大型商业地产项目市场现状分析.doc

精品文档大型商业地产项目市场现状分析最新高获利商业项目全局研究工作棋块大型商业地产项目市场现状分析大型商业地产项目前景预测分析大型商业地产项目赢利模式分析现状分析一：可怕的恐龙脚步声现状分析二：大浪淘沙下的大型商业诱因分析现状分析三：中国大型商业市场现状总报告现状分析四：中国大型商业地产开发危机分析中国商业地产的大盘时代2001 年，轰轰烈烈的造城运动给中国商业地产的开发带来了空前机遇。城市的急速发展及人均GDp 提高下产生的强大胜盛的消费需求，使中国商业地产讯速进入的狂热的大浪淘沙的掘金浪尖，给地产投资商带来前所未有的发展机遇。2002 年，抵档不住造MALL 的诱惑，中国各路地产诸侯操持着不同的利器开始在全国各地跑马圈地，一场以大型商业地产为竞争主力的商业时代正呼嘯而来。2003 年，当业界内外强烈关注住宅市场进入大盘时代的同时，中国的商业地产格局进行了一场全新的大洗牌。随着大江南北各大城市大型商业项目的相继启动，SHOPPING MALL 的横空出世，并由其体现出来的大体量、规模化、品牌化和专业化等特征，标志着商业地产进入大盘时代，同时也正式拉开商业物业全面进军中国房地产市场的序幕。2004 年，大型商业地产项目在中国成为一种新的投资风向。现状分析一：可怕的恐龙脚步声时间行进至2004年，当中国一些的开发商依然在大型商业地产“迟早理论”中冥思苦想“鸟儿起得太早没食吃，因为天太黑，找不准前进的方向，而鸟儿起得太迟依然吃不饱，因为麦田里觅食的鸟儿太多”时，中国商业地产开发形式已在不断升级，各路地产诸候已吹响了攻城拔寨的号角，我们不禁听见恐龙前进的可怕脚步声。项目位置占地面积建筑面积总投资备注MALLOFCHAIN青岛占地200亩建筑面积达100万平方米814亿美元加拿大555集团投资，06年2月营业春天MALL北京60万平方米建筑面积达65万平方米将超过10亿美元由春天商业公司总投资华南MALL东莞8万平方米商业面积近50万平方米30亿元由三元盈晖投资正佳广场广州占地60万平方米建筑面积37.8万平方米号亚洲体验之都，由大鹏集团投资中信城市广场深圳占地面积5.1万平方米建筑面积3.99万平方米的中信大厦、6.75万平方米的商业购物中心，以及3万平方米的星光广场组成深圳中心区购物公园，由深圳中信集团投资城市广场摩尔西安占地530亩建筑面积40万平方米2.5亿美元，一期茖。5亿美元诸侯争霸在中国大型商业地产的麦田里，可谓是英雄辈出。首先，是以“华润”为代表的上市公司挟雄厚的资本势力呼啸而来接着，以“铜锣湾”、“华南MALL ”为代表的民营资本以灵活独到的营销方匆突围而出。而后，以“中信”，为代表的国资也毫不示弱，以综合资源优势斜插进来。在2003 年，就珠将诞生15 个面积10万一60 万平方米的MALL 。与此同时，这股造MALL之风由南吹到北，据不完全统计，目前有200 多个面积在10 万平方米、动辄数十亿的资金投入的大型商业地产项目正在全国展开。2004 年，大型商业地产项目在中国成为一种新的投资风向。现状分析2 ：大浪淘沙下的大型商业诱因分析诱因1 、始作俑者快速转换赢利轨道世界上最多陷阱的行业是房地产，最具创新洞察力的商人是地产开发商。不可否认，中国的商业地产操作远比其他行业来得复杂艰难的多，竞争也远比其他行业来得激烈，哪一个行业像商业地产一样运作如此庞大的资金？哪个行业像商业地产一样承受如此巨大的风险？而正是在这披荆斩棘的行业艰难中锻炼出来房地产商更渴望在绝处中找到回生的诀窍，在下一个热点到来前快人一步的捕获先机。中国房地产商快速转换开发模式基于以下几点：1 ）中国房地产商己普遍认识到中国的商业房产价值远远被低估，开发好的商业房产会比住宅有更优厚的回报；2 ）纯住宅项目要挣大钱很难，必须扩大项目规模依靠附属的商业房产项目来弥补盈利的不足，甚至放弃住宅项目而专注于商业地产的开发；3 ）当超大的商业地产项目开发时它必须有比大型超市更大的体容，更新的形式，而购物中心就成了当然的选择。诱因2 、大型超市突围的救世模式近几年来大型超市在中国发展很快，尤其是大型超市中的大卖场形式发展更快。当大型超市竞争白热化的时候，它的一些弱点就显现出来，如商品的选择性较差、低价商品较难带动高毛利商品的销售等等，这就迫使大型超市向主体性购物中心发展，从降低经营成本和增加功能入手来建立新的竞争形势下的盈利模诱因3 、传统的百货压力下的一招先中国传统的百货商店在大型超市的竞争压力下，正在加速向现代百货的发展，也在创新新的经营模式。由于目前普遍存在不同的商业业态经营同一商品的可能性，百货商店在消费者生活水平提高和购买方式向一次性购足的方向转移的情况下，开始发展以百货商店为主体的购物中心，以综合化和多功能性来向大型超市开展竞争。诱因4 、城市市场的需求当轿车大规模进入中国家庭的时候，中国消费者的购物方式会进一步向休闲娱乐性购物方向发, SHOPPING MALL 会是满足这种购物方式的理想商业模式。对这种购物中心除了特别有实力的地产商外，政府是建设的积极推动者，因为它是最能体现现代城市商业繁华功能的标志性项目。