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统筹城乡 产城相融实战案例分析 主讲 张效春 主讲人简介 四川大学兼职教授中国商业地产联盟投资专家中国房产十大策划人中国商业地产十大操盘手现为四川省县域经济学会专家委员会成员 办公室主任 张效春 目录 土地流转 城乡建设用地增减挂钩 统筹城乡总体措施 新农村综合体 地方积极落实政策推动新农村建设 中央高度重视三农问题 产业规划 统筹城乡案例剖析 一中央高度重视三农问题 中央 一号文件 连续九年聚焦三农 中央一号文件 原指中共中央每年发的第一份文件 近年来 中央一号文件 已经成为中共中央重视农村问题的专有名词 2004年到今年连续九年发布以 三农 农业 农村 农民 为主题的中央一号文件 强调了 三农 问题在中国的社会主义现代化时期 重中之重 的地位 中共中央政治局常委 国务院总理李克强在2013年两会中指出 城镇化是内需最大的潜力所在 是经济结构调整的重要依托 要加大力度推进工业化 城镇化和农业现代化 三化并举 他指出 城市群对区域发展具有战略引领和支撑作用 要研究制定全国城镇化发展规划 在有条件的地方形成各具优势的城市群 促进大中小城市和小城镇协调发展 要注重体制机制创新 打破行政区域限制 使各类生产要素自由流动 优化配置 针对资源环境这一发展的最大瓶颈制约 推进资源节约型 环境友好型社会建设 努力走出一条 三化 协调发展 两型 社会融合推进的科学发展之路 四川省委省政府提出的 两化 互动 三化 联动的发展思路与中共中央政治局常委 国务院总理李克强提出的 三化 协调发展 两型 社会融合推进的科学发展之路不谋而合 二地方积极落实政策推动新农村建设 省委大力促进新农村改革发展四川省 十二五 规划明确提出 要 探索建设新农村综合体 统筹居住与生产生活 公共服务 社会管理的综合配套 形成人口合理集聚 产业支撑 功能设施齐全 环境优美和谐 管理科学民主的农村新型社区 2012年12月 中共四川省委书记王东明在经济工作会议上指出 要毫不放松地抓好 三农 工作 促进农业和农村经济稳步发展 高度重视稳定粮食生产 大力发展现代农业 提高农业综合生产能力 把农民增收摆在 三农 工作的核心位置 把产村相融 成片推进新农村建设作为 三农 工作的全局性抓手 提高农业农村现代化和农民生活水平 2013年1月28日 四川省委下发了 中共四川省委四川省人民政府关于进一步加强产村相融成片推进新农村建设的意见 为加强示范引领 加快农村全面小康进程 省委 省政府决定以更大的力度加强产村相融 成片推进新农村建设 并确定金堂县等60个县 市 区 为全省新农村建设成片推进示范县 文件要求 要认真贯彻党的十八大和省委经济工作会议精神 以科学发展观为指导 按照统筹城乡 推进城乡一体化发展的总体要求 紧紧围绕全面建成小康社会目标 以规划为龙头 新村为载体 产业为支撑 改革为动力 坚持产村相融 成片推进 实施山水田林路综合整治 新村与产业协同推进 基础设施建设和公共服务体系建设同步推进 加快农村全面小康进程 三新农村综合体 新农村综合体建设是推进我省新农村建设向纵深发展的重要举措主要特征 新农村综合体包括农民集中居住 产业发展 基础设施 公共服务 新型社区管理等构成要素 具有迅速聚集人口的功能 引领带动产业升级的功能 生产生活综合配套的功能 传承发展城乡文明的功能 助推城乡互动发展的功能 通过对中央一号文件和四川省地方政府关于统筹城乡文件的解读 我们不难看出 无论是中央 还是地方政府 对城乡统筹的作为主要围绕以下几个方面来展开 四项举措 