二手房买卖专业类知识.docx

二手房交易知识部分一、 签约环节1.1签约时，合同是否必须由本人签字？如果任何一方行动不便，需有委托人来代为签约，应办理哪些手续？合同签署必须本人签字；如有特殊情况，可以由受托人持本人身份证，委托人亲笔委托书（或公证书）及其他身份证件来签署合同1.2合同签署中，如果有涂改的地方，应当做何处理？买卖双方签字，居间方盖章确认1.3合同签署中，物业地址一栏应当如何填写？与实际地址一致还是与产权证一致？严格按照房产证地址填写1.4各类合同上，房屋成交价格一栏如何填写？此价格应当与哪些合同上的价格一致？合同签署中，如果有空白处不填写内容，应该如何操作？成交价要把网签价格和家具家电装修价款分开来写，成交价要与自行划转声明和授权委托书的价格保持一致，都要体现网签价格；空白处要打斜线，防止后期填写内容（合同当中体现的成交价格为最终过户价格，家具家电为成交总价-成交价格）1.5签约告知书是需要谁进行签字确认？买卖双方1.6公司购房，合同应当如何填写？购房人一栏处填写公司全称，并加盖单位公章二、 资金托管2.1 三方资金托管和四方资金监管有何区别？三方资金托管，即买方、卖方同银行三方共同进行资金托管，托管资金冻结在业主账户中，待买卖双方办理完产权交割手续（过户完毕后），资金解冻；四方资金监管，即买方、卖方、银行和中介结构四方进行资金监管，资金冻结在中介机构（链家）在建委备案的存量房客户交易结算资金专用托管账户中，待买卖双方办理完产权交割手续（过户完毕后），资金解冻；当因各种原因中介结构（链家）的账户被冻结时，该专用账户资金不受冻结，买方、卖方和银行有权将交易资金按照正常流程进行管理。2.2 四方资金监管的流程是什么？ 2.2.1托管流程：（1）买卖双方通过开卡机办理光大银行卡（若拟预留他行卡作为结算账户的，则无需办理）；（2）买卖双方签署四方监管协议（系统生成）（3）买方通过银联POS将监管资金划转至监管账户并冻结2.2.2 解冻流程：完成过户手续后：（1）链家向监管银行发出解冻指令并提交相关纸质资料（2）银行审核无误后将监管资金结算至卖方预留结算账户业务完结2.3 办理四方资金监管时，买卖双方需要提供哪些资料？卖方：身份证、房产证、接收房款的光大银行卡或他行卡；买方：身份证、存有监管资金的银联卡、网签合同及/或草拟版 买卖合同2.4 办理四方资金监管时，是否会收取服务费？是否会产生其他费用？收费标准是什么？暂不收取服务费；客户刷卡转账时，将产生银联POS刷卡服务费，每笔50元；2.5 四方资金监管的解冻时效是多久（一般时效？最快时效？）？T+1个工作日监管资金解冻至卖方账户（即当天过户，第二天解冻）。2.6 哪些银行资金监管解冻时不需要客户业主到场？光大银行和深圳发展银行2.7 光大三方资金监管解冻需要提供哪些资料？应该如何办理解冻？权属转移登记后的新产权证复印件+链家出具的资金解冻函，文件管理岗将前述文件直接提交给光大银行望京支行驻丰联办公的工作人员即可2.8 光大四方资金监管解冻需要提供哪些资料？应该如何办理解冻？权属转移登记后的新产权证复印件+链家出具的资金解冻函及链家财务开具的信汇凭证，文件管理岗将前述文件直接提交给光大银行望京支行驻丰联办公的工作人员即可2.9 资金监管的交易资金，如果交易不成功，应当如何处理？需要提供哪些资料？若交易不成功或双方协商解除资金监管的，则需买卖双方本人持身份证原件、监管协议书及链家出具的资金划回通知书前往光大银行望京支行签署资金监管解除协议，办理解冻手续2.10 资金监管的交易资金产生的利息，应当如何处理？”利随本走“，即利息随本金归属！即如果交易成功，托管资金产生的利息随托管资金一同划归业主账户，最终归业主所有；如果交易不成功，则托管资金产生的利息随托管资金一同划回客户账上，利息归客户所有。2.11 资金托管的作用是什么？