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地产知识分享 之一 基础知识一、建筑通常认为，建筑是建筑物和构筑物的总称。其中供人们生产、生活或进行其它活动的房屋或场所都叫做“建筑物”，如住宅，学校，办公楼等，人习惯上也称之为建筑。而人们不在其中生产，生活的建筑，称为“构筑物”，如水坝，烟囱等。1 建筑的构成要素 构成要素：建筑功能、建筑技术和建筑形象。建筑功能：是指建筑物在物质和精神方面必须满足的使用要求。建筑技术：是建造房屋的手段，包括建筑材料与制品技术、结构技术、施工技术、设备技术等，建筑不可能脱离技术而存在。建筑形象：构成建筑形象的因素有建筑的体型、内外部的空间组合、立体构面、细部与重点装饰处理、材料的质感与色彩、光影变化等。建筑的三要素是辨证统一，不可分割的。建筑功能起主导作用；建筑技术是达到目的的手段，技术对功能又有约束和促进作用。建筑形象是功能和技术的反映。2 建筑的分类按建筑的使用性质可分为：工业建筑、农业建筑、民用建筑其中民用建筑包括：A、居住建筑：又可分为公寓，花园住宅，新建住宅，新式里弄，旧式里弄，简屋；B、公共建筑。按建筑规模和数量分，可分为：大量型建筑；大型性建筑。按建筑层数或总高度分，可分为：低层建筑；多层建筑；小高层建筑；高层建筑；超高层建筑。3 房屋建筑结构承重形式钢结构、钢筋混凝土结构、钢和钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其它结构（竹结构、木结构、竹木结构）。1. 叠砌式（6层以下建筑）：用于居住、办公、学校、医院。2. 框架式：20层左右的住宅及办公楼。3. 剪力墙式：高层。4. 筒体式：大跨度、大空间、超高层。4 建筑物的构造组成就常见的民用建筑而言，大致有：基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个基本组成部分。通风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施，可根据建筑物的功能要求设置。基础：位于建筑物的最下部，埋于自然地坪以下，承受上部传来的所有荷载，并把这些荷载传给下面的土层（即地基）。基础是房屋的主要受力构件，其构造要求是坚固、稳定、耐久、能经受冰冻、地下水及所含化学物质的侵蚀，保持足够的使用年限。墙或柱：是房屋的竖向承重构件，它承受着由屋盖和各楼层传来的各种荷载，并把这些荷载可靠的传给地基。对于这些构件的设计必须满足强度和刚度要求。作为墙体，外墙还有维护的功能，抵御风霜雪雨及寒暑对室内的影响。内墙还有分隔房的作用，所以对墙体还常提出保温、隔热、隔音等要求。二、房地产房产：是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租、出售或作其他用途的房屋，是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括土地及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是无权属关系，是土地及其权利总称（使用、收益、转让等权利）。房地产：是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。房地产是不动产形式的固定资产，是一种特殊的商品。房地产具有其它财产和商品所不具有的特性：不可移动性；房产、地产不可分割性；品质的差异性；价值的高大性；使用的耐久性；供给的有限性；土地具有不可再生性；用途的多样性；价值变化的相互影响性。1. 房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）2. 房屋户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等3. 小区周边的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）4. 小区内部配套设施（健身场所、游泳池、洗衣店、便利店等）5. 房屋市场价格定位6. 房屋供需状况7. 物业管理公司的口碑8. 房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少9. 政府原因，土地价格的变动房地产业：包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程，它是商品经济发展到一定阶段的产物。属于第三产业范畴。房地产交易：是指房地产作为商品而进行的各种交易活动，包括土地使用权的出让、转让、出租抵押和各种所有制房屋连同相关土地使用权的买卖、租赁、典当、互换、拍卖，以及其它在房地产流通过程中的各种经营活动。发展商只有得到土地使用权才能建房；获得土地使用权方式包括：1.招标、挂牌、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）2.协议转让取得（旧城改造）3.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）根据国家法规规定，一切房地产交易活动都必须进入房地产市场，纳入政府管理，通过房地产交易管理机构办理房地产交易手续。房地产交易的构成要素有三个方面：1. 是交易的主体，即从事房地产交易的组织或个人，他们在交易活动中构成买卖的双方或供求双方；2. 是交易的客体，即用于交易的对象，它包括土地和房屋，有关房地产知识、情报信息、有价证券也属房地产交易的市场的客体；3. 是交易的媒体，即房地产交易活动中介机构，具体可分为交易媒体（如经纪人、信托公司、交易所等）、融资媒体（如各种房地产投资提供贷款的金融机构）。房地产交易具有以下特点：1. 进行交易的房地产是房产和地产的无形权利的转移，是房产和地产的有机统一。2. 地产交易投资金额大，费用昂贵，可采取分期付款方式。房地产交易活动可以一次完成，也可以分期陆续完成。3. 地产交易区域性强，不同地域的房地产价格有很大差异。4. 房地产交易是有条件的，必须受国家法律法规的制约，交易双方必须签订交易合同，经房地产交易管理部门登记、审核并进行产权变更登记。5. 房地产的增值保值作用，决定了房地产交易还具有消费与投资的双重性质。房地产市场：是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成:1. 一级市场：以土地为体，亦称土地市场，土地交易市场，由政府直接控制和垄断经营（如招标、拍卖等）。2. 二级市场：开发商获得土地后投入一定资金建设，通过有偿或赠与将产权转卖给需求者（新建商品房的买卖市场）。3. 三级市场：是房地产权所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，房屋在消费市场中再次流通（也就是二手房包括买卖、抵押、转让、租赁）。单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：商品房、非商品房、集资房、福利房、私房从房地产用途来区分可以分为以下几点：1. 写字楼：标准写字楼、商住写字楼2. 住宅：高层住宅（小高层）、多层住宅3. 商铺：临街地铺、裙楼商铺三、土地土地：地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让。土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。所谓土地使用权，是指依法取得的对某一地块的地上的经营权和利用权，即具有使用土地的主体资格的单位或个人，依照法定程序办理土地使用权的申请登记，取得土地使用权证书，被法律确认对土地享有的占有、使用和部分收益、处分的权利。它是我国土地使用制度在法律上的体现。土地使用权是土地所有权的内容之一，它的使用必须符合土地所有权人的利益，同时也必须符合社会利益。如对土地的使用权用必须考虑周围环境，不能给自然环境和邻里造成不良影响，亦即不能污染、破环自然环境，不能给邻理的通风、透气、采光造成影响。使用权土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。土地使用权出让方式1. 协议出让土地使用权：协议出让土地使用权，是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经协商确定的土地价格，并将土地使用权出让与土地使用者的行为。2. 