房地产基础知识培训—房地产术语篇PPT课件.ppt

房地产基础知识培训 万杰2014 7 28 房地产术语篇 2020 3 22 1 综合类术语 2020 3 22 2 综合类术语 房地产的概念 一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物 以及固定在土地和建筑物上不可分离的部分 如树 电力设备 电梯 水暖 空调设备等 房地产又称不动产或物业 房地产有三种表现形态 即单纯的土地 单纯的建筑物 房地合一 房地产行业的概念 是指从事房地产开发 经营 管理的行业 它包括土地的开发 经营 管理 房屋的开发建设 买卖 租赁 维修等 2020 3 22 3 综合类术语 房地产市场的概念 广义 包括土地的出让 批租 转让 抵押 开发 房产的买卖 租赁 转让 互换 抵押 信托以及一些房地产有关的开发 建筑 修缮 装饰等劳务活动 三级市场 是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场 狭义 房地产商品进行交易活动的地方或场所 也就是房地产商品在供给与需求的相互作用中 通过流通实现其价值 一级市场 是指国家以土地所有者和管理者的身份 将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场 二级市场 是指土地使用权出让结束 由房地产经营者投资开发后 从事房屋出售 出租 土地转让 抵押等房地产交易的市场 2020 3 22 4 综合类术语 商业地产 代表国家行使土地所有者职权 以及对房地产市场 房地产行业管理的一个政府部门 国土局 所谓商业地产 是指用于各种零售 餐饮 娱乐 健身服务 休闲等经营用途的房地产形式 从经营模式 功能和用途上区别于普通住宅 公寓 写字楼 别墅等房地产形态 商业地产的形式多样 主要包括购物中心 百货 超市 商业街 主题商场 专业市场 写字楼 酒店等 工业园区一般不划为商业地产 实际上大家看到很多地产形式 是融合了住宅地产 商业地产 工业地产 旅游地产等的复合地产 界限不一定划分的那么明确 比如酒店 可以划为商业地产 也可以划为旅游地产 2020 3 22 5 综合类术语 是指开发商以市场地价取得土地使用权 进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产 它是可领独立房地产证并可买卖 转让 出租 继承 抵押 赠与 交换的房地产 从销售看 商品房又分为现房和期房 从用途看 分住宅 别墅 写字楼 酒店 商铺等 商品房 发展商 专门从事房地产开发和经营的企业 代理商 经政府批准成立 从事房地产的咨询 经纪 评估等业务的中介服务机构 接受委托代办房地产的出售 购买 出租 承租及物业咨询评估报告 销售策划等业务提供有偿服务的企业 2020 3 22 6 综合类术语 按其使用性质划分为居住 商业 工业 仓储 综合用地 公共设施用地及自由集资 微利房用地 土地类型 是指政府以拍卖 招标 协议的方式 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 土地使用权期满后 如该综土地用途符合当时城市规划要求 土地使用者可申请续用 经批准并补清地价后继续使用 如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回 现政府对土地使用权年限规定如下 居住用地70年 工业 教育 科技 文化 卫生 体育 综合用地为50年 商业 旅游 娱乐用地为40年 土地使用权年限 土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用 土地使用费 2020 3 22 7 综合类术语 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权 房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体 房屋在发生转让等产权变更时 必然是房地一体进行的 不可能将房屋与土地分割开来处分 在具体的房地产项目销售中 开发商拥有房屋 车库等的产权并独立出售 但属于小区绿地等部分的公建 对购房而言 就不具备产权的概念 房地产产权 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割 买卖双方必须持房屋买卖合同 购房发票 身份证明 企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后 办理过户手续 也可以委托中介机构或由开发商代办 如何办理产权 2020 3 22 8 综合类术语 凡在规定范围内的房地产权 不论归谁所有 都必须按照登记办法的规定 向房地产所在地的房地产管理机关申请登记 经审查确认产权后 由房地产管理机关发给 房地产产权证 产权登记是房地产权管理的主要行政手段 只有通过产权登记 才能对各类房地产权实施有效管理 并确定房地产权利 房地产登记时要对权利人 权利性质 权属来源 