房地产行业征管存在的问题.doc

精品文档论房地产行业税收征管存在的问题及对策运用 内容摘要：由于房地产行业开发项目周期长，工程结算复杂，涉及税种多，税收征管的难度大，税源控管存在较多的漏洞，企业纳税意识淡薄，偷税现象较严重。针对房地产行业征管中存在的诸多问题，应加强行业精细化管理和信息化建设，建立部门协作机制，实现源泉管理，避免税款地流失。关键词：房地产 征管 问题 对策正文随着我国社会经济的快速发展，房地产行业在市场经济中扮演的角色也日益重要，成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。房地产行业关系着国计民生，税务机关也肩负着对房地产行业实行税收监控的重要职责，但是，由于房地产行业开发的时间跨度大，环节多，涉及税种多，税收征管的实际操作难度大。本文中，笔者将对房地产行业税收管理中存在的问题及对策的运用做以下探讨。一、房地产行业税收管理存在的问题（一）企业纳税意识淡薄，偷税现象比较严重1.倒挂往来，随意调剂收入在实际操作中，许多房地产开发企业采取预收款方式售房，对收到的预收款开具普通收据。在开具发票环节，房地产开发企业和购房者双方协议少开发票金额，房地产开发企业偷逃营业税、所得税等，而购房者偷逃契税。部分房地产开发企业对取得的预收房款不通过“预收账款”科目反映，而在“应付账款”等其他往来科目核算，以此达到隐瞒收入、延解税款的目的。2.弄虚作假，虚列或高估成本主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是未按规定分项目核算成本，特别是对于滚动开发的项目，往往是成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本转移，用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。3.以房抵债、抵费用，不计销售收入主要表现为：一是以商品房抵顶银行借款本息；抵顶应分配给投资方的利润；抵顶应支付的建筑安装工程款；抵顶获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵顶应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三对旧城改造的“拆一还一”的回迁户的等面积部分不按照规定计提营业税。一些房地产开发企业对旧有居民点进行开发时，对原住户增加面积缴纳的购房款，依预收账款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，不计算缴纳营业税。4.以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如天然气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本，减少营业利润；二是利用关联企业关系，非法转移收入，如将房屋低价销售给关系单位或关系人，未按规定依据市场价调整应税收入，委托物业公司收取门面、车库等租金，对取得收入不入收入账等；三是不按规定清算土地增值税。一些企业钻税法的空子，对已售出商品房仍申报未售，以此延缓土地增值税清缴入库时间。(二)税收征管力度不够，征管漏洞较为明显1.房地产开发项目周期长，工程结算复杂，专业性强，税务部门限于人力、物力，对房地产企业开发项目资料掌握不全面，建筑安装购进的各种材料来源、数量和价格难以查实；房地产企业开发项目的数量、价格和销售进度难以摸清；银行对个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以掌握的现象十分突出，增加了遏制房地产业偷逃税行为的难度。2.发票管理与使用存在空白。在产权管理部门的协助下，地税部门推行的“以票控税”措施，对规范房地产开发企业的税收征管起到了积极的作用。但由于目前房地产开发企业预售过程基本使用的是自印的收款收据，加之产权管理部门从自身的利益出发，向房地产开发企业收取一定比例的管理费，在办理产权证的过程中，对使用专用发票的要求也不是那么严格，从而也就丧失了“以票控税”的功能。（三）税收违法打击不够受各种因素的干扰，税务部门对房地产企业偷逃税违法行为打击力度不够，查出问题常常是以补代罚，追完税款就完事，即使罚款，金额也往往从下限而已(征管法规定，对偷税的纳税人应处少缴税款0.5倍至5倍的罚款)，该移送公安机关的没有移送，造成企业偷税的低成本、低风险，从而助长了偷逃税现象的产生和蔓延。（四）部门配合缺乏法律约束。