烟台第一烂尾楼“性”象包装策划案.doc

烟台第一烂尾楼“性”象包装策划案前言： 地球人都知道，烟台海关对面有一栋烟台最最知名的烂尾楼，烂了好多年了。原是由丝绸公司开发，后期可能因为资金原因，现已处于停滞阶段，前些日子据说被某个银行给占领，但到现在也没看出来银行入驻的迹象。 在下基本天天从那里经过，对这栋烂尾楼，我是痛心疾首的。影响市容不说，看着堵心不说，这栋楼占着茅厕不拉屎，那么好的一个地理位置，那么大的一个资金投入，就这样空置了多少年，饱受风雨侵袭，多大的一个资源浪费。那栋楼开发的时候可能有很多相互扯皮的事情，但总这样闲置也不是个事，事情早晚要解决的，地产项目拖的时间越长越完蛋。 咱作为一个广告人，作为一个烟台人，总想为港城人民办点大事，办点实事。我在烟台最大的一个理想，就是由我主持策划，把那栋楼包装成soho，然后在半年之内，给她卖出去，光荣而艰巨的任务！ 市场背景： 烟台地区写字楼市场饱和，未来一年时间内，在火车站等地还有数个巨型写字楼项目即将启动，长远来看，在滨海商务区更有为数众多的写字楼将要开发。与此同时，写字楼的空置率也在迅速上升，本地十几栋知名写字楼都有着不同程度被闲置，甚至有新开发的黄金地段的高档写字楼整体闲置的情况出现。 烟台地区酒店的数量众多，四星级酒店在10家以上，三星级酒店20家以上，价格较高。 烟台住宅等略（防备竞争对手刺探军情，请大家谅解）。 产品分析劣势： 由于原开发公司经营管理不善被迫停工，各方面的配套设施极不完善，（好像）无水、无电，蚊蝇滋生，大概还有丐帮在里面驻军，严重影响烟台海边的形象。此地块绝对是政府部门的一块心病。主流房型由于是多年以前开发，与当前市场消费眼光有差距，外观方面。原规划无甚特色，现已落后时代好多年，亦无大面积集中绿地，空中花园等。优势： 交通优势，交通方便，多路公交车从此经过，市区主要交通枢纽处。位置优势：市区黄金地段，最靠近海边的地方。离规划中的港城CBD咫尺之遥，靠近繁华的红灯区（这一点尤为重要）。威胁点：多年烂尾形成的顽疾。机会点：房地产热潮，市区黄金地段的日益稀缺。大楼整体完工，经过数年风雨考验，居然没塌，可见工程质量无大碍。户型面积不大也是推广的一个机会。 市场运作方案： 大楼炒作从未启动，可谓广告人眼中的“处女”。正利于我挥枪上马，任意驰骋，借助高技巧、高难度的专业运作，抢占市场空白，在白纸上描绘最美的图画。客户的需求：一次“性”消费场所 世风日下，人心不古。缘分的天空扑朔迷离，文化可以快餐，爱情可以速配，伟哥和伊妹的网络时代，城市生活的刺激，单身男女的情感饥渴，促使他们突破礼教的约束，追求婚外情的，自由恋爱的，出入公共场所找寻娱乐和消遣，一度春风的日渐其多，这个时候，嘿咻场所就成了问题。这个问题想必大家都深有体会：在家里吧，没结婚的怕父母邻居看见，结婚的怕丈夫、妻子孩子看见，斗智斗勇得太累；去酒店吧，很爽啊！但成本太高，像样的酒店没六百下不来，谁的钱挣的都不容易，还是要节省的花不是；荒郊野外的场合吧，这个不花钱，经济上是好，但露天席地的，不安全，随时可能被打劫，现在的歹徒不但劫财，还劫色呢。这个时期，一次“性”场所就有了建设和规划的必要“性”和紧迫“性”。案名建议：闻涛“办事处” 闻涛，是为了显示这个项目的地理位置，靠近海边，无敌海景。提升项目档次，办事处，办事嘛大家都是城里人，都明白，我就不多作解释了。 古有闻鸡起舞，今有闻涛办事。听着波涛的声音，男男女女们嘿嘿咻咻，浪漫到了极至。我真服自己了，本来无比龌龊的事情，咋都能被我描述的这么富有诗意呢？项目定位烟台第三者除了家庭和酒店外，给饮食男女提供的第三个选择。业态规划四层裙楼一楼：舞厅。自营。幽灵一样的灯光，性感的身躯，暧昧的气息，每天吸引着多少男男女女的放纵。服务宗旨：让您心绪沸腾、让您身心振奋、让您入梦成仙。 服务特色：投您所好，让您满意；按您需要，专项设计服务项目：形式多样，应有尽有；只有想不到，没有做不到。收费标准：为了聚集人气，免门票。只收座位钱，只有你找座位坐下来，才跟你收钱，并赠送饮料。（我就不信有人会从头站到尾。）经营目标：干倒港城最知名的迪厅新中国，兼并JJ。广告宣传语：跳舞，跳舞，一起歌来一片情。二楼：情人酒吧。自营。遗忘在城市角落的激情，在酒精的眩晕中被重新唤醒。服务宗旨：工薪消费，有钱没钱都能来。经营目标：让市府街的那些都歇着。广告宣传语：酒瓶一开，好事自然来。三楼：知名品牌安全套售卖处、面具租赁处、进口SM工具。