取得时间 变化情况和房地产面积 结构 用途 价值 等级 坐落 坐标 形状等进行记载 登记机关设置房地产登记册 按编号对房地产登记事项作全面记载 房地产产权登记 指 房屋所有权证 和 土地使用权证 的二合为一 是房地产权的法律凭证 房屋产权证书包括 产权类别 产权比例 房产坐落地址 产权来源 房屋结构 间数 建筑面积 使用面积 共有数纪要 它项权利纪要和附记 并配有房地产测量部门的分户房屋平面图 产权证书 2020 3 22 9 综合类术语 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证 发展商将有关资料送到国土局申请 批准后方可预售楼花 现楼不需此证 商品房预售许可证 是由国土局统一编制 用以明确买卖双方权利和义务的协议 所有的商品房销售都须签订此合同 内销的房地产合同可免做公证 外销的房地产合同必须做公证 房地产买卖合同 房屋的所有权为房屋的占有权 管理权 享用权 排他权 处置权 包括出售 出租 抵押 赠与 继承 的总和 拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利 房屋所有权 2020 3 22 10 综合类术语 房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权 租赁权 抵押权 继承权等权利 土地使用权是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有 使用以及部分收益 处分的权利 住宅所有权是指住宅建筑本身和其附属设备的所有权 不包括宅基地和院地 房屋处分权指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处置权利 处分有两种情况事实处分和法律处分 房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权 房屋租赁活动成交的是房屋的使用权 房屋的使用权不能出售 抵押 赠与 继承等 它包含在房屋的所有权之中 房屋占有权指房屋所有人对房屋实际控制的权利 它可以与所有权分离 故非所有权人也可能享有房屋占有权 房屋的所有权为房屋的占有权 管理权 享用权 排他权 处置权 包括出售 出租 抵押 赠与 继承 的总和 拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利 2020 3 22 11 综合类术语 租赁权 是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利 房屋租赁 是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用 由承租人支付租金的行为 承租人取得房屋使用权后 未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋 除非租赁合同另有规定 否则就是违法行为 确权 是依照法律 政策的规定 经过房地产申报 权属调查 地籍勘丈 审核批准 登记注册 发放证书等登记规定程序 确认某一房地产的所有权 使用权的隶属关系和他项权利 典契 即房地产典当契约 是指由出典人与承典人共同签订的契约 载明双方的权利和义务 典权 是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利 房屋典当是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为 承典人与出典人 房屋所有人 要订典契 约定回赎期限 即存续期 到期由出典人还清典价 赎回房屋 2020 3 22 12 综合类术语 产权面积 预测面积 实测面积 指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积 房屋产权面积由直辖市 市 县房地产行政主管部门登记确权认定 指在商品房期房 有预售销售证的合法销售项目 销售中 根据国家规定 由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构 主要依据施工图纸 实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为 它是开发商进行合法销售的面积依据 指商品房竣工验收后 工程规划相关主管部门审核合格 开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸 预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测 绘图 计算而得出的面积 是开发商和业主的法律依据 是业主办理产权证 结算物业费及相关费用的最终依据 2020 3 22 13 综合类术语 五证 建设用地规划许可证 国有土地使用证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房预售许可证 五证 两书 