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万韬工程管理规划书 家园二期工程管理策划书编制部门时间.vantau.万韬咨询专注于房地产管理咨询-2-目录 一、项目概况3 二、项目部管理架构4 三、项目发展计划.11 四、设计工作计划.12 五、项目前期计划.14 六、工程招标方案.15 七、材料设备供应方案.16 八、项目总控制进度计划及保证措施.19 九、项目质量保证措施.25 十、项目成本控制措施.26 十一、现场环境管理27 十二、信息管理31.vantau.万韬咨询专注于房地产管理咨询-3- 一、项目概况1.XX家园住宅小区位于莫愁湖东侧，占地面积59543平方米，实际出让面积51568.6平方米，规划总建筑面积14.44万平方米。 本项目计划于xx年底动工，xx年上半年开始销售，xx年底全部竣工，发展目标为南京市最高级的住宅区之一。 2.本地块为南北方向狭长（长约1KM，宽约35M-50M）拆迁地，地块东为宽4M的计划于明年6月前后改造成20至24米的道路（莫愁湖东路），西为莫愁湖公园围墙。 周围多为下岗和无业居民，施工过程中有较多的居民阻扰事情的发生。 目前莫愁湖东路正在改造扩建，交叉施工给二期施工道路带来一定的不便。 3.项目共分为A、B、C三个地块。 A地块为A010-A012栋高层住宅及小区幼儿园，B地块为B07-B09栋高层、小高层住宅及小区会所，C地块为C01-C06栋高层住宅及小区配套商业用房，三地段工程分期实施。 其中一期为C01-C06幢，于xx年12月18日开工，计划于xx年12月30日竣工；二期为B 07、B 08、B09幢，计划于xx年11月1日开工，xx年12月底竣工。 4.二期工程为B地块B07栋18层高层，B 08、B09栋12层小高层住宅及小区会所，总建筑面积为39000平方米。 07栋层平均建筑面积为510，地下一层，设为车库，单体间为与主体车库连通的地下车库。 首层为大跨度框肢结构架空层，二层以上部分为住宅。 二层为转换层，三层以上为框架剪力墙结构，层建筑面积约510。 B 08、B09栋为锯齿形布置，层平均建筑面积为950，会所在B09栋旁边。 B07-B09栋基础均为钻孔灌注桩，总桩数为364根。 B 8、B9车库由于地质条件较复杂，综合各种因素后，设计院决定采用沉管灌注桩，总桩数为297根。 .vantau.万韬咨询专注于房地产管理咨询-4- 二、项目部管理架构1.工程部岗位划分及人员配备(因公司只有一个项目，未成立工程管理部和项目部，XX家园项目由工程部管理，项目部职责全由工程部行使)1.1工程部部下设八个岗位，即部门经理、部门副经理、技术工程师、现场土建工程师、材料工程师、给排水工程师（兼安全）、电气工程师（兼配套）、项目秘书。 1.2人员配备为10人，配备情况如下1.2.1经理、副经理、给排水工程师、电气工程师、项目秘书各1人。 土建工程师3人（技术 1、现场管理2）,材料工程师2人。 1.2.2部门架构图1.2.3考虑到公司的可持续发展，各专业工程师必须要求本科以上学历，可塑性好，责任心强，以便在最短时间内可培养成复合型项目管理者。 项目经理部在人员配备时，实行一职多岗，全面管理。 全部岗位职责必须覆盖项目建设的全过程，不留死角，同时要避免职责交叉重叠。 每个标段设一名地盘主任，由专业工程师担任，全面负责各专业施工的管理协调工作。 1.2.4随公司的发展和其它项目的展开，将视需要增加工程管理和项目管理岗位。 2.工程部经理岗位职责2.1.经理作为公司工程代表，对施工过程中的所有问题向公司负最终责任。 2.2.根据公司项目组织机构编制要求，确定项目组织机构和人员安排，落实管理人员职责，组织项目经理部开展工作。 2.3.建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同的争议和纠纷。 2.4.主持选择勘察单位、施工总包单位、施工监理单位、工程设备、工程材料的招投标工作；建立合格承包商数据库。 2.5.全面控制施工质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务。 2.6.组织部门周工作例会，检查指定业务工作完成情况，贯彻实施公司及本部门的规章制度，.vantau.万韬咨询专注于房地产管理咨询-5-起草工作报告。 2.7.在建筑新材料、新技术、新工艺方面与外界进行交流，建立专业顾问人才信息库。 2.8.严格执行公司制定的动态成本管理制度，并负有领导和实施职责。 2.9.执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督。 2.10.