中交资阳项目产品规划设计指引建议报告.doc

中交资阳项目 产品规划设计指引建议报告（暨规划及建筑设计建议报告）成都尺度地产顾问有限公司2009年11月目 录2 项目概况 -P032 设计依据 -P032 规划设计内容 -P042 规划设计要求 -P072 景观规划设计要求 P122 建筑风格规划要求 -P182 社区配套规划要求 -P192 建筑单体规划设计要求 -P202 户型设置规划要求 -P252 项目设计分期要求及推盘节奏 -P342 销售中心及意境区设计建议 -P35 产品规划设计指引建议报告为尺度公司根据中交资阳项目前期市场调研，需求调研，产品定位系列工作相关结论而提出的项目规划及建筑设计建议。其中涉及产品设计建议，产品布局，产品面积设置等规划设计要求，均为尺度公司基于市场认知及策划定位结论而定，项目最终规划设计方案须由相关规划设计单位结合前期定位结论与资阳相关规划设计要求而确定。产品规划设计指引建议具体内容如下：1. 项目概况1.1 项目名称：中交集团资阳李二河坝项目。1.2 实地概况：详见用地红线图。1.3 规划征地面积：779.836亩。1.4 用地概况：详见用地地形图。2. 设计依据2.1 用地红线图（见附件）。2.2 资阳城市总体规划(2003-2010)。2.3 资阳市城市规划管理技术规定(2008)2.4 国家相关设计技术规范。2.5 设计应符合消防、卫生、防疫、交通、环保、防洪、人防、防火、抗震等中国有关法规、规范方面的要求：人防全部集中在地下车库解决，按平战结合6B级物质库设计，其车库使用功能不变。2.6 本设计任务书及其他附件要求。3. 规划设计内容用地性质净用地面积各地块规划设计条件地上建筑面积住宅、会所、商业建筑面积车位配比产品配置3.1 用地性质：二类住宅。3.2 净用地面积：608.28亩。3.3 各地块规划设计条件：3.4 住宅建筑面积：不低于1008828。3.5 会所建筑面积：2000。3.6 地上建筑面积：不低于1029828。（包含地上住宅、商业、会所）。3.7 商业建筑面积：不超过21000（包含综合生活广场、特色滨江商业街、社区配套商业、会所）。3.8 车位配比：独栋别墅：每户2个车位，共计约140个；联排别墅：每户2个，共计约170个；叠拼别墅：每户2个，共计约145个；5+1F花园洋房：0.5个:100，共计约675个；小高层电梯：0.5个:100，共计约525个；高层电梯：0.3个:100，共计约2090个。总车位数：不超过3745个（地上不超过455个，地下不超过3290个）。单个车位面积：不超过30。3.9 产品配置独栋别墅、联排别墅、4+1F叠拼别墅、5+1F花园洋房、11+1F观景电梯18+1F观景电梯、26-33F高层观景电梯。独栋别墅：占总体量1.8左右。层高3m。联排别墅：占总体量3.4左右。层高3m。4+1F叠拼别墅：占总体量2左右。层高3m。5+1F花园洋房：占总体量13.4左右。层高3m。11+1F观景电梯：占总体量10.4左右。层高3m。18+1F观景电梯：占总体量8.4左右。层高3m。26-33F高层观景电梯：占总体量60.6%左右。层高3m。3.9.1 首期产品配置注：单位，均系建筑面积。最终体量配比需以最终规划设计方案为准。3.9.2 二期产品配置注：单位，均系建筑面积。最终体量配比需以最终规划设计方案为准。3.9.3 三期产品配置注：单位，均系建筑面积。最终体量配比需以最终规划设计方案为准。4. 规划设计要求项目开发理念项目开发主题整体规划布局原则住宅类产品整体规划布局要点商业类产品整体规划布局要点交通设计要求公共设施设计要求车位设计要求4.1 项目开发理念低层生态产品与高层城市产品的共融、共存，景观、道路、建筑风格等元素的高度融合。