万达地产项目开发流程表x.xls

第 1 页 共 26 页 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会 议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门 主办 岗位 协办部 门 土 地 获 取 阶 段 土地信息收 集 现状图落实地块具体位置及周边情况投资规划部 规划设计条件落实规划条件 了解限制性条件投资规划部 现场踏勘对地块现状 地质条件 是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解 投资规划部 了解周边配套情况了解地块周遍的商业 教育 交通等情况投资规划部 了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划 对以后项目开发的影响和支撑 投资规划部 土地初判 了解地块的上市方式和土 地款 同土地所有方进行接触 了解土地出让方式和土地款 以及能否调整 投资规划部 了解当地的建安成本 政 府收费项目和具体情况 成本测算投资规划部 前期开发部 项目工程部 预 审中心 项目管理中心 了解当地的房地产市场状 况 产品形式 市场价格 市场格局 投资规划趋势及前景 开发周期的安排投资规划部 对接投资规 划中心 汇报土地初判结果宗地的详细情况 项目分析 房地产市场分析 初判结果投资规划部 土地深判可行性研究报告 区域内宏观经济 投资规划前景等的分析投资规划部 该项目在区域房地产市场中的位置 定位 投资规划 投资规划部 现状图 四至电子文件 投资规划部 市场深度调研 营销 参与市场调查 进行地块周边及辐射范围内的客户分析 产品分析 市场竞争分析等 技术管理中心 负责协助进行区域市场调研 投资规划部营销中心 技术管理中心 项目最终定位 营销 技术管理中心 根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等 对 项目定位 客户定位 产品定位提出策略性建议 投资规划部营销中心 技术管理中心 成本测算 针对多个方案进行初步成本测算 利润率分析及比选技术中心 项目管理中心 协助进行方案设计和成本测算投资规划部 技术管理中心 项目工程部 预审中心 开发周期及付款计划 项目管理中心 前期开发部 营销 根据土地的开工条件 市场情况 共 同制定开发节奏 投资规划部 项目管理中心 前期开发部 营销 项目方案确定投资规划部 现金流测算投资规划部 对接投资规 划中心 深判结果项目可行性报告及后续工作投资规划部 寻找合作资 金 与共同 研究 研究并确定融资方式如信托基金 战略合作 贷款平移等财务中心 法律顾问 给予技术及资源上的支持投资规划部财务中心 法律顾问 项目招商报告 前期阶段 区域宏微观市场研究投资规划部 项目招商版盈利能力分析投资规划部 明确合作伙伴 寻找合作 方式 招商阶段 项目商业策划书财务中心 制定项目财务数据投资规划部财务中心 合作伙伴确定 财务中心 法律顾问 制定合作方式 投资回报 投资规划部财务中心 合作方案确定投资规划部财务中心 合作细节确定投资规划部财务中心 引资 商业计划书 签署战略合作协议 财务中心 制定合作方式 投资回报 综合管理部 协议盖章 存档 投资规划部财务中心 综合管理部 合作实施 实施阶段 合作公司成立及相关手续办理 财务中心 法律顾问 协助办理股权 增资等相关财务问题 综合管理部 工商局办理公司注册 投资规划部 财务中心 法律顾问综合管 理部 第 2 页 共 26 页 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会 议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门 主办 岗位 协办部 门 投标 摘牌 投方案标项目方案确定技术管理中心 项目方案投资规划部技术管理中心 投经济标确定土地上限投资规划部 拍卖竞争对手分析 确定土地上限 价格敏感性分析 制定拍卖战术投资规划部 挂牌竞争对手分析 确定土地上限 价格敏感性分析 制定出价战术投资规划部 签订土地出 让合同 确定用地图 桩点坐标 用地条件 交纳政府净收益 契税 交易费 法律顾问 合同条款的草拟和完善 财务 提供资金 投资规划部法律顾问 财务部 用地规划许 可证 土地出让合同法律顾问协同 提供土地出让合同前期开发部法律顾问 出让金 交易费交费证明财务 提供资金缴纳出让金 交易费前期开发部财务 确权 企业投资项目备案 办理房地产开发资质项目工程部 预审表前期开发部 委托项目工程部 预审咨询资格机构编制申请报告技术中心 协助提供相关项目资料前期开发部技术中心 向项目备案机关提交申请报告前期开发部 建设用地规划许可证前期开发部 原地上物土地证登报声明 原有土地证作废 前期开发部 土地补偿费 原户主需交 纳的土地使用费 前期开发部 土地出让合同投资规划中心 提供土地出让合同 付款凭证及相关图纸前期开发部投资规划中心 核定用地图 核定用地相 关图 规划地界坐标图 前期开发部 交费证明缴纳土地费用前期开发部 1 500现状地形图3份 反 楼座 前期开发部 详规技术中心 委托设计详规前期开发部技术中心 办理土地证 土地出让合同前期开发部 交费证明缴纳土地费用前期开发部 建设用地规划许可证前期开发部 地籍图4份 薄膜图 前期开发部 土地登记申请书前期开发部 土地确权来源证明文件前期开发部 申请人主体资格证明 法 人代表证明或个人身份证 明 行政部 提供相关证明资料前期开发部行政部 土地抵押贷款积极与银行联系 寻找合作伙伴 进行土地评估 选择合适贷款承载公司 前期开发部 