负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、设计单位、施工单位、监理单位等各方面之间的综合协调工作。 2.11.定期向公司领导和有关部门提交项目实施的情况报告。 2.12.有对总价在10万元以下零星工程合同的签署或否定权；2.13.在与人力资源部协商的基础上，有选择专业工程师聘用权、员工辞退权；2.14.有奖金分配权，以及按部门管理制度对员工的奖惩权；2.15.员工升职、加薪建议权。 2.16.负责编制和完善土建工程管理程序文件、质量管理作业指导书。 2.17.负责编制施工招标标准文件，参与和确定工程招投标文件。 3.土建工程师岗位职责3.1审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见。 3.2掌握图纸内容工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核。 掌握建筑工程的规范要求，并能够合理的运用。 3.3掌握建筑结构专业工程与相关水、电气、暖工程之间的关系。 能够合理运用专业知识技巧，使建筑工程的施工达到设计要求、装饰美观、使用方便。 3.4能够掌握建筑结构相关的专业知识，并熟悉相关工程的专业知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到建筑结构系统的功能和品质要求。 3.5严格控制工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。 3.6按照工地检查规范及考核标准，定期或不定期考核各项目部和监理公司的土建工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告。 3.7协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收，从工程方面负责与物业公司的交接工作。 .vantau.万韬咨询专注于房地产管理咨询-6-3.8收集和土建工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为工程提供技术服务支持；3.9跟踪熟悉有关设计、施工规范，确保工程执行的是最有效的工程规范；组织新型节能材料、新工艺、新技术研讨活动并推广应用，确保科学、节能、节支、环保要求。 力求材料设计施工管理一体化创优。 3.10负责范围土建的全部工程(具体包括技术把关、现场管理、现场质量监督)4.给排水工程师岗位职责4.1.水暖专业4.1.1负责编制和完善给排水工程管理程序文件、质量管理作业指导书，参与和确定工程招投标文件。 4.1.2掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全部审核。 4.1.3能够掌握水系统及采暖系统相关的专业知识，并熟悉相关工程知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到水、暖系统的功能品质要求协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作。 4.1.4掌握水、暖专业工程与相关土建、电气、建筑工程之间的关系，能够合理的运用水、暖专业知识技巧，使水系统及采暖系统的安装合理美观、使用方便。 4.1.5具有组织本专业施工的能力，能够在现场指导监理公司、工程队的安装，确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求。 4.1.6按照工地检查规范及考核标准，定期或不定期考核各项目部和监理公司的给排水工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告。 4.1.7掌握水、暖系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对水、煤、消防系统的管理办法及相关的法规规定。 4.1.8负责完成本专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织配套施工单位进场、施工管理及协调等一切事宜；与相关部门密切联系，申请减用、缴费。 .vantau.万韬咨询专注于房地产管理咨询-7-4.1.9严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。 4.2.文明施工和安全管理4.2.1负责编制和完善工程文明施工和安全管理程序文件及要点。 4.2.2定期（如每月一次）检查各项目现场安全、文明、文件资料管理等工作，提出整改意见和建议。 