从我国住房政策看房价.doc

从我国住房政策看房价 学院：专业 ： 姓名： 学号： 住房是人类的的基本需求之一，实现“居者有其屋”是每个人的梦想。然而近年来我国房价持续上涨已经引起广大民众的不满，住房矛盾日益尖锐。为解决房价居高不下的问题，党和政府在不同时期相继出台了一些列的房价政策。那么，这些政策变化又将对房价产生怎样的影响，在此我将和大家分享我国不同时期的房价政策以及它们对房价所产生的影响。2008年国十条内容及其对房价的影响: 2008年国十条提出：一是加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度,加快棚户区改造,实施游牧民定居工程,扩大农村危房改造试点。 二是加快农村基础设施建设。 三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。加强基层医疗卫生服务体系建设,加快中西部农村初中校舍改造,推进中西部地区特殊教育学校和乡镇综合文化展建设。 五是加强生态环境建设。 六是加快自主创新和结构调整。支持高技术产业化建设和产业技术进步,支持服务业发展。 七是加快地震灾区灾后重建各项工作。 八是提高城乡居民收入。 九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革,鼓励企业技术改造,减轻企业负担1200亿元。2008年国十条把扶持对象锁定为“保障性安居工程、廉租房建设、棚户区改造、游牧民定居工程、农村危房改造”等关键词，高价商品房被排斥于政策扶持之外，由原先鼓励投资购房转变为保障消费购房。当4万亿元“额外投资”中切出一块用来加大廉租房、安居房、中低价位中小户型商品房建设及危房改造后，意味着楼市内的房价结构将出现质的变化，具体表现就是“高价商品房房价趋于下跌或则房产开发商退出这一市场，而廉租房、安居房、中低价位中小户型商品房房价由于政策推动将出现不同程度的上涨”。2010年国十条内容及其影响：2010年新国十条提出：一、实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。 二、增加居住用地有效供应。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。 三、调整住房供应结构。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。 四、确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。 五、加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度。新国十条政策出台后，北京、上海、广州、深圳等一线城市成交面积和销量均大幅下跌，很多房地产开发商开始降价，一些不愿降价的房地产开发商开始转战其他二三线城市。但是，新国十条只是对一线城市影响明显，对二三线城市影响仍然较弱。此外，新国十条出台后，很多工薪阶层因贷不到款而无法买房，而那些“抄底”的购房者开始持钱待购。另外，由于政策调整，二手房也开始告别快涨趋势。其中，90140平米二手房房价走低初现，未来各面积价格差异将日趋明显。而且，热点区域房源挂牌价率先降温，幅度已达10%以上。国六条内容及其对房价的影响：国六条提出：一、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。“国六条”出台主要是针对商品房市场，对二手房价影响不多。但国六条的出台，对二手房市场是一个机遇。而且国六条指出限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房，意味着当前限购政策进一步升级和强化。少数房价过快上涨的城市尤其是一线城市以及部分二线城市或将因此而提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。另外，“国六条”楼市调控措施是有针对性的，有目的性的，是针对全国房价过快上涨的部分城市，尤其是一线城市及部分二三线城市而出台的，而不是“一刀切”的针对全国的政策。让市场尤其是一线城市的楼市回归理性与正常，而对于房价与市场并没有出现异常的城市而已，“国六条”杀鸡儆猴的措施，让它们在今年或望而生畏，短期内不敢再有松动的政策或大擦边球的措施出台国四条内容及其影响“国四条”是指在2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。 一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二要继续大规模推进保障性安居工程建设。 三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。 四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 国四条虽然个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到了5年，但房地产购买和持有的总体税负仍然较低，尤其是和投资于实体经济的税负相比。与其他国家相比，中国没有物业税和资本利得税，租金收入只征收5%的营业税。这样一种激励体制会促使居民和中小企业更偏好对房地产的投资。因此在目前经济环境下，这次组合拳对房地产的打压效果是有限的，它只对短期的投机行为打击较大，不改变传统的招拍挂等制度，不加大对经济适用房等的供应，是无法解决实质性问题的。国五条内容及其影响：国五条指出：一是完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。二是坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。三是增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。四是加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。五是加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 “国五条”中最引人注意的是提出了“限购扩容”“国五条”规定，“严格执行商品住房限购措施。按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。”这一细节可看作是“限购令”小范围升级，原来有些城市，尤其是中西部省会城市限购执行得较为宽松，如果按照“统一要求”，则接下来会有城市调整方案，进一步收紧。 限购令有可能将从一二线城市向二三线城市蔓延，范围有所扩大。由于此类城市的刚性需求有限，较为依赖投资型客户，限购将会对此类城市产生较大影响。 不过，虽然“国五条”已出台半年有余，房价涨势却丝毫不减。数据显示，9月份百城住宅均价环比涨1.07%，自2012年6月以来已连续16个月上涨。一些业内人士认为，政策调控措施对抑制房价上涨的效果并不明显。例如，中国著名经济学家郎咸平就认为：国五条真正的赢家就是政府,因为不但税收增加,由于房价暴涨,卖地又可卖个好价钱了。老百姓最惨不但多交税,还更买不起房了。 而且全国各大城市楼市成交量的不断攀升，也