并结合高低物业搭配形成天际线效果和开阔视野，通过建筑单体景线处理和组团分布，强调外部景观的极致利用与内部环境的优质打造，形成资阳首席的滨江居住区。通过点线结合的滨江商业布局，形成特色的资阳滨江休闲、娱乐基地；特色的资阳滨江休闲商业带；资阳的城市会客厅，公众休闲、娱乐聚集地。4.2 项目开发主题原滩的、左岸的、前沿的新自然主义风情特区。4.3 整体规划布局原则4.3.1 独立分区原则 项目开发三期在产品组合，建筑风格，出入口，内部园林设置上需保证一定的独立分区性，利于项目后期运营模式的弹性处理。4.3.1 组团布局原则针对各产品形态分隔处理，采用组团分隔的模式，同类产品集中在同一区域，最大限度的降低了不同产品形态开发的困难，同时有利于各区域不同物业形态独立性的形象宣传。4.3.2 景观最大化原则结合项目自身观景及亲水等资源，在整体规划上最大限度利用自身资源，通过高低搭配，形成观景观水的天际线，使物业与小区景观和自然景观交相辉映，融为一体的效果。4.4 住宅类产品整体规划布局要点 4.4.1 独栋、联排别墅（常规TOWNHOUSE、双拼、错拼）设置在项目地块的腹地，达成高端产品的私密性。4.4.2 叠拼别墅及5+1F花园洋房围绕腹地的独栋别墅及联排别墅产品四周，私密性相对较好区域。沿滨江较低密物业的布局，利于较后地块物业的观景。4.4.3 电梯类产品临部分安置房、城市主干道区域，城市化特征略较明显，形成梯度合理的天均线效果。形成相对独立社区，避免对低层物业的干扰。4.4.4 住宅类产品总体规划布局初略示意4.5 商业类产品整体规划布局要点 4.5.1 会所设置于首期启动的2、3号地块处。前期可作为项目销售中心，且高端会所形象项目首期启动的高端物业临近，便于其气质和形象的相互提升。4.5.2 综合生活广场设置在滩头广场与三期住宅之间：此区域临近沱江1桥、滩头广场和滨江路，距老城区较近，交通到达性较好；且靠近滨江广场，利于人气的聚集。4.5.3 滨江特色商业街设置在滨江广场两侧的滨江路沿线。此区域临近沱江1桥与滨江路，距老城区较近，交通到达性较好；且靠近滨江广场，利于人气的聚集。4.5.4 社区商业配套设置于4、5号地块南侧.此区域位置较偏，商业价值相对较小。建议控制体量，设置满足社区配套商业，满足项目业主生活配套。4.5.5 商业类产品总体规划布局初略示意本案商业均滨江分布，最终形成以大型餐饮、娱乐旗舰店和会所为商业亮点，以沿岸滨江带为纽带的“两点一带布局”。商业整体布局示意如下：4.6 交通设计要求小区内的道路规划要做到交通的便捷性和通达性，有较好的水景资源景观，具备人车分流作用，保证小区的私密性和安全性，符合居民的活动规律，从而体现小区应有的交通功能，体现小区的各类人群的居住层次感和品质感。具体要求是：4.6.1 项目地块设置五个出入口，便于组团内业主进出；其中，项目人行主入口设置在滨江路会所处，人行次入口设置在滩头广场和五号地块临东城大道旁；两个车行入口分别设置在二、三号地块和三、四号地块的临滨江路旁。4.6.2 各地块内部次要入口应按照设计规范要求设计。4.6.3 区内道路分两个级别，一种是区内主干道，另一种是组团内人行道。4.6.4 做到人、车分流，避免路线交叉。4.6.5 区内主干道为应急汽车道，通往各楼，以备消防车、救护车、工程车进出。4.6.6 区内各类道路避免直线及直角拐弯，以营造自然、融洽的气氛。4.6.7 各类道路旁应有路标及图示。各类道路旁应有夜间照明。4.6.8 项目出入口设置示意：4.7 公共设施设计要求4.7.1 小区内照明设计在小区灯饰设计中，按功能区划分不同的照明要求。