房地产业经济学PPT课件.ppt

房地产业经济学 王军武教授 1 绪言 房地产业是一个独立的大产业 是产业结构链中重要一环 其基本学科定位应是经济学 产业 范畴 归属于部门经济学 是工程管理专业房地产经营管理方向的一门专业基础课 从研究领域来看 房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化 以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨 是应用经济学的一个分支学科门类 从研究对象来看 房地产经济学既研究经济关系 也研究资源配置 通过资源配置研究来揭示反映经济关系和经济规律 2 绪言 同时 房地产经济学又是多学科的交叉 具有交叉学科的性质 1 与城市经济学的交叉 城市土地的利用 城市住房 城市经营中的土地经营等 2 与资源经济学的交叉 研究土地开发利用和土地资源合理配置 3 与生态经济学的交叉 房地产的可持续发展理论和生态平衡理论的一致性 4 与金融学的交叉 房地产业天然需要金融业的支持 5 与理论经济学的交叉 受理论经济学的指导 3 绪言 房地产经济学所涉及的理论不仅多而且复杂 其理论框架可分三个层次 对房地产经济学的研究可采用多种方法 比如 4 讲授内容 5 一 房地产经济学概述 1 房地产的概念2 房地产的特点3 房地产类型4 描述房地产5 房地产业的概念6 房地产业的运作过程7 房地产的特征8 房地产业在国民经济中的地位和作用 6 一 房地产经济学概述 1 房地产的概念了解房地产的概念 首先需要对以下概念有清晰的认识 1 土地 土地是地球的陆地 内陆水域 海 表面范围内 有土壤 岩石 矿藏 水 气 地质 地貌 以及人类活动对上述要素产生的种种结果所组成的自然经济综合体 我们可以从土地的自然形态 用途以及房地产开发等方面将土地划分类型 7 1 房地产的概念 8 1 房地产的概念 2 地产 土地及其相关的财产权利 即土地财产或土地要素所拥有的所有权和使用权 3 房地产 是指房屋及其附属物 与房屋相关的建筑物或小区设施 和承载房屋及其附属物的土地 以及与他们相应的多种财产权利 或 建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑及其衍生的权力 根据房屋建筑的不同 可分为住宅房地产 非住宅房地产和其他房地产 4 不动产 指不能移动或移动后会引起性质 形状改变 损失其经济价值的物及其财产权利 建筑物附着物可以理解为动产的不动产化 9 1 房地产的概念 5 土地 地产 房地产及不动产之间的关系 10 2 房地产的特点 1 不可移动性 不像其他商品那样 可以运输 这一性质使得区位环境条件在房地产质量 功能及交易价格的分析中格外重要 2 耐用性 房地产是最具耐耗性的物品 3 异质性 不可能有两宗完全一样的房地产 4 高价值性 从个人或国家来看 其价值都比较高 5 供给有限性 房屋可以建造 但土地资源有限 6 投资与消费的双重性 居住使用 消费性 保值增值 投资性 7 房地产实体构成的二元性 非劳动产品和劳动产品 11 3 房地产类型 1 居住类房地产 专供人们居住的房地产 普通住宅 高级公寓 别墅 2 商业类房地产 用于商业经营活动的房地产 写字楼 商店 旅馆 酒店 3 休闲类房地产 指娱乐 健身类活动用房地产 体育馆 娱乐中心 4 公共事业类房地产 指文教卫 行政 社会福利 交通邮政等用途房地产 校舍 教堂 医院 公园 政府办公楼 养老院等 5 工业类房地产 指生产活动用房地产 工业厂房 仓库 12 4 描述房地产 1 位置 四至 形状 2 面积大小 房地产产权产籍行政管理部门依法确认的面积 3 建筑物层数和高度 住宅1 3为低层 4 6多层 7 9中层 10层以上为高层 30层以上或超过100米为超高层 4 建筑结构 指建筑物中由基础 墙 柱 梁 屋架 支撑屋面板等承重构件组成的体系 钢结构 钢混 砖混 砖木 木结构 5 建筑物构成 建筑质量 维护保养状况 采光 通风等 6 使用现状及规划设计要求 包括用途 建筑容积率 建筑覆盖率等 13 4 描述房地产 建筑容积率 单位面积土地的建筑面积数 建筑总面积 土地总面积 建筑覆盖率 单位土地的建筑总面积数 底层建筑面积 土地总面积 7 描述房地产的其他方面 14 5 房地产业的概念 中国国民经济行业分类与代码 16个门类中 第五类 E 为建筑业 第十一类 K 为房地产业 联合国 全部经济活动产业分类的国际标准 中 房地产业位于十大类经济活动的第八类 广义的房地产业兼有第二 三产业的特征 侠义的房地产业则可列为流通领域的第三产业 从经济理论角度看 房地产业为生产经营型产业 兼有第二 三产业的特征 从核算统计管理来说 房地产业属于流通领域或第三产业 房地产业是从事房地产的开发组织 经营管理 买卖和租赁经营以及中介 咨询 评估等服务的行业 第三产业 15 5 房地产业的概念 房地产业的业务形态分为 1 房地产开发组织业 组织城市的开发 再开发 主要是指开发公司 2 房地产经营业 买卖 交换 租赁 抵押 典当等 3 房地产中介 咨询及评估服务业 4 物业管理业 物业管理业是作为商业模式运作的产业 5 房地产行政管理 16 6 房地产业的运作过程 包括生产 流通 消费三个环节 1 生产环节 通过对土地进行劳动和资本投入 建设房屋和城市基础设施的过程 包括通常所说的房地产开发过程 2 流通环节 