诱因5 、商业理性化发展在成长1 ）现代商业的发展开始进入一个专业化分工的阶段，即商业设施的建设和经营分别由地产商和零售商来专业化发展。地产商可避免商业经营的风险，零售商可避免商业设施投资建设的风险，大家都可往自己的专业领域发展，产生效率和效益的最大化；2 ）购物中心由于是多种商业业态和服务业态商业经营的组织模式，它创造了各商业业态功能资源共享的最大化，特别是消费者人流资源；3 ）在购物中心中必须能创造各种商业业态和服务业态共生的营业环境，使在购物中心里的商业服务业能够在功能和形式上同业差异、异业互补。这使得传统的你死我活的商业竞争在购物中心里演变成相对而言的理性的与差异化的竞争。总之，大型商业地产项目的出现是中国房地产开发的必然趋势，是房地产开发水平提高的重要表现。商业地产的开发，已经从原始的配套型物业转变为一种新的市场形态，并已经形成了自己相对独立的市场空间。现状分析3 ：中国大型商业地产市场现状总报告报告1 、对中国商业市场总体状况分析2003 年中国商业地产开发势头十分凶猛，呈现出供应量放大，需求量拉动不够的市场特征。据专业机构调查，2002 年之后，中国商业地产市场中，单体建筑面积在6000 平方米以上的典型在售商业房地产项目，多达653 个，总体供应体量达1316 万平方米，而且出现了有增无减的趋势。按照正常进度，建设中的商业项目体量有望在3 年内完全得到释放。( 1 ）供应规模总体向上从己经投放市场的商业地产项目的整体规划来看，面积在15000 一200000 平方米的房地产项目为当今市场供应的主体；而商业规模在5000 一10000 平方米及10001 一15000 平方米的项目，其供应比例旗鼓相当，分别达到了总供应项目数量的1 / 4 。由此可知1 . 5 一20 万平方米的商业地产项目几乎充当了当今市场的绝对主力，其次才是面积在5001 一10000 平方米、10001 一15000 平方米的项目。( 2 ）中心城区仍是主角靠聚集中心城区人气而发达起来的商业地产，随着旧城改造、大型居住社区不断外向型扩张，而显现出由中心城区逐渐向新城区、近郊区蔓延的趋势。然而尽管如此，2003 年中国各大城市的城市中心区域尤其是旧城区对商业地产的吸附力，仍然位居榜首，占到了整个商业市场份额的46 . 84 % , 而新区只占18 . 77 % ，郊区占10 . 13 % ，其他区域占24 . 26 。商业地产热点区域 城市中心区域的商业地产供应量在城市商业市场中依然占主导地位。( 3 ）价格走势有涨有落虽然在售商业房地产项目，因地段、商业形态的各异，价格跨度很大，但各类商业的价格总体趋势向上。以成都商业市场为例，城中心黄金口岸商业项目每平方米超过了36000 元，大地城市脉搏每平方米售价最高卖到了6 万元，城西及城北平均价格维持在每平方米7500 元。相比2003 年价格在不同地区有涨有跌。( 4 ）投资者首选临街商铺据分析，中国商业地产投资、经营、消费群体中，虽然商业房地产营业房空置率呈上升趋势，不能盲目乐观。但面积在30 平方米左右的商铺需求仍然很大。尤其是面宽5 一8 米、3 一4 米、9 一10 米的小商铺，受到多数投资者的青睐；由于5 一8 米面宽的商铺可以适应多种经营业态，不仅被选率高，一次性付款的比例也最高，达40 。其次才是各占30 的分期付款和按揭付款。投资者热衷小型的临街商铺，中小投资者仍是投资市场的主流群体。据市场情况看，投资者最关注的还是投资回报率。至少半数以上的商铺投资者希望自己握有经营权，并从中获利。( 5 ）需求拉动乏力，局部存在泡沫从2003 年市场形势看，中国商业房地产开发的竣工面积变化与商业用房实际销售面积呈现出相同的变化趋势，市场供应情况对需求的波动敏感性较强，需求的加大直接刺激供应的增加。1997 年以后市场的商业营业用房的供应平缓，而市场的消化则呈现出在小范围的周期波动，2001 年需求的突然放量直接刺激了2002 年商业营业房的大面积竣工，而从空置面积直接反映出的是这些进入市场的新增营业房并未投入使用，整体商业营业房市场出假性需求，局部存在泡沫。( 6 ）大型商圈不断涌现2003 随着城市的发展，除原有的商业区域外，在大城市的中心区以及房地产发展较快的新区也己具备新一代商圈规模，同时其他周边卫星城镇等区域由于政府规划因素影响，商业发展也逐渐步入轨道，呈现欣欣向荣的局面，可以预见，中国各大城市的商业将向多点多层次的方向发展，原有商圈的集中化交易在新一代大型商圈中已转化为社区服务配套。( 7 ）商铺已成大众投资品种相比较以往的商铺销售对象，中国的中产阶级逐步成为市场购买的主力群体，同时，大型商业的商铺分割的小型化也满足每一个投资者的资金要求，商铺投资方式正成为大众化的投资工具。 ( 8 ）商铺租售市场重新崛起随着中国加入WTO 后，外资商业机构将加快在中国的扩张步伐，同时，近年国内商业的日益成熟也具备了扩张的条件，像华润、万佳、百佳、华联等一批国内的商业巨子已具备与国外商业机构抗衡的条件，但同时也应看到，近年来商业大幅度扩张与攻城掠地，势必会造成一批竞争实力弱的小型商业倒闭，但对于急于寻求商家的开发商而言却无疑是个良好机遇。