三表 两书 住宅使用说明书 和 住宅质量保证书 其中 国有土地使用证 商品房预售许可证 由房管部门核发 用地规划证 工程规划证 由规划部门核发 施工许可证证 由建设部门核发 三表 住宅面积实测表 竣工验收备案表 分户验收记录表 以上文件齐全才能具备办理房产证的条件 2020 3 22 14 综合类术语 建设用地规划许可证 2020 3 22 15 综合类术语 国有土地使用证 2020 3 22 16 综合类术语 建设工程规划许可证 2020 3 22 17 综合类术语 建筑工程施工许可证 2020 3 22 18 综合类术语 商品房预售许可证 2020 3 22 19 综合类术语 商业物业分类 按销售方式分类 销售物业 租售物业 出租物业 按市场形式分类 大型商厦 专业市场 小区商铺 按物业用途分类 购物中心 小区配套商铺 专业市场 批发与商贸中心 餐馆及美食广场等五类 按建筑特征分类 商业大厦 专业市场 社区商铺 邻街商铺 步行街露天商铺等五类 2020 3 22 20 综合类术语 商圈分析基本概念 商圈 是指商店以其所在地点为中心 沿着一定的方向和距离扩展 吸引顾客的辐射范围简单来说 就是来店顾客所居住的区域范围主圈 65 顾客来自主要商圈 小型商店的核心商圈在0 8公里之内 顾客步行来店在10分钟以内 大型商场的核心商圈在5公里以内 无论使用何种交通工具来店 不超过20分钟次圈 25 顾客来自次要商圈 小型商店的次要商圈在1 5公里之内 顾客步行来店在20分钟以内 大型商场的次要商圈在8公里以内 无论使用何种交通工具来店 平均不超过40分钟边圈 10 顾客来自边缘商圈 一般来说 小型商店的边缘商圈在1 5公里以外 顾客步行来店在20分钟以上 大型商场的边缘商圈在8公里以外 无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上 人口数量及特点 交通状况 商业发展潜力 人文 公共配套 商业规模 影响商圈的五大因素 主圈 次圈 边圈 2020 3 22 21 销售类术语 2020 3 22 22 销售类术语 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数 即得出每平方米的均价 均价 起价也叫起步价 是指某物业各楼层销售价格中的最低价格 即是起价 多层住宅 不带花园的 一般以一楼或顶楼的销售价为起价 带花园的住宅 一般以二楼或五楼做为销售的起价 高层物业 以最低层的销售价为起步价 专业市场一般已第一次开盘的开盘价为起价 起价 预售价是商品房预 销 售合同中的专用术语 是经批准权限部门核定后用于销售期房商品房的价格 预售价 基价 也叫基础价 是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格 商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层 朝向差价后而得出 2020 3 22 23 销售类术语 一次性付款是指买方一次性向开发商支付所有放款的付款方式 一般开发商会给予一次性付款的买方一定的价格优惠 一次性付款 按揭 的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押 它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人 银行 作为还款保证 还款后 按揭受益人将物业的产权转让给按揭人 具体地说 按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款 购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行 银行按一定的利率收取利息 如果贷款人违约 银行有权收走房屋 按揭贷款 2020 3 22 24 销售类术语 营业税 对销售房地产的单位和个人 就其营业额按率计征的一种税 契税 指房屋所有权发生变更时 就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主 产权承受人 征收的一次性税收 它是对房地产产权变动征收的一种专门税种 主要对个人和私营单位购买 承受赠与或交换的房屋征收契税 税率为3 5 印花税 客税对象是房地产交易中的各种凭证 包括房屋因买卖 继承 赠与 交换 分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据 税率为万分之五 个人所得税 客税对象是房地产交易中的各种凭证 包括房屋因买卖 继承 赠与 交换 分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据 税率为万分之五 房产税 是以房屋为征税对象 按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税 2020 3 22 25 销售类术语 指按照有关规定 个人将拥有合法产权的住房转让时 就其应纳税所得 