供应方与消费者之间的买卖 租赁过程 即房地产的销售与租赁过程 3 消费环节 房地产转移到使用者手中 进入消费环节 进行各种社会化管理 为产权产籍管理 经常性维修保护 17 7 房地产的特征 1 基础性 生产生活资料 2 先导性 进行国民经济建设 首先要有房地产开发和经营提供生产和生活的空间 3 关联性 建筑业发展导致建材 冶金 设计等发展 进而导致劳动的需求 4 地域性 位置固定性 全过程具有地域性 价格 发展因素 政策法规也有地域性差异 5 周期性 房地产业的发展呈现周期性波动的特征 发展复苏 繁荣 危机 衰退萧条四阶段 6 高回报 高风险性 价格水平是长期上涨趋势 过量资金涌入 7 对金融业的依赖性 房地产高价值性使房地产开发购买都需要大量资金 必须有金融业的支持方能持续发展 18 8 房地产业在国民经济中的地位和作用 在我国现阶段 房地产业既是基础产业 又是支柱产业 具有 双重 产业地位 1 房地产业的基础产业定位房地产业是社会经济活动的基本物质前提 是国民经济发展的基本保证 房地产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件 房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础 房地产业是社会财富创造的重要源泉 19 8 房地产业在国民经济中的地位和作用 2 房地产业的支柱产业定位房地产业不论是占GDP的比重 还是其增长速度 都具备支柱产业的条件 房地产业产业链长 关联度大 能直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展 房地产业的发展有利于高新技术的应用和扩散 3 房地产业主要经济变量对国民经济的影响房地产业增长率 效益增长率 信用规模 需求和供给水平等方面都能够直接影响国民经济的发展 20 二 房地产市场 1 房地产市场类型2 房地产市场特点3 房地产市场的功能4 房地产市场的供给和需求5 房地产市场运行机制6 房地产市场运行特征7 影响房地产供求的因素8 房地产投资与消费市场9 分类房地产市场及运行规律 21 二 房地产市场 市场 买卖双方交易的场所交易活动发生的过程房地产市场是房地产交易活动的总和 是买卖双方相互作用的一种机制1 房地产市场类型 22 1 房地产市场类型 1 地产市场A 土地一级市场 是以让渡一定时期土地使用权益为内容的地产市场 即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场 两种情况 国家 开发商 土地批发市场 开发企业或土地使用者向国家一次支出让金 土地租赁市场 土地使用者每年向国家交纳地租B 土地二级市场 土地使用者将达到规定可以转让的土地 放入流通领域进行交易的市场 是指生地 熟地 转让 或者直接建成商品房出售 开发商 消费者 C 土地三级市场 消费者之间的交易 23 1 房地产市场类型 2 房地产物业市场 A 房地产开发市场 主体房地产开发商 指房地产从策划 建造 使用 直至拆毁的全过程 24 1 房地产市场类型 B 建筑施工市场 主体是建筑商C 房地产物业交易租赁市场 主要是指出售和出租 主体开发商或代理商 主体在该市场中 获取利润 收集用户的意见反馈从而指导以后的开发经营活动 多种出售和出租形式为用户提供方便D 房地产金融市场 是房地产开发经营活动过程中货币资金融通的场所 贯穿于所有市场的各个环节 25 2 房地产市场特点 1 地区性 不能进行调剂 因而房价存在极大差异 主要是由房地产的位置固定性和性能差异性决定的 2 供给调节过程滞后性 供不应求时 供给的增加需要较长时间 供过于求时 多余的需要较长时间方能被市场消化 3 垄断竞争性 交易价格及交易信息多为非公开的 而且房地产投资决策受价格以外的因素影响较大 4 投机性 仅次于金融市场 5 交易形式多样性 买卖 转让 租赁 抵押 典当等 并且交易活动持续时间较长 26 2 房地产市场特点 6 交易复杂性 房地产交易从有初步意向到交易完成 需要进行寻找买卖双方 现场考察 查阅资料 签订契约 产权转移或设定登记等等一系列活动 7 受金融市场的强烈影响性 房地产价值大 其交易对信贷的依赖性较强 8 市场效率低 房地产形式多样 很多方面存在较多差异 买卖双方需要花费相当的时间和费用进行了解 9 政府干预性 政府通过财政金融政策 土地利用政策 城市规划以及环境保护等手段来鼓励或限制房地产开发 27 3 房地产市场的功能 房地产市场的功能可以归纳为三个方面 资源配置功能 信息传递功能 价值实现和价值评价功能 是通过房地产的供求 竞争 价格机制及其相互作用表现出来的 1 资源配置功能 房地产市场的首要功能 又可分为调节房地产的供求 优化房地产资源的配置两个层面 2 信息传递功能 是连接房地产开发和需求的纽带 也是连接社会总供给和总需求的桥梁 3 价值实现和价值评价功能 房地产市场通过逐步建立健全的价格机制 对房地产的价值进行客观的评价 使得房地产业部门及相关产业部门都能得到合理的利润和满足自身发展的资金积累 从而促进各产业部门的健康发展乃至整个国民经济的协调发展 28 4 房地产市场的供给和需求 经济学中 供给是指在其他条件相同时 卖者在既定的时间和既定的市场上以不同价格所提供的一种商品或劳务的数量 需求是指在其他条件相同时 买者在既定的时间和既定的市场上以不同价格所乐意购买的一种商品或劳务的数量 