提供但当地政府同意的土地评估公司 协助办理评估 抵押 登记等手续提供土地证及出让合同 财务中心前期开发部 土 地 获 取 阶 段 第 3 页 共 26 页 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会 议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门 主办 岗位 协办部 门 规 划 设 计 阶 段 区域市场调 研 1 项目所在地房地产市场总体供求现状 2 项目周边竞争性楼盘调查 营销 参与协助技术中心对区域内及周边进行市场分析 客户需求分析 产品分析 已成交客户分析 竞争楼盘分析等 技术管理中心营销中心 3 项目所在商圈或临近商 圈现状调研 商业部分 商圈主要商业业态分布状况 经营状况 经营特点 预期投资规划方向 营销中心 针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论 证 营销中心市场组 和招商组 营销中心 4 同期操作商业地产项目 调查 商业部分 竞争项目开发规模 定位种类 操作方式 开发周期 提取数据库相关数据进行重点分析 竞争项目实地调研了解相关信息 营销中心 运用顺驰商会操作平台 重点访谈了解重点商家对竞争项目的 相关看法 同时了解投资客户对竞争项目的投资意向 营销中心市场组 和招商组 营销中心 项目定位 公建部分拟选业态种类确 定 所选业态数量确定 通过行业投资规划状况分析 消费需求分析确定可开发公建部分业态种类 结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量 营销中心 配合完成公建部分业态选择与数量确定营销中心营销中心 市场定位 客户定位 产品定位 价格定位 技术中心 依据控规指标提供产品类型建议 协助项目定位工作 商业招商 配合完成公建类定位 营销中心 项目 营销中心 招商 策略公司 技术管理中心 商业招商组 经济测算 项目管理中心 逐步细化成本测算及利润率分析 财务 现金流测算 技术管理中心 项目工程部 预审中心 财务 部 项目投资规划报告 开发计划 营销 根据宗地状况 市场条件和公司的回款要求 协同技术管理中心初 步制定土地开发计划和营销计划 商业 结合市场现状配合技术中心完成项目公建部分开发不同业态产品开 发顺序建议 项目工程部 预审 根据项目工程部 预审情况及营销推广方案排定工期 技术中心 营销 项目工程部 预审 商业 项目考核指标初定 项目管理中心 提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经 济指标要求 销管项目管理中心 资金流 项目工程部 预审 根据工期制定项目工程部 预审款支付计划 和财务 结合 明确资金要求 开发 配套费及土地款支付计划 财务 项目工程部 预审 开发 设计前期 明确产品设计思路 营销 根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析 对户型设 计 户型配比 面积区间 景观规划 建筑风格 配套标准等规划设计提 出改善性意见 技术中心营销 明确设计院选择标准技术中心 制定设计组织计划技术中心 第 4 页 共 26 页 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会 议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门 主办 岗位 协办部 门 方案设计组 织 方案与设计院选择与合同签订 法律顾问 合同文义审核 项目管理中心 成本审核 技术中心 项目工程部 预审中心 法律 顾问 制订规划 景观及建筑单体的设计任务书 交工标准 及规划指标 环境指标的初订 项目管理中心 依据建筑规划 景观规划及交工标准初步确定建安 环境 等成本指标 商业 结合行业特点提供有关需求建议 配合技术中心完成相关设计 项目工程部 预审 参与制定交工标准 根据以往项目经验总结及当前 市场情况 对主要部位做法 结构方案 设备方案等提出建设性意见 技术中心 项目工程部 预审 项目管 理中心 商业 规划方案结合成本测算的 研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化 结合市场调整售价 确保预期利润率 营销 商业 结合项目地块的基本素质 成本测算情况和预期营销情况 对项目规划设计提供合理性意见 项目工程部 预审 从施工角度 对主要部位做法提出建设性意见 开发 提供各项前期配套费用标准 技术中心 项目管 理中心 开发 营销 项目工程部 预 审 商业 彩色总平面图 含经济指标 送规划项目工程部 预审技术管理中心 负责提供图纸前期开发部技术管理中心 修建性详规成果开发 提供参考意见技术中心开发 详细性规划方案 配套场站点 报建及确定 公示会市政府 技术管理中心 负责提供图纸前期开发部技术管理中心 建筑平 立面功能效果及 成本测算的研讨及确定 各部门共同商讨成本指标 逐步深化 营销 商业 根据产品成本情况和结盘 在售项目营销经验总结 对建筑 平 立面的项目工程部 预审效果提供合理化建议 项目工程部 预审 从施工角度 对主要部位做法提出建设性意见 技术中心 项目 管理中心 营销 商业 项目工程部 预审 彩色立面效果图送规划项目工程部 预审及审批 上报市政府 技术管理中心 负责提供图纸前期开发部技术中心 建筑方案报建图技术中心 提供报建图纸开发技术中心 景观概念方案设计及确定 营销 商业 结合项目定位 客户需求情况和以往营销经验总结 提供景 观需求 景观规划等建设性意见 项目工程部 预审 