根据这个小区的功能分区，照明分三大类：A、在活动区为人流集中的区域，人流量大，设计为重点照明区域。灯饰集中布置色彩冷暖搭配，中性为主。B、在各个组团的设计集中照明区。突出组团的特点，特别强调可识别性，色彩以暖光为主。C、在散步休闲区，由于环境安静平和，因此设计均质照明区以柔和的反光体现幽静的氛围。其他各 处的照明设计以功能要求为准。4.7.2 公共卫生设施垃圾箱、烟蒂箱、痰盂等,与周边的景观设计相适应。4.7.3 信息设施指路标志、方位导示图、广告牌、消息栏、时钟、扩音器、邮箱等。4.7.4 交通设施防护棚、路障、反光镜、自行车棚。4.8 车位设计要求独栋和联排别墅产品设置独立车位；4+1F叠拼采用路面组团停车；采用地面停车，设计机构须通过对建筑体本身结构设计，对车位形成有效遮挡，解决地面停车带来的日晒、粉尘等问题。如通过建筑退台，1、2层错位摆放，半地下停车场等解决地面停车位的自然影响。其余产品的车位设置在小高层和高层电梯的地下车库，地下开挖一层。设计机构可通过有效手段，引入阳光、植被等自然元素。营造出生态停车环境，改变传统地下停车位生冷，阴暗的环境。5. 景观规划设计要求景观整体设计原则本案景观示意景观亮点演绎各类物业的景观打造思路5.1 景观整体设计原则5.1.1 江景资源利用最大化江景资源是本案景观资源最大卖点，故景观设计，产品布局结合市政规划上，充分利用江景资源。并注重各物业尤其是高层产品的观江效果。5.1.2 景观的相对独立和统一本案产品形态丰富，高层，低层皆有，在布局上会呈组团出现，故在景观设置上会根据各类产品特点打造相应景观。应注意整体联系性，协调性，整体呈现大气，高尚的新城形象。5.1.3 景观节点及中心景观区的合理设置由于本案占地规模较大，故不能采取常规楼盘一个中庭花园的景观模式。需根据产品布局，基地资源，市政规划等因素，设置中心景观区，次中心景观区，景观节点等，以形成完整的景观体系。5.2 本案景观示意 5.3 景观亮点演绎综合考虑本案地块形状、产品组团分布、以及本案景观资源等因素本案景观我司建议打造出 “一亲水栈道、一亲水栈桥、一景观轴、二景观带、多个景观节点”相结合的景观体系，形成引水入园、亲水栈道、滨江生态广场、亲水平台等多个景观亮点。5.3.1 滩头滨江广场：地标中心，提高品质，吸聚人气。地处项目滩头，满足公众休闲娱乐需求的欧式风情广场。广场功能规划多元，兼备休闲商业，市民休憩，儿童游玩等功能。广场内部设置建议：广场中央设置具有大型标志性雕塑，展现新城形象。广场内部可设置多个建筑小品，如：浮雕墙，人物像，拱廊等，辅以高品质的绿化，构筑广场景观体系亮点。5.3.2 特色栈桥与休憩栈道：原滩亲水的、沿江观景的。地处沿江观景带外围，由木质或石质栈道构成景观带的向外支点，塑造全新观景长廊。休憩栈道与特色栈桥均属于沿江观景带的外延，充分体现项目意蕴中所强调的亲水性，可设置楼台水榭，烘托项目所表达的人、景、建筑共生共融的意境。5.3.3 引水入园：活水入园，园林与水景的共融。分组团引水入园，与各组团产品、园林风格相融合，形成不同特色的活水景观效果。引入入园，打造重要景观节点，注重水景与园林的有机组合，形成内部景观亮点，达成建筑与水景和谐共融的效果。5.3.4 亲水平台：节点的、原滩亲水的。沿江观景带外围重点打造的景观节点，休憩区域向江心区域的外展；充分体现人与自然的交融。亲水平台多采用木质材质，属休憩栈道与特色栈桥的景观节点塑造，在展现环保、自然的特点之余，体现了人本主义情调。5.3.5 “滨江景观大道”：休闲，沿江景观带，市政道路。即指滨江西路两侧的沿江景观带。在人行道两侧的带状绿化以及沿江的各景观节点构成。沿江景观节点可设置常规的供市民休憩的健身设施与建筑小品。