按照个人所得税税率计算的 个人所得税纳税保证金 纳税保证金 是指由政府依法设立的 由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用 房地产交易手续费 即房屋所有权登记费 是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记 并核发房屋所有权证书时 向房屋所有权人收取的登记费 不包括房产测绘机构收取的房产测绘 或勘丈 费用 房屋权属登记费 是指转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 以转让所取得的收入包括货币收入 实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋 不包括以继承 赠与方式无偿转让房地产的行为 土地增值税 2020 3 22 26 销售类术语 定金的概念 指当事人约定由一方向对方给付的 作为债权担保的一定数额的货币 它属于一种法律上的担保方式 目的在于促使债务人履行债务 保障债权人的债权得以实现 根据我国发法通则和 担保法 八十九条规定 定金应当以书面形式约定 当事人在定金合同中应约定交付定金的期限 定金合同从实际交付定金之日起生效 定金的数额由当事人约定 但不得超出合同标的额的20 如果购房者交了定金之后改变主意决定不买 开发商有权以购房者违约为由不退定金 如果开发商将房屋卖给他人 应当向购房者双倍返还定金 订金的概念 根据我国现行法律的有关规定 其不具有定金的性质 交付订金的一方主张定金权利的 人民法院不予支持 一般情况下 交付订金的视作交付预付款 例如 北京市房屋土地资源管理局发布的 关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知 的有关规定 房地产开发企业收取订金的 订金数额应当在总房价的千分之五以内 双方在签订商品房预售合同或出售合同后 订金应即时返还或抵充房价 2020 3 22 27 综合类术语 外销商品房是由房地产开发企业建设的 取得了外销商品房预 销 售许可证的房屋 外销商品房可以出售给国内外 含港 澳 台 的企业 其他组织和个人 共有房产 共有房产 指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权 共同共有房产 指两个或两个以上的人 对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权 准现房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工 小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现 房型 楼间距等重要因素已经一目了然 工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋 内销房 内销商品房是由房地产开发企业建设的 取得了商品房销售许可证的房屋 内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民 外销房 2020 3 22 28 销售类术语 即旧房 新建的商品房进行第一次交易时为 一手 第二次交易则为 二手 一些无房的人 可以买一套别人多余的房 而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的 可以卖掉旧房买新房 而那些住房富余户 也能卖掉自己的多余住房换取收益 二手房 又称扫尾房 它是房地产业进入散户零售时代的产物 是空置房中的一种 一般情况下 当商品房屋的销售量达到80 以后 一般就进入房地产项目的清盘销售阶段 此时所销售的房产 一般称为尾房 开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子 这些房子或朝向不好 采光不足 或是楼层不佳 位处两级 其中一层大多不带小花园且遮挡较严重 尾房 2020 3 22 29 建筑类术语 是指提供酒店式管理服务的公寓 始于1994年 意为 酒店式的服务 公寓式的管理 市场定位很高 它是集住宅 酒店 会所多功能于一体的 具有 自用 和 投资 两大功效 除了提供传统酒店的各项服务外 更重要的是向住客提供家庭式的居住布局 家居式的服务 让人有宾至如归的感觉 是soho 居家办公 住宅观念的一种延伸 它属于住宅 但同时又融入写字楼的诸多硬件设施 尤其是网络功能的发达 使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式 酒店式服务公寓 商住住宅 2020 3 22 30 销售类术语 CBD的全称是CentralBusinessDistrict 译为 中央商务区 商务中心区或中央商业区 其概念最早产生于1923年的美国 当时定义为 商业会聚之处 CBD 1 它局限于一个大城市 是一个世界性的城市 2 黄金地段 3 四周高楼林立 外立面独具个性 