4.2.3详细检查条款见工程安全、文明施工检查管理程序、工程安全、文明施工检查要点。 4.2.4组织召开月度工程安全例会，必要时组织现场会议。 4.2.5组织工程质量事故及安全事故的调查、处理。 5.电气工程师岗位职责5.1负责编制和完善电气工程管理程序文件、质量管理作业指导书，参与和确定工程招投标文件。 5.2掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全部审核。 5.3能够掌握供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络技术相关的专业知识和规范，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到各系统的功能品质要求。 协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作。 5.4掌握电气专业工程与相关土建、给排水、建筑工程之间的关系，能够合理的运用电气专业知识技巧，使各系统的安装合理美观、使用方便。 5.5具有组织本专业施工的能力，能够在现场指导监理公司、工程队的安装，确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求。 5.6按照工地检查规范及考核标准，定期或不定期考核各项目部和监理公司的电气工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告。 5.7掌握电气系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对各系统的管理办法及相关的法规规定。 5.8负责完成本专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织配套施工单位.vantau.万韬咨询专注于房地产管理咨询-8-进场、施工管理及协调等一切事宜；与相关部门密切联系，申请减用、缴费。 5.9严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。 5.10收集和电气工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为工程提供技术服务支持。 5.11负责范围供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络系统。 6.材料工程师岗位职责6.1负责编制和完善甲供材料管理程序文件。 6.2建立和完善建材供应商和产品质量标准、产品体系、建材行情信息库。 力求材料性能特征应用技术精湛。 保证材料采购有可操作性、实用性、可追溯性。 6.3积极执行“住宅联盟”建材采购网上交易，与集团设计工程部接口，获取技术信息扩大信息渠道，公平、公正选择供应商，降低工程和管理成本，提高工作效率和管理技能。 6.4产品的价格信息、厂家信息，建立合格供应商、分承包商资料信息库。 建立合格供应商名册一览表，建立稳定完善的供应商体系。 保证工程质量，规避风险。 每次招投标只针对一览表内的分承包商，对合格供应商不断跟踪、考察、评估并作好考评记录。 对一览表外的分承包商进行综合评审，如属符合要求的合格分承包商,将其纳入一览表内，作为合格供应商的补充。 6.5制定甲供材料招标文件标准文本评标标准相关表单。 6.6编制甲供材料入围资格、供应商考察考评评定标准，作为合格供应商考察和评定工作的依据。 6.7组织并负责实施南京公司在建、新建项目甲供材料采购招投标和合同签约工作。 6.8编制甲供材料现场检验和验收指导书，并在工程部备案，作为材料检验和验收的依据之一，确保工程应用材料质量。 6.9编制甲供材料供货进度、质量执行情况统计表和供应商合同履行综合考评表，并在工程部备案，作为考核各供应商材料供应执行情况的依据。 6.10定期收集供应商甲供材料购销信息和工程部甲供材料管理工作信息，进行评估分析，提.vantau.万韬咨询专注于房地产管理咨询-9-交书面报告。 6.11积极推广应用新材料、新技术，定期参与各部门交流、研讨、培训等活动，根据成本、工期、工艺的实际情况，指导设计，建议新材料的使用，力求直接体现在设计方案或设计施工图中。 6.12工程竣工后，公正、公平考核甲供材料供应商合同履行情况，收集各方面信息，填写合格供应商评审表，作为今后项目材料采购供货商选择的依据。 7.项目秘书岗位职责7.1在日常行政及项目施工全过程中，对项目资料和日常行政资料收集、归档、保管，以便于工程部查阅、结算及移交。 负责工程部的工程图书的购买、登记、借阅和保管，为工程部提供有效资料。 负责工程部的文件用印（登记、盖章），审批表等表单的保管及使用。 日常收、发文。 