景观带处理可考虑分段打造的方式，赋予各小广场、观景台节点已不同的主题，形成滨江景观的亮点。5.3.6 内部景观：分隔组团，屏蔽拆迁安置用房的不良影响。根据项目内部建筑布局设置，围合式组团内或相邻组团中设置景观中心，并以景观道路连接各中庭。项目内有多处安置房，在景观布局时，可考虑以园林景观道带作为与安置房的缓冲区，保障项目的私密性。5.4 各类物业的景观打造思路5.4.1 低层物业：亲水，私密通过内部人工水景带打造。充分利用水系间隔不同产品组团，加强各组团间的私密性强调景观的独特性。并注重底层建筑与水景的完美融合，景观打造既能加强住宅的私密性又能体现景观视野的开阔性。 5.4.2 高层物业：观水通过对高层物业的合理规划布局，利用其高度特点，统筹区域整体景观，使高层获得良好的视野，强调“一览众景”的效果。沿江物业具有良好的观江效果，并使高层建筑物整体形成良好的天际线。6. 建筑风格规划要求 低密生态产品风格建议城市化电梯产品风格建议建筑风格示意6.1 低密生态产品风格建议北欧建筑风格。北欧风格整体色调偏于厚重，符合低密产品的高端品质要求，且北欧风格在材质选用注重自然，返璞归真，整体气质与项目低密的生态居家属性相符，同时能奠定项目的异域风情基调。6.2 城市化电梯产品风格建议欧简风格。欧简风格保留了欧式建筑的传统元素，符合项目打造异域风情社区的气质。且欧简风格立面处理相对简洁、不累赘，与项目城市化电梯产品形象相契合。6.3 建筑风格示意6.3.1 生态类产品北欧风格坡屋顶建筑，外立面以灰白、乳白等前色调为主；建筑材质从木材、石材等向现代的钢筋、水泥材质过渡 。材质以石材为主，配合石材和坡屋顶，使得建筑同环境及周边水体相融合。整体风格体现出大气、稳重、坡屋顶，河居特征强化。6.3.2 电梯类产品欧简风格外立面设计简约，线条流畅，材质仍可考虑石材或仿石材。欧简主义建筑风格外立面设计简约、线条流畅，在保留了一定欧式建筑特征的品质上，现代气息相对较重。外立面材质仍可考虑石材或仿石材，但建筑的整体色彩应偏明快。7. 社区配套规划要求 规划原则公共服务机构生活配套设施医疗设施文化体育设施会所7.1 规划原则结合项目所在区位状况及其品质、档次考虑，本案社区陪套应把握完善社区配套内容，提升配套档次，奠定项目品质，形成项目亮点的原则。其中涉及到学校等资阳城市规划要求的相关配套，由规划单位根据相关要求确定。7.2 公共服务机构设置在项目社区配套商业部分。业态包括银行，邮局，通讯营业厅等7.3 生活配套设施设置在项目社区配套商业部分。以小型超市、快餐店、干洗店、美容美发店等为主。7.4 医疗设施设置基础性的医疗设施，如药房，私人诊所，社区卫生服务站等。7.5 文化体育设施满足业主日常文化休闲、体育锻炼所需的各项设施。如：室外景观游泳池，健身器材，篮球场，羽毛球场，网球场等。7.6 会所以项目业主为主要服务对象的综合性会所。可设置室内恒温游泳池、健身房、中西餐厅、酒吧、咖啡厅，茶坊等。8. 建筑单体规划设计要求独栋别墅联排别墅（常规TOWNHOUSE物业、双拼、错拼）叠拼别墅（4+1花园洋房）5+1花园洋房电梯类产品综合生活广场会所滨江特色休闲商业街社区配套商业8.1 独栋别墅容积率原则建议为0.3左右，需结合全案规划设计为准。两层半设置，独门独院。强调和周边园林景观的互动。多考虑露台、阳台、落地玻璃等空间的处理。同时考虑设置部分提升生活品质的功能间，如藏酒室，家庭影院间等。同时增设带有聚会功能的室外/半室外空间。8.2 联排别墅（常规TOWNHOUSE物业、双拼、错拼）8.2.1 常规TOWNHOUSE物业容积率原则建议0.8左右，需结合全案规划设计为准。两层半或三层设置。4联排布局，保证产品品质与居家舒适性。