促进农民收入持续增加提高农业产出效益优化产业结构保障农民就业支持农产品基地建设 五大推手 推进资源要素向农村配置增加财政投入扩大农业补贴改善金融服务引导社会资源开拓农村市场 六个重点 夯实农业农村发展基础推进新农村建设向纵深发展加快现代农业产业基地建设提高粮食综合生产能力增强农业科技创新和推广能力抓好绿色农产品体系建设健全农村市场体系 激发农村经济活力 四统筹城乡总体措施 根据近几年来中央 一号文件 的精神和 十二五 规划纲要的导向 并结合四川省情 在吸取以往实践的经验和教训的基础上 按照统筹城乡经济社会发展的要求 以提高农民的收入水平和生活质量为中心 以大力发展县域经济 推进农村 三化 建设为切入点 推动新一轮农村各项改革 一 着力提升农村工业化 农业产业化水平做强特色经济 带动农村发展以二三产业带动农业 促进农业现代化 二 加快推进农村城镇化 努力形成以城带乡 城乡联动的发展格局适度超前 科学规划 合理布局 分段实施努力建设新农村综合体 三 维护好农民的合法权益 建立有利于城乡一体化发展的新体制打破城乡二元分割 加快城乡要素流动深化财政体制改革 调整收入分配格局统一城乡户籍制度 创造城乡平等环境 四 促进农村劳动力战略性转移开展农民技能培训 提高农民整体素质优化农民就业环境 保证农民充分就业转移农村剩余劳动力 推进农村人口城镇化 五 加快建立健全农村社保体系 促进农村的全面进步健全社会保障体系 解除农民后顾之忧充分发挥城市先进文化的优势 鼓励和引导农民走向市民化 在这五条当中 最主要的是农村建设用地整理和优化产业结构 因为 土地改革的成功与否 是 三农 问题解决成效显著与否的关键 产业结构是否合理 是农民是否能得到社会保障的前提 五土地流转 城乡建设用地增减挂钩 城乡建设用地增减挂钩 是以提高土地集约利用为主要目的 采取一定措施和手段 对利用率不高的建设用地进行综合整理 在统筹城乡的范畴内 城乡建设用地增减挂钩 这一概念主要指包括农村居民点 废弃工矿用地 废弃公路用地在内的用地的整理 城乡建设用地增减挂钩 城乡建设用地增减挂钩项目 是指依据土地利用总体规划 将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块 即拆旧地块 和拟用于城镇建设的地块 即建新地块 等面积共同组成建新拆旧项目区 通过建新拆旧和土地整理复垦等措施 在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上 最终实现增加耕地有效面积 提高耕地质量 节约集约利用建设用地 城乡用地布局更合理的目标 建设用地增减挂钩规划 的基本目标保证建设用地总量不增加 确保耕地面积不减少 质量不降低 挂钩项目区的内容 城乡建设用地增减挂钩规划 的项目区包含三个部分 即拆旧区 安置区和建新区 土地流转基本原则 土地流转创新模式 土地运作创新举措 一 成立土地流转中心土地流转中心职责包括 宣传贯彻 土地承包法 农村土地承包经营权流转管理办法 等相关法律法规和有关政策 开展农村土地承包及土地流转法律政策宣传咨询 负责制定农村土地流转管理服务制度 指导土地流转服务中心工作 规范土地流转合同 负责农村土地承包经营权证的登记 备案和发放等工作 建立信息服务平台 收集 整理 发布土地流转信息 开展土地流转交易服务及跟踪反馈工作 负责农户流转土地的确权审核 受让方的资质审查 土地流转价格的评估 调解和处理土地流转纠纷 指导各村成立 农村土地流转服务工作站 负责做好本村土地流转信息的登记和上报工作 建立农户土地承包台帐 土地流转登记册 指导流转合同的签订 引进 