建筑密度非常高 4 以第三产业为主导 比如金融 保险 证券等等 5 有50 主要用于写字楼等商务规划 2020 3 22 31 销售类术语 全称 CentralLivingDistrict译为 中央生活区 CLD 1 有城市一流的生活资源和人文 生态环境 2 地段位于城市居住中心 3 消费群定位 成功人士 精英人士 4 其中60 以上的区域为居住区 2020 3 22 32 销售类术语 LOFT在牛津词典上的解释是 在屋顶之下 存放东西的阁楼 其概念最早产生于1940年的美国纽约 在二十世纪九十年代以后 LOFT成为一种席卷全球的艺术时尚 LOFT LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间 上下双层复式结构 2020 3 22 33 销售类术语 SOLO户型就是个性化的尊重客户生活方式的的精准居住空间 有别于目前市场上通常意义上的户型 SOLO 1 主要客户群定位于25岁左右的单身或同居的青年人 2 户型尊重客户以往生活模式 强调个性化界面 3 每套建筑面积在35平方米左右 4 卧室和客厅没有明显的划分 可以没有客厅 也可以没有工作间 甚至可以没有卧室 所有的生活空间设定来源于居住者本身 5 全装修现房交房 无期房销售状态 2020 3 22 34 销售类术语 译为 在家里办公 SOHO是人对自由职业者的另一种称谓 同时亦代表一种自由 弹性而新型的工作方式 SOHO SOHO是指 时尚 轻松 自由的生活方式 SOHO一族免掉了因上下班交通拥挤而浪费时间 他们远离了办公室的人事纠纷 他们从事着自己所喜爱的工作 他们更有人自己做了老板 他们是当今时代的新新人类 2020 3 22 35 销售类术语 译为 健康 可持续的生活方式 乐活族又称乐活生活 洛哈思主义 乐活 是一个西方传来的新兴生活形态族群 乐活生活方式早已流行于欧美发达国家 但在中国才刚开始流行 LOHAS乐活族 乐活族的典型标签 健康生活方式 生态生活 食用 绿色食品 注重环保 做环保的事情 要过健康环保的生活 另类医疗 代表个人愿意为自己的健康负起责任 而不只是让医生决策 个人成长 倡导心理的健康 快乐生活与金钱无关 LOHAS与房地产之间的结合 就是在社区的生活方式方面倡导 健康 生态 快乐 环保 在社区规划方面 1 注重人与社区园林 人与自然环境的和谐共融 亲近自然的一种生活态度 2 日照间距合理 3 采用环保建材 4 会所的建设注重体现lohas一族对运动的热衷 5 物业管理方面 将垃圾合理回收 社区内禁止吸烟 并倡导节约用水 2020 3 22 36 销售类术语 鲜橙文化起源于50年前的美国 在当时的纽约 有这样一群城市上升人群 享受生活是他们生命的全部意义 纽约人将他们称之为 Orange 即鲜橙族 随后 鲜橙文化在世界各地逐渐兴盛 在全球范围内逐渐成为一种主流文化之一 鲜橙族 鲜橙文化与白领文化融合之后 凝练出 努力工作 尽情玩 的生活主张 在高效紧张工作之后 他们积极参与野外活动 旅游 运动 酒吧 音乐会 经典电影 艺术展览等丰富的活动 提升生活品质享受美好人生 而这一理念目前在中国各大城市得到认同 并迅速蔓延开来 1 Orbit影响社会潮流的上升阶层 城市未来的中坚力量 2 Ordinary追求自我实现 又有一种平常的心态 3 Organized有组织有目标 正在开创属于自己的事业 4 Original有自己的独到见解 具有成熟的人生观 5 Orthhodox尊重传统 并能迅速吸纳新思想 2020 3 22 37 销售类术语 波波 译自BoBo 指的是那些拥有较高学历 收入丰厚 追求生活享受 崇尚自由解放 积极进取的具有较强独立意识的一类人 BoBos 波波族 一词源于美国一名编辑 BOBO族 生活宣言 追求自由 挑战自我 实现心灵满足 生活心态 喜欢竞争和挑战 具有专业精神的冒险家 习惯制造梦想继而把它演变成现实 生活方式 富有小资情调 注重生活质量 追求有个性的极品生活 他们爱名牌 2020 3 22 38 销售类术语 豪布斯卡是伴随着城市功能的综合化 规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产 豪布斯卡英文表述为 HOPSCA 于1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯 是一个集酒店 办公楼 生态公园 购物 会所 高尚住宅于一体的城市综合体 HOPSCA正是上述六大业HOTEL OFFICE PARK SHOPPINGMALL CLUB APARTMENT英文单词的第一个字母的概括缩写 豪布斯卡 HOPSCA 2020 3 22 39 销售类术语 MALL全称SHOPPINGMALL 音译 摩尔 或 销品茂 意为超级购物中心 指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中 由一个管理机构组织 协调和规划 把一系列的零售商店 服务机构组织在一起 提供购物 休闲 娱乐 饮食等各种服务的一站式消费中心 