对于客户：通过将交易资金进行资金托管，在过户后再进行解冻的流程，规避了业主恶意骗款、资金交割后双方不配合过户等风险，切实保证了交易安全；对于业主：1）通过资金托管，确保交易的安全，打消了客户的顾虑，促进交易的顺利进行；2）交易资金提前划入托管账户，保证客户有足够资金购买房屋，规避了客户方中断交易的风险，确保了业主的正当利益； 2.12 四方资金比三方资金托管有什么优势？三方资金托管资金冻结在业主账户上，如果业主发生资产被查封情况，则监管账户中的这笔资金也会同时被冻结；四方资金监管资金冻结在中介机构（链家）在建委备案的监管账户中，若中介结构资产被查封，因监管账户的特殊性质，监管资金将不受影响。三、 评估3.1 与链家合作的评估公司有哪些？杜鸣、世联、任达、华信、首佳3.2 商业贷款一般银行都认可的评估公司有哪些？世联评估和杜鸣评估所有与链家合作的银行都认可（中国银行、工商银行、农业银行、交通银行、华夏银行、北京银行、上海银行、邮政储蓄等）3.2.1 商业贷款评估流程及时效如何？报单后如果收到房本复印件和买卖双方身份证复印件，会在当天递评估资料，在一个工作日内评估公司会进行评估看房，之后三个工作日内做完评估报告，并将评估报告返回3.2.2 商业贷款 评估值一般能到市场价格的多少？成交价的85%左右；3.2.3 商业贷款评估的收费标准是多少？评估费交给谁？商业贷款评估费为600元，评估费由公司代为收取，转交给评估公司；3.2.4 商业贷款交一次费用是否可以重复出评估报告？不可以，交一次费用只可出一次报告3.2.5 商业贷款递评估需要哪些证件？房本复印件、买卖双方身份证复印件3.2.6 商业贷款评估都有哪些类型？ 市值评估、原值评估3.2.7 商业贷款更改评估报告是否收费？交一次费可免费更改一次报告，如果再进行更改需要再收费3.2.8 商业贷款 评估拍照时是否可以采用同户型的照片？不可以，必须一套房子一套照片，照片不能串着用3.3 公积金贷款认可的评估公司有哪些？康正评估公司3.3.1 公积金贷款评估流程及时效如何？报单后，在房产证和业主身份证复印件收到后，即可预约看房，在看房后3个工作日内做出评估报告，并返回评估报告3.3.2 公积金贷款评估值一般能到实际价格的多少？成交价格的85%左右3.3.3 公积金贷款评估的收费标准是多少？评估费交给谁？公积金贷款评估费为评估值的3，1500元封顶，由公司代为收取；昌平公积金公司不能代为收取，即不能刷公司POS机进入公司账户，需要在公积金初审（交300元）和公积金复审（交1200元）缴费；通州公积金在初审时，由公积金直接收取评估费。3.3.4 公积金贷款评估是否能提前进行?国管公积金先评估后面签，市属公积金先面签后评估，顺序不能变3.3.5 公积金贷款评估需要哪些资料？房本、买卖双方身份证、网签合同3.3.6 公积金贷款交一次费用是否可以重复出评估报告？不可以，一次费用只能出一次报告3.3.7 公积金贷款更改评估报告是否收费？收费，改一次收费100元3.4 组合贷款评估应该如果操作？收费情况如何？3.4.1 组合贷款评估的收费标准如何？评估费交给谁？ 评估费为评估值的3，1500元封顶，由公司代收3.4.2 组合贷款，评估报告商业银行和公积金中心都可以用吗？可以，仅需要做一次评估即可；3.4.3 组合贷款评估公司是否可以自己选?不可以，必须是公积金指定的评估公司四、 付款方式4.1 全款4.2 商业贷款的基本流程及时效是什么样的？报单后，会约评估公司进行评估，看房后3个工作日出评估结果；然后就可以做银行面签，面签件齐后一般3-5个工作日批贷，批贷后，即可以过户。新房本下来后，会把房本拿到房地局做抵押，（朝阳6个工作日出他项权利证），然后他项权利证交到银行后，（如果是市局的房子，过户会先过房产证，在房产证下发后，在过户土地证，在房产抵押后，进行土地证的抵押，在土地局做抵押）银行最快在3个工作日内放款4.2.1 商业贷款，银行认房认贷政策具体含义是什么？n认房：以家庭为单位在京房屋套数，网签在其名下和登记在其名下（房本是他的名字）都认定为其拥有的房屋套数；n认贷：以家庭为单位名下贷款用途为购房的贷款笔数，包括外地购房贷款和已经结清的贷款（贷款以住房贷款计算。