从施工角度 对主要部位做法 材料的选用等提出建 设性意见 项目管理中心 成本核算及成本指标控制 技术中心 营销 项目工程部 预审 项 目管理中心 商业 指标确认阶 段 项目成本指标确定 销管 和营销中心市场组 总经办对营销费用指标 进行讨论确定 商业 结合不同业态经营客户需求 提供有关配套设备设施种类 数量建 议 项目工程部 预审 技术中心 开发 财务 项目前期 项目工程部 预审 配套 费用等指标落实 项目管理中心 销管 项目工程部 预审 技 术中心 开发 财务 商业 项目考核指标确定 销管 结合公司战略要求和项目自身状况 协调其他各部门制定项目的考 核指标体系 项目工程部 预审 根据项目方案及营销推盘方案制定工期 项目管理中心销管 项目工程部 预审 年度考核指标调整 销管 根据集团及公司投资规划战略的要求和公司库存 新增 新开资源 的数量制定公司年度考核指标体系 项目工程部 预审 制定工期 项目管理中心销管 项目工程部 预审 规 划 设 计 阶 段 第 5 页 共 26 页 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会 议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门 主办 岗位 协办部 门 施工图设计 组织 施工图设计院的选择与合同签定 项目管理中心 配合技术中心进行设计招投标 项目工程部 预审管理 对结构方案 设备选型进行评估 法律顾问 合同的审核 技术中心 项目管理中心 项目工程部 预审管理部 法律顾问 制定建筑 综合管网 景 观施工图设计任务书 交 工标准确定 建筑 景观 限额指标确定 按产品型式不同提供建筑设计限额指标 提供景观限额设计指标 营销 商业 结合项目定位和客户需求及经验判断 参与建筑 景观规划 和交工标准的讨论制定 项目工程部 预审 提供项目工程部 预审技术专业建议 技术中心 项目 管理中心 营销 项目工程部 预审 商业 结构方案及设备选型研讨及确定 项目管理中心 针对不同结构方案进行经济测算 方案优选 项目工程部 预审 参与结构方案及设备选型研讨 筛选最佳方案 反馈 技术中心 技术中心 项目工程部 预审 项目管理 中心 地质勘察报告 组织勘察招投标 签订合同 组织现场勘察 并通过技术中心向设计提供 地质勘察报告 技术中心 负责提供规划总平面图 项目工程部 预 审 技术中心 施工图成果 总平面图技术中心 放线图技术中心 桩位图技术中心 施工图报建图技术中心 消防 人防报建图技术中心 施工图审查全图及计算书技术中心 编制典型楼座建安预算项目管理中心 施工图会审 项目管理中心 参与施工图会审 审核对成本影响较大的项目 提出优化 意见 项目工程部 预审 根据以往经验总结对施工图的完整性 设计选材 选 型的合理性 经济性及施工的可行性进行审核 及时反馈技术中心 进行 调整变更 技术中心 项目工程部 预审 项目管理 中心 施工图全图结合以往客服反馈经验 图纸设计便于使用维修技术中心客服 编制典型楼座建安预算 建安成本综合测算 分析 反馈并进行图纸优化 营销 根据项目预期营销均价和利润率要求 根据不同施工方案的成本情 况 讨论并加以优化 技术中心 负责图纸优化变更 项目工程部 预审 对设计选材 选型的合理性 经济性及施工的可行性 进行审核 使方案优化 项目工程部 预 审中心 技术中心 项目工程部 预审 营销 综合管网方案设计前期开发部 提供各专业局设计条件技术中心开发 景观扩初及施工图设计项目管理中心 成本核算及费用控制技术中心项目管理中心 景观施工图成本测算 分析 反馈并进行图纸优化 营销 结合宗地状况 项目定位和成本测算情况 参与景观施工的讨论制 定 技术中心 负责图纸优化变更 项目工程部 预审 对选材 工艺做法提出专业性意见 项目工程部 预 审中心 技术中心 项目工程部 预审 营销 规 划 设 计 阶 段 第 6 页 共 26 页 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会 议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门 主办 岗位 协办部 门 开 工 开 盘 建设项目工 程部 预审 规划许可证 规划方案及市政方案送审 设计方案 含总平面方案 申报表技术中心 配合提供设计院盖章确认前期开发部技术中心 土地出让合同投资规划中心 提供土地出让合同 付款凭证及相关图纸前期开发部投资规划中心 修建性详细规划2份 电子文件1份 注 规划方案审定前 提交10本规划 设计方案 电子文件1份 技术中心 提供所需图纸前期开发部技术中心 申报单位 人 委托代理的 需提交授权委托书前期开发部 建筑方案送审 建筑设计方案申报表技术中心 配合提供设计院盖章确认前期开发部技术中心 1 500现势地形图1份前期开发部 土地出让合同投资规划中心 提供土地出让合同 付款凭证及相关图纸前期开发部投资规划中心 投资计划前期开发部 建筑设计方案2份 含建筑效果 总平面 各层平面 立面 剖面图等 重要项目需提交模型 前期开发部 申报单位 人 委托代理的 需提交授权委托书前期开发部 取得许可证 投资计划 项目备案 前期开发部 大配套财务 提供资金保障前期开发部财务 小配套财务 提供资金保障前期开发部财务 消防证明技术中心 负责提供消防报建图前期开发部技术中心 绿化证明技术中心 负责提供绿化报建图前期开发部技术中心 人防证明技术中心 负责提供人防报建图前期开发部技术中心 地名证明营销中心 确定楼 栋眼号排布和地名意义前期开发部 现场项目工 程部 预审 放线 施工总 分包 监理及各专业分包等单位的联系 考察 