( 9 ）商铺市场依然严重饱和虽然目前商业机构的大举扩张，给商业物业的出路带来了希望，但同时也可以看出，每年商业物业的大量开发更加剧了市场消化的难度，同时，开发的商业并不是都能满足不同商家的实际需要，因此，房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。( 10 ）二级城市成“圈地”新热点二级城市成“圈地”新热点。在完成对国内以及省内一些重点城市的布点后，2003 年，一些地级市蕴含的强大的消费能力以及当地政府对连锁业的重视，吸引了大批地产开发商的眼球，同时也吸引了省内大型连锁企业在抢占深圳、广州等大城市的同时，开始向佛山、中山、东莞等二级城市布点。（11）特色商业街异彩纷呈随住宅市场的火爆而带动的对住宅底商的投资热情已有目共睹，为准确把握市场动态，使项目从众多项目中脱颖而出，各开发商均使出浑身解数以各种方式吸引投资者目光。从以各种风格商业步行街概念炒作成功的现代城、欧陆经典、嘉名桐城、珠江帝景，再到现在的后现代城美式街区和昆泰国际中心的环绕商业步行街，商业物业己一改过去住宅底商纯粹的配套服务功能，开发商愈加注重突出商业部分的概念和主题包装。而就市场反馈来看，这部分商业物业的热销使得开发商“名利双收”。( 12 ）集成社区受追捧从投资类型看，集成社区已成为最受市场追捧的热点。所谓集成社区，就是以集成开发的理念整体解决业主生活，不同于简单的提供社区配套理念。在开发方式上，一次性开工，一次性交付所有设施，区别于目前开发商通用的滚动开发模式。对于投资者而言，首先是降低了投资风险，同时也降低了投资者的投资成本。( 13 ）投资商铺融资将获青睐随着中国居民储蓄的日益增加，银行目前都面临着不同程度的放贷压力，而个人购房贷款是银行针对个人金融项目的重要内容，放贷风险相对较低。从客户层面分析，有意投资商铺的客户群，大都具备了较强的支付能力和经济基础 投资目的性强，为投资而进行的个人金融准备较完善。银行对该类人士的贷款项目有较强的信任感，风险并不大，所以银行能放心大胆的进入。大到国际跨国银行，小到典当行，都在积极参与个人商业房的融资。这意味着商业房融资的前景越来越宽阔。( 14 ）商业大盘（SHOPP 1 NG MALL ）迅速崛起商业性大盘在全国各大城市及周边二级城市迅速兴起，彻底改变了以往住宅产业一枝独秀的格局，专业化、品牌化和规模化的商业大盘在大城市及周边二级城市不断出现。据统计，2004 年中国上万平方米的大盘不少于250 个。据 中国购物中心发展报告 资料显示，由于城乡差异，人口密度、商业布局等多方面因素的共同影响，购物中心在分布上呈现出“城市中心型”的局面。全国77 的购物中心分布在城市中心区，城市边缘区所占的比例为18 。总结：中国商业营业用房市场已经呈现出局部性供大于求的态势，随着2004 年大量大型商业项目的竣工，可以预见需求方市场对新增营业用房的需求在未来的几年内将会放缓。报告2 、对大型商业地产项目状况分析2003 年，随着中国商业地产市场的全线飘红，大型商业地产项目特别是购物中心（SHOPPING MALL ）在大江南北如雨后春笋般迅速崛起，其体量之大，数量之多在全世界也实属罕见。然而面对这动辄几十万建筑面积的巨无霸，我们有必要对商业大盘的发展前景进行一次全面彻底的梳理。A 、大型商业地产项目机会分析：1 ）大型商业地产项目群雄四起在狼烟四起的国内零售战场，各路诸侯操持着不同业态跑马圈地尚未得以片刻的喘息，SHOPPING MALL 的导入再次给原本酣战犹激的商战平添了几分诡秘的色彩！实际上，随着WTO 的推进，资本越来越具有想象力，一个以MALL 为竞争主力的商业时代向我们快速驶来。 华南市场状况分析：广州英资太古集团投资建设的太古汇文化广场正式启动；规划面积达29 万平方米的正佳广场也于今夏复工；高盛集团亦在广州筹划奥林匹克购物中心；不容忽视的是，斥资30 亿元的国内首个超大型主题式购物公园 “华南MALL ”亦在东莞万江崛起。深圳城市新贵华侨城铜锣湾广场的大撇LL 已经营业，中信新城市广场、深圳中心区购物中心等项目都分别上马。 华北市场状况分析：北京将在5 环路的东西南北建造4 个20 万至60 万平方米的MALL ，分别是：大地集团的大地MALL （亦庄经济技术开发区内，总规划建筑面积60 万平方米）、世纪金源的金源时代MALL （北京海淀区远大路北侧，中关村中心区西沿线，距中关村核心区2 , 5 公里。）、西单商场和法国欧尚合作的MALL （中关村万柳地区）、王府井集团的MALL （中关村科技园内）。 华东市场状况分析：在上海，正大集团在中国投资最多的“旗舰”商业项目 正大广场已于2003 年7 月5 日在被喻为“中国华尔街”的浦东陆家嘴金融贸易区开业迎客；好又多集团己经获准在浦东建设一个占地1000 亩的MALL 项目；总投资巧亿元，规模达33 万平方米的虹桥购物乐园已正式开工。在青岛，加拿大555 集团投资8 亿至14 亿美元在建的“MALL OF CHINA ”规模将比上海正大广场大4 倍。