房地产知识135问.doc

.房地产知识135问l、 什么是房地产? 答：房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。2、 什么是房地产权? 答：指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。3、 为什么要进行房地产登记? 答：房地产登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产登记有三个方面的作用： (1)产权确认，即确认房的权属状态； (2)保障权利人的合法权益； 。(3)加强房地产管理，即通过房地产登记对房地产交易状况进行管理和监督。4、深圳经济特区房地产登记条例是何时实行的? 答：该条例于1992年12月26日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过。1993年1月18日深圳市人民代表大会常务委员会公告第二号公布。自1993年7月1日起施行。5、 地产登记有何法律效力? 答：按第三条规定，依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经核准登记后，产权即得法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、收益和处分权利，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可申请法律上的保护。6、房地产登记发证工作由那个部门负责？ 答：根据深圳经济特区房地产登记条例规定，深圳房地产主管部门即深圳市规划国土局房地产登记机关。登记发证工作具体由该局测绘产权科及属下分局房地产登记科负责。 7、房地产证有什么作用？ 答：房地产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。 8、房地产登记的程序是怎样的？ 答：房地产登记按下列程序办理：（一） 提出申请；（二） 受理申请；（三） 审查申请文件；（四） 权属调查；（五） 依法公告；（六） 确认房地产权利；（七） 将核准登记事项记载在房地产登记册上；（八） 计收规费并颁发房地产权利证书；（九） 立卷归档。 9、怎样申请房地产登记？答：申请房地产登记，应当按照深圳经济房地产登记条例规定的时间向房地产所在地规划国土分局提交申请书及有关文件，经审查，申请人申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。10、房地产登记的种类有那些，办文时间需多少天？ 答：房地产登记种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其它登记。其中初始登记办文时间为90天（工作日，下同），转移登记办文时间为30天。抵押登记15天，变更登记办文时间30天。11、房地产登记是以什么为单位进行登记的？答：房地产登记是以一宗土地为单位进行登记。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物所有权及拥有的土地使用权份额申请登记。 12、房地产登记的权利人名称是如何确定的？答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：（1） 企业法人，为该企业法人工商登记时的法定名称；（2） 国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；（3） 非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；（4） 个人，为合法身份证明上的姓名；（5） 共有人，为各权利人的名称或姓名。13、填写房地产登记申请书应注意那些问题？答：（1）、要求用钢笔或签字笔填写，字迹要清楚、工整，不能涂改； （2）、申请人属单位的应在申请书上盖单位公章，留下经办人在深圳的联系电话或传呼号码； （3）、房地产位置名称按区路巷号填写（以公安局新编的门牌号为准，有多个门牌号的，以正门的为准。）无门牌号的可以填写路名，以靠近房地产正门的路名为准； （4）、申请人有两个或两个以上的，应共同提出申请； （5）、每张申请书只能建立一个档案、办理一本房地产证；一张申请书不能申请两个或两个以上的房号或楼层，如一本合同包括多套、每证一套（复印资料交窗口收件人员核对，并盖“与原件相符章”）。 14、哪些房地产登记须办理公证手续？答：凡涉外的应当办理公证，否则不予办理房地产登记（法院强制性转移除外。）15、申请房地产登记，可否委托他人办理？答：申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请的，应向登记机关提交经公证的委托书。16、采取欺骗手段骗取房地产登记的，应承担什么法律责任？答：根据深圳经济特区房地产登记条例规定，利用欺骗手段获得核准登记的，由登记机关撤消核准登记，没收其非法所得，并处以所得一倍以下的罚款。情节严重构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任，造成他人损失的，应负赔偿责任。17、那几种情况房地产登记机关不予受理登记申请？答：下列两种情况房地产登记机关可不予受理登记申请；（1） 申请文件不齐全；（2） 申请不符合深圳市经济特区房地产登记条例的规定。18、法律规定共同申请的，一方当事人不配合，应承担什么法律责任？答：根据深圳经济特区房地产登记条例的规定，应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的，可处以一千元以上五千元以下罚款。登记机关经审查认为符合登记条例，可作为登记。19、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？答：根据深圳经济特区房地产登记条例规定，房地产的买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。