装修贷、汽车贷、信用贷等不计算套数）n认房认贷政策：以家庭为单位，如果名下有房产或者有过房贷记录都会计算在内，计算套数。4.2.2 针对商业贷款，现行银行政策对于首套购房、二套购房、三套及以上购房执行什么样的政策？利率如何？首付款要求？（截至2011年10月31日，后期如果政策有所调整，以内网公示文件为准）购房执行认房认贷政策：首套：首付3成， 基准利率7.051、北京银行：5万定期存一年9.5折利率；2、华夏银行：基准利率上浮1%；3、光大银行：基准利率上浮5%；4、花旗银行：9折 以下条件需要同时满足：95年以后的房子面积50平以上贷款60万以上收入证明需在7000元以上，收入及流水必须为月供两倍5、邮储首套：95折6、浦发首套上浮：10%二套：首付6成，基准利率上浮10%光大银行：基准利率上浮10.01%花旗银行：去年5.1以后执行政策与国八条同时适用浦发银行：上浮15%三套：不能办理贷款。4.2.3 商业贷款存在哪些情况下，银行会拒贷（银行逾期等）？1、逾期（连续3次或者累计6次以上）；2、三套及以上3、资质（假资料）4、骗贷（亲属关系）5、无购房资格；4.2.4 办理商业贷款，会产生哪些费用？贷款服务费300元、评估费600元 4.2.5 商业贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？已放款业务利率调整的时间节点是什么时候？批贷未放款：根据银行要求，执行新利率； 已放款利率调整时间节点：次年1月1日开始执行新利率，部分银行以年为单位，在下一个还款年开始时调整，（花旗银行下季度开始执行）；4.2.6 银行商业贷款对房龄有何要求？30年内房龄银行可做，部分银行有特殊要求：花旗银行：只做96年以后的房产中信银行：只做90年以后的房产交通银行：看剩余使用年限4.2.7 商业贷款对客户年龄有什么要求？一般银行要求借款年龄最高到65岁，65岁减去现在年龄为可以贷款的最高年限4.2.8 商业贷款如何计算贷款年限（如何确定贷款的最长年限）？房龄+贷款年限30年，或者贷款年限+年龄对应年限月均4.3.12 中直公积金如何确定贷款的最高额度？（人月缴存额缴存比例）-1160/对应年限月均还款额4.3.13 申请公积金贷款，办理面签，需要卖方携带哪些资料？市属：业主本人身份证、产权证、业主名下北京开户借记卡或活期存折国管：业主本人身份证、产权证、业主名下北京开户建行借记卡或活期存折4.3.13.1申请公积金贷款，业主未成年，需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？监护公证，监护人到场4.3.13.2申请公积金贷款，业主成年，单身，需要提供哪些资料？市属：业主本人身份证、产权证、业主名下北京开户借记卡或活期存折国管：业主本人身份证、产权证、业主名下北京开户建行借记卡或活期存折4.3.13.3申请公积金贷款，业主成年已婚，需要提供哪些资料？配偶是否必须到场？如果不到场应提供哪些资料？市属：业主本人身份证、产权证、业主名下北京开户借记卡或活期存折（本人到场）国管：业主本人身份证、产权证、业主名下北京开户建行借记卡或活期存折（本人到场）不到场需提供公证书业主配偶不需要到场；4.3.13.4申请公积金贷款，业主为多人，是否需要所有业主到场？如果不到场，需出具哪些材料？需要所有业主到场，如不到场需要公证书。业主配偶不需要到场4.3.14 申请公积金贷款，办理面签，需要买方携带哪些资料4.3.14.1申请公积金贷款，买方成年，单身，需要提供哪些资料？市属：本人身份证、户口本、外地户口暂住证国管：本人身份证、户口本、外地户口暂住证及劳动合同、收入证明（国管格式）2份、一寸照片2张4.3.14.2申请公积金贷款，买方成年已婚，需要提供哪些资料？配偶是否必须到场？如果不到场应提供哪些资料？