4 1房地产需求房地产需求是指在一个特定时期内 消费者在多种可能的价格下 愿意而且能够购买的房地产数量房地产的需求量是在一个特定价格下 消费者愿意而且能够购买房地产的数量房地产需求的特点 多样性 区域性 层次性 双重性以及可替代性 29 4 1房地产需求 影响房地产需求量的因素有 房地产价格 消费者收入和消费偏好 替代房地产的价格 预期房地产价格的变动趋势以及社会发展水平和人口因素等 房地产价格 在其他条件不变的情况下 房地产价格高 就会限制房地产的需求 反之依然 但是由于房地产这种特殊商品具有自身的特殊性 所以房地产价格对房地产的影响又呈现出复杂的变化规律 如在投机性需求占据主导地位时 房地产需求与房地产价格往往呈现一种正向变动关系 消费者收入水平和消费偏好 消费者收入决定消费者的消费边界 消费偏好则决定其消费结构 消费者预期 如果消费者的预测是乐观的 对房地产需求就会增加 反之减少 30 4 1房地产需求 社会经济发展水平和城市化水平 房地产需求与社会经济发展水平以及城市化水平是一种正相关的关系 政策因素 政策因素可以导致房地产价格的变化 消费者预期的变化以及融资困难度的变化等 从而影响房地产的需求 31 4 2房地产供给 房地产供给可以从微观和宏观两个角度理解 宏观角度的房地产供给是指房地产总供给 其数量上应该是微观房地产供给的总和 房地产供给是指在一个特定时期内 房地产开发商在多种可能的价格下 愿意而且能够供给的房地产数量供给量是指在一个特定价格下 开发商愿意而且能够供给的房地产数量房地产供给的特点 缺乏弹性层次性滞后性 32 4 2房地产供给 影响某一房地产供给的因素有 房地产价格 房地产开发成本 建筑技术水平 替代房地产价格 预期房地产价格变动以及政策因素等 房地产价格 按照供给定理 房地产供给与房地产价格正相关 即价格与供给量存在着同向变动的关系 在其他条件不变的情况下 供给量随着价格的上升而增加 房地产开发成本 即生产要素价格 包括土地价格 建筑材料以及人工费等等 一般来说 房地产开发商可以利用提高容积率以及缩小生产规模和放慢开发进度等措施应对土地等生产要素的微升 但当这些生产要素价格上升较大时则会影响房地产的供给 33 4 2房地产供给 房地产开发商的未来预期 这种对未来的预期包括对国民经济发展形式 通货膨胀 未来房地产价格走势 经济周期的预期 对国家房地产政策 产业政策等等的预期 政策因素 包括房地产政策 相关产业政策 税收政策等 34 4 3房地产供求均衡 房地产价格的形成是由房地产市场需求和房地产市场供给相互作用共同决定 价格的变化与房地产市场均衡的形成 q0 数量 价格 p0 s d p1 p2 s1 d1 需求曲线 供给曲线 35 4 4房地产供求弹性 1 概念弹性是一个变量对于另一个变量的敏感性的度量 房地产需求 价格 弹性是指房地产价格上升 下降 1 消费者对房地产的需求量将会下降 上升 的百分数 反映了需求量对于价格变化的敏感性 也就是指房地产需求量对房地产价格变动的反映程度 房地产需求 收入 弹性是指收入每增加 减少 一个百分点所引起的房地产需求量增加 减少 的百分点 即房地产需求量的变动对收入变动的反应程度 36 4 4房地产供求弹性 房地产供给 价格 弹性是指房地产价格上升 下降 1 开发商对房地产的供给量将会上升 下降 百分数 反映了供给量对于价格变化的敏感性 Q P 供给 S 37 4 4房地产供求弹性 2 房地产供给弹性分析由于房地产开发周期比较长 所以房地产供给弹性在不同的时期具有不同的特点 一般来说 短期内房地产供给弹性较小 长期内房地产供给弹性较大 Q P 短期内供给弹性较小 S Q P S 长期内供给弹性较大 38 4 4房地产供求弹性 此外 还有对完全无弹性 缺乏弹性 等弹性 有弹性 完全有弹性等情况的描述 Q P S0 S1 S2 S3 S4 39 5 房地产市场运行机制 1 短期房地产供求 供求数量 P S1 b a d2 d1 需求由d1增加到d2 供给调节滞后 短期供给不变 价格由a增加到b 40 5 房地产市场运行机制 2 长期房地产供求 P d2 d1 供求数量 S1 S2 S3 d3 长期供给曲线 经济日益增长的地区 需求稳定增长 地价 劳动力成本 建材成本持续上涨 由于供求的相互影响 价格产生波动 a b c d e 在经济日益衰减的地区则呈现 e f c g a d b a c e f 41 6 房地产市场运行特征 1 质量 位置相近房地产 价格相近 2 供求均衡 价格稳定 3 供过于求 价格下降 开发项目减少 市场成为买方市场 供不应求 价格上涨 开发项目增多 市场成为卖方市场 4 市场利率下降 开发信贷成本降低 开发量增加 消费信贷成本降低 需求量上涨了 反之亦然 5 需维持适量的房地产 存货 即空置率 因时间 地区不同而不同 42 7 影响房地产供求的因素 影响房地产供求的因素可概括为一下几个方面 1 人口 人口数量 特别是年龄组成 家庭构成等 2 就业及工资水平 3 利率及抵押贷款条件 利率下降 贷款放松 需求和供给均会上升 反之亦然 4 税率 土地利用控制 租金水平控制 5 土地价格 建筑工人的工资 建材价格 6 建筑技术的变化 建筑质量 7 售价 空置率 43 8 房地产投资与消费市场 房地产需求可以分为投资性需求和消费性需求 相应地 房地产市场也可以分为投资性供给和消费性供给 这样 房地产市场可以看作是由房地产投资市场和房地产消费市场有机地构成 