20、哪些房地产登记可由当事人单独申请？答：下列情况的房地产登记，当事人可以单独申请：（1） 土地使用权或建筑、附着物所有权的初始登记；（2） 因继承或遗赠取得房地产的转移登记；（3） 因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记；（4） 变更登记；（5） 因土地使用年期届满的注销登记；因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产证书等其他登记。21、什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项？答：有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部分核登记事项：（一） 当事人对房地产不拥有合法权利的；（二） 当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获得登记的；（三） 登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。22、房地产登记费是如何收取的？答：根据深圳经济特区房地产登记条例的规定，申请房地产登记，权利人应按下列规定交纳登记费：（一） 初始登记的，按登记价值千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的，超过部分按万分之五交纳；（二） 转移登记的，按登记价值的千分之一交纳。但登记价值过一千万元的，超过部分按万之五交纳；（三） 抵押抵押登记的，按抵押价值的万分之一交纳。但每项最低不低于一百元；（四） 变更登记及其他登记的，每项交纳二十元。23、那几种情况房地产登记机关可以作出暂缓登记的决定？答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：（1） 产权纠纷尚未解决的；（2） 涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；（3） 受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；（4） 发生深圳经济特区房地产登记条例第二十条第一款（二）、（三）、（四）、（五）项情形而需暂缓登记的（即房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的）；（5） 法律、法规、市政府规章制度应暂缓登记的其它事由。24、房地产登记中，土地使用年限怎样确定？答：1988年1月3日之前政府无偿划拔用地仍按原规定执行，即：（1） 住宅:50年教育、科技、医院卫生、市政、公共建筑、交通、特殊用地:50年（2） 工业、仓储:30年（3） 商业、金融业用地:20年（4） 种植、畜牧、养殖业用地:20年1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了土地使用权出让合同书的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。即：居住用地 :70年工业用地:50年教育、科技、文化、卫生、体育用地:50年商业、旅游、娱乐用地:40年综合或者其他用地:50年 对公告之前签订土地使用权出让合同书的按合同规定的起始日推算、顺延。公告之后的按土地使用权出让合同书规定计算。对未签出让合同的历史行政划拔用地，仍按原批准的使用年期执行。25、福利房的土地使用年限怎样确定？答：福利房（包括准成本、全成本、微利房）的土地使用年限以规划国土地局规定的为准。早期房改的住房规划国土局确定不了的，按房改办规定的土地使用年限即旧房（竣工时间在1988年6月10日之前）从1989年1月1日起70年，新房（竣工时间在1988年6月10日至1990年12月31日之间）从1991年4月1日起70年月日，1991年以后竣工的新房则按竣工时间住后推每半年的起始时间算起70年。例：1991年6月1日竣工的新房、其土地使用年期从1992年1月1日起算。26、同建筑物使用功能不一的，土地使用年限怎样确定？答：同建筑物的使用功能不一的，有土地合同的，以合同规定的年限为准。其它情况的土地使用年期一律按其中使用期年限最长的进行登记，也就是说，同幢建筑物有住宅和商场的，该幢建筑物土地使用年限按住宅年期登记。27、什么叫确权？答：确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放文书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。28、权属调查包括哪些内容？答：房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法，占地是否超出规定的范围；审查建筑有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确定房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利变更情况和用途、价值、等级、座落等。29、什么叫房屋的基底面积？答：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。30、什么叫房屋的建筑面积？答：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。31、什么叫房屋的建筑面积？答：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。31、什么叫房屋的公用建筑面积？答：房屋的公用建筑面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门框、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯间等。