与此同时，大连、武汉、温州、成都、西安、重庆等大中型城市对MALL 亦是踌躇满志。2 ）郊区化趋势明显与第一代购物中心主要特征迥异，新上马的MALL 已有多家冲出闹市商圈，安营于市郊外围的交通枢纽地带。如奥林匹克购物中心选点广州东郊黄村广深高速、东环高速和广园快速干线交汇处；东莞万江的华南MALL 选址广深高速公路和107 国道之间。这种选址方式无疑降低了MALL 用地成本，使得其规模得以成倍放大。3 ）主题设计亮丽鲜明早期的大型商场由于缺少体现都市文化品位且富有个性化的主题设计，从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机，造成中国第一代购物中心“主题缺位”的一大硬伤，使其成为“先天残疾的朝阳产业”。大多数购物商场的规划设计都染上主题缺位的同质化通病。而新生的MALL 志在以多种方式探寻规划设计、主题营造的新路。如太古汇文化广场打出了“报业文化”的大旗，将报社办公楼、大型图书馆、公众艺术馆与开放式购物广场结合为一体；东莞华南MALL 打造“水乡风情”主题，利用珠三角的河汉水网营造供游客泛舟观光的水道景观；深圳铜锣湾广场选址于华侨城主题公园群落，营造国内第一家“生态景观和海洋文化”为主题的MALL 。主题营造使MALL 走向差异化竞争之路，同时与旅游景区客源共享，开创商业和旅游业互动与融合的先河。4 ）娱乐功能逐渐突出面对中国第一代购物中心“功能缺陷”的另一硬伤，新生大型商业项目通过提供长廊、广场、庭院等，带给消费者休闲空间；购物、餐饮、休闲、娱乐区域的合理搭配满足消费者一次性购足和一站式休闲消费的需求，使消费模式得以升级；新一代的MALL 独具匠心的主题营造使MALL 的娱乐休闲功能更加突出，回归购物中心业态的本质 休闲时代的产物，充分体现了以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进一种新的文化理念和生活理念；这种重视整体环境和功能提升的结果，使消费者的购物不再是单纯的购物，而是一种享受，再配合“一次性购足”的新消费观念，无疑会给消费者一种全新的购物体验。5 ）营销招术层出不穷2003 年的中国商业地产市场，随着大型商业地产项目的不断出现，开发商为此进行的招商活动层出不穷。一位老总在经历了专业机构的一番“洗脑”后曾深有感触地说：“确实没想到，搞商业地产与住宅和社区商铺相比居然有这么大的区别。商业楼盘的大盘化和住宅大盘的特征有所区别，其不仅仅从体量上来衡量，主体关键在于错综复杂的商业定位。6 ）产品定位普遍走高产品定位的依据是客户定位。目前，中国大型商业地产项目大多定位于中高端市场，在一定程度上形成商业地产的结构不均衡。总览北京商业地产，无论是立志与世界500 强携手的万达广场，还是号称要打造北京新天地的建外SOHO ，以及矢志打造CBD 生活区欧式品牌商业街的珠江帝景都是个中典型。以珠江帝景全长2500 米的欧洲风情商业走廊为例，其立足于高端消费者需求的业态规划非常翔实、细腻，从餐饮、娱乐到休闲、购物，从展览、展示到阅读、欣赏，全面覆盖区域生活的种种个性需求。7 ) SHOPPING MALL 发展时机成熟按照中国目前的经营发展状况、零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平、人们对生活质数水平要求的提高，在中国发展具备优良购物环境、提供大型休闲场所及停车场，集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务等各项功能于一体的现代购物中心的条件已逐渐成熟，摩尔的出现也是中国商业发展到一定阶段，商业业态社会优化组合的必然趋势。B 、大型商业地产项目危机分析：1 ）市场发展前景不明2004 年是中国大型商业项目的全面释放年。然而一个大型商业项目能支撑多大的消费力？北京可能有一千亿消费力，一个MALL 则须有几百亿、几千亿的销量才能支持，因此大型商业项目在国内的发展要非常小心。统计数据显示，中国人的人均产值是1000 美元，美国是3 万美元，香港是2 . 4 万美元，由此带来的消费力是很不一样的。因此，在MALL 的发展过程中要很注意市场的调查，除了有远见之外，还要有很实际的基础。2 ）商业项目开发谨慎乐观大型商业项目在国内的开发普遍处于一个探索阶段，但并不是所有的城市、任何背景的开发商都适合，或者说具备了做MALL 的条件。商业房地产项目开发的基础条件，是这个项目所面对核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈的能力，也包括了GDP 的水准。因此，在做项目判断的时候，对项目周边核心商圈消费总量的判断，将有助于对项目做出比较正确的结论。另外，如果开发商自身的资金实力尚不足以解决一个MALL 的项目土地款的问题，就大大增加了开发风险。3 ）投资周期漫长在投资方面，并不是越大越好。实际上，当经济规模到达某一点之后，其收益能力反而会降低，则可能让你的项目处于竞争劣势。