房地产投资市场反映房地产投资性需求和供给之间的关系 价格是投资市场供求作用的结果房地产消费市场反映房地产消费性需求和供给之间的关系 租金是消费市场供求作用的结果在投资市场上 租金上涨会引起价格上涨 开发量增加 市场上的供给量增加 在消费市场上 租金上涨 需求量减少 供给量增加 进一步导致租金下降 44 8 房地产投资与消费市场 房地产投资与消费市场的运动是沿着租赁供求作用 租金 价格 开发量 消费市场 供给量 租赁供求作用进行的 45 8 房地产投资与消费市场 投资与消费市场运行分析 A 经济增长 居民收入提高 房地产需求增加 在供给一定的情况下 租金上涨 导致价格上涨 引起开发供给量增加 会增加消费市场供应量 降低租金 直至运动达到新的均衡 租金价格 开发量较以前增加 如果经济萎缩 则出现相反情况 B 如果实施宽松的金融政策 投资需求上升 则在租金不变的条件下出现价格上涨 开发商会增加开发量 从而增加消费市场供给 降低租金 C 开发成本的变动如果实施紧缩经济政策 贷款难度增大 资金成本增加或土地供给减少 使地价上涨 导致房地产开发成本提高 在房地产价格不变的条件下 开发量减少 消费市场供给减少 租金上涨 46 9 分类房地产市场及运行规律 由于不同类型的房地产从投资决策 规划设计 工程建设 产品功能以及面向客户的类型等方面均存在较大差异 因此需要按照房地产的用途分类 将其分解为若干子市场进行讨论 如 居住物业市场 含普通住宅市场 别墅市场 公寓市场等商业物业市场 写字楼市场 商场或商铺市场 酒店市场等工业物业市场 标准工业厂房市场 高新技术产业用房市场 研究与发展用房市场等土地市场 是指各种类型用地市场特殊物业市场 47 9 1住宅市场 1 住宅类型和特点类型 按照经营方式 住宅分为租赁住宅和出售住宅按照价格构成 可分为商品住宅和政策性住宅按照交房方式 可分为现房和期房按层数的不同 可分低层 多层以及高层等也可以按其他方式 比如新旧程度 销售对象等 住宅特点 位置的固定性 消费的层次性 需求的多样性 房价的巨额性 购房的投资性 此外还有家庭性以及连续性等 48 9 1住宅市场 2 住宅市场的特点与构成特点 经营对象的非物流性市场范围的区域性流通形式的多样性构成 新住宅供给体系的结构组成主要有市场价商品房 经济适用房 廉租屋等 组成成分的运作方式各不相同 49 9 1住宅市场 3 住宅市场的供求与运行特点住宅市场的供求可从以下几个方面来理解 潜在总供给与潜在总需求意愿总供给与意愿总需求实际总供给与实际总需求 有效总供给与有效总需求住宅市场运行的特点 住宅市场供求在总量上难以达到均衡 但在一定时间 一定区域又可能达到在结构上的平衡住宅供应的相对滞后性短期供求的不均衡性与长期供求的均衡性 50 9 2非住宅市场 非住宅房地产市场包括商业房地产市场 工业房地产市场以及其他类型的房地产市场 1 商业房地产市场的结构与运行特点 结构 商业房地产市场结构相对简单 基本上是由用于商业机构经营办公的写字楼市场和用于商品服务的商贸娱乐中心房地产市场组成 运行特点 需求弹性较大 且受到多种综合因素的影响供给紧张 供给弹性较小对价格等因素较为敏感 51 9 2非住宅市场 2 工业房地产市场的结构与供求平衡的调整 结构 工业房地产的市场结构可以按照房地产服务的对象和工业产业类型划分 比如按工业产业类型划分为 劳动密集型工业产业资金密集型工业产业技术密集型工业产业调整工业房地产供求平衡应注意的因素 经济增长和工业房地产使用需求长期利率与工业房地产物业产品的需求短期信贷 开发成本和工业房地产的新增供给 52 三 房地产价格 1 地租理论2 土地价格3 建筑物价格4 房地产价格5 房地产价格种类 53 1 地租理论 地租 是租地人为了得到使用自己资本的生产经营场所 土地 要在一定期限内按契约规定 支付给他所使用土地的所有者的一个货币额 租地人取得平均利润 土地所有人取得超额利润 即地租 地租包括绝对地租 级差地租 垄断地租 54 1 地租理论 1 产生地租的条件两个直接条件 社会生产力有一定发展 出现剩余劳动 土地所有权与使用权分离原始社会 生产力低 没有剩余劳动 土地统一公有 没有地租奴隶社会 有剩余劳动 土地所有权与使用权为奴隶主所有 也没有地租封建社会 生产力提高 剩余劳动增加 农民在地主所有的土地上劳动 产生封建地租资本主义社会产生现代地租社会主义 以前在农村 土地所有权与使用权归集体经济组织所有 现在 主要进行承包 因此存在地租 55 1 地租理论 2 级差地租举例 某国绝大多数工厂是用蒸汽机推动的 少数用自然瀑布 前者耗费资本100的商品量取得的市场价格为115 利润率为15 后者生产同样的商品的资本耗费为90 但按115出售 利润率为25 这样就有10 的超额利润 他不是产生于资本 而是产生于对一种能够垄断且已经被垄断的 数量有限的自然力的利用 10 的超额利润落入瀑布者手中 转化为地租 定义 这种产生于支配着可垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一级资本的社会生产价格之间的差额 就是级差地租 来源 由于经营较好土地企业的个别生产价格与由经营劣等地企业的个别生产价格决定的社会生产价格之间的差额所产生的超额利润 是超额利润的转化形式 56 1 地租理论 A 级差地租 是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的 