32、房屋的公用建筑面积如何分摊？答：每户（或单位）应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：1、 有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；2、 如何面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=应分摊公用建筑面积/各套（单元）建筑面积之和各套内（单元）建筑面积33、购房的建筑面积包括那些？答：房屋的建筑面积包括套内（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。34、为什么新发的房地产证上建筑面积常常与购房合同书上记载有误差？答：现在颁发的房地产证上记载的建筑面积是根据深圳经济特区房地产登记条例规定以竣工测量查丈报告作为登记依据，而购房合同上的面积是预售查丈面积，预售查丈面积是根据核准的建筑纸计算的，建筑期间难免有误差（或修改设计）这就是造成面积不一致的原因。35、不满18周岁的个人是否可以购买市场商品房，需要什么手续？答：只要具备合法身份证明的国内公民都可以在深圳购买商品房。但不满18周岁没有民事行为能力或限制民事行为能力的公民，购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明。36、没有深圳户口或没有在深圳注册的企业或组织能否在深圳购买商品住宅？答：能，国内的企业、事业单位、机关、团体、其他组织及具备合法身份证证明的国内外公民都可在深圳市购买商品房。37、港、澳、台等境外人或组织能否购买内销商品房？答：深圳市已取消内外销商品房的限制，境内外有合法身份的组织或个人都可以购买商品房。38、多个共有人一起购买商品房时所拥有的份额有无限制？答：可由购房者协商自行决定，不作限制。39、房地产证与房屋所有权证或房产证有什么区别、为什么要换发新房产证？答：现在颁发的房地产证是由原房屋所有权证、国在土地使用证合二为一，统一制作的单一房地产产权证，二者主要区别是房地产证同时记载有土地资料和房屋资料，是对土地使用权、房屋所有权同时进行登记。而原房屋所有权证和房产证则没有记载土地使用权状况。由于深圳市实行房地产一体化管理，过去的房屋所有权证、房产证都应换发成产新的房地产证，但更换前继续有效。40、红皮房地产证与绿皮房地产证的区别？答：红皮房地产证记载市场商品房地产；绿皮房地产证记载非市场商品房地产。凡绿皮本房地产证记载的房地产，一律不得买卖，需抵押出租的，按有关规定办理。41、领取房地产证（或抵押登记件）需要注意什么事项？答：领取房地产证或抵押登记件需由申请人凭收件回执亲自领取。收件回执遗失的，由当事人共同书面具结补领；委托他人代领的，需提交委托书，个人的委托书应当公证。42、业主新领到房地产证发现记录有误怎样办理更正手续？答：业主领到房地产证发现记录有误或有疑问的，可亲自携带房地产证及相关的资料，如购房合同书，身份证等直接到产权科办理更正手续，一般可当场更正。43、已申请办理房地产登记后，在未核准前由于某种原因申请退件的如何办理？答：我市实行的是房地产强制登记制度，一般不允许退件，特殊情况按下列原则处理：（1） 属于申办房地产证的，由申请当事人共同签订书面意见办理，变更登记可单方申请，属法院强制性过户，应同时提交法院同意的文书。（2） 属于抵押登记的，由签订抵押合同的当事人共同签订书面意见办理。44、哪些人可以查阅房地产权档案？答：有权查阅房地产权档案的组织或个人为：（1） 产权证书上记载的权利人；（2） 依法行使有关权力的司法机关、行政机关工作人员；（3） 受权利人委托代理房地产有关事务的律师及有关人员；（4） 作为抵押权人的银行、拍卖行授权的工作人员。 查阅房地产权档案在深南路档案大楼十楼房地产权档案部查阅。 其他人可查阅房地产登记电脑登记册，但不能以权利人作为检索条件。45、那几种情形可以合作建房？答：（1）在本市范围内的合作建房，是指一方或多方出地、一方或多方出资合作开发经营房地产并进行产权分成的行为。合作建房视同房地产转让；（3） 以招标、拍卖方式取得土地使用权的单位或个人，其土地使用权已核准登记并领有房地产证的的，可以与他人合作建房；（4） 合作建房的出资方必须是在市规划国土局注册的房地产开发公司；凡未经市规划国土局批准的合作建房都属非法合作建房。46、那些用地，不得用以合作建房？答：（1）国家机关、事业单位、部队、教育、文化、卫生、科研单位的非营利性用地；（2） 市政公共设施的非营利性用地；（1） 农村住宅用地；（2） 法律、法规限制的其他用地。47、契税何时恢复征收？哪些情况要征收？税率是多少？计税的基数是什么？答：我市是从1998年10月1日开始恢复征收契税的，即从1998年10月1日起，纳税人签订土地、房屋权属转移合同、或者取得具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天为纳税人的纳税义务发生时间。契税适用税率为3%，纳税人负担1%；2004年4月1日起，调整为1.5%其余部分由财政部门返还；2005年6月1日起，购买不满二年转让的，以成交价征收5%的营业税；满二年转让的，差额部分征收5%的营业税。福利、微利房免征。计税的基数是：（1） 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房地产买卖的，为成交价；（2） 土地使用赠与、房地产赠与的、为市场估价；（3） 土地使用权交换、房地产交换的、为所交换的土地使用权，房地产的差价；成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房地产的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，应根据市场估价核定。48、关于调整房地产市场若干税收政策的通知有那些优惠政策？