Mall起源于20世纪50年代的美国 现已成为欧美国家的主流零售业态 销售额已占据其社会消费品总额的一半左右 MALL不仅规模巨大 集合了百货店 超市 大卖场 专卖店 大型专业店等各种零售业态 而且有各式快餐店 小吃店和特色餐馆 电影院 儿童乐园 健身中心等各种休闲娱乐设施 真正的Mall有三大特征 一是大 占地面积大 建筑面积大 停车面积大 二是多 行业多 店铺多 功能多 三是高 购物环境要求高 档次高 顾客群购买力高 SHOPPINGMALL 2020 3 22 40 销售类术语 BLOCK街区是20世纪中期兴起的一种全新的社区规划理论 Block街区的概念来源于美国 BLOCK是5个英文单词的缩写 B Business 商业 L Liefallow 休闲 0 0pen 开放 C Crowd 人群 K Kind 亲和 BLOCK街区是居住和商业的集中融合 将街区与国际化 居住 休闲 娱乐 商务等组合在一起 规划创造了一种全新的居住和生活模式 BLOCK街区 2020 3 22 41 建筑类术语 2020 3 22 42 销售类术语 是指开发商已办妥房地产权证 大产证 的商品房 消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同 通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋 现房 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止 在这一期间的商品房称为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 期房在港澳地区称做为买 楼花 这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式 购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目 而在成都市通常对期房的理解是未修建好 尚不能入住的房子 期房 2020 3 22 43 建筑类术语 生地指的是已完成土地使用权批准手续 指征收 没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地 生地 毛地 熟地 指已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地 即三通一平或七通一平 毛地指的是已完成宗地内基础设施开发 但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地 净地 指的是已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁 平整 土地权利单一的土地 2020 3 22 44 建筑类术语 水通 电通 路通和场地平整 三通一平 包括道路通 上下水通 雨污排水通 电力通 通讯通 煤气通 热力通和平整场地 七通一平 2020 3 22 45 建筑类术语 主要是以其承重结构所用的材料来划分 一般可以分为砖混结构 砖木结构 钢筋混凝土结构 砖混结构 是指建筑物中竖向承重结构的墙 柱等采用砖或砌块砌筑 柱 梁 楼板 屋面板 桁架等采用钢筋混凝土结构 通俗地讲 砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构 由于抗震的要求 砖混房屋一般在6层以下 砖木结构 是指建筑物中承重结构的墙 柱采用砖砌筑或砌块砌筑 楼板结构 屋架用木结构而共同构成的房屋 钢筋混凝土结构 是指房屋的主要承重结构如柱 梁 板 楼梯 屋盖用钢筋混凝土制作 墙用砖或其它材料填充 这种结构抗震性能好 整体性强 抗腐蚀耐火能力强 经久耐用 并且房间的开间 进深相对较大 空间分割较自由 目前 多 高层房屋多采用这种结构 其缺点是工艺比较复杂 建筑造价较高 房屋的结构形式 2020 3 22 46 建筑类术语 是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和 即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积 它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标 建筑面积包含了房屋居住的可用面积 墙体柱体占地面积 楼梯走道面积 其他公摊面积等 房屋的建筑面积 居住面积 辅助面积 结构面积 也可表示为 房屋的建筑面积 使用面积 结构面积 建筑面积 商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积 套内建筑面积 与应分摊公用建筑面积之和 即 商品房销售面积 套内建筑面积 分摊的公用建筑面积 销售面积 2020 3 22 47 建筑类术语 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成 1 