廉租房的建筑面积为2000平方米,按人均住房面积(建筑面积)8平方米计算,可供250人承租.假设该楼的结构为砖混结构,由