中国商业市场的MALL 本身处于发展的初期，无论是城市中心、还是郊区MALL 的发展，一定会有一个市场培育的过程，这意味着，至少存在一个三到五年的合理的亏损期。值得关注的一点是，开发商的竞争优势不止是足以保证这个项目开发的顺利完成，甚至保证其运营期间的成功运营。商业地产是两级客户群体，一级是消费群体，一级是开发商，这两级客户需求的个性化要求都很高，这是基于市场竞争加剧的结果。4 ）零散出售为主的经营绝症至于商铺出售方面，很多国外机构及专家认为，MALL 的发展应该采取整体出租经营的方式。从目前情况看，国内不少MALL 的项目，都采取了将主力店的位置留下来做出租，其他的商铺做出售的方式。尤其在目前金融政策的环境之下，这种趋势可能并不太容易改变，需要改变的是开发商怎么解决的问题。5 ）民营资本抢占市场下的资金链危机毋庸置疑，尽管有“华润”、“中信”这样有着诸多背景的资金实力派加入，但造中国大型商业地产项目的麦田里早到的鸟儿几乎全是民营资本。如今，大型商业地产项目己成为中国私人资本最高的投资宝典。目前关键的问题是，民营资本对风险认识严重不足，对MALL 的复杂性和困难度认识严重不足。很多地产商完全是利益驱动，持一种短期投机心态，没有意识到商业地产与住宅地产最大的区别是：不能进行滚动开发。而一个MALL 的设计牵涉到众多环节，生命周期很长，关键是你能等多久，能熬多久。6 ）资金环节非常薄弱Mall 的魅力在乎其规模“庞大”，动辄几十万平方米的规模背后，上演的往往是资本玩家一掷千金的豪赌。国内零售业往往是在外来资本的驱动下，被动地、盲目地、大规模地复制。以泰国正大、加拿大555 集团为代表的国际专业Mall 开发商挟着雄厚的资本呼啸而来。这些外来资本势力“大干快上”，动辄数十亿的资金投入，短短的数月之间，中国商界掀起了一股Mall 的热潮。于是，国内的Man 主要采取与外资合作的形式。事实上，即使有外资公司做后盾，也并非万无一失。报告3 、对各大重点城市大型商业市场简析在各大房地产公司、商业集团、国外摩尔集团“大千快上”的同时，各地的政府也意识到了建设 Man ”的意义，纷纷开始规划并推动本地区“Mall ”的发展。从2003 年4 月到现在，在全国范围内钧十名个Mall 项目，动辄数十亿的资金投入，在业界引起了强烈震撼。（一）重点城市：北京大型商业市场简析北京的全市性商业中心位于城市中心地带，包括王府井商业区和西单商业区；区域商业中心主要集中在东部和西部，散布于商务区、居住组团和交通枢纽附近，目前发展较为成熟的友中关村、国贸、建国门、朝阳门外、亮马河和公主坟。北京市区优质零售物业的未来供应庞大，目前己知在2008 年前，总供应量接近300 万平方米。在已知的未来供应中，约有50 的面积，将集中在以上全市和区域性的商业中心，其中大多集中在国贸和西单地区。按照核心商业设施的面积，目前北京各商业区的零售物业面积分布比例为：中关村8 % 公主坟8 % 、建国门地区、朝外商业区12 % 、西单地区19 % 、亮马河地区国贸地区7 % 、未来优质零售物业的供应格局：、王府井地区5 % 、中关村18%、公主坟4 % 国贸地区29%、建国门地区11 % 、亮马河地区3 % 、朝外商业区8 % 王府井地区24 %西单地区22%主要区域级商业区域的分布及特征名称商业核心特征朝阳门外百货：蓝岛购物中心；超市：华普超市；购物中心：丰联广场；休闲娱乐：麦乐迪KTV、钱柜KTV、KTV夜总会；专业市场：百脑汇电子市场、旺市百梨家居市场各类商业形态并存，区域消费人群多为年轻白领，以蓝岛和华普为中心，同时成为北京KTV密集地区建国门百货：赛徨购物中心、友谊商店；购物中心：恒基商城、中粮广场商场受使馆区和国际俱乐部的影响，日前本区域仍有较多外籍顾客，其中以赛特购物中心为最：人流较少、消费层次较高中关村百货：双安商场、当代商城、专业市场：海龙、太平洋电子市场；超市：利客隆、城乡仓储以双安商场和当代商城为核心，以各个专业电子市场为主体，主要客流来自中关村工作人群和西北地区的居民及学生，以经济实惠的中档商品为主亮马河百货：燕莎商城、盈科中心；天上人间、隆博广场、热点迪斯科；餐饮：hardrock餐厅、三里屯酒吧街以第二使馆区为依托发展，零售物业属中档偏高，娱乐场所较为集中，主要顾客是消费力较高的外国人、京城高收入者、以及周边写字楼的高级工作人员国贸购物中心：国贸商城和嘉里中心商场；百货：贵友大厦依托日坛使馆区发展，是北京高档次的零售区域，主要顾客是消费力较高的外国人、北京的演艺界名流、专业人士、公司白领公主坟百货：翠微大厦，城乡华、城乡贸易中心得益于密集的居住人口和发达的交通系统，为西三环商业中心，服务于西部城区居民当未来项目都按计划如期落成并工业后，北京商业区的格局开始发生变化，国贸地区的面积将超过王府井商业区，成咪新兴的全市性商业中心。（二）、重点城市：上海大型商业市场简析由于庞大的累计需求得到完全释放，上海零售市场在2003年表现非常活跃，吸纳量大幅上涨，平均空置率在大幅下跌。