培育农地经营主体等 二 组建平台公司 城乡建设开发有限公司 两换一促 保障充分 在项目实施过程中 将集体土地集中流转到以村为单位组建的新型集体经济组织 依托集体经济组织与市场主体开展对价协商 采取以土地换保障 以农房换新居 以产业促就业的方式 推动土地流转 项目实施与农民利益保障的有机结合 由城乡建设开发有限公司将土地打包运作 负责对整个项目的开发建设 产业发展和农民安置 整合政府 市场两种资源 引入经济实力强 品牌形象好 专业队伍精的市场主体合作开发建设 注重用最宝贵的资源打造最高效的产业 促进城乡资源合理利用 实现生态效益 产业效益和社会效益的高度统一 六产业规划 在新农村综合体建设中 产业规划是一个很重要的内容 因为只有生产发展了 农民才能走上小康之路 主要关注点摸清现阶段规划村庄的实际现状从现有经济条件到基础设施 种植结构 周边环境 土壤条件 气候条件 产业发展状况等 都要有一个详细的了解 分析优劣势 因地制宜 扬长避短 主导产业规划与大的区域发展相结合依据村庄条件 在产业布局和规划中应规模发展 切不可面面俱到 村中的主导产业要与周边区域主导产业相一致 以形成集中连片 规模发展 在加工 服务项目确定中 要依托当地农业资源 形成带动辐射作用 产业的发展要有序进行要在规划的基础上 依据自己的实际情况 循序渐进 扩大再生产 不可盲目发展 以农业增效 农民增收为目的 在实际操作中 确定了长远目标后量力而行 突出优势产业 在优质粮食 养殖业等产业规划中 应结合实际情况 确定适合的优良品种 特别是优势农产品基地的建设 应加大农业基础设施的改善 强化资金和效益分析资金方面要依据建设规划的内容 分别规划投资额度 分析资金的来源 可靠性及可操作性 让农民看到实现规划的可行性 效益分析要实际 从规划实现的目标 让农民相信 有决心实现的效益 资源整合一个县的新农村建设规划应注意整合效果 村庄产业发展在大的区域发展中是各个部门都有责任 县级应集中考虑项目 资金和技术三方面的整合 产业布局第一产业种植业 重点提高粮食品质和单位面积产量 发展特色农作物 林果业 发展生态林业和水果种植业 畜牧业 以标准化规模养殖为方向 扶持发展生猪 羊 牛 鸡等养殖业 第二产业依托当地现有的工业 规划建设工业集中加工区 并重点发展 延伸农业产业链 发展农产品深加工等产业 第三产业市场建设 规范建设农产品流通市场和农产品展销市场 增强市场辐射带动能力 服务网点 建设镇政府驻地商贸中心 以中心村为重点 发展农业生产资料直销网点 发展农村便民利民放心超市 规范集贸市场管理 方便居民生产生活 旅游 依托当地自然资源 综合开发利用境内生态旅游资源 发展生态观光 餐饮 度假旅游业 产业规划创新点 产业价值链体系切合实际 深入分析 充分挖掘当地各项价值 通过有效梳理与整合 形成产业价值链体系 价值链体系要素 七统筹城乡案例剖析 南充顺庆区西山风景区西山风景区位于南充顺庆区城西郊 面积8平方公里 由舞凤山 人头山 官宝山 栖乐山 火凤山 马鞍山 插旗山等山体构成 打造顺庆区统筹城乡建设的示范点和样板 指导思想 三个三 运作策略 四大要素 三位一体 利益共享 政府的关注和支持 村民的配合与参与 业主的投资与运营缺一不可 整体规划 分步实施 根据项目现状 我们建议对项目区域内的整体产业进行统一策划 规划 设计 具体实施中 成熟一片 建设一片 分步实施 详规影响控规 在不影响城市总体规划的前提下 通过项目的详细规划影响区域的整体控制性规划 更具有可操作性 资源整合 高效利用 充分利用西山景区独特资源 打造独特的消费文化主线 主题景区 乡村旅游 休闲度假 农林观光 