选择协助项目工程部 预审提供队伍信息项目管理中心项目管理中心 建设项目工程部 预审规划许可证前期开发部 规划局批复的项目总平图及电子文件前期开发部 首层平面图 技术中心 出图及图纸问题解决 项目工程部 预审 现场配合 前期开发部技术中心 项目工程部 预审 按照施工总平图进行楼座 点放置 出放线报告 按照施工总平图进行楼座点放置 出放线报告项目工程部 预审 配合勘测 清除现场障碍前期开发部 项目工程部 预审 施工单位配合做记录 现 场保护 施工单位配合做记录 现场保护组织施工单位做好记录及现场保护前期开发部 项目工程部 预审 移交施工单位 技术中心 现场发现问题 及时解决 项目工程部 预审 组织施工单位交接 做好交接记录 前期开发部技术中心 项目工程部 预审 第 7 页 共 26 页 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会 议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门 主办 岗位 协办部 门 施工许可证 建设用地规划许可证前期开发部 建设项目工程部 预审规划许可证前期开发部 天津市建筑项目工程部 预审施工图纸及技术资料报告书前期开发部 项目工程部 预审施工中标通知书及经过鉴证的施工合同前期开发部 建设资金证明 银行存款证明 注 资金情况满足施工中标价的1 3以上 财务 建设项目年度投资计划 当年计划 前期开发部 施工图审查技术中心 负责提供施工图及计算书前期开发部技术中心 质量监督登记表项目工程部 预审 配合办理 与相关部门接触 搞好关系前期开发部项目工程部 预审 安全措施 项目工程部 预审 制定现场文明施工及安全施工标准 组织施工单位做 好现场围墙及现场相关安全措施 前期开发部项目工程部 预审 安全施工措施登记表项目工程部 预审 配合现场安全 进行安全措施实施的监督及安全管理前期开发部项目工程部 预审 交费各专业会签单建委各内部相关部门及配套各专业局确认前期开发部 营销许可证 营业执照前期开发部 资质证书前期开发部 国有土地使用证 或 建设用地规划许可证 前期开发部 年度投资计划 项目备案 前期开发部 建设项目工程部 预审规划许可证 技术中心 负责提供所需的全部图纸前期开发部 建设项目工程部 预审施工许可证 前期开发部 公用基础设施配套证明前期开发部 获取前期物业备案证明 物业 签订物业合同 业主公约 普通住宅小区提供物价局核定的物业管 理服务费收费等级和中准价格标准 5万平米以上的要通过招投标手续完成 技术中心 负责提供所需的全部图纸 前期开发部物业 基础项目工程部 预审形象部位达到正负零及图象文件 项目工程部 预审 到达基础部位 递交报验材料 组织五方验收 提供 基础验收证明 前期开发部项目工程部 预审 获取 面积计算成果表 前期开发部 提供地名批复及附图 图审证等证件 技术管理中心 提供全套施工图 销管 项目总平面图技术中心 出图前期开发部技术中心 获取商品房网上营销数据录入合格证明销管 配合网上录入前期开发部销管 开 工 开 盘 第 8 页 共 26 页 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会 议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门 主办 岗位 协办部 门 企业投资项 目备案 规划成果前期开发部 大配套前期开发部 开工准备 移苗 组织清除地面上下障碍物 为施工提供现场 项目工程部 预 审 临水 临电 项目工程部 预审 根据现场情况确定临水 临电的位置 数量 协助临 时电送电 接入水接入 做好保护 财务 提供资金 项目管理中心 审核 前期开发部 项目管理中心 财务部 项目 工程部 预审中心 临水 临电前期开发部项目工程部 预审 平整场地 项目工程部 预 审 施工组织方案 技术中心 负责提供所需的全部资料 项目管理中心 共同确定甲供分包项目及各种特殊材料的档次价格 项目工程部 预 审 技术中心 项目管理中心 招投标 签订合同 勘察 拿下土地后即定队伍 进行勘查 向设计提供设计依据 技术中心 负责提供总规划图等所需的全部资料 项目管理中心 配合招标 法律顾问 合同的审核 项目工程部 预 审 项目管理中心 技术中心 法律顾问 桩基施工单位项目管理中心配合招标 测算成本 项目工程部 预 审 项目管理中心 监理 项目管理中心配合招标 测算成本 法律顾问 合同的审核 项目工程部 预 审 项目管理中心 法律顾问 土建施工单位 项目管理中心配合招标 测算成本 法律顾问 招投标文件的法律顾问审核 合同的审核 项目工程部 预 审 项目管理中心 法律顾问 甲供材 分包商 项目管理中心配合招标 测算成本 法律顾问 合同的审核 项目工程部 预 审 项目管理中心 法律顾问 沉降观测项目管理中心配合招标 测算成本 项目工程部 预 审 项目管理中心 土建施工单位的公开招标及合同备案 项目工程部 预审 确定备选施工单位 考察筛选队伍 提供招标资料 组织招投标 签订合同 进行合同备案 项目管理中心 共同确定合同约定的各项条款 前期开发部 项目工程部 预审 项目管理 中心 施工图会审 组织监理 施工单位一起对图纸会审技术中心 配合会审 项目工程部 预 审 技术中心 会同设计院进行会审 签定会审记录技术中心 负责提供所需的全部图纸 并配合会审 项目工程部 预 审 技术中心 设计交底会同设计院进行技术交底 签定交底记录技术中心 负责组织设计单位交底和变更 项目工程部 预 审 技术中心 质量监督手续 办理质检委托开发 配合办理相关手续 项目工程部 预 审 开发 办理安全检查委托开发 配合办理相关手续 