答：主要有：（1） 个人购买并居住超过二年的普通住宅，销售时差额部分征营业税；不是二年的，销售时全额计征；（2） 个人拥有的普通住宅，转让时暂免征土地的增值费；普通住宅是指按一般民用住宅标准建造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。（3） 积压空置的商品房在销售时应缴纳的契税在2000年底前予以免税优惠。其条件为： 商品住宅于1998年6月30日之前竣工，竣工日期以建设局所发的竣工验收证为准； 商品住宅于1999年8月1日之后售出。49、什么叫房地产权初始登记？答：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。50、具备什么条件可以申请初始登记？答：（1）凡与深圳市规划国土局或属于分局签订了土地使用权出让合同书，并付清了地价款后三十日内申请土地使用权初始登记； （2）自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内，申请房地产权初始登记。51、申请土地使用权初始登记应提交什么资料？答：申请土地使用权初始登记应提交下列资料：一、房地产初始登记申请书；二、身份证明，包括：个人身份证明，或加盖“工商局执照复印专门用章”的企业法人营业执照和法定代表人证明，或国家机关负责人证明，或市政府批准设立的组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过公证或认证。三、土地权属证明包括：1、以出让方式取得土地使用权的应提交：（1）土地使用权出让合同书。根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的，应同时提交征地补偿协议书；（2）付清地价款证明；2、以行政划拔方式取得土地使用权的应提交：（1）市政府批准用地文件；（2）用地红线图；（3）征地补偿协议书；3、以其他形式取得土地使用权的，应提交有关证明文件。四、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。52、申请房地产权初始登记应提交什么资料？答：申请房地产权初登记应提交下列资料：一、房地产初始登记申请书；二、身份证明三、土地使用权属证明；四、建筑许可证；五、建筑物竣工验收证；六、经市政府指定的机构定的竣工结算书；七、建筑设计总平面图、建筑物竣工图（包括单体建筑平面、立面、剖面图）；八、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书；九、分栋、分户汇总表53、初始登记时，如何核定开发商的土地增值费？答：（一）从1993年11月9日起取得的土地使用权，后又发生转让行为的，转让行为的，转让人应按土地增值额的百分之二十交纳土地增值费。 土地增值额按下列公式计算： 土地增值额=房地产出售价上次房地产购入价房屋改良投资 如果房地产为第一次出售，则：土地增值额=房地产出售价建造成本（1+40%）上式建造成本不包括利息和管理费。40%为毛利润。（二）1993年11月9日以前，以协议方式取得土地使用权或已发生转让的房地产，其土地增值费交纳标准和土地增值额的计算按下列规定办理：（1） 土地增值费交纳标准： 土地增值额未超过原购入价格百分之一百者，征收百分之四十； 土地增值额超过原购入价格百分之一百、未超过百分之二百者，除按前款规定办理外，其超出部分征收百分之六十； 土增值额超过原购入价格百分之二百、未超过非分之三百者，除按前二款办理外，其超出部分征收百分之一百。 土地增值额超过原购入价格百分之三者，除按前三款规定分别办理外，其超出部分征收百分之一百。（2） 土地增值额按下列公式计算： 土地增值额=售价原购入价（1+银行利率折旧率）n1改良投资（1+银行利率改良投资折旧率）n2其中：n1是从购入房地产到出售房地产的年限，n2是改良房屋到出售房地产的年限，银行利率采用中国人民银行深圳特区分行规定的一年期定期储蓄存款利率，折旧率和改良部分折旧率按百分之二计算。 房地产第一次出售时，土地增值额按下列公式计算： 土地增值额=房地产出售价格房地产购入价格营业税城建税 =房地产出售价格（房地产建造成本+计划利润）营业税城建税其中：计划利润为建造成本的25%，营业税和城建税这售价的5.05%,售价指买卖合同中规定的价格.(三)凡1993年1月1日以后通过招标、拍卖方式取得土地使用权的，土地使用者每一次转让房地产时，免交土地增值费。54、什么叫宗地？宗地号代表什么意思？答：宗地是地籍的最小单元指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号。所以称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B10724这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。55、什么叫宗地图？什么叫证书附图？答：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建物位置与性质，与相领邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产及房地产所在宗地情况。57、什么情形属于房地产变更登记？答：（1）房地产使用用途改变的；（2）权利人姓名或名称发生变化的； （1） 房地产座落名称或房地产名称发生变化的；（2） 建筑物、附着物倒塌、拆除的。58、申请变更登记提交什么文件，办理登记时需缴纳费用是什么？答：（1）房地产变更申请表；（2） 地产权利证书；（3）改变房地产用途的，应提交土地管部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同书，需补交地价的，还应提交付清地价款证明；改变权利人姓名或名称的，应提交行政主管机关批准的文件；个人的提交公安部门证明；企业法代表人变更一般不需办理变更登记，待权属发生转移时，同时提交变更证明即可。（4）建筑物、附着物倒塌、拆除的应提交有