市属1人本：本人来带夫妻双方身份证、户口本、结婚证、外地户口暂住证市属2人本：夫妻双方同时到场带夫妻双方身份证、户口本、结婚证、外地户口暂住证国管：（夫妻双方同时到场）夫妻双方收入证明各2份（国管格式）、1寸照片2张、双方身份证、户口本、结婚证、外地户口暂住证和劳动合同、未成年子女户口本及出生证明市属2人本或国管买方配偶如不到场需要提供公证书（市属公证也需买方配偶所有证件原件）4.3.14.3申请公积金贷款，买方成年离异，需要提供哪些资料？原配偶是否必须到场？成年离异需提供离婚证或离婚协议，原配偶不需到场4.3.14.4申请公积金贷款，买方丧偶，需提供哪些资料？买方丧偶需提供配偶死亡证明4.3.14.5申请公积金贷款，办理初审的地点在什么地方？需要哪些人到场？需要携带哪些资料？市属：北京市住房公积金管理中心（方庄）卖方：本人到场，带身份证、房本、收款卡原件。买方：（1人本）本人到场，带夫妻双方2个人身份证、户口本、结婚证、暂住证、学历、学位证原件、职称证原件。（2人本）夫妻双方同时到场，带夫妻双方2个人身份证、户口本、结婚证、暂住证、学历、学位证原件、职称证原件。国管没有初审4.3.15 申请公积金贷款，从办理面签到批贷，大约需要多长的时效？市属：7-10个工作日 国管：1个月左右4.3.16 申请公积金贷款，从过户到放款，大约需要多长的时效？客户、业主还需要做哪些事情来配合放款？ 市属：出房产证10个工作日 国管：7个工作日左右签署借款合同，签完后3-5个工作日放款4.4 组合贷款的流程是什么？n国管：报单后打出网签可以面签，之后进行房产评估，评估报告出来后报国管审批，等公积金审批后进行银行面签，等银行批贷后客户业主签署借款合同，然后进行过户。过户后进行抵押登记，抵押登记后进行放款；一般时效在4个月左右；n市属：报单后打网签后进行公积金和商贷的面签，然后进行公积金初审，初审通过后进行房屋评估，然后等公积金批贷，公积金批贷后商贷批贷，全部批贷后进行过户。过户后，签署借款合同，然后做抵押登记，然后放款。一般时效在4-6个月；五、 缴税5.1 商品房如何缴税？5.1.1 如何区分普通住宅和非普通住宅？住宅小区建筑容积率在1.0以上单套建筑面积在140平方米以下三环里单套总价低于258万,三环到四环单套总价低于210万,四环到五环单套总价低于198万,五环外单套总价低于120万须同时满足上述三个条件方为普通住宅，反之为非普通住宅.5.1.2 如何计算缴税基数？以网签价格计算，如果网签价格低于过户指导价，过户指导价作为缴税基数（如果网签价格低于过户指导价，需重新做网签，调整网签价格）5.1.3 普通住宅，房本满五年的情况下5.1.3.1 普通住宅，房本满五年，业主唯一住房，个税、契税、营业税等应当按照什么比例上缴？房产是满5年且家庭唯一住房的，卖方需要结婚证和夫妻双方户口簿，只需缴纳契税,如果买方是首次购房，则购房面积在90平米以下，契税按照1%；90（含）-140平米以下，契税1.5%；如果买方为二套，不管面积大小，契税按照3%来计算5.1.3.2 普通住宅，房本满五年，业主非唯一住房，个税、契税、营业税等应当按照什么比例上缴？需要缴纳个税、契税n个税为房价全额的1%或房价差额20%（以网签合同价为准，商品房如果想按照差额的20%征收个税的需带购房发票，）；n契税：如果买方是首次购房，则购房面积在90平米以下（丰台含90平米契税1%），契税按照1%；90（含）-140平米以下，契税1.5%；如果买方为二套，不管面积大小，契税按照3%来计算5.1.3.3 普通住宅，房本未满五年的情况下，个税、契税、营业税等应当按照什么比例上缴？需要缴纳个税、契税、营业税：营业税：全额5.5%（远郊区县5.4%）；个税：差额20%或全额1%,（孰低原则，商品房如果想按照差额的20%征收个税的需带购房发票）；契税：如果买方是首次购房，则购房面积在90平米以下（丰台含90平米契税1%），契税按照1%；90（含）-140平米以下，契税1.5%；如果买方为二套，不管面积大小，契税按照3%来计算5.1.4 非普通住宅，个税、契税、营业税等应当按照什么比例上缴？