项目工程部 预 审 开发 环卫 环保等相关手续 申办项目临时 永久路口的报建手续开发 配合办理相关手续 项目工程部 预 审 开发 申办项目临时施工用水 临时用电 排污手续开发 配合办理相关手续 项目工程部 预 审 开发 办理施工人员暂住手续开发 配合办理相关手续 项目工程部 预 审 开发 开 工 开 盘 第 9 页 共 26 页 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会 议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门 主办 岗位 协办部 门 开工 施工放线 组织施工单位进场 建立平面和高程控制系统 建立控制主轴线 基线 标桩 并在现场清楚标明墙 柱轴线位置 组织施工单位进行有效保护并 接管 技术中心 负责提供所需的全部图纸和技术支持 项目工程部 预 审 技术中心 规划验线监理单位组织项目管理中心 设计 规划局验线技术中心 开发 配合验线 项目工程部 预 审 技术中心 开发 桩基施工 试桩施工 根据施工图及有关施工规范制定桩基施工标准 审核桩基单位 的施工组织设计 施工人员资质 进场材料是否合格等 技术中心 配合确定桩基施工标准 项目工程部 预 审 技术中心 桩基全面施工技术中心 负责提供所需的全部图纸和技术支持 项目工程部 预 审 桩基检测 委托桩基检测单位 签订合同 项目工程部 预 审 进行桩基施工质量检测 并提供桩基检测报告 项目工程部 预 审 开槽 办理各种手续 组 织协调环卫 市容等政府 部门 土方项目工程部 预审 项目工程部 预 审 支护项目工程部 预审 项目工程部 预 审 降水项目工程部 预审 项目工程部 预 审 地基备案 材料报送监督站 联系组织验收人员准时参加技术中心 配合参与验收 项目工程部 预 审 技术中心 基础施工 地基处理 项目工程部 预 审 混凝土垫层 项目工程部 预 审 地下防水 项目工程部 预 审 混凝土基础技术中心 负责提供所需的全部图纸 配合解决图纸设计问题 项目工程部 预 审 技术中心 基础验收备案 承建单位自评 项目工程部 预 审 监理对验评资料审查 现场观感质量量测和检查 项目工程部 预 审 材料报送监督站 协调监理组织相关部门验收技术中心 配合参与验收 项目工程部 预 审 技术中心 签定建筑项目工程部 预审分部项目工程部 预审 基础 验收表 项目工程部 预 审 基础处理竣工结算核对全部设计变更 现场签证及各项扣款的增减项造价 项目工程部 预审 申请结算 提供全面的现场签证 监理 项目管理中 心经理签字确认 水电扣款等基础性资料 项目管理中心项目工程部 预审 开 工 开 盘 第 10 页 共 26 页 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会 议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门 主办 岗位 协办部 门 项目亮相前 准备 推盘策略确定 产品策略 营销中心 营销中心市场组 总经办 根据项目定位 市场状况和项目推 广策略 对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议 技术中心 根据产品推广排期 提供具体产品的房型图 户型卖点综述 专业设计人员支持 负责讲解产品等 项目营销 技术中心 营销中心 营销中 心市场组 总经办 价格策略 销管 协助现场根据具体组团 楼座 楼层 朝向等因素制定价格体系及 制作销控 项目管理中心 提供成本测算 确定营销基本均价 项目营销销管 项目管理中心 推广策略 营销 参与项目推广策略的讨论 提出合理化建议 实现推广效果的最大 化 技术管理中心 提供设计院背景 产品设计理念 产品卖点及专业设计人 员的支持 营销中心市场组 总经办 项目营销 技术管理中心 招商策略 整合外部资源 根据项目营销需要 制定项目全程招商策略配合制定全程招商策略 营销中心项目管 理中心组及策略 公司 商业项目管理中心组及策略公 司 确定外部资源 广告公司寻找及确定营销 参与研究讨论广告公司的选择 参与沟通 营销中心市场组 总经办 项目营销 制作公司寻找及确定 营销中心市场组 总经办 策略公司寻找及确定营销 策略公司的沟通 并进行相关的培训 营销中心市场组 总经办 项目营销 媒介公司寻找及确定 营销 根据目标客户群的日常生活 行为习惯 选择和确定有效的媒体形 式 监控 反馈媒体实施的效果 营销中心市场组 总经办 项目营销 活动公司寻找及确定 营销 活动公司的沟通 各个阶段活动组织的配合协调 活动过程的实时 关注 反馈调整后期活动营销的内容 营销中心市场组 总经办 项目营销 项目推广定位确定 项目名称 组团名称 技术中心 根据对产品的理解提出合理建议 营销 根据对市场客户的理解提出合理建议 营销中心市场组 总经办 项目营销 技术中心 项目核心推广理念确定 营销中心市场组 总经办 项目营销 技术中心 SLOGON确定 营销中心市场组 总经办 项目营销 项目核心识别系统确定logo确定营销 参与项目核心识别系统的讨论和确定 营销中心市场组 总经办 营销中心 分卖场设立为实现项目宣传的最大化 在合理地段设立商品房展示中心 营销中心市场组 总经办 提供项目营销设计 包装方案并协助完成包装 卖场相关营销道具制作 项目营销营销中心市场组 总经办部 开 工 开 盘 第 11 页 共 26 页 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会 议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门 