57 1 地租理论 B 级差地租 在同一块土地上连续投入等量资本 各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租 58 1 地租理论 3 绝对地租 农业 定义 由土地所有权存在所决定的不论租种什么样的土地都必须交纳的地租成为绝对地租 农产品按劣等土地决定的社会生产价格出售 但实际是农产品市场价格是高于社会生产价格的 这样 劣等土地除能提供平均利润外 还有一个余额 这个余额就形成了绝对地租 被土地所有者占有 形成原因 土地所有权的垄断 59 1 地租理论 4 城市地租特性 以农业地租为基础因位置而形成的级差地租是城市地租的主要形式商业地租是城市地租的典型形态城市地租具有相当大的垄断性城市土地投资的地租效应具有明显的扩散性比农业地租更具积累性城市地租等于位置地租加上农业地租 60 1 地租理论 城市级差地租 由于土地位置引起的相对较高的利润转化为地租 城市级差地租 在城市一定面积的某土地上 在投资界限范围内连续追加投资 建筑面积由小到大 建筑产品的价值增加 由此产生的建筑产品总价值与总建筑生产成本之间的差额 转化为地租 即为地租 61 1 地租理论 城市绝对地租 城市土地使用者所必须交纳的最低额度的地租 其基础是农业地租 即农业用地时的全部地租 也是绝对地租和级差地租之和 其量的最低限则是作为农业用地 优等 时的全部地租 城市垄断地租 像北京王府井 上海南京路等极为稀缺的商业黄金地段上进行经营 可获特别高的超额利润 由于土地所有者对这种求过于供的珍稀土地的垄断 这种超额利润就转化为垄断地租 垄断地租 来自于特别优越的位置 不是来自于出售商品的垄断价格 62 1 地租理论 区位地租 城市居民对距城市中心不同距离位置土地的地租支付能力 意愿 称为居住竞租能力曲线 63 2 土地价格 土地价格是购买土地所支付的货币数额 从土地价格的构成来看 土地价格应由三部分组成 真正的地租 土地资本折旧及土地资本的利息 即三部分总和的资本化为土地价格 特点 土地价格是关于土地权益的价格 不同于一般商品价格的确定土地价格主要由土地需求决定土地价格呈现上升趋势土地价格具有地域性及个案性 64 2 土地价格 1 古典理论从卖方来讲 土地价格是所出租或出售土地的地租资本化收入 从买方来讲 土地价格是资本化的 因而是提前支付的地租 地价是地租受益的现值之和 土地价格 第n年的地租 折现率 65 2 土地价格 2 现代理论 地价直接由土地资产的买卖所决定 地价不仅受到持有者土地利用收益的影响 还受到将来卖掉土地时所产生的收益 资本收益或土地增值收益 的影响 其中 PVR n 1 为到n 1年后的土地利用收益R的现值之和 n年后的预期地价 66 2 土地价格 3 我国城镇土地价格构成 67 3 建筑物价格 建筑物价格是指建成后建筑物的价格 不包括土地价格 由建筑生产费用加一定的利润等形成的 构成 建筑物价格 建筑工程费用 土建 给排水等 设备及安装工程费用 机械 电器等 其他费用 设计费 管理费 利润等 68 4 房地产价格 房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格 是房地产市场供求相互作用形成的 全国各地的商品房价格构成 69 4 房地产价格 1 土地开发费包括征地补偿费或拆迁安置费 七通一平费用 勘查设计 土地出让金等 2 房屋开发费包括建筑安装工程费 附属工程费 室外工程费 3 各种配套及税费包括公共建筑配套工程费 环境卫生绿化工程费 两税一费 营业税 城乡维护建设税 教育附加费 以及管理费 4 开发商利润一般情况下 土地费占总价格的20 建安工程费占40 市政公共设施费占20 30 各种税费占10 20 70 4 房地产价格 目前房地产价格理论中存在的问题 A 土地出让金内涵界定问题 重复计算 B 成本中没有贷款利息 此外 政府价格管理部门对商品房价格的构成界定 商品房价格 成本 利润 税金 地段差价 应该包括管理费用与贷款利息 并不是价格构成因素 而且在土地费用中已经体现 71 4 房地产价格 按理论价格计算商品房价格的基本构成应包括两部分 即成本和利润 成本是房地产开发经营所耗费的物化劳动和活劳动的货币表现 利润是房地产开发经营全过程中所创造的全部剩余价值 纵观房地产开发经营全过程 商品房价格应包括 72 商品房价格 生产过程 土地价格或土地出让金 住房建造价格 流通过程 商品房销售成本及利润 农地转市地地价 市地地价 摊消费 保险费 投资利息 管理费 住房销售税 经营利润 勘查设计费 建筑材料费 建筑施工费以及投资利息 管理费以及房屋建筑利润 耕地占用税 土地补偿费 安置补助费 地上附着物及青苗补偿费 土地开发费以及投资利息 管理费 土地开发利润 拆迁安置费 土地再开发费以及投资利息 管理费 土地开发利润 4 房地产价格 73 4 房地产价格 房地产开发企业取得土地的途径一般有两条 一是农村土地转为城市土地 二是城市土地的再开发 74 5 房地产价格种类 5 1商品房价格 经济适用房价格商品房价格 是房地产市场价格 由完整的土地价格和建筑物价格构成 包括建筑物所有权和若干年的土地使用权 经济适用房价格 向中 低收入阶层出售的住房价格 由建筑物价格和不完全土地价格构成 包括建筑物所有权和划拨土地使用权 75 5 1商品房价格 经济适用房价格 商品房价格构成具体包括 征地及拆迁补偿安置费 