非普与普通的区别在于,契税均是按照3%,满5年后也征收营业税收（差额5.5%，远郊区县5.4%，商品房如果想按照差额的20%征收个税的需带购房发票，）,其他与普通住宅一致.5.1.5经济适用房应当如何缴税？经济适用房满5年后才可以上市出售,交易时需多缴纳综合地价款,其他与商品房一致：综合地价款缴纳标准:2008年4月8日前下发产权证的税率为交易价格10%,之后下发的为差额70%。二类经济适用房，交易不受是否满5年限制，但需多缴纳3%的土地出让金，其他税费与商品房一致。5.1.6如何界定房屋是否满5年？商品房与经济适用房均以契税票填发日期或产权证登记日期为准，成本价与标准价及优惠价均以购房协议或 购房收据或产权证日期为准；继承的房产以原房产证为准计算是否满5年，需提供原房产证复印件和继承公证书。5.2 商业用房应当如何缴税？税费的征收方式不受是否满5年限制。税费有：营业税、个税、印花税、契税、土地增值税。营业税：差额5.5%；个税差额20%；印花税0.1%；契税3%；土地增值税差额30%-60%（东城区土地增值税可按照全额1%征收）。5.3 平房出让时应当如何缴税？同商品房一样；5.4 四合院出让时应当如何缴税？需缴纳土地出让金，每平米2500左右，其余同商品房；5.5 继承房产再买卖如何缴税（业主唯一住房）满5年：房龄按照原房本计算，其余按照新房本计算税额（如是否家庭唯一住房等），纳税比例同商品房一样；5.6 公司产权如何缴税？公司自己申报营业税、增值税、房产税、印花税、买受人契税5.7 有哪些政策可以退税？（1）出售成本价房产一年内购房可减免相应契税（祖孙三代内直系亲属及直系亲属配偶均可享受）。（2）拆迁后购买房屋，如果仅产生契税，在缴税当时，凭拆迁协议可以直接减免契税（网签价格与拆迁补偿价格之差进行缴税，如果网签价格大于拆迁价格，差额缴税；如果拆迁补偿价格大于网签价格，差额部分可以继续使用）六、 过户6.1过户时如果买卖双方可以到场，需要提供哪些资料？一般情况下卖方：身份证、产权证；买方：夫妻双方身份证、结婚证、家庭户口簿（买方外地需暂住证）。如果房产是满5年且家庭唯一住房的，卖方需要结婚证和夫妻双方户口簿，商品房如果想按照差额的20%征收个税的需带购房发票，继承的房产满5年，需提供原房产证复印件和继承公证书。如果买方是外地且通过完税审核通过的需提供连续5年的缴税证明，丧偶的需要户口簿体现丧偶，离异的需提供离婚证。6.1.1 办理过户时，需要卖方携带哪些资料6.1.1.1 业主未成年，需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？业主需要提供监护公证、身份证(或户口簿);监护人到场.6.1.1.2 业主成年，中国人，需要提供哪些资料？一般情况下身份证、产权证（如果身份证号是外埠，而户口是京籍，不能出现人户分离现象，必须保持身份证地址和户口所在地址一致）.6.1.1.3 业主为公司，需提供哪些资料？营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证、法人代表身份证,公章、可委托他人办理,不需公证.6.1.1.4 业主外籍人士，需提供哪些资料？如果不到场，需出具哪些材料？护照、译本公证。如果业主不到场需提供公证委托书.6.1.1.5 业主为港澳台人士，需提供哪些资料？如果不到场，需出具哪些材料？需提供往来大陆通行证,无法到场的提供公证委托书（本地外地的公证书均可）.6.1.1.6 业主为多人，是否需要所有业主到场？如果不到场，需出具哪些材料？所有业主到场，如果不到场需提供公证委托书.6.1.2 办理过户时，需要买方携带哪些资料6.1.2.1 买方未成年，需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？需提供监护公证、父母身份证、结婚证、家庭户口簿.