主办 岗位 协办部 门 营销道具准备 现场房型手册 亮相版 技术中心 提供各单体户型图和楼层平面图 小区摆位图等 营销中心市场组 总经办 技术管理中心 售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装 精神堡垒 工地围档 吊旗 道旗 形象墙 指示牌 资料架 展示架 营销 提出装饰及指引系统的合理化建议 项目工程部 预审 组织招标确定施工单位 协助营销中心市场组 总经 办部进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工 项目管理中心 核算售楼处装修成本 进行合同审批和付款工作 财务 提供装修及包装所需资金支持 营销中心市场组 总经办 项目工程部 预审 财务 项 目营销 项目管理中心 样板间及样板环境指示说明系统 营销 协商决定样板间建造的具体户型 技术中心 提供样板间户型的详细房型图和尺寸 项目工程部 预审 组织招标确定施工单位并施工 组织样板间施工和节 点支持 项目管理中心 样板间装修成本核算及合同审批工作 财务 提供装修及包装所需资金支持 营销中心市场组 总经办 项目工程部 预审 技术中心 财务 项目营销 项目管理中 心 沙盘 概念 户型单体模型 外形 景观 绿化 车棚 能源站点等位 置应明确 技术中心 提供项目整体规划方案和单体户型图 支持营销中心市场组 总经办部制作概念沙盘和单体沙盘 营销 与营销中心市场组 总经办部协商 选定概念沙盘的方案及单体沙 盘的户型选择 营销中心市场组 总经办 技术中心 项目营销 入市前印刷品的设计 制作 概念楼书 房型图 DM单 宣传海报等 营销 各种印刷类营销道具制作的确定 技术中心 项目技术中心设计方面资料的提供 如平面规划图 景观规划 图 房型图 人行系统 车行系统等 项目工程部 预审 提供项目工程部 预审进度及交工标准 施工材料 施工工艺等相关方面的资料 法律顾问 相关印刷文件的法律审核以及合同的审核 营销中心市场组 总经办 技术中心 项目工程部 预审 项目 营销 法律顾问 项目周边主要道路设置醒目指示系统 营销中心市场组 总经办 意向 派筹卡及纪念礼品 营销中心市场组 总经办 联动工作的准备 配备看房车及看房车的包装车管部 提供看房车及司机 营销中心市场组 总经办 车管部 进行联动单位的培训和包装 营销中心市场组 总经办 提供重点联动单位的包装 相关营销道具的制 作 营销中心 客资 组 营销中心市场组 总经办 意向商家签约进驻意向书法律顾问 合同的谈判以及审核 营销中心项目管 理中心组 法律顾问 确定项目亮相方案 项目形象表情 主题 创意表现确定 项目营销中心 参与讨论 提出建设性意见 营销中心市场组 总经办 项目营销 项目亮相细化方案确定 营销中心市场组 总经办 项目营销 项目亮相媒体确定 营销中心市场组 总经办 项目营销 开 工 开 盘 项目亮相前 准备 第 12 页 共 26 页 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会 议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门 主办 岗位 协办部 门 项目亮相项目亮相 项目形象出街 媒介组合应用 户外 报纸 电视 电台 车体 电梯 法律顾问 相关印刷文件的法律审核以及合同的审核 营销中心市场组 总经办 法律顾问 新闻媒体新闻信息亮相品牌传播中心 通过媒体扩大宣传信息 营销中心市场组 总经办 品牌传播中心 亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排 技术中心 项目技术中心设计资料 技术中心设计专业人士的支持 营销 项目亮相各项工作的配合开展 电话接听解答 现场客户接待 活 动的协同组织等 营销中心市场组 总经办 技术中心 项目营销 项目开盘前 准备 营销内部资料 房型 房号及面积对照表 技术中心 提供房型本册 技术支持 销管 提供房号及面积表 项目营销营销管理部 技术中心 销控 项目管理中心 由项目管理中心确定考核均价 营销 和营销现场根据推盘节奏确定销控 销管部 客户接待 客户问题汇总及反馈 技术中心 项目工程部 预审 配合解释 解决客户提出的技术中心及项 目工程部 预审问题 项目营销技术中心 项目工程部 预审 客户积累意向卡营销 客户梳理 意向销控制定 客户关系维护 销管 意向卡营销的组织工作 项目营销 意向客户推荐 客户关系维护 项目营销营销管理部 项目营销 交工标准确定 营销 项目工程部 预审 开发 项目管理中心 讨论并确定项目交工标 准 法律顾问 法律风险提示 技术管理中心 法律顾问 项目工程部 预审 项目营销 开发 项目管理中 心 价格体系确定 项目管理中心 牵头制定项目考核指标体系 提供项目经济指标要求 营销 对不同组团 不同楼座 不同楼层和户型制定合理的价格体系 营销管理部项目营销 项目管理中心 合同准备 房型附图技术中心 提供所有房型的房型附图营销管理部技术中心 交工标准 技术中心 提供已确定的交工标准 法律顾问 交工标准中法律风险的提示和规避 项目工程部 预审 审核合同中的交楼时间及交工标准 营销管理部 法律顾问 项目工程部 预审 技术中心 小区摆位技术中心 负责提供最终版的总平面图营销管理部技术中心 合同 附加协议等文本审查确定法律顾问 商品房合同 附加协议 补充协议等文本的审查确定营销管理部法律顾问 开盘前营销道具准备 现场房型手册深化版及最终版技术中心 提供深化版房型图手册及逐步落实形成最终房型图手册 营销中心市场组 总经办 技术中心 楼书 宣传海报 折页 物业管理公约 技术中心 