通过对“灰空间”的创新处理，和水体资源的优势利用，提高私家环境附加值。8.2.2 双拼别墅容积率原则建议0.5左右，需结合全案规划设计为准。摒弃主流别墅产品大而不当、户型缺陷、奢华不实用等弱点。高度关注目标群体的居住心理体验，强调不动声色的浪漫、温馨而具有格调的家庭生活。 产品设计以时尚、舒适、实用为前提，功能间设置要更多考虑居家需求，同时公共活动空间极多的灰空间处理，以达成内部景观的相对开放性。8.2.3 错拼别墅容积率原则建议0.6左右，需结合全案规划设计为准。两层半或3层设置，3错或4错布局。底层带大面积花园，顶层赠送大面积露台花园。通过对“灰空间”的创新处理，和水体资源的优势利用，提高私家环境附加值。8.3 叠拼别墅（4+1花园洋房）8.3.1 侧重于室内空间的跃层处理首层平层，私家院落、前后大花园。一退二，二跃三，户户大露台。四跃五，顶层赠送大面积露台花园。空间形式丰富，“灰空间”合理创新。8.3.1 侧重于室外空间的退台处理4层半设置。1至3F为平层产品，4跃5设计。首层私家院落、户户大露台。通过增大开窗面积，增大开窗数目等手法，把更多的室内空间暴露给自然。强调室外空间和室内空间转换的自然。客厅或卧室设置宽大露台，设置入户花园，使人能够与自然更亲密的接触。注：此处仅为叠拼别墅物业两类空间灵动处理方式示意，需规划设计单位结合成渝地区优秀的同类物业空间处理方式进行创新。8.4 5+1花园洋房首层私家院落、前庭后院。一退二，二层平层，拥有大面积退台花园。三、四层平层，通过露台等空间面积赠送，增加产品舒适度和附加值。五跃六，顶层赠送露台花园。8.5 电梯类产品8.5.1 梯户数设置原则前期：建议为一梯三户设计，板式设置，中期：建议为一梯三户或两梯四户的点板结合设计。后期，建议为一梯三户或一梯两户设置。8.5.1 其他建议相对于花园洋房，其具有一定的总价控制、户型灵活，满足多样需求。赠送实用功能间等设计方式提升产品舒适度和附加值。通过精心布局形成较好的整体立面效果，达成建筑形态与自然的完美融合，并且通过与其它建筑体的落差变化，形成丰富的天际线。同时降低了整个社区的建筑密度，增强了观景效果，达成地块开发价值最大化。8.6 综合生活广场独立商业体。建议以三层为主，局部四层考虑。建筑风格与住宅物业风格相融合。8.7 滨江特色休闲商业街临街独立商业。建议以两层为主，局部三层考虑。建筑风格与住宅物业风格相融合，打造北欧风情商业街。商业物业与项目滨江景观节点的有机融合，融商业于景观。8.8 会所独立商业体。建议为3-4F物业。延续低密住宅产品既定的北欧建筑风格。立面处理需有效把握细节，打造纯粹的北欧风情建筑。8.9 社区配套商业临街骑楼商业。建议为1-2F，设置于临街小高层或高层住宅物业1、2楼。布局于4、5号地块临街物业部分。9 户型设置规划要求户型设置原则独栋别墅联排别墅（常规TOWNHOUSE物业、双拼、错拼）叠拼别墅5+1F花园洋房11+1F观景电梯19+1F观景电梯26-33F观景电梯各期户型定位汇总9.1 户型设置原则结合项目各阶段、各梯度产品特征，本案项目户型设置需坚持以下原则：首期低层物业的总价控制原则。三期低层物业的舒适性与高端回归原则，保证城市电梯物业的观景性。电梯产品的总价控制与舒适性相结合，强调大面积产品的观景性，各梯度产品注重其外部、内部灰空间，赠送面积处理。9.2 独栋别墅9.2.1 户型面积设置9.2.2 户型示意建筑面积：269。主要特点：独具特色的前庭后院，自带私家车库。9.2.3 户型设计建议功能多样性强调和周边园林景观的互动，多考虑露台、阳台、落地玻璃等空间的处理。同时考虑设置部分提升生活品质的功能间，如藏酒室，家庭影院间等。