(如未成年户口与父母在一起,并户主是父亲或母亲的可不作监护公证)；其公证的监护人必须到场，未成年业主可以不到场；6.1.2.2 买方成年，中国人，需要提供哪些资料？单身:身份证、户口簿;已婚:夫妻双方身份证/户口簿、结婚证.(买方本人外地需提供暂住证)6.1.2.3 买方为公司，需要提供哪些资料？应该有哪些人到场？营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证、公章、法人代表身份证,需法人代表到场,也可委托他人.6.1.2.4 买方外籍人士，需提供哪些资料？如果不到场，需出具哪些材料？护照、译本公证,在京满一年居留证明、涉外审批表.本人不能到场的,需提供公证委托书.6.1.2.5 买方为港澳台人士，需提供哪些资料？如果不到场，需出具哪些材料？往来大陆通行证, 在京满一年居留证明、涉外审批表,无法到场的提供公证委托书.6.1.2.6 买方为多人，是否需要所有买方到场？如果不到场，需出具哪些材料？可以不全部到场,需要提供所有人证件原件,手写委托书就可以6.2 办理过户时如果买卖双方有一方不能够到场，需要提供哪些资料？6.2.1 业主本人不能到场，可以委托给谁？需要提供哪些资料？委托有行为能力的成年人（不能是买受方）,提供公证委托书.受托人身份证，部分建委要求必须有公证委托书，且在网签中体现公证委托人；6.2.2 业主配偶不能到场，需要提供哪些资料？房本是谁的名字谁到场，如果房本上未体现业主配偶姓名，现不需要业主配偶到场.6.2.3 买方本人不能到场，可以委托给谁？需要提供哪些资料？委托有行为能力的成年人,手写委托书就可以，受托人身份证6.2.4 买方配偶不能到场，需要提供哪些资料？现不需要买方配偶到场6.3 从过户到出新的房产证，大约的时效是多长时间？一般情况下朝阳区属的房产当天出新本,市属的房产十个工作日出新本.七、 筹集资金7.1 抵押消费贷款：7.1.1 抵押消费贷款的公司应收取哪些费用？贷款额的2%，代收600元评估费7.1.2 业主有房产时，将该房屋进行抵押消费贷7.1.2.1 办理抵押消费贷款客户用途为刷卡消费，除公司收费外还会产生哪些费用？银行不同，费用有差异。以工商银行为例，账户管理费千分之三，套现费（客户自行解决约千分之三到千分之五）。7.1.2.2 如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？已放款业务利率调整的时间节点是什么时候？银行不同，阶段不同，具体问题具体分析。已放款的节点调整为次年的一月一日。7.1.2.3 银行抵押消费贷款对房龄有何要求？具体银行要求不同。以工商银行为例，房龄20年内7.1.2.4 银行抵押消费贷款对房屋性质有什么要求？商业用房等是否可以抵押？有哪些银行可以做经济适用房的抵押消费贷款？各银行要求不同。以工商银行为例，工商银行不做一类经济适用房，其他房产可以操作；50年产权的商业用房可以抵押（5成）；交通银行和中信银行可以做经济适用房（满五年，已契税票和房产证填发日期为准）7.1.2.5 银行抵押消费贷款对业主年龄有什么要求？各银行要求不同。以工商银行为例，年龄要求男女55周岁以内，未退休。7.1.2.6 如何计算贷款年限（如何确定贷款的最长年限）？抵押消费贷款的贷款年限，只要符合批贷要求，最长年限即为银行批贷最长年限，一般为十年（交通银行3年）7.1.2.7 如何确定贷款额度（与哪些因素有关）？评估值、客户收入和银行目前消费类产品的限额7.1.2.7.1 收入证明有什么要求？各银行要求不同。以工商银行为例：为当前所有负债的二倍，真实。7.1.2.7.2 如果借款人为公司法人或公司合伙人，那么收入证明应该如何开具？正常开具，提供公司材料（营业执照、公司财务报表及流水等）一般不好申请下来7.1.3 业主直系亲属有其他房产时，是否可以抵押？哪些银行可以操作？部分银行可以。