招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，通过竞标后确定的中标人取得土地使用权的行为。3. 拍卖出让土地使用权：是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，有出价最高者获得土地使用权的行为。地价：土地使用出让的价格，包括土地使用出让金，市政配套设施和土地开发费。土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权满后，如该土地用途符合当时城市规划需要的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。土地的使用年限：凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行，即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或其它用地五十年。生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。三通一平：指在土地开发时进行的通水、电、路、土地平整。七通一平：指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。四、住宅住宅：就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但并不是所有的房子都可称为住宅。可供人们居住的房子，应当具备可供人们生活起居的功能和设施。那些不具备居住用途的房子，如办公室、商店、厂房，一般不具备这些功能设施，这是划分划分住宅与非住宅的一个根本标志。住宅产权：如果某人同时拥有对某所住宅的占用、使用、收益和处分权利，也就拥有了住宅的产权。住宅的产权等同于住宅所有权。特征为：1. 所有权在行使时不需要他人的协助是一种绝对权。2. 住宅的产权是对住宅的支配权，任何人不得干预。3. 一处住宅只有一项产权，具有排他性。预售商品住宅：指建筑工程尚未完成（甚至未开工）而预先出售的商品住宅，又称“买楼花”。这是国际上流行的一种筹集住宅建设资金的经营方式。根据国家有关规定，预收的购房款在商品房屋开工建设前不得超过全部售价的50%。公有住宅：是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。私有住宅：是由个人或家庭购买、建造的住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是为私有住宅。住宅建筑安装费（建安成本）：主要指用于住宅主体工程本身的建筑工费、机械使用费、技术装备费、技术装备、施工管理费等。其中建筑材料费所占比重较大。整个建安工程总造价通常称为“工程总造价”。商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予、交换的房地产。福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价、按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的消费能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。经济适用房包括安居房、解困房。商品房的“五证”：房地产商在预售商品房时应具备：1. 国有土地使用证：土地管理法规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过征用等方式变成国有土地使用权才能转走，只有在国有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得国有土地使用权就不能取得房产证，房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金；2. 建设用地规划许可证：根据土地管理法规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划；3. 建设工程规划许可证：房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可；4. 建设工程施工许可证：只有拥有此证工程才能施工；5. 商品房预售许可证：没有此证，房子就不能销售或预售，一般来说开发商如果没有前四证，就办不下来此证。外销许可证：凡对境外预售的房屋者要办理此证才可销售。商品房的“二书”：商品房质量保证书、商品房使用说明书银行按揭：是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购得楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期付银行的本金与利息。这种方式称为银行按揭。样板房：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房子。示范房：与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考。向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费：1. 印花税：数额为交易价的万分之五，每证另贴花5 元；2. 登记费：数额为交易价的千分之一。3. 契税：数额为交易价的百分之四，目前业主交纳百分之二。4. 公共维修基金：35 元/平方米商品房的起价、均价、预售价和一次性买断价：1. 起价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。2. 均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。3. 预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。4. 一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。物业管理：是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、市场化、专业化原则进行管理。业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期3 年，可连选连任。业主委员会由道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。五、住宅常用概念建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体无，包括房屋和构筑物两大类。权益：产权、使用权、抵押权、典权等。建筑物基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。占地面积：建筑物基底及其功能需要占用的面积。也叫红线面积。建筑面积：包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积使用面积：包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。它是建筑面积扣除公摊面积及墙体、柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。公共面积：指建筑物主体内，户型以外使用的面积，包括层高超过2.2 米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。公共面积分摊，每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公共面积=应分摊公共面积每户使用面积/各户使用面积之和公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其他一些配套设施的分摊面积。得房率：套内使用面积与建筑面积之比，这也是衡量某个楼盘的量化指针。容积率：计容积率总建筑面积与地块面积之比。即容积率越大土地利用程度越高建筑覆盖率（建筑密度、建筑系数）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿化率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。绿化覆盖率：建设用地范围内全部