中投·合生创展房地产项目推介书.doc

中投合生创展房地产项目集合资金信托计划推介书一、风险提示信托公司管理信托财产应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。信托公司依据资金信托合同约定管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担。信托公司因违背资金信托合同、处理信托事务不当而造成信托财产损失的，由信托公司以固有财产赔偿；不足赔偿时，由投资者自担。本信托计划发行将遵循“金额优先、时间优先、额满即止”的原则，其中，单笔认购金额不超过300万元的自然人委托人签署的资金信托合同份数不超过50份。二、信托计划概况1.信托计划规模：不超过45,000万元。2.信托期限：24个月，信托计划满18个月时，债务人可选择提前偿还借款本金及利息。3.受益人：本信托计划项下的受益人分为A类受益人、B类受益人和C类受益人，其中，享有信托单位份额大于等于100万份且小于等于200万份的受益人为A类，享有信托单位份额大于200万份且小于等于300万份的受益人为B类，享有信托单位份额大于300万份的受益人为C类。4.预期收益率：本信托计划预期收益率分布情况如下：受益人认购份额预期年化收益率A类100万元认购金额200万元人民币9.5%B类200万元认购金额300万元人民币10.0%C类认购金额300万元人民币10.8%5.起点金额：单笔金额最低为人民币100万元整，超过部分应当以10万元的整数倍增加。6.信托资金运用：全部信托计划资金用于向北京合生望景房地产开发有限公司（以下简称“合生望景”）发放信托贷款，贷款指定用于合生望景开发的位于北京市朝阳区望京中心区的“合生麒麟社”项目的后续开发建设。受托人通过持有该贷款债权并按照信托合同相关约定获得清偿后，实现信托计划财产的增值，并以此作为信托利益的来源，按信托文件的约定向受益人分配信托利益。7.信托利益分配：信托计划成立满1年后的十个工作日内向受益人分配一次信托收益，信托计划终止后的十个工作日内向受益人分配信托本金和剩余的信托收益。8.推介期：2012年 月 日-2012年 月 日（包括节假日），受托人有权根据实际情况对其进行调整，推介期的募集金额不低于20,000万元时，本信托计划成立，用于向合生望景发放首笔信托贷款。9.开放期：推介期结束后，本信托计划进入开放期，开放期的募集金额为不超过信托计划总规模与推介期募集金额之差额，用于向合生望景发放第二笔信托贷款。三、主要风险控制与信用增强措施1.债务人的关联企业北京创合丰威房地产开发有限公司将其持有的北京市通州区国家环保产业园区科研用地A号地块南区的国有土地使用权（国有土地使用证编号为“京通国用（2012出）第00001号”）抵押给受托人，为债务人按约偿还借款本金及利息提供抵押担保。根据北京首佳房地产评估有限公司出具的评估报告，以2012年4月25日为评估时点，上述抵押物评估价值为108,000万元，按本信托计划规模不超过4.5亿元计算，抵押率不超过50%。在本信托计划成立后七个月内，债务人拟将上述抵押物置换为“合生麒麟社”项目未售地上、地下商业等现房及分摊的国有土地使用权，且保证置换后的抵押物价值不低于上述抵押地块。2.债务人的控股股东北京合生北方房地产开发有限公司为债务人按约偿还借款本金及利息提供连带责任保证担保。3.债务人的实际控制人合生创展集团有限公司为债务人按约偿还借款本金及利息提供连带责任保证担保。四、债务人北京合生望景房地产开发有限公司北京合生望景房地产开发有限公司成立于2007年12月，注册资本36499万元，是北京合生北方房地产开发有限公司全资子公司；合生望景自成立以来主要承担“合生麒麟社”项目的开发工作，该项目总占地面积31139.764平方米，建筑面积151207平方米，主要业态为公寓、商业及文化广场。五、保证人一北京合生北方房地产开发有限公司北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称“合生北方”）是合生创展在北京注册成立的子公司，成立于2002年6月，注册资本为22058万美元，主要负责合生创展集团北京、天津及环渤海经济圈项目的开发与管理。同时作为房地产开发主体，合生北方近年来主要开发了“珠江帝景”及“合生世界村”项目。珠江帝景项目位于北京市朝阳区西大望路，占地29.9公顷，开发面积约90万平方米，目前已经成为北京CBD区域的极具标志性的地产项目。合生世界村项目位于北京市通州区马驹桥镇，属于亦庄经济技术开发区第二生活核心区板块，占地面积260383平米，总建筑面积635222平米，是集居住、办公、购物消费、休闲娱乐为一体的大型城市综合题项目。六、保证人二合生创展集团有限公司合生创展集团有限公司（以下简称“合生创展”）于1992年成立，1998年在香港联合交易所有限公司主板上市（股份代号：0754），是以发展中高档大型住宅地产物业为主的大型地产集团，主要涉及住宅地产、商业地产、酒店及旅游度假产业经营和物业管理等领域。自1995年以来，合生创展开始在全国范围内建立其品牌，发展重心位于珠江三角洲、环渤海地区及长江三角洲三个核心经济区域，并以广州、北京、天津及上海作为其核心基地，创建了“珠江帝景”、“骏景”及“愉景”等多个知名房地产品牌。截至2011年底，“合生创展”总股本为173600.38万股，流动股本为173600.38万股，总资产为1098.97亿港元，净资产为440.66亿港元，累计开发面积上千万平方米，是中国房地产龙头企业之一。根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同发布的2012中国房地产百强企业研究报告，合生创展集团有限公司位列2012中国房地产百强企业之列，其中综合实力排名第9位，盈利性排名第5位。七、受托人中投信托有限责任公司中投信托有限责任公司（以下简称“中投信托”）是经中国银行业监督管理委员会批准成立的专业信托金融机构。公司创建于1979年，前身为浙江省国际信托投资公司，是国内最早经营信托投资业务的公司之一。2007年10月，经中国银行业监督管理委员会批准换发新的金融许可证，注册资本金人民币5亿元。“中投信托”是中国建银投资有限责任公司（以下简称“中国建投”）的全资子公司。2010年3月，经批准同意，中国建投对公司进行增资，公司注册资本增至人民币15亿元。中投信托自成立以来，一直坚持“诚实、信用、谨慎、有效”的信托理念，将“诚信为本、合规经营”作为企业的核心理念，立足于充分发挥信托制度优势，提升公司的整体资产管理能力和风险控制能力，在产业投资信托领域形成专业特色和核心竞争优势，成为资本充实、内控严密、管理规范、具有较强发展能力和竞争能力的金融信托机构。截至2011年末，公司总资产248,686万元，总负债13,444万元，净资产235,242万元，资产负债率5.41%，资产质量优良。 中投信托充分发挥信托制度综合理财优势，在有效防范风险的基础上，成功推出基础设施、证券投资、房地产、中小企业等系列信托理财产品，为投资者提供了稳健可靠的投资选择。截至2011年末，公司共累计发行资金信托产品538个；累计管理信托财产1464.89亿元，管理信托财产余额273.06亿元；累计到期清算信托产品456个，按时足额交付信托财产486.42亿元，所有到期信托计划按时交付率100，全部实现或超额实现信托计划预期收益率；所有存续信托计划运行正常。中投信托将继续秉承“受人之托、代人理财”的信托宗旨，以有效的风险内控措施、高效的投资管理团队、全方位的金融理财服务、尽职的项目流程管理为投资者提供打造优质的金融信托产品，以回馈客户和社会的关爱。朝着“最值得信赖的专业受托人”的