受市场强烈需求驱使，大型商业项目优质首层及二楼商铺的平均租金皆大幅上扬，分别较同期上升8%和5.3%，分别为每天每平方米2.69美元和1.60美元。由于没有大型新铺面的集中投入市场，一些次级商业区新上市商铺的租金在繁华地段达到每天30元。而淮海路旺铺租金达每天4052元；南方西路旺铺每天2028元。在现阶段，上海市商业物业呈现五大动态：动态一：政策利好上海在所制定的国民经济和社会发展第10个五年计划（20012005年）中，把房地产定位于上海国民经济发展的六大支柱产业之一，同时，世博会的召开对上海的商用物业绝对是一个利好消息，许多商铺投资者在得到申办成功的消息后，在考虑商铺的选址上纷纷加进世博会成分。今后几年，全上海市待开发的社区商业营业面积将达到250万平方米，销售客可达600亿元动态二：外资零售商投资力度加大上海零售市场的高速增长吸引了全球全部的零售商，仅家乐福、麦德隆两家就已经在上海开出了10余家分店，且最大的扩张计划亦在酝酿之中。瑞典家居巨头宜家有徐家汇附近开出了它在亚洲最大的分店。百胜餐饮于2003年5月份在南京路正式开始其另一快餐品牌“塔可钟“的营业。2003年7月，家乐福的折扣店品牌DIA%在上海同时开出4家分店，而沃尔玛也已经确定了在上海的几处店址。动态三：商业模式悄悄转变当前，上海的商业模式正从条状商业街向集聚式的大卖场转变。作为商业的原生状态，条状商业改造工程正在上海的一些小马路悄悄推进。这些准备改造的小马路大多是历史文化氛围较为浓郁的凤情街或是商业氛围浓郁的商业街，如茂名南路、雁荡路、襄阳南路、陕西北路、七浦路等。此次改造将加大休闲商业及文化商业的比重，酒吧、咖啡吧、文化设施将成为重点业态。动态四：投资客利个体户最多据调查，商铺投资群体中，占比例最多的是做了几年甚至几十年生意的个体工商户，其次是纯投资族，买商铺不为经营，而纯粹为了投资，还有部分来自香港地区、台湾地区和韩国的投资客。动态五：商铺仍有升值空间今后几年上海商铺市场的总体状况是：铺源充足但需求大于供给。在目前情况下，上海商铺之所以有潜在的升值空间，是由于国内商业企业的需求、外资进入中国市场的需求和国内其他投资者的需求。种种迹象表明，上海商铺业已成为投资热点，但是投资者要有凤险意识，因为商铺是一种个性化强、替代性小的投资品种，个案和整个市场的关联程度低，每个商铺都有自己的价值变化轨迹。（三）重点城市：广州大型商业市场简析根据广州市统计局的资料，2003 年第二季度广州市第三产业占GDP 比例由第一季度的60 . 09 % 下降至33 . 8 。其中，广州零售市场在第二季度受疫情的打击最为严重。广州的部分零售商选择退租或押后扩充计划，广州商铺市场在今年第二季度呈现自2001 年以来的首次负吸纳量，达42000 多平方米。与此同时，空置率从5 . 9 跳升至15 . 9 % ，而首层和二楼商铺的租金也分别下调7 . 6 和8 . 1 。在艰难的渡过非典疫情后，2003 年第三季度广州的商业需求有了明显的提升，商铺需求的情况明显活跃，旧城区商业圈如北京路、上下九路内的商铺租金有所提升，比2002 年同期上升5 。进入2004 年，广州商业地产市场逐渐得以释放。由于大批量的项目进入市场，广州大型商业物业正处于竞争白热化，平均租金持续下调。零售业艰难的经营环境，导致数个管理不善的大型商场暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场缩减零售楼面，改做其他用途。此外，由于市场对零售物业的需求持续放缓，吸纳量下降，空置率上升。据专业机构调查，继正佳广场、维多利广场外，近期广州商铺市场又出现一个大型物业 地王商场。地王广场位于东山区英雄广场地下，与中华广场、地铁物业流行前线正形成一个新商圈。另外，连接友谊商店、世贸中心、白云宾馆的空中走廊工程也已完工。建成后，包括友谊商店、世贸中心商场和白云宾馆商场将形成一个营业面积达5 万平方米的环市东路商务圈的高档精品购物圈。另外，原广州赛马场也已由一企业承租，将建成占地21 万平方米的华南最大的汽车专业市场。（四）重点城市：深圳大型商业市场简析2003 年深圳市所有成交地块中，以商住类土地的交易最为活跃，而酒店、旅馆及商业类用地交易量明显减少，工业用地比例略有上涨。2004 年深切全市新推商铺项目下降幅度较大，仅相当于去年的三成，其原因在于竞争的压力使得地产商投资商铺开发更趋谨慎。2003 年深圳商铺价格在4 一5 月份出现较大波动。统计显示，从2003 年4 月份商铺价格较年初增长了8 . 4 % ，较一季度下降了4 % ，但5 月份则比4 月份大幅下降了20 . 5 。新推出的商业项目主要在龙岗和南山，总建筑面积约55 万平方米。值得一提的是，年初皇岗口岸实行24 小时通关对该片区的餐饮娱乐业起到明显的带动作用，使得该地段的商业物业需求增长，尤其是一些港式餐饮休闲商家，积极在附近寻找适当铺位以把握商机，而相关的家电业商家也尝试在此设分店拓展港人需求群体。2004 年，关外将成为深圳房地产开发的焦点，福田和南山由于开发空间逐渐减少，开发步伐将有所放缓，罗湖即将推出大量旧改项目，未来改造的步伐将加快，改造规模也将更大。