勘查设计及前期工程费 住宅建筑及设备安装工程费 小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费 贷款利息 税金 以 项费用之和为基数1 3 管理费 3 以内的 利润 76 5 2标准价 成本价 标准价是以城镇中低收入职工家庭经济承受能力确定的共有住房出售价格 不同买房职工还可享受不等的工龄折扣等 以其购买的住房 包括部分建筑物所有权和划拨土地使用权 是一种过渡价格形式 成本价是向中低阶层按优惠的房地产开发成本出手住房的价格 以成本价格购买的房地产 包括建筑物所有权和划拨土地的使用权 具体包括商品房价格构成中的 项此外还有廉租金 准成本 福利租金 成本 标准 租金 市场租金等 77 5 3房地产租金细分 房地产市场价格相对应的房地产租金细分为 维修费 管理费 折旧费 投资利息 税金 保险费 经营利润 地租 维修费 是正常使用和定期维修的前提下 按年计算的平均维修支出 每月每平方米维修费 折旧费 维修费率 68 管理费 为维修房屋出租的正常运转 所付出的管理人员的工资 办公经费等 每月每平方米管理费 折旧费 管理费率 12 折旧费 对房屋使用过程中因自然或人为的损耗引起房屋价值减少的补偿 直线法 每月每平方米折旧费 成本价格 1 残值率 折旧年限 12 折旧年限为50年 残值率为2 78 5 3房地产租金细分 投资利息 对商品房产权人在住房出租期间出让资金使用权的一种补偿 税金 住房产权人向国家交纳的税收 评估价 12 保险费 将住房投保而向保险公司支付的费用 月保险费 投保金额 年保险费率 12 经营利润 商品房出租人在租赁经营活动中应得的经营利润 地租 商品房产权人向房屋承租人收取的土地费用 月地租 土地价格 年利息率 12其中 廉租金 准成本租金 成本租金 市场租金 全部 79 四 房地产投资 1 房地产投资概论2 房地产项目经济评价方法2 1确定性评价方法2 2不确定性评价方法3 房地产投资组合 80 四 房地产投资 1 房地产投资概论 1 一般房地产投资程序 房地产开发程序中的八个步骤 81 1 房地产投资概论 2 房地产投资目标投资目标决定投资方向 并且是评价投资效果的标准 房地产项目投资的目标同一般投资项目投资目标类似 一般来讲 投资目标分为以下几种 a 最大投资利润 b 投资本金的安全与保值 c 增值潜力 d 减少通货膨胀损失 82 1 房地产投资概论 3 房地产投资的类型从房地产投资的方式划分 可以分为房地产开发投资和房地产置业投资两种 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始 通过规划设计 施工建设等一系列活动 建成可以满足某种需要的房屋 然后通过租售给置业人士的过程 其目的是获得最大化的投资利润 房地产置业投资是指投资者购买已经建成的物业 包括新建和二手房 的行为 其目的是通过转售或出租来获取资本收益或者稳定的经常性收入 此外 还可以从其他角度来划分房地产投资的类型 比如从投资对象上分为地产投资和房产投资 或者分为商业用房投资 工业用房投资以及住宅投资等等 83 1 房地产投资概论 4 房地产投资的一般风险根据投资组合理论风险分为系统风险和非系统风险 84 2 房地产项目经济评价方法 房地产投资项目经济评价主要是指从财务角度对投资项目进行评价 从投资项目的运作过程来看 应主要包括预测性评价 建设期评价以及项目后评价 评价的方法大致分为确定性和不确定性两种 这里重点介绍事前预测性评价方法和评价指标 投资评价 预测性评价 建设期评价 项目后评价 确定性评价 静态或动态 不确定性评价 85 2 房地产项目经济评价方法 确定性因素的评价又有静态评价方法和动态评价方法 静态评价方法的评价指标包括投资回收期 投资收益率 开发成本利润率等 动态指标包括净现值 净现值率 内部收益率 动态投资回收期 不确定性评价方法主要是指敏感性分析 概率分析等 2 1 1静态方法静态方法不考虑资金的时间价值 即资金流量不需要进行折现 故也称为非折现法 这种方法简单易行 但不能反映投资项目整个寿命期内真实的现金流量 因此常用于短期 小型投资项目评价 86 2 1确定性评价方法 静态评价的主要评价指标 87 2 1确定性评价方法 例 88 2 1确定性评价方法 此外 还有投资利税率和资本金利润率 89 2 1确定性评价方法 2 1 2动态方法动态评价方法在经济分析中考虑资金的时间价值 同静态评价方法相比 动态评价可以对项目净效益的判断更准确 同时能够把各个可行方案或项目进行排序和比较 因此是房地产投资项目分析的主要方法 缺点是计算相对复杂 90 2 1确定性评价方法 主要评价指标 A 净现值 NetPresentValue 净现值有财务净现值和经济净现值之分 这里只讨论财务净现值 在计算期内 将各年 期 的净现金流量按预先规定的折现率或基准收益率分别折算到项目实施开始时的现值之和 称为财务净现值 FNPV 91 2 1确定性评价方法 B 净现值率 NPVR 净现值率是项目净现值与总投资现值的比率 它表示动态单位投资的净收益的大小 在各方案总投资不同的情况下 应采用净现值率比选方案 C 内部收益率 InternalRevenueRate 内部收益率是在投资活动有效期内 开发项目的逐年现金流入的现值之和等于现金流出现值总额 即净现值为零的折现率 其意义在于他是一个项目能够接受的最大贴现率 92 2 1确定性评价方法 