走品牌之路 使之成为南充的又一张城市名片 时 整合策划 规划 设计专业资源 邀请四川省县域经济学会 四川省科技顾问团专家组 省农委统筹城乡领导小组等 实地考察 听取项目汇报 推进统筹城乡 本案亮点充分利用了项目的核心竞争力 西山风景区 深入挖掘了其核心价值 深入剖析原有的运作模式 取其精华 去其不足 并在此基础上进行创新 实现原有模式不能解决农民收益的问题 借助统筹城乡发展 改变了城郊产业结构 对栖乐垭村和父子桥村分片进行产业规划 实现了产业互动和产业互补 将农民的利益摆在首位是本案运作成功的关键 2011年顺庆区与万科集团正式签约 由万科集团对西山旅游文化进行综合开发 攀枝花银江镇新农村综合体规划策划 近郊镇 银江镇位于攀枝花市金沙江中段两岸山坡台地 由四川县域经济学会和当代县域经济发展中心负责对其辖内九个村的新农村综合体建设实施规划策划 实现 全省新农村综合体示范点 全省社会管理示范镇 的目标 目标及 一三一 战略体系 阳光攀西 活力银江 一三一 战略 四川一流强镇 两大特色园区 现代服务业园区 社会管理体系 现代农业产业园 高端商务会所 三大园区 新农村综合体建设全省示范点社会管理全省示范镇 总目标 核心目标 战略愿景 民俗文化拉动产业 针对产业和市场趋势 提出了 红彝部落 的核心文化定位和 生态休闲 的产业定位 以文化带动产业 以产业助力文化 形成相互促进互动模式 本案亮点充分利用项目基础条件 因地制宜 重点发展 现代农业产业园 高端商务会所 现代服务业园区 引入社会管理创新体系是本案的一大亮点 从制度上保障村民的收益 社保 就业等问题 解除农民的后顾之忧 从而维护社会的稳定 为实现 全省新农村综合体建设示范点 奠定了基础 金堂县清江镇全域规划 中郊镇 对整个清江镇域进行统筹规划 占地总面积约31995亩 本案特色错位思考 差别定位 平乐 黄龙溪 安仁三镇皆滨一河而成 唯有清江拥两河夹峙而过 由此将清江演绎成 妩媚的河 浪漫的镇 结合林盘生态 规划三级村落体系三级 聚居点 选择居住人口较多 条件较好的居民院落 结合林盘保护进行新建或改造 二级 农村新型社区 将现状分布较散乱的村庄通过土地整理后 集中在几个条件好 规模较大的村庄集中建设 一级 清江场镇 清江镇人民政府所在地 是全镇的社会 经济服务中心 本案亮点三灵活 企业用工机制灵活 决策机制灵活 招商机制灵活 四突破 突破土地流转机制 突破项目融资困局 突破村民保障顾虑 突破清江发展瓶颈 五变化 中国第一个市场化统筹城乡典范 四川第一座中西合璧的休闲名镇 中国第一处林盘景观休闲度假区 构建特色产业联动优势镇域经济 建成镇域经济发展配套完善乡镇 六统一 统一规划 统一投资 统一开发 统一建设 统一招商 统一管理 自贡联络镇海涛村统筹城乡发展 远郊镇 联络镇 距离自贡市区76公里 紧邻自贡市富顺县板桥镇 是沿滩区最偏远的乡镇 是自贡市少见的纯农业镇 经济欠发达 海涛村 幅员面积8060亩 是联络镇的一个贫困村 具有典型的自然传统农业经济特点 是典型的丘陵远郊型农村 土地流转 鲶鱼效应土地收益租赁化鼓励农民在依法 自愿 有偿的前提下流转土地 以租赁的方式将土地出租给企业或业主 由企业或业主进行适度的规模化开发经营 农民收取租金 土地收益置换化即农民用宅基地使用权置换新建的农村小区房屋 其实质是优化资源配置和更好地调整产业结构 通过产业良性互动发展 为统筹城乡战略的实施提供经济动力 并在此基础上推动农民生产生活方式的转变 创新模式循环利用 集约发展 大力推行 畜 沼 果 菜 三位一体的生态循环农业发展模式 对外引智 技术集成 与华润公司 西南农业大学开展技术合作 