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中，一些基础信息来源于房管、土地等部门，但由于彼此不属于同一领导部门，以及没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为，致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作，普遍需要依靠相关部门的协助配合，才能掌握房地产企业的税源资料，但在实际工作中，出于种种原因很难形成部门合力，由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，未能实现信息共享，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，难以实现房地产行业税源的源泉控制。二、解决上述问题应采取的对策（一）房源控制税源，实施税收管理精细化1.实行行业管理，整合征管资源。由于不同的行业有不同的特点，因而会计制度和税收政策异同，经济指标和税负水平也各异；而且同行业的可比性较强。通过按行业实施系统的税收管理，可以理顺、规范、完善一个行业的税收管理制度，实现一个行业的精细化管理，逐行业地做细、做精、做好税收管理工作。一是围绕行业特点，整合征管资源，推进分类管理，深化纳税评估，开展专项整治，通力合作，实施行业化管理；二是以点带面，对其他行业尤其是建筑安装、装饰装潢等上下游行业的管理起到了示范、带动、辐射作用，最大限度地发挥征管资源的作用，推进精细化管理。2.以房源控税源，从源头上堵住税收漏洞。不诚实纳税的房地产企业往往通过少转经营收入，形成账外收入，使收入隐性化，以达到偷税目的。这些难以监控的隐性因素，造成了征纳双方信息不对称，是税收征管的难点。房地产业税收征管着力点在于监控房源，控制了房源就控制了经营收入，从而控制税源。为此，就必须实行房源控制税源的管理办法。一是实行房源登记备查制度。督促房地产企业建立反映开发项目详细辅助性账薄“开发产品备查薄”，记载房源的明细信息，加强了对房屋的实物监控。二是建立信息共享机制。通过与建委、土地、规划、房管等部门交换信息，加强信息比对分析，及时发现“地下工程”，防止漏征漏管。三是推行房屋销售清算办法。对房地产企业各个开发项目的可售面积、可售收入、销售收入逐项监控，定期实地检查，及时控制经营收入，实现了由“管户”向“管房”的转变。按照房源控制税源的思路，拉长征管战线，克服房源不明、收入不实、税源不清的问题，达到以房源控制税源的目的。(二)依托信息化技术，促进税收管理科学化1.实行流程管理，确保税基监控的真实性。房地产企业无论在收到预收款或取得收入时往往采取长期挂在“预收账款”、“其他应付款”等科目，不申报缴纳税款的办法。因此，除对房地产企业销售不动产发票实行严格的监管之外，还应将预收款收据纳入地税部门统一发票管理的范围，并对房地产开发企业使用发票情况进行定期验收，同时对发票开具金额等，利用信息系统核查与申报纳税情况是否一致，从源头上对预收款进行控制，从而保证税款的足额征收。2.规范数据管理，确保税基监控的及时性。通过软件的开发升级，要求房地产企业必须依次录入开发项目、房屋、购房合同等信息，才能开具销售不动产发票，并于每月将录入的相关信息及开具的专用收据、发票的情况报送税务机关。通过统计分析系统对房屋销售进度、房产土地证办理情况、房产土地所有者的变更情况等进行分析比对，从源头上实现了对房地产企业的税收监管，为及时准确地征收各税提供了可靠的依据。3.增强制约功能，确保税基监控的有效性。房地产企业收到预收款，必须开具发票。购房者缴齐房款后持发票才能办理房地产产权证书，这样就有效地监控了各税的缴纳情况，起到了“以票管税”的作用。（三）建立部门协作机制，加强联合控管力度。房地产行业的税收管理需要多方面的支持，首先需要国家制订相关的法律法规，明确各部门职责和法律责任，强制建立税务、财政、银行、国土、房管等部门联合协作机制，健全协税护税的控管网络，严密监控房地产行业税收的税源动态。1.加强与土地管理、房产管理等部门的联系，逐步实现各管理部门之间最大程度的信息互通共享。把握土地使用权、房屋产权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记等关键环节，利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等具体信息，利用从财政部门获取的契税征收和房管部门提供的房屋交易的有关信息，了解房地产权属转移双方的名称、识别号码，房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等详细内容，从而掌握房地产开发交易过程的第一手资料，实行全程动态跟踪管理，及时发现新情况、新问题。2.按照房地产企业的开发流程，在房管、规划、国土、财政等部门的配合与支持下，建立部门联动的税收监控网络，将多方采集房地产企业的涉税信息，按照统一的要求，在登录入帐的基础上全部输入微机进行管理，并及时传递、比对、整理、归集，按项目建立电子档案，初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库，使之成为涉税信息处理中心和税源监控中