考虑一定的商务功能，同时增设带有聚会功能的室外/半室外空间。景观的延展性由于其多位于项目宗地内资源条件最好区域，需与周边景观有机共融，在强调居家私密感的同时，需可与景观互动，达成自成一景的建筑效果，为本案的整体品质提升提供支撑。保证独立及私密性整体外观较为低调，但内部空间多元且功能明确。私家院落感极强，强调领地的私有感。内部观景空间的设置上，避免因设置过多的公共景观空间对住户造成的干扰，确保高尚社区居家的宁静和私密性。9.3 联排别墅（常规TOWNHOUSE物业、双拼、错拼）9.3.1 户型面积设置9.3.2 户型示意建筑面积：198。主要特点：前庭后院私家花园设计；车库移步入庭。9.3.3 户型设计建议合理的内部动线大面积的落地玻璃、前庭后院，佣人间、主人间上下分离，下沉式地下室、独立的景观会客小厅等细节。层数不要设置过多高于3层虽然能获得开发更多的建筑面积，但却损失了住宅内部的舒适性。一般设置为2-3层较好，一层是天，一层是地，不让人产生紧凑感。保证私密性内部观景空间的设置上，避免因设置过多的公共景观空间对住户造成的干扰，确保高尚社区居家的宁静和私密性。景观的延伸性“L”形布局，提高通风和日照，给予居住者最大的景观享受和生活体验，强调每户住户景观的独享性，设置多种“室外平台”将室外景观无限延伸。9.4 叠拼别墅9.4.1 户型面积设置9.4.2 户型示意建筑面积：139。主要特点：入户花园；双露台设置。9.4.3 户型设计建议舒适居家原则合理布局，考虑在空间设置不大的基础上保证功能配套的齐全。常规的卧室、客厅、厨房、卫生间、入户花园、景观露台等均需设置。强调景观和产品的融合通过增大开窗面积，增大开窗数目等手法，把更多的室内空间暴露给自然。强调室外空间和室内空间转换的自然。在客厅甚至是卧室相连的宽大露台上，设置入户花园，使人能够与自然更亲密的接触。9.5 5+1F花园洋房9.5.1 户型面积设置9.5.2 户型示意建筑面积：115。主要特点：半赠送入户花园、全赠送景观阳台设计，实得率高。 9.5.3 户型设计建议适度舒适居家功能动静分离，干湿分区，创造性空间布局，大面积露台花园，将户外景观净收于室内，充分满足舒适居家需求。部分退台，丰富的空间设计创新性运用退台及空中露台花园设计，大面积赠送露台和花园，提高产品舒适度和附加值。并通过丰富的空间层次设计，满足生活所需，使得舒适居家生活。9.6 11+1F观景电梯9.6.1 户型面积设置9.6.2 户型示意建筑面积：90。主要特点：双阳台、转交飘窗设置，提升观景效果。 9.6.3 户型设计建议功能齐备虽然面积偏小，但基本的居住生活功能应该满足，保留厨房、卧室、卫生间、阳台、客厅、餐厅等基本功能间。布局紧凑提高实用率，方正布局，注意减少连接各居室的交通空间面积，要注意尽可能地少占用面积。功能间简化卫生间考虑单卫设置，同时考虑采光、通风的运用。将各功能间交错设计，尽可能让空间有一定的灵活性。通过灰空间的赠送增加一个功能房。9.7 18+1F观景电梯9.7.1 户型面积设置9.7.2 户型示意建筑面积：80。主要特点：城市两间半设计，半赠送功能间处理。9.7.3 户型设计建议功能齐备虽然面积偏小，但基本的居住生活功能应该满足，保留厨房、卧室、卫生间、阳台、客厅、餐厅等基本功能间。布局紧凑提高实用率，方正布局，注意减少连接各居室的交通空间面积，要注意尽可能地少占用面积。功能间简化卫生间考虑单卫设置，同时考虑采光、通风的运用。将各功能间交错设计，尽可能让空间有一定的灵活性。通过灰空间的赠送增加一个功能房。9.8 26-33F观景电梯9.8.1 户型设置面积9.8.2 户型示意建筑面积：110。主要特点：入户花园设置；超大阳台及转交飘窗设置。 建筑面积：75。主