为打造有区域示范作用的现代农业高地奠定了基础 转变观念 创新模式 创造了 小单元 低风险 逐步发展 的生产组织模式 逐步形成多元化 多层次 多形式的经营体系 本案亮点该村在土地流转所产生的 鲶鱼效应 激活了农业 农村经济 改善村民的生活方式 帮助农民增收致富 把农民融入现代农业的产业链条 实现了 农民产业化 该村集中财力建设学校 医院和文化站等 让村民享受与城市居民同等的待遇 成为统筹城乡社会事业发展的着力点 该村在发展远郊农业时 建立了以循环农业为核心的发展模式 并以此为基础推进其他产业发展 升级产业形态 解决增收 可持续发展问题 绵阳市安县花荄镇统筹城乡发展策划 近郊镇 花荄东邻江油市 南接界牌镇 西连兴仁乡 北靠黄土镇 幅员面积97平方公里 产业发展策略两个抓手 特色农业产业以水果产业为特色 充分展示果树的新 优 奇 特 色 香等美学特点 同时引入花卉产业 突出 花城果乡 产业主题 独特文化底蕴以 官斗山古羌族文化 为基点 充分挖掘当地历史文化价值 综合传说 记载与古建筑 打造以羌文化 汉唐文化为脉络的特色旅游产业 本案特色 以产业价值链体系为指引进行产业策划在产业价值链体系的指引下 通过具体分析 对花荄镇几大重点进行了具有创新性与突破性的产业策划 本案亮点充分挖掘项目价值 梳理形成统筹城乡价值链 为土地运作 产业进入提供了价值指引 通过具有创新性的土地流转程序 流转了各个重点村的土地 为大型产业进入保证了土地基础 八产城相融案例剖析 产城一体的诠释城乡规划理念意在解决城乡建设与产业发展之间的匹配协调问题 以 以产兴城 以城促产 产城相融 的新型城乡形态为最终目标 其核心在于产业属性在很大程度上决定了城镇及农村居民点建设的功能结构 用地规模 规划布局 交通导向 景观格局等城乡建设战略 其关键要素在于行政管理体制创新 基础设施和公共服务设施配套 房地产开发建设 功能复合化用地等 其最终落脚点在于人 坚持以人为本的规划原则 营造 宜居 宜业 宜创业 的城乡新环境 产城一体内涵现代高端服务业聚集区整合50多种城镇功能 内含医疗综合区 文化综合区 教育综合区 创意产业区 中央综合区等五大功能区 可满足就业 生活等各种需求 实现城镇功能立体平衡 智慧城镇的概念是通过综合运用现代科学技术 整合信息资源 统筹业务应用系统 加强城镇规划 建设和管理的新模式 探索智慧城镇建设 运行 管理 服务和发展的科学方式 通过积极开展智慧城镇建设 提升城镇管理能力和服务水平 促进产业转型发展 智慧城镇的内涵城镇都有其不同的功能及特点 建设智慧城镇要因城而异 一定要坚持个性 结合该城镇资源的禀赋 原有信息化的发展水平 经济社会发展的程度 人的素质发展水准等软环境 结合物联网 云计算 移动互联网等新技术发挥作用 让城镇更加智慧 一定要记住 在建设智慧城镇时 根据自身的需求 当地的规划及长远的定位 在此基础上进行总体规划及设计 智慧城镇是以土地为载体的城镇管理优化作为前提 要有这些实体 组织 流程的优化 智慧城镇未来的发展方向整个智慧城镇打造为三个层次 第一个层次 打造 名片城市 针对中国的三 四级城市和二 三级城市的区域 强化其最核心的产业 围绕产业和民生两个阶段建设 第二个层次 打造 形象城市 强调建立一个城市平台 将民生 社会管理 园区 产业等因素都考虑进去 给人统一的感觉 第三个层次 打造 国际化城市 即体验型的城市 智慧化的程度表现在 任何一个外来的人口进入到这个城市后 可以以任何语言 用任何设备 在任何地点得到想要的服务 简阳市八个单元概念性规划简阳市 位于四川盆地西部 龙泉山东麓 沱江中游 素有 天府雄州 