而商业市场竞争压力不减，大型百货、超市在关外扩张开店也将愈演愈烈。（五）重点城市：重庆大型商业市场简析龙湖2002 年，当龙湖推出总建筑面积达14 万平方米的超大型购物中心 北城天街时，第一次在重庆将“sHoPPING MALL ”的概念传达给楼市，这个号称重庆最大的街区型购物中心将一个全新的名词淦释而出，在重庆楼市引起极大的震撼。如今， MALL ”的概念随处可见，己不新鲜，但一场轰轰烈烈的造“MALL ”运动却席卷而来。据了解，重庆主城区的“MALL ”已超过十个， MALL ”总建筑面积接近100 万平方米。从龙湖 北城新街到现代广场；从华宇广场到华宇名都城；从天龙广场到帝景摩尔，这些造“MALL ”运动在重庆楼市风起云涌，加上与“旗舰”的携手，在营销上的高人一筹，必然会带来成功的胜人一筹。（六）重点城市：成都大型商业市场简析2003 年，成都商业地产以前的空置房得到了一定程度的消化，开发重心已逐渐向二环路以外转移。数据显示，成都市区二环路到三环路之间成了这一年开发量最大的区域，其施工面积占总施工面积的41 . 60 % ；以往的开发重心一环路内截止到3 月底施工面积占总施工面积的29 . 2 。虽然二环路到三环路的施工面积最大，但是一环路、二环路之间才是投资者的首选，其销售面积是预售面积的4 倍多，是成都几大区域销售情况最好的。以往的商业重心市中心销售情况最差，销售面积仅为预售面积的1 . 15 。二环到三环路也不被投资者看好，销售面积是预售面积的56 . 29 。而三环路外，商业地产都还不成熟，预售、销售都还未进行。不过郊区不管是开发上、投资上还是销售上都呈上升趋势。在几个郊区中，都江堰是最红火的区域，实际销售是预售面积的368 . 82 。青白江形势也不错，其实际销售面积跟竣工的比例还要好于都江堰，这表明成都的商业地产在郊区已逐渐升温。值得注意的是，商业地产的空置率仍然居高不下，空置时间超过一年的写字楼和商业营业用房均比上年有较大增加。此外，各种各样的资本对于成都的凯觑也成为成都商业地产的一个福音，家乐福、法国欧尚、SMS 集团、普尔斯马特、伊藤洋华堂都表现出强烈的进取意向，其高层频顾成都。凯觑程度市场已久的京资、沪资、和深资也开始发动猛烈的抢地攻势。2003 年初，上海联华旗下好美家建材宣布进入成都，5 月初，又一下子宣布成都两店地址，分别入驻城南、城东两个商业广场；广东零售业的老二 深圳新一佳一气接过成都芳邻5 个店的地盘，在成都东南西北皆有布置，二级市场同时也有布点。深圳另一零售巨头人人乐出人意料地进驻有“成都商业百慕大”之称的草市街，与家乐福、好又多两大巨头直接构成特角之势，而其另一家新店地处双楠，再次与伊藤、家乐福、好又多等巨头对面相争。国内两大家电零售巨头国美、苏宁也已强势入侵。（七）重点城市：天津大型商业市场简析天津市中心购物区由吉利商圈、金街商圈、东北角商圈、南市商圈组成。金街商圈主要由天津劝业场、百货大楼、滨江道、和平路等组成。和平路又称“金街”，有“天津商业第一街”之称，与上海南京路、北京王府井大街齐名，日均客流量曾高达60 余万。有各种类型的商店200 多家。滨江道商业步行街地处全市中心，是全市最繁华的商业中心，每日客流量达100 万人次。南市商圈由南市食品街、鼓楼商业街组成。南市食品街在市中心南市商业区，占地面积2 . 1 万平方米，建筑面积4 . 1 万平方米，营业面积2 . 8 万平方米，日客流量8 万人，年销售额1 . 7 亿元，是全国最大的以经营名优食品为主的商业群体。东北角商圈由大胡同、新安商场组成。大胡同在南开区东北角，是天津商业的发祥地，几百年来一直的北方地区南货北销的集散中心。新扩建的大胡同拥有先进的硬件设施，产品总量、单品数量都将超过石家庄的批发市场，年商品交易额超过100 亿元。建成后的大胡同将拥有50 万平方米建筑的商贸城，不仅汇聚全国各地的服装及小商品，还具备金融、储运、通讯等服务功能。由于大胡同商业中心内有估衣街，临近鼓楼商贸街、古文化街，所以也是天津主要的购物、观光、娱乐的风景区。近年，天津市商业系统集中力量对国有大型商业集团进行了改造，如对劝业、华联两大商业集团实行了以资产为纽带的联合，成为天津商业迎接入世挑战的“航母”；通过股份制改造、拍卖、出售等形式，使天津千余家小商店退出了国有资产系列，实行个体经营。同时为促进大流通，天津市高度重视各类商品市场的培育和发展，现在全市已有各类市场740 个，并初步形成了以陶瓷、木材、汽车、小商品、钢材石化和蔬菜副食品等为代表的六大商品集散中心。下一步将以港口为依托，着力建成专业化程度高、交易手段先进、服务功能齐全、管理规范的商品批发市场，使天津能够成为大进大出的北方物流中心。 ( 八）重点城市：大连大型商业市澎翠傀蹬厉蕴纂毅场简析大连市正在进入加速建设小康社会的阶段，2002 年其主要经济指标为：实现国内生产总值1406 亿元，连续n 年保持两位数递增速度；人均国内生产总值3050 美元；社会消费品零售总额592 亿元，同比增长10 . 8 % ；城镇居民人均可支配收入8200 元。