第五章-房地产交易法律制度PPT课件.ppt

房地产交易法律制度 1 第一节房地产交易 房地产交易的含义在我国现行土地制度下 房地产交易是以房屋等建筑 构筑物及其占用范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品交换活动 它包括转让 出租和抵押等 房地产交易的管理机构房地产管理机关 国土资源部 建设部及其下属的县级以上地方人民政府的房管部门和土地管理部门 房地产交易中心 国家根据房地产市场发展的需要而设立的 供人们进行房地产交易的固定场所 2 房地产买卖的有效条件 双方当事人合格是双方当事人的真实意思表示不违反法律 社会公德等采取特殊书面形式 3 房屋出售合同履行中的问题房屋交付后至产权转移登记办妥之前 购房人的权利保护 房屋质量不合格商品房买卖合同签订后 出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的 或出卖人又将该房屋出卖给第三人的 交付房屋面积与合同约定不符房屋所有权证延迟与不能办理 4 商品房买卖中的惩罚性赔偿有哪些 具有下列情形之一 导致商品房买卖合同目的不能实现的 无法取得房屋的买受人可以请求解除合同 返还已付购房款及利息 赔偿损失 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 一 商品房买卖合同订立后 出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人 二 商品房买卖合同订立后 出卖人又将该房屋出卖给第三人 出卖人订立商品房买卖合同时 具有下列情形之一 导致合同无效或者被撤销 解除的 买受人可以请求返还已付购房款及利息 赔偿损失 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 一 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明 二 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实 三 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实 5 商品房买卖合同解除的情形a 商品房买卖合同订立后 出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人 b 商品房买卖合同订立后 出卖人又将该房屋出卖给第三人 c 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用 或者房屋交付使用后 房屋主体结构质量经核验确属不合格 d 因房屋质量问题严重影响正常居住使用e 面积误差比绝对值超出 f 出卖人迟延交付房屋 经催告后在三个月的合理期限内仍未履行g 办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年 由于出卖人的原因 导致买受人无法办理房屋所有权登记 6 一 概念 商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人 由买受人支付定金并分期支付房屋价款的行为 二 特点1 房屋预售中一方主体特定2 房屋预售的标的是正在建设中的房屋3 房地产预售法律关系的产生 变更 终止均要受到国家法律较严格的限制 第二节商品房预售 7 三 商品房预售的条件1 房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 2 房地产开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证 3 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上 并已确定了施工进度和竣工交付日期 4 取得商品房预售许可证 5 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案6 商品房预售所得款项 必须用于有关的工程建设 8 商品房预售的程序 1 售前宣传2 签订商品房预售合同3 办理登记备案手续4 办理入住手续5 办理房屋产权转移登记手续交付使用之日起90日内 承购人应依法持有关凭证到房产管理机关办理房屋产权转移登记手续 领取房屋所有权证 9 商品房预售合同 一 预售广告预售广告的类型预售广告的效力出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 应当视为要约 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同 亦应当视为合同内 当事人违反的 应当承担违约责任 10 二 商品房预售认购书出卖人通过认购 订购 预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的 如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同 