蜀都东来第一州 成都东大门 之美誉 距四川省省会成都市区仅48公里 是四川省人口较多的县级市 全省首批扩权强县试点县 市 简阳是天府新区35个产城一体单元的承接区 延伸区 辐射区 境内 两湖一山 休闲度假旅游区为四川省新五大旅游区之一 本案亮点贯彻了 产城一体 的科学发展思想提出把八个产城一体单元建设作为推进产城相容的战略支点 贯彻了中央提出的 新型工业化 新型信息化 新型城镇化 农业现代化 的理念 是落实省委省政府提出的 两化 互动 三化 联动精神的具体体现 以构建生产 生活 生态 三融合 的新园区作为目标 以 规模适度 以人为本 预留空间 为原则 以 相融 相邻 相离 为要求做到产城布局选址一体化 规划一体化 基础设施一体化 生态建设一体化 四个一体化 把产城一体单元建成宜业宜居的产城新城 城镇新区 实现 产城一体 宜宾市南溪区 产城一体 规划宜宾市南溪区位于四川南部 北面为富顺县 西面为翠屏区 南面为长宁县 东面为江安县 地处宜宾 自贡 泸州三市交汇腹心地带 横跨长江两岸 距重庆市主城200公里 成都市340公里 宜宾市40公里 宜宾市南溪区以紧紧围绕全面建成小康社会目标 深入实施 两化 互动 三化 联动 统筹城乡 产城一体 的总体战略 坚持成片连线 扩面连片 全面覆盖实施思路 把产城一体和新型社区建设作为重要载体和实现形式 以工业园区 现代农业园区 林业和畜牧业发展为支撑 新城带产业 产业促新城 整合各种资源 配套建设生产性和生活性基础设施 完善公共服务 推动城镇基层治理机制创新 把产城相融提升到新的水平 加快全面小康的步法 体现产城相融特色 地域特色 民族特色 文化特色 生态环境保护的新城示范区 项目总体定位 一轴 两片 三组团 一轴 以S307快速通道为示范区发展轴 两化互动 坚持以工业发展为主导 南溪区城市发展为核心 发展两个新农村建设成片推进优秀示范区 三个组团 联动临港开发区 罗龙工业园区 裴石食品轻工业园区 推动 两化互动三化联动 两片 以长江为界 发展两个新农村建设成片推进优秀示范区 南片区 北片区 两片区有机融合 互为促进 在两个片区的努力下其经济效益将占据南溪区半壁江山 为南溪区及宜宾市的产业发展起到示范作用三组团 石鼓 罗龙南溪 裴石三组团 地理区位优势明显 交通十分便捷 南溪公铁客运副枢纽相临 联合南片区积极发展 现代服务业 积极发展 现代化农业 到2015年 将宜宾市南溪区新农村建设成片推进示范区建成 川南产村相融示范区和城乡一体化示范区 本案亮点运用了 城乡统筹 产城相融 等四项指导原则 为建设新村提供了理论支撑 挖掘了项目的民族特色价值 对打造川南民俗风情精品旅游目的地作出了规划和建议 安县黄土镇规划方案 中郊镇 黄土镇地处安县西北部的安昌江流域 于1802年建场设市 距县城10公里 位于东经104 28 北纬30 35 东邻县城花荄镇 西接北川新县城永昌镇 南连乐兴镇 兴仁乡 北靠江油市八一乡 幅员面积86 5平方公里 丘坝兼存 一江中流 全镇共辖18个行政村189个村民小组 2个社区7个居民小组 总人口37183人 辖区内耕地保有量50220亩和基本农田保护面积44550亩不减少 林地总面积3 516万亩 森林覆盖率37 7 阳光产业 美丽黄土 形象定位 有机蔬菜一棵棵 无花果树一坡坡 乡村旅游多快乐 美丽黄土新生活 示范片水资源丰富 土壤肥沃 人民勤劳淳朴 阳光 雨露 滋养着对黄土镇蔬果为主导的产业定位 阳光产业是农业现代化的 有机食品发展的方向 其发展态势蒸蒸日上 后劲十足 坚持以构建生产 生活 生态 三融合 的作为目标 发展壮大农业产业 要坚持走绿色 低