交行和邮储可以做，只是对产权人年龄有所限制（因为要和借款人共借，年龄不能太大，具体各银行不同）7.1.4 业主有房产在外地时，是否可以抵押？哪些银行可以操作？不可以7.1.5 抵押消费贷款如果业主着急用钱，走链家垫资，速抵贷业务应该怎么样操作？做公证面签核房垫资抵押后回款7.1.5.1 如果要做速抵贷，费用应该如何收取？分别收贷款服务费（200万以下2%）、评估费（600元）和垫资费（200万以下，垫资额2.5%）7.1.5.2 如果要做速抵贷，业主需要提供哪些资料？应该在什么时间节点前提交？产权证原件、身份证原件、还款卡原件、公证书原件；资料提供越早越好，最迟为批贷后垫资前7.1.5.3 速抵贷业务在什么条件达成后，链家会把钱垫资给业主？核房完毕，银行批贷，缴齐垫资费用，所需提交材料齐全的情况下7.2 垫资业务7.2.1 快贷7.2.1.1 哪些银行可以做快贷？与链家合作银行（除邮储外）都可以做7.2.1.2 如果要做快贷业务，客户需要提供哪些资料？应该在什么时间节点前提交？公证书原件，最迟垫资前7.2.1.3 如果要做快贷业务，业主需要提供哪些资料？应该在什么时间节点前提交？身份证原件（复印件）、公证书原件；资料提供越早越好，最迟在面签前提供7.2.1.4 快贷业务在达成哪几个条件后，链家会把钱垫资给业主？产权证原件（复印件）、核房无误、银行出具批贷函、缴齐垫资费用7.2.2 国管公积金，业主着急用钱，通过链家垫资应该怎样操作？7.2.2.1 如果要做国管公积金垫资，客户需要提供哪些资料？应该在什么时间节点前提交？买方需提供委托公证，在国管公积金面签前提交7.2.2.2 如果要做国管公积金垫资，业主需要提供哪些资料？应该在什么时间节点前提交？卖方提供委托公证，在面签前提交7.2.2.3 国管公积金在达成哪几个条件后，链家会把钱垫资给业主？足额缴纳垫资费用，提交了委托公证书，国管公积金完成批贷且过户后，即可进行垫资7.2.3 资金托管垫资7.2.3.1 如果要做资金托管垫资，客户需要提供哪些资料？应该在什么时间节点前提交？正常提供报合同资料即可，随合同一起报单7.2.3.2 如果要做资金托管垫资，业主需要提供哪些资料？应该在什么时间节点前提交？产权证原件、身份证原件、借款合同原件、还款卡原件、公证书原件；资料提供越早越好，最迟为批贷后垫资前，托管完成后提供托管协议7.2.3.3 资金托管垫资，在达成哪几个条件后，链家会把钱垫资给业主？核房无误、缴齐垫资费用、客户完成光大银行资金托管。八、客户购房资质8.1 客户资质审核中，什么叫做以家庭为单位？购房人及其配偶、未成年子女计算为家庭成员，成年子女不算在内；该家庭具有购房资格时，可以购买房屋，房屋产权可以落在家庭任何一名成员名下。（如妻子是外埠户口，而丈夫是京籍，名下均没有房屋，符合购房标准，产权可以落在妻子名下）；8.2 客户资质审核中，何为认房？如果客户在外地名下有房屋，是否会认定为有房屋？房屋状态分为三种状态：网签、登记和注销，网签在其名下和登记在其名下的房屋，均算作其名下的房产，以家庭为单位计算房屋套数，限购政策限制的仅是住宅，建委规划立项中体现为非住宅项目的，不在限购范围内。客户在外地名下有房屋不影响其在北京购房资质。8.3 京籍家庭购房的限购政策分别是什么？京籍家庭限购两套住房，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭，下同)，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；8.4 外埠家庭购房的限购政策分别是什么？持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。8.5 华侨、外籍人士的限购政策是什么？外籍人士不受政策影响。外籍个人购房仍然按照关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知执行。