应当按照法律关于定金的规定处理 因不可归责于当事人双方的事由 导致商品房买卖合同未能订立的 出卖人应当将定金返还买受人 最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 11 房屋的交付和风险转移 商品房买卖合同 司法解释第十一条对房屋的转移占有 视为房屋的交付使用 但当事人另有约定的除外 房屋毁损 灭失的风险 在交付使用前由出卖人承担 交付使用后由买受人承担 买受人接到出卖人的书面交房通知 无正当理由拒绝接收的 房屋毁损 灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外 12 预售商品房的再转让发改委 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 银监会 关于做好稳定住房价格工作的意见 中指出 在预售商品房竣工交付 预购人取得房屋所有权证之前 房地产主管部门不得为其办理转让等手续 13 第三节房地产抵押 一 房地产抵押的概念和特征 一 概念房地产抵押 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 二 房地产抵押的特征从属性物上代位性优先受偿性 14 二 特殊房地产抵押 楼花按揭所谓楼花按揭 是指银行 预购人 开发商在商品房预售中共同参加的一种融资活动 即由预购人依约向开发商支付部分房款 其余房款以银行贷款垫付 同时预购人就房屋所有权的请求权设定担保 并于房屋建成后在该房屋上设定抵押权而代原担保的融资购房方式 15 按揭法律关系中各方主体的权利和义务 一 按揭人的权利和义务1 权利 1 排他的占有使用权 2 在征得银行同意的前提下 有权转让所购的已设定按揭的房产 3 赎回权2 义务 1 确保抵押权不受损害的义务 2 保管的义务 16 二 按揭权人的权利和义务1 权利 1 收取罚息 2 优先受偿权 3 转质2 义务 1 确保按揭人享有占有使用权 2 注销因办理抵押而产生的他项权证 17 三 第三人的权利和义务1 权利 1 要求预购人付清首期房款 2 要求银行直接将按揭人从银行所贷的房款划入其账上 3 先诉抗辩权2 义务 1 房屋竣工交付后 会同购房人办理产权过户登记 2 代位偿付 3 在开发商破产的情况下 按揭人 按揭权人有权对在建房屋主张优先受偿权 受偿金必须先用于偿还银行贷款 18 三 房地产抵押权的设立 一 设立抵押的房地产的法定范围注意 禁止设立抵押权的房地产 1 土地所有权 2 耕地 宅基地 自留地 自留山等集体土地的使用权 法律允许的除外 3 学校 幼儿园 医院等以公益为目的事业单位 社会团体及其他社会公益性的房产 4 所有权 使用权不明或有争议的房地产 5 依法被查封 扣押 监管的房产 6 依法不得抵押的其他房地产 19 四 房地产抵押当事人的权利与义务 一 房地产抵押人的权利和义务1 抵押人的权利a 保留房地产抵押物的占有 使用权 b 可以在同一房地产上设立数个抵押权 c 对抵押物的处分权 20 2 抵押人的义务 a 在占管期内应保持抵押房地产的安全完好的义务 b 抵押人有保证抵押权人充分实现抵押权的义务 21 二 房地产抵押权人的权利和义务1 抵押权人的权利a 保全抵押权b 物上代位权c 优先受偿权d 行使抵押权2 抵押权人的义务不得干涉房地产抵押人对房地产的处分 22 五 抵押权实现的方式1 抵押权人与抵押人协商实现抵押权2 抵押人向法院提起诉讼实现抵押权3 抵押权的实现顺序 23 六 房地产抵押中的特殊问题1 隐瞒事实的抵押2 关于抵押权设定后新增的房屋3 在建工程的抵押 24 第四节租赁 一 房屋租赁的概念房屋所有人作为出租人 在一定期限内 将其房屋出租给承租人使用 由承租人向出租人支付租金的行为 二 特征 1 房屋租赁关系中的出租方一般为房屋所有权人 房屋的经营管理权人 所有权人 委托的代理人 典权人等也可以成为出租方 2 房屋租赁一般具有明确的期限 3 作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的 不符合法定条件的房屋不得出租 4 房屋租赁法律关系的成立要进行登记备案 25 三 房屋的转租 一 概念与意义 房屋转租是指在房屋租赁关系存续期间 承租人经出租人同意 将所承租的房屋再出租于他人的行为 二 特征 1 房屋转租必须经过原出租人的同意2 房屋转租合同具有独立性 但受原租赁合同的制约 3 房屋转租需要登记备案 26 四 房屋租赁合同当事人的权利和义务 一 出租人的权利1 依照合同约定收取租金 2 租赁期间有权对承租人使用房屋进行监督和检查 3 在租赁合同期满时收回出租的房屋 二 出租人的义务保障承租人对房屋合法使用 保证承租人居住安全和对租赁房屋进行修缮 通知义务 27 承租人的权利1 在合同约定的期限内占有 使用房屋的权利 2 在租赁合同有效期内 房屋发生自然损坏时 有要求出租人及时修复的权利 3 在租赁合同期限届满时 出租人继续出租房屋的 承租人在同等条件下有优先承租权 4 买卖不破租赁 5 在租赁合同有效期内 出租人将出租房屋转让