协助制作楼书 折页等 提供技术支持 物业公司 提供物业管理公约 营销中心市场组 总经办 技术中心 物业公司 购房须知 房型图 详细价格表 技术中心 提供项目详细的房型图 提供技术支持 营销 协助销管制定项目楼房的价格体系 项目工程部 预审 提供项目工程部 预审进度及交工标准 营销中心市场组 总经办 项目营销 项目工程部 预审 技术中心 售楼处内外展示道具的统一更换 道旗 吊旗 背板等 营销中心市场组 总经办 沙盘 细化景观及外檐 技术中心 提供项目总规划平面图 协助营销中心市场组 总经办制作沙 盘 提供图纸和技术支持 营销中心市场组 总经办 技术中心 样板间 样板环境的指示系统的数据更新技术中心 负责提供样板环境图纸和技术支持 营销中心市场组 总经办 技术中心 销控表及销控贴 认购书 合同袋 销管 协助营销中心市场组 总经办制作销控表 认购书 合同袋等相关 营销用具 营销中心市场组 总经办 营销管理部 项目形象的提升及深化 户外媒体发布 项目形象及核心理念锻造与深化 营销中心市场组 总经办 报纸媒体发布 项目形象及核心理念锻造与深化 营销中心市场组 总经办 小众媒体及创新媒体发布 项目形象及核心理念锻造与深化 营销中心市场组 总经办 开盘信息告知媒介组合应用 户外 报纸 电视 电台 车体 电梯 营销中心市场组 总经办 银行大协议的签订财务中心 提供银行营销管理部财务中心 开 工 开 盘 第 13 页 共 26 页 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会 议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门 主办 岗位 协办部 门 开盘 开盘庆典活动 活动形式 演出 说明会 发布会 与会人员 演艺名人 专家学者 告知途径 报广 海报 门票 DM单 营销 开盘庆典活动的组织配合 最大化接待 积累客户 物业 积极为开盘庆典活动提供人力物力支持 营销中心市场组 总经办 项目营销 物业 客户转化明确合理流程 接待 回访 邀约客户 完成客户转协议 转合同工作 财务 收取定金 购房款 营销 签订购房协议 进行客户关系维护 协助合同 文件的签署 营销管理部财务 项目营销 回款落实营销 按照每月考核指标定时定额完成营销量 为回款落实提供支撑销管部项目营销 日常营销 月度指标分解根据公司资金情况与项目进程 进行月度指标分解与调整营销管理部 产品分析 聚焦营销重点 来电客户分析 来访客户分析 成交客户分析 未成交客户分析 滞销产 品分析 竞争项目动态关注 对项目所处营销阶段进行准确判断和适时 调整 营销中心市场组 总经办 阶段性项目推广总结 根据库存产品现状 合 理安排推广节奏和推广方向 销管 根据库存产品现状和考核指标要求 和营销协商调整价格体系 聚 焦重点产品的营销 项目营销 协助项目营销进行产品 客户分析 根据聚焦营销重点推荐可 成交客户 项目营销中心 营销中心市场组 总经办部 销管部 月度操作手册制定 根据财务指标 产品情况 客户情况 制定月度的推广策略 营销策略和 重大节点 营销中心市场组 总经办 与营销中心市场组 总经办确定推广策略 销管 制定销管价格策略 营销中心 项目 营销中心 价格监控及调整 定期进行价格测算 与营销沟通 根据库存产品和聚焦营销的重点及市场 形势变化 调整项目价格 实现项目利润最大化 项目管理中心 阶段性考核指标调整 动态调整项目售价 实现项目利润 最大化 营销 根据阶段性产品营销情况和库存产品现状 沟通协调销管调整价格 体系 营销管理部 项目工程部 预审中心 项目 营销 月度推广计划执行 报纸媒体 树立项目形象 宣泄产品卖点 营销 协同营销中心市场组 总经办对于项目形象和阶段性产品宣泄点进 行沟通 确定报广内容 营销中心市场组 总经办 项目营销 户外媒体 强化项目形象 聚焦重大节点 营销 结合阶段性考核指标和项目营销情况 确定阶段性节点的设置和媒 体宣传 营销中心市场组 总经办 项目营销 营销活动 维系老客户促进老带新 制造新闻热点烘托项目人气营销 协助营销中心市场组 总经办进行主题营销活动的组织和配合工作 营销中心市场组 总经办 项目营销 客户中心 通过公益性活动强化客户品牌忠诚度 加强项目口碑传播效应 营销 通过与营销中心市场组 总经办部的沟通交流 创新性的组织公益 性活动 强化客户忠诚和树立顺驰品牌美誉度 逐渐形成项目的独特卖点 营销中心市场组 总经办 项目营销 营销道具支持 楼书 客户通讯 生活手册折页 道旗 吊旗营销 协同营销中心市场组 总经办制作各种营销道具 营销中心市场组 总经办 项目营销 开 工 开 盘 第 14 页 共 26 页 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会 议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门 主办 岗位 协办部 门 客户到访及接待成交工作 客户资源利用大客户 社区活动 置业推荐 物业推荐等工作带来大批意 向客户 营销中心市场组 总经办 提供DM单 海报 楼书 单体沙盘等营销道具 支持 项目营销中心营销中心市场组 总经办部 项目营销客户到访 营销中心市场组 总经办 项目营销营销道具的及时制作和补充 路演活 动的组织开展 营销本部营销中心市场组 总经办部 项目营销现场利用电话回访老客户 并进行客户接待成交工作 营销中心市场组 总经办 提供沙盘 单体户型 样板间等营销道具 销管 提供销控 项目营销中心 通过日常培训 提高营销人员的接待水平 现场通过电话回访 邀约客户 到访促成成交 行政 有行政组织一些专业化的培训 已提高营销员的营销水平 