一般采用插值法近似求解 公式如下 用几何意义 相似三角形 来说明这一公式求解过程 93 2 1确定性评价方法 例 某项目在试算过程中 其净现值由正变负只出现一次 当i等于14 时 净现值为86 45万元 当i取值16 时 净现值为 66 71万元 因此 该投资项目的内部收益率在14 16 之间 通过线性插值公式计算得到 在几何图形中 连接正负转换时的NPV的直线与横坐标的交点 即净现值为零的折现率15 13 为所求的内部收益率 内部收益率大于或等于基准收益率时 说明项目可行 否则 应予以否定 94 2 1确定性评价方法 D 动态投资回收期累计净现金流量现值等于零的时间即为动态投资回收期 计算公式 95 2 2不确定性评价方法 房地产开发投资过程中 存在许多不确定因素 比如 租金和售价 建筑成本 开发周期等 这些因素会影响到房地产投资利润 所以不确定因素变动给投资收益带来的影响 是投资决策的一个重要内容 2 2 1房地产投资项目敏感性分析房地产投资项目评估的敏感性分析 是分析和预测房地产投资收益评价指标对若干不确定性因素变动的敏感程度的一种方法 如果某个因素的微小变动对投资经济效益造成较大影响 那么就说明该项目对这个因素敏感 步骤 确定分析指标 确定可能发生变动的影响因素 设定不确定性因素的额变化范围 根据设定的不确定因素的变化值 重新计算投资项目的经济评价指标 找出敏感性因素 96 2 2不确定性评价方法 2 2 1房地产投资项目敏感性分析敏感性分析有单变量敏感性分析和多变量敏感性分析 单变量敏感性分析是基本方法 在进行单变量分析时 要假定各变量之间相互独立 然后每次只考察一个变量的变化 同时假定其他变量保持不变 观察所选定的经济评价指标的变化情况 多变量敏感性分析是分析两个或两个以上考察变量同时发生变动 选定的经济评价指标如何变动的一种方法 多个变量同时发生变化的情况非常普遍 所以 多变量敏感性分析方法有很强的实用性 97 2 2不确定性评价方法 例 一个投资者准备投资一个工业厂房项目 规划建筑面积2000平米 建造成本为200元每平米 年租金32 5元每平米 利息率为7 38 建设期12个月 现金流量表略 敏感性分析结果 单因素变动引起的投资利润率变动的敏感性分析 98 2 2不确定性评价方法 2 2 2概率分析敏感性分析能够用来研究不确定性因素的变化对投资价值的影响程度 但在实际投资过程中 不同因素变动的可能性是不一样的 几乎不会发生变动的因素即使是敏感因素 也无需过多关注 概率分析根据不确定性因素取值的概率分布 预测投资经济效果 即确定不确定因素的变动范围与变动几率 因此也称为风险分析 99 2 2不确定性评价方法 概率分析的步骤 选定一个不确定因素作为分析对象 同时假定其余因素为确定性因素 设定该因素的变化范围 确定每一个取值概率 并且使概率之和为1 计算该不确定因素的数学期望值和标准差 根据计算结果计算投资经济评价指标 将新得到的指标值与初始值进行比较 作出决策 100 3 房地产投资组合 房地产投资包含两类风险 即系统风险和非系统风险 对于非系统风险 投资者可以通过调整投资组合策略分散风险 使得组合投资的风险度降低 保证投资者获得稳定的投资收益 当一个投资者将资金按不同的比例投入到两个或两个以上房地产项目时 其全部投资就构成了一个投资组合 资产组合的收益和风险与单个资产不同 适当的资产组合可以起到分散风险的作用 101 五 房地产金融 1 房地产金融概述2 房地产金融市场3 国外房地产金融4 我国房地产金融现状及存在的问题5 住房抵押贷款证券化 102 五 房地产金融 房地产金融是指与房地产开发经营相联系的货币资本融通和房地产金融资产投资活动 房地产金融的任务是以最有效的方式 方法及工具向社会筹集资金 并用于支持和配合房地产开发 经营和消费方面合理的资金融通 由于房地产投资具有投资大 周期长 周转慢等特点 因此房地产业的发展需要金融业的支持 同时由于房地产的价值增值性和永续利用性 使得房地产成为一种优良的抵押品 因此房地产信贷也构成了金融业的一项重要内容 103 1 房地产金融概述 1 1房地产金融的概念与特点广义房地产金融包含房地产投资和房地产金融两个方面 投资侧重研究投资决策 而金融则侧重于房地产资金融通渠道 资金融通方式 资金融通成本和项目融资可行性等问题的研究 特点 1 资金来源的短期性和资金运用的长期性 2 资金来源的固定性和资金运用的特定性 3 房地产金融有很强的政策性 风险和收益受宏观经济环境影响 104 1 2影响房地产金融的因素 1 2影响房地产金融的因素从融资机构的角度看 影响房地产金融的众多因素包括外部因素和内部因素 外部因素 1 居民收入水平及人均可支配收入 2 住房价格与房租水平 3 通货膨胀率 4 企业经营状况 5 金融政策 105 1 2影响房地产金融的因素 内部因素 内部因素是指房地产金融体系内 能够影响房地产金融的要素 1 首期付款比例 2 贷款年限 3 抵押贷款利率水平 4 融资工具和还款方式 106 1 3房地产融资方式 房地产融资方式分类 1 按房地产金融的内容划分 房产融资和土地融资 2 按房地产融资是否经过房地产金融机构划分 直接融资和间接融资 3 按房地产开发企业融资者所承担的责任和义务划分 主权性融资和债务性融资房地产开发经营企业融资的具体方式 房地产开发经营贷款房地产债券融资房地产股票融资回租 回购等其他融资方式 融资成本与风险 特别是破产风险是这些融资方式所要考虑的共同问题 