电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备室 公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积 2 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的50 公摊面积 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和 得到建筑物的公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积 套内建筑面积之和 公用建筑面积分摊系数 2020 3 22 48 建筑类术语 建筑物可根据其楼层数量分为以下几类1 低层 2层及2层以下2 多层 2层以上 7层以下3 中高层 8层以上 16层以下4 高层 16层以上 24层以下5 超高层 24层以上 建筑高度分类 商铺的大小分类 商铺可根据其面积大小分为以下几类1 小型商铺 不超过80 2 中型商铺 80 200 3 大型商铺 200 以上 2020 3 22 49 建筑类术语 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比 附属建筑物也计算在内 但应注明不计算面积的附属建筑物除外 计算公式 总建筑面积 总用地面积 容积率 建筑容积率 1 小于0 3 这是非常高档的独栋别墅项目 2 0 3 0 5 一般独栋别墅项目 环境还可以 但感觉有点密了 如果穿插部分双拼别墅 联排别墅 就可以解决这个问题了 3 0 5 0 8 一般的双拼 联排别墅 如果组合3 4层 局部5层的楼中楼 这个项目的品位就相当高了 4 0 8 1 2 全部是多层的话 那么环境绝对可以堪称一流 如果其中夹杂低层甚至联排别墅 那么环境相比而言只能算是一般了 5 1 2 1 5 正常的多层项目 环境一般 如果是多层与小高层的组合 环境会是一大卖点 6 1 5 2 0 正常的多层 小高层项目 7 2 0 2 5 正常的小高层项目 8 2 5 3 0 小高层 二类高层项目 18层以内 此时如果做全小高层 环境会很差 9 3 0 6 0 高层项目 楼高100米以内 10 6 0以上 摩天大楼项目 各类建筑分别对应的容积率数值 按照上次规划我们项目1号地块为1 342号地块1 49 2020 3 22 50 建筑类术语 在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率 在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率 指能够用于绿化的土地面积 不包括屋顶绿化 垂直绿化和覆土小于2米的土地 绿地面积 绿地率 绿化面积 居住区用地内 各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 计算公式 基底面积 用地面积 100 建筑密度 建筑密度 我们项目1号地块为48 2号地块为48 4 按照上次规划 我们项目1 2号地块绿地率均为10 1 2020 3 22 51 建筑类术语 一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台 由于它面积一般均较大 上边又没有屋顶 所以称作露台 指既有功能要求 又具有点缀 装饰和美化作用的 从属于某一建筑空间环境的小体量建筑 游憩观赏设施和指示性标志物等的统称 项目内对应配套建设的公共服务设施 道路和公共绿地的总称 露台 外飘窗 骑楼 公共设施 中水处理 建筑小品 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起 窗子三面为玻璃 从而使人们拥有更广阔的视野 更大限度地感受自然 亲近自然 通常它的窗台较低甚至为落地窗 指建在马路旁 底层的一部分是人行道的楼房 就是指循环再利用的水 其实中水处理离我们的生活并不遥远 许多家庭都习惯把洗衣服和洗菜的水收集起来 用于冲厕所和拖地板 其实这就是最原始 最简单的中水处理办法 2020 3 22 52 建筑类术语 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度 进深大的房屋可以有效地节约用地 但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件 房屋的进深在设计上有一定的要求 不宜过大 根据 建筑模数协调标准 GBI100 87 规定 建筑的进深采用下列常用参数 3 0米 3 3米 3 6米 3 9米 4 2米 4 5米 4 8米 5 1米 5 4米 5 7米 6 0米 房屋的进深 在房屋设计中 房屋的开间 即宽度 是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离 规定较小的开间尺度 可缩短楼板的空间跨度 增强房屋结构整体性 稳定性和抗震性 根据 建筑模数协调标准 GBJ100 87 规定 建筑的开间常采用下