良好的发展势头，让大连市的房地产商对商业充满信心。据统计，大连市现有大型百货店（5000 平方米以上）18 个，大型超市（5000 平方米以上）15 个，连锁店2264 个，总面积达到200 万平方米以上，全市人均商场面积1 平方米左右。截至2003 年，作为主商圈的天津街累计开工商业面积4S 万平方米，年内预计竣工面积18 万平方米。从次商圈的情况看，西部大连商业城商业城已经举行了奠基仪式，西南部商业面积达18 万平方米的和平广场也将全面开业，南部岭前桃源商城也将全面开工，建筑面积8 万平方米。东部二七广场嘉蒂生活广场也己开工，中部华府中央广场区内的商业面积达近H 万平方米。大连的经济发展、消费市场和生活水平在我国主要城市中仅处于中间水平，开发过多的超区域购物中心显然是不合时宜的。尽管不能忽视大连是北方最开放的城市，是一座旅游城市、花园城市，每年会有许多外来人员的消费，但只能算作远期的理由。大连的次商圈是成熟商圈，而且这些商圈的形成有浓厚的计划经济影子，其商业设施大多以国有商业为主。随着大连近几年住宅市场开发的积累，城市次商圈的商业设施明显不能满足新增人口的需求，存在设施面积小、功能单一等问题，扩大、完善商业设施已成当务之急。（九）重点城市：杭州大型商业市场简析作为一个旅游城市，在杭州如火如茶的房地产市场上，商业地产占有举足轻重的地位，繁华商业街上的商铺价格往往高于写字楼或住宅近10 倍。杭州商铺的热点现在转向了特色街。市政府正在倾力打造7 条商业特色街区：新华路丝绸步行街、武林路女装街、清河坊历史街区、湖滨商业旅游特色街、信义坊特色街、四季青服装街和梅家坞茶文化特色村落。各特色商业街均有商铺出售，价格变化范围较大。一项关于杭州市商业地产需求特征的调查结果显示，杭州市商业地产的投资者有近一半不是本地人；在投资商铺的人群中，自己经营与投资的比例平分秋色。杭州市商业地产经营业态较多，范围较广，比较突出的是餐饮。在杭州，沿街一层一直是商铺的首选，而对于商铺建筑面积的需求，较多集中在80 一100 平方米、30 一50 平方米两个区间，较小的面积比较适合出租投资。调查结果还显示，消费者比较喜欢购买的商铺多数在60 万元以下，分割较小的低总价商铺市场前景广阔。另外，近70 的投资者选择分期付款的方式，而不是按揭贷款。从种种现象可以看出，杭州的商业地产具有相当的升值潜力和投资价值。报告4 、大型商业项目投资者分析从临街商铺到大型商业物业，中国商业地产市场形式在不断升级。商业地产大盘的兴起对驾轻就熟于住宅产业的开发商是一次新的挑战。而商业大盘的涌现，对于广大投资者来说，则既是商机也是挑战。目前，全国各地开发商对商业地产的热情空前高涨，广州以广百新翼为例成功的通过将购物中心模式营销包装的进入市场，上海新天地将中西文化相结合的商业街开发模式，及北京中关村科技谷的成功案例，无一不刺激着国内的开发商将开发住宅地产的热情转向大型商业地产项目。2003 年全国地产界的开发商们对商业地产的经验教训进行了深度思考，显示出开发商队伍思想水平和专业素质的可喜提升。商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体，是一个不可中断的链条，开发商不能只管卖商铺大赚特赚，同时要为投资者和经营者留下利润空间；商业地产才能顺势起飞。在商业地产的开发过程中，开发商日益表现出强烈的社会责任感，开发商们从“赚到钱就走”到社会责任感的日益增强，这是“惊人的一跳”。也许正是因为有这“惊人一跳”，商业地产才从单一、低档的沿街店铺提升为内涵丰富、社会效益巨大的“朝阳产业”；开发商才从庸俗的赚钱机器，变成为勇于承担社会责任的高尚群体。2003 年8 月6 日，中国房地产航母型企业 大连万达集团房地产企业管理有限公司首倡的万达新城市计划（CHINA NEW TOWN PLAN 一NTP ）在南昌宣告正式启动，这标志着新时期中国城市和土地资源优化整合、增值运营的模式在探索中诞生。现状分析4 ：中国大型商业地产开发危机分析中国20 世纪90 年代开始的快速和大规模的城市化和城市改造为社会经济背景，以新城市主义（NEw URBANISM ）为理论基础，投资商业地产总建筑面积约160 万平方米，总投资过百亿。其投资数量之巨，开发规模之大，建设速度之快，均创下中国商业地产新纪录。然而面对资金链庞大，回收周期长，而竞争处于白热化的大型商业地产项目的开发，我们不禁为2004 年中国商业地产提出几大忧虑：忧虑1 : 2004 年，中国大型商业地产市场会否虚火过度？忧虑2 ：大型商业地产项目的投资回报源和盈利模式在哪里？忧虑3 ：中国的房地产商或主动或被动介入商业的这两种态势会令2004 年大型商业地产市场产生怎样的竞争态势？忧虑4 ：大型商业地产项目的经营管理模式路在何方？危机1 、高利润下的巨大风险毋庸置疑，大型商业地产项目庞大的启动资金及漫长的回报期无疑是房地产商进行项目操作最大的风险。综观世界各国的购物中心发展之路，大都是投资商资金全额投入，发展商精心设计全力开发，最后交由专业公司经营管理。而到目前为止，中国的大型商业地产建设