项目营销中心 月度付款计划及支付 项目管理中心 根据营销费用发生及以往支付情况 制定月度合同支付额 度 审核付款计划并上报地产集团 财务 审核价款单及发票 按资金情况付款 营销中心市场组 总经办 项目工程部 预审中心 财 务 合作方合同签订 项目管理中心 合同签订及审批工作 法律顾问 商品房合同 附加协议等文本抽查 风险提示 营销本部 确认物业及置业联动 送各部门存档 营销管理部 营 销中心市场组 总经办部 项目工程部 预审中心 法 律顾问 营销本部 回款制定回款节点 协调银行及房管局保证按期回款财务 财务 为客户创造便捷交款条件 快速收款营销管理部财务 月度指标考核 公司考核指标完成及调整 销管 按当月完成情况 逐步调整全年营销回款指标 财务 负责编制月度资金预算 填列各项目实际发生数 项目工程部 预 审中心 营销管理部 财务 项目考核指标完成及调整 销管 按当月完成情况 调整次月及全年营销指标 财务 负责编制月度资金预算 填列各项目实际发生数 开发 提供下月指标落实的政府相关证件支持 项目工程部 预审 提供下月指标落实的项目工程部 预审节点支持 统 计汇报项目工程部 预审指标完成情况及指标调整 提供月度项目工程部 预审款计划 项目工程部 预 审中心 营销管理部 财务 开发 项目工程部 预审 清盘 清盘后项目各种资料移交行政部 接收商品房合同 协议 优惠单并存档营销管理部综合管理部 项目营销 招商工作问题 总结 汇报并存档 项目营销推广效果的监控 评估 修正 通过营销中心 项目营销中心例 会 项目协调会 部门例会 各种主题总结会等形式进行工作总结 指导 后期工作 营销中心市场组 总经办 利用夹报 DM单 电视字幕 路牌等形式宣传 清盘信息 予以清盘支持 营销中心 项目 营销中心 开 工 开 盘 日常营销 第 15 页 共 26 页 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会 议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门 主办 岗位 协办部 门 项 目 工 程 部 预 审 建 设 主体施工 审核施工方案 施工组织 设计 项目工程部 预 审 材料进场验收 施工单位填报材料进场报验单 项目工程部 预 审 检验三证 材料出厂合格证 进入现场的取样检验证明 建委产品质量认 证 监督现场取样复试 项目工程部 预 审 钢筋混凝土项目工程部 预审 过程监控 模板分项项目工程部 预审 项目工程部 预 审 钢筋分项项目工程部 预审 项目工程部 预 审 预应力分项项目工程部 预审 项目工程部 预 审 混凝土分项项目工程部 预审 项目工程部 预 审 现浇结构分项项目工程部 预审 项目工程部 预 审 装配式结构分项项目工程部 预审 项目工程部 预 审 混凝土结构子分部项目工程部 预审 项目工程部 预 审 配套管线预埋 项目工程部 预 审 重要分项项目工程部 预 审及隐蔽项目工程部 预 审质量验收 核心筒剪力墙 裙楼 结构转换层 第一层标准层 天面层钢筋 项目工程部 预 审 地下室 裙楼 塔楼标准层第一层的水暖电管线预埋 超高层建筑圈梁防雷项目工程部 预审 避难层管线预埋 项目工程部 预 审 图纸问题解决 图纸问题的发现及分析技术中心 配合分析问题 项目工程部 预 审 技术中心 设计变更 技术中心 配合完成设计变更 项目管理中心 核定变更成本影响 项目工程部 预 审 技术中心 项目管理中心 施工质量问题 事故处理 施工质量问题 事故的分析及调查技术中心 配合分析问题 项目工程部 预 审 技术中心 处理方案的制定 审核 审批 技术中心 配合制定方案 项目管理中心 核定成本影响 项目工程部 预 审 技术中心 项目管理中心 处理方案的实施 项目工程部 预 审 变更签证 设计变更与设计沟通 协调 收发相关变更文件 技术中心 配合完成设计变更 项目管理中心 核定变更成本影响 项目工程部 预 审 技术中心 项目管理中心 项目工程部 预审变更 项目工程部 预审变更技术经济分析 技术中心 配合技术分析 项目管理中心 进行经济分析 项目工程部 预 审 技术中心 项目管理中心 项目工程部 预审变更申请 技术中心 协助现场进行变更签证 项目管理中心 测算变更签证对成本的影响 对其可行性进行判断 项目工程部 预 审 技术中心 项目管理中心 设计变更 现场核实 技术中心 配合完成设计变更 项目管理中心 核定变更成本影响 项目工程部 预 审 技术中心 项目管理中心 项目工程部 预审款支 付 项目工程部 预审进度的 确认 项目工程部 预 审 项目工程部 预审款申请 表审批 建立完整 准确的资金合同台帐 项目管理中心 按合同约定审核付款比例 财务 审核项目工程部 预审款的支付 项目工程部 预 审 项目管理中心 财务 项目工程部 预审款支付财务 审核项目工程部 预审价款单及发票 按资金情况付款 项目工程部 预 审 财务 主体验收备 案 施工单位自评 项目工程部 预 审 监理对验评资料审查 现 场观感质量量测和检查 项目工程部 预 审 监理组织相关部门验收参与单位 项目管理中心 技术中心 设计 监理 施工 监督部门技术中心 配合参与验收 项目工程部 预 审 技术中心 签定建筑项目工程部 预 审分部项目工程部 预审 主体 验收表 项目工程部 预 审 第 16 页 共 26 页 主要 阶段 主要工作内容工作部门 是否需要组织专题会议以及会 议参加部门 主办部门工作内容分项主办部门 主办 岗位 协办部 门 外檐装修材 料确定 设计 技术中心定板考察相关单位及实际项目工程部 预审技术中心 项目管理中心 分别从技术 经济方面配合 项目工程部 预 审 技术中心 项目管理中