107 1 3房地产融资方式 1 房地产开发经营贷款房地产开发经营贷款主要包括房地产开发企业流动资金贷款和土地使用权抵押贷款 房地产开发企业流动资金贷款是指房地产金融机构对房地产开发企业发放的生产性流动资金贷款 其用途包括 房地产开发前期工程所占资金 土地开发成本所需资金 基础设施占用资金 建筑安装所需资金以及设施配套所需占用的资金 土地使用权抵押贷款是房地产开发企业以土地使用权作为抵押向银行申请贷款 抵押的土地包括土地上建筑物及其附属物 2 房地产债券融资房地产债券融资有多种方式 按发行者不同分为政府债券 金融债券和公司债券三种 108 1 3房地产融资方式 3 房地产股票融资特点 发行房地产企业股票可以在短时间内筹资到房地产开发所需资金促使房地产开发企业提高资金使用效益降低房地产开发融资成本基本方式 筹募股东资本 增资配股 有偿转让股权 公积金转为资本金 招募外资股 109 1 4住房消费金融 意义与作用 1 能够提高广大居民的住房消费水平 2 住房消费金融产生的住房消费需求效应是过剩经济条件下经济增长的直接推动力 3 住房消费金融产生的现实消费能够创造出越来越多的就业岗位 吸收大量待业和就业人口 具体形式 住房公积金 个人住房组合贷款 商业银行个人住房担保贷款 住房储蓄贷款以及存单抵押贷款 110 1 4住房消费金融 1 住房公积金贷款该类贷款具有政策补偿性质 贷款利率低 而且要低于同期商业银行的贷款利率 2 个人住房组合贷款住房公积金贷款与商业贷款合并后 构成个人住房组合贷款 3 商业银行个人住房担保贷款商业银行个人住房担保贷款对贷款者的限定条件教少 只要申请者在贷款银行存款余额占购买住房所需金额的比例不低于30 并以此作为购房首期贷款 或银行认可的其他形式 就可以申请使用银行抵押贷款 4 住房储蓄贷款目前 住房储蓄贷款主要有两类 一是 存一贷二 买房抵押贷款 二是购房者在开办此项业务的银行先存够一定数额 一定期限的贷款 即可得到相应的贷款 5 存单抵押贷款 111 2 房地产金融市场 房地产金融市场是指从事与房地产相关的金融商品和金融工具交易活动的总和 房地产金融市场是房地产市场体系中不可缺少的一部分 首先 内部协调和均衡必须借助房地产金融市场其次 房地产市场中个市场间的协调也离不开房地产金融市场最后 房地产金融市场本身就是房地产市场的一部分2 1房地产金融市场的主体与客体房地产金融市场的主体是由与房地产业有关的各类资金交易的资金供给者 资金需求者和中介机构组织 客体是在房地产金融市场上可以同货币相交易的各种金融契约 包括各种有价证券 股票 证券等 以及存单等融资工具 112 2 1房地产金融市场的主体与客体 房地产金融市场的主体 政府 银行与非银行的金融机构 房地产开发经营企业 居民个人 主体 中央银行与银行型房地产金融机构 银行之外主要开展房地产金融业务或业务涉及房地产领域的金融机构 房地产金融市场客体是在房地产金融市场上可以同货币相交易的各种金融契约 以及股票 债券等有价证券 存单等 113 2 2房地产金融市场的结构 房地产金融市场由房地产借贷市场 房地产证券市场 房地产保险市场 房地产信托投资市场等组成 其中 房地产借贷市场和房地产政权市场是主干市场 其他为辅助分市场 房地产借贷市场 房地产证券市场 房地产保险市场 房地产信托投资市场 房地产储蓄市场 房地产贷款市场 股票市场 债券市场 信用贷款市场 抵押贷款市场 房地产金融市场 一级 二级 一级市场 二级市场 114 2 2房地产金融市场的结构 1 房地产借贷市场房地产储蓄市场是个人或企事业单位为购房 建房而存储资金的市场 其特点 定向性 低息性 契约性 稳定性 房地产贷款市场又包括房地产信用贷款市场和房地产抵押贷款市场 信用贷款市场是以信用为基础 以贷款合同为核心运作的 抵押贷款市场是金融机构要求借款人提供以房地产及其相关权益凭证为抵押品作为担保而发放贷款的市场 包括初级抵押市场和二级抵押市场 其中 初级抵押市场包括 土地权益抵押贷款建筑合同抵押贷款购房合同抵押贷款其他有形资产抵押贷款 115 2 2房地产金融市场的结构 2 房地产有价证券市场房地产有价证券市场是房地产有价证券发行 交易的场所 是反对产经营证券化的必备条件 按有价证券的不同种类 房地产有价证券市场可分为房地产股票市场和房地产证券市场 按房地产市场运行程序 分为有价证券发行市场和有价证券流通市场 按房地产有价证券的发行方式 有公募和私募两种 按房地产交易的空间分为场内交易和场外交易 房地产证券交易要素 供买卖的物品从事交易的双方当事人中介房地产证券市场 116 2 2房地产金融市场的结构 房地产证券市场的运行过程 政府或企业委托证券承销商发行有价证券 承销商受委托并代理发行 投资者在发行市场购买有价证券 这是一级市场的发行活动 经过一级市场的发行活动后 有价证券进入交易市场 投资人在交易所和证券经纪人处开户并委托买卖各种有价证券 通过竞价成交 交割 过户 完成二级金融市场的交易活动 3 房地产保险市场房地产保险市场是指对投保人的房地产及其相关利益所产生的损害赔偿责任提供保险和保险人依托保险基金参与房地产投资的市场 运作过程 房地产保险市场是以保险基金为核心 通过风险选择机制 损失补偿机制和资金运用机制进行运作的 被保险人以房地产作为标的投保 保险人安风险性质选择承保对象 确定保险费率并收取保险费 再建立保险基金和保险准备金 最后对所投保标的损失予以补偿或进行房地产投