自营。安全套的功能不必说了，大家都是城里人。面具，烟台就这么大，容易碰见熟人，不想被人认出来，到这里租个面具吧。面具的好处还可以使更多的长得有创意，平时难以获得异性垂青的人，也获得嘿咻的机会。他们会感谢我这个创意。进口SM工具，这个啊，啊啊，怎么介绍呢，我没用过，哪位用过的先生小姐发发言。看起来好像有的是带电的，所以不太敢卖国产的。广告宣传语：确保安全，需有一套。四楼：同性天堂。对外承包经营。太恶心，不作介绍。社会上总有这么些杂碎。广告宣传语：不走寻常路。五楼10楼：美发美容院、足疗城、恋歌房、休闲屋、音乐茶座等。租赁经营俗话说，男人有钱就偷腥，女人偷腥就有钱。这里就是给大家提供这样一个交易平台。也是“闻涛办事处”的一个核心部分。这里靠近港城最大的红灯区朝阳街，这里不久将会面临着拆迁，人对老住处都有感情，这部分人是我们很好的潜在准客户。服务宗旨：优质环境创造优质服务。 我们与朝阳街等红灯区相比，最大的优势就是环境，无敌海景的“办事处”在全国也许都是屈指可数，在这样的环境下，互相交换的男女自然会获得别样的享受。同时，做买卖也都讲究个成行成市，这样“嘿咻”集中的场所，也会吸引更多的人气。广告宣传语：just do it （想做就做）1015楼：情人旅馆。自营情人旅馆的市场前景从各大高校边上的小旅馆的火爆经营中，可见一斑。暂不作分析。那些情人旅馆的条件，跟闻涛办事处是没得比的。屋美价廉啊收费标准：时间换金钱（龙大客户，对不起了，给你中秋节礼盒做的方案，俺挪用一下）。上午消费的人少，每两小时30元，下午消费的，每两小时50元，晚上消费的，两小时100元。过夜另算。广告宣传语：让我们做得更好15顶楼：公寓，赶紧收回大部分投资，大家先分几个钱在口袋。就按soho卖，普通soho的卖点是居家办公在一起，咱这是居家“办事”在一起。主要是为那些包二奶的人而设。广告宣传语：我的地盘我做爱。（谁管的着？）目标客户人群：白领人士企业老板政府官员网民大学生小姐军人鳏夫 寡妇二奶农民民工等各“色”人等。方案执行： 外观改造。要想救活一个烂尾盘，首先必须改变楼盘外观形象。楼是老楼，所以必须用超前规划设计对烟台“办事处”进行高起点的再创造。聘请外国知名设计公司，楼体外观一改过去港城楼盘白、灰、绿、蓝的冷色色彩组合，将整体楼外观装扮成粉红色，桃花的颜色。同时，在外墙融入现代艺术手法，在外强绘制裸女，猛男形象，（太平洋大酒店那种也凑合）创造出崭新悦目的艺术形象。夜晚灯光也要上，在海边的位置，烟台“办事处”红楼，一定会成为港城最醒目、最出彩的楼盘，成为烟台不夜天，吸引客户注意力，为后期策划推广，打下坚实基础。 内部改造：保证小面积与多功能、经济性与舒适性统一于一体。精装修，全家电，中央空调。房型布局和细部设计充分满足新世纪偷情男女的机能要求，做到面积不大功能全，室内厅房使用面积使劲小，卧室面积使劲大，浴室使劲大，并配有大型振动床及SM工具，绝不浪费每一寸空间。 为此，我们可以派专员（我就是个很好的人选）专程赴日本、荷兰等发达地区进行实地考察，亲身实践，从这些现代都市的生活方式与行业趋势中挖掘灵感，赋予烟台“办事处”更多的亮点。通过一系列的大胆改造使这块原本平凡的楼房，脱胎换骨，焕发出烟台“办事处”粉红沙龙的神采。 广告宣传前戏期，点燃客户欲望 报纸系列软文一天不做爱，等于抽三包烟阳痿，早泄，能不能不治自逾？卖伟哥的跳楼了论海潮对高潮的积极影响人是铁，性是钢，一天不做憋得慌持续期：不断变换花样和招式，持续刺激客户互动活动：闻涛“办事处”浪漫Party，假面晚会、现场速配，拿大奖，赢香吻。领舞小姐兼售楼员评选活动：入选前十名的佳丽可以免费在舞厅获得个人专用座位。公益活动：围绕“时间换金钱”这一消费概念，举办珍惜时间等有奖征文活动，主要是告知学生（未来消费者）珍惜时间的必要性。一等获得者的标题为春宵一刻值千金在各大媒体广为散发。高潮期：引发购买狂潮报纸今夜你会不会来，配合讲述交通便利、经营特“色”等实质方面内容。公交车体： 想high，跟我来宣传单页：画面：一个美女，穿着暴露，搔首弄姿你知道我在等你吗？在附近高校、军营、民工驻地散发，同时对持有学生证、士兵证等的实行优惠措施。网络聊天室上网与上床距离有多远论坛举办上网好还是上床好的社会大讨论 利用极富煽动性、挑逗性的煽情文案，铺天盖地广为宣传，先聚人气，后聚财气。吸引如潮客流光顾。售露处规划：背景墙：弗洛伊德大幅照片，文案“为淫民服务”参考价格：3888元起