根据该通知，需提交外籍人在京购房审批表、在京居住状况证明，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房8.6 公司购房的限购政策分别是什么？对于公司购房，昌平、朝阳：除个人独资的单位、个体工商户、外企（外企在京设立分公司的除外）的购房受限制外，其他的单位购房不受限制。其他区县除个体工商户外不受限制。8.7 何为京籍户籍家庭？京籍户籍家庭包括哪几类情况？居民家庭成员中至少有一个具有北京市户籍的，即视为京籍户籍家庭。京籍户籍家庭包括驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭。北京市单位集体户口是本市户籍的一种形式。非本市户籍人口因就学迁入学校集体户口的，不能作为本市户籍人员购房。8.8 京籍家庭购房需提供哪些资料？本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的、从网上下载的家庭购房申请表和购房承诺书。8.9 驻京部队现役军人和现役武警家庭购房，需提供哪些资料？驻京部队现役军人和现役武警家庭应提供军(警)身份证件原件和复印件、军官证原件及复印件，团级以上政治部门开具的家庭成员信息证明。8.10 北京市单位集体户口家庭购房，需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？时效如何？非本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的家庭购房申请表、购房承诺书；以及提交有效暂住证，在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。8.11外埠家庭购房需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？时效如何？本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明。纳税证明需要本人携带身份证到所在区地税局办理，当日即可办理完毕；社保无需调取。8.12外籍人士购房需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？时效如何？外籍人士购房需提供在京居住状况证明和涉外审批表，在京居住状况证明在北京出入境管理局办理，涉外审批表在涉外审批办办理。提供资料中如有外文资料，需要提供译本公证。8.13港澳台居民如果要购房，需要提供哪些资料？香港和澳门居民需要港澳通行证和在京居住状况证明；台湾居民需要提供台胞证和往来大陆通行证。8.14通过哪些特殊方式获取的房产不受限购，但计入拥有住房套数考量？按房改政策购买的公房，通过司法裁定获取的房屋，继承所得房屋。九、 房源9.1 如何判断房屋性质？从房产证上看房屋性质一栏：商品房已购公房 经济适用房 按经济适用房管理等等；公寓（从原购房合同上看使用年限，从而判断性质是否为住宅）9.2 哪些房产可以直接上市交易？商品房，已购公房（非央产）， 满5年的经济适用房，回迁性质或康居 安居性质的房屋，按经济适用房管理的房屋，私产平房可以直接上市交易9.3 央产房如何办理上市手续？在什么地方办理？大约时效如何？业主本人身份证 户口本 房产证，原购房协议，办理机关：中央和机关主办交易办公室（蓝岛西区），一般当天办结，央产房必须在蓝岛交易大厅做上市登记,有备案了才能出售.如果还没有就要让你的单位到蓝岛那做备案才能上市交易.9.4 央产房住房面积是否超标的标准是什么？在京中央国家机关职工住房面积标准：公务员：科级以下60平方米；正副科级70平方米；副处级80平方米；正处级90平方米；副司（局）级别、105平方米；正司（局）级120平方米。9.5 如果央产房住房面积超标，如果要上市交易，需做哪些事情？超标处理准则 ：职工购买现住房超标的，能分割退回要分割退回；不能分割退回的，可上浮一个职级（正司级上浮20平方米）。在浮动范围内按