办理部门日常文件的流转。 7.27.37.47.5协调组织工程部同其他各部门的行政活动及工程部内部活动，负责工程部对外的形象宣传。 7.6负责日常行政的会议记录、；每周报销清单、制作；每月部门月报的、撰写；办公用品申领、发放等工作。 7.7负责编写工程档案管理程序和工程文件管理制度。 8.办公设备计划8.1计划桩基完成后，基础开挖前，完成现场办公室（包括监理办公室、材料展示厅等共计300M2，用彩钢板搭设）。 8.2办公物品清单如下（表1）（xx年8月20日到位）工程部工地办公所需物品清单表1名称数量和说明名称数量和说明安全帽12文件柜5工地皮鞋（带防护钢板）8(39一双、40三双、41两双、42三双)打印机1雨靴8(39一双、40三双、41两双、42三双)复印机1.vantau.万韬咨询专注于房地产管理咨询-10-半身雨披8强光手电筒3传真机1书写板1办公桌椅两个经理室各1桌3椅；大办公室9套桌椅，另加6张会客椅。 （桌为电脑桌，带小文件柜）。 考勤机1会议桌椅18人的大会议桌（约2.4米4.8米），18张椅子。 数码摄像机1饮水机1急救箱1电话（6+2）路，10部挂衣架（橱）小（两个经理室）共2个大（用于大办公室）1个文件粉碎机1对讲机4网线相关设备空调2台1.5匹壁挂式，2台3匹立柜式。 卫生间相关设备 三、项目发展计划项目发展计划见表2表2.vantau.万韬咨询专注于房地产管理咨询-11- 四、设计工作计划设计工作计划见表 3、表4。 实施阶段工作计划表3.vantau.万韬咨询专注于房地产管理咨询-12-注1.因各地存在差异，表中所填责任部门仅供参考红色加粗字体为集团确认节点，蓝色加粗字体为一线公司确认节点施工图阶段工作计划表4.vantau.万韬咨询专注于房地产管理咨询-13-注1.因各地存在差异，表中所填责任部门仅供参考2.红色加粗字体为集团确认节点，蓝色加粗字体为一线公司确认节点 六、工程招标方案1.二期桩基工程，土建安装、室外工程以及监理的方案根据南京市招标办的要求，必须实行公开招标。 经协商，拟采取邀请招标的形式，入围的单位由工程部组织考察后确定的。 桩基工程于xx年7月29日发标，8月23日定标；监理单位选择于xx年8月20日发标，9月16日定标；土建总包单位于xx年9月30日发标，11月1日开标。 2.详勘、前期土方、样板房、售楼处、景观及其它零星工程由工程部组织，按公司的招投标程序进行内部招投标，由我方直接分包。 3.门窗、涂料、电梯等甲供料按材料设备采购程序进行内部招投标和采购。 4.防水工程考虑到保修责任的明确，由总包单位承包。 防水、保温材料需由我方认可。 .vantau.万韬咨询专注于房地产管理咨询-14- 七、材料设备供应方案二期工程部分材料（工程）采用三方合同方式，本计划也是三方合同材料（工程）的招投标控制计划。 见表3表3XX家园二期工程材料采购策划书.vantau.万韬咨询专注于房地产管理咨询-15-.vantau.万韬咨询专注于房地产管理咨询-16- 八、项目总控制进度计划及保证措施二期项目总进度计划分析（7#楼18层，8#、9#为12层）及二期销售卖场工程（样板房、会所、游泳池）施工进度计划分析为PROJECT所制，见如下链接。 保证措施1.根据市场情况和对各分部工程的科学分析，确定合理的工期。 2.制定进度检查管理程序。 3.重点在合同中制定工期的奖惩措施，特别是对一些关键节点时间，如基础、正负零、结构、外脚手架等在合同之中明确4.仔细审核施工组织设计，对人力、大型施工机械、管理架构、材料的进场等进度保证的各个方面进行分析，判断总进度计划是否可行，是否符合合同要求。 5.对分部分项、材料、样板等及时制定计划如阶段性施工进度控制计划；月施工进度控制计划；项目材料限价计划；图纸交付计划；分包商进场计划；样品确认计划；甲供设备材料进场计划等，进行审核并认真贯彻。 6.施工过程中以日报、周报、月报、现场检查等形式密切关注进度的实际情况，对不符合的情况随时进行预判、分析、调整和罚款等等措施。 .vantau.万韬咨询专注于房地产管理咨询-17- 九、项目质量保证措施1.保证措施1.1在合同中，对相关的质量方面的检查、验收、规范、细部检查、保修及部分技术要求等方面予以明确。 1.2制定质量检查管理程序、施工图审查管理程序、工程部工地检查管理程序、工程验收管理程序等管理规定，在制度上明确质量保证措施。 1.3采取现场随时的质量验收、巡视和质量大检查等检查手段，制定各分项的检查记录表单。 1.4制定创优操作细则，对粉刷、防水、地坪等易引起业主投诉的问题进行细节上的要求，对一些通病进行分析后采取有效的措施。 1.5实行样板先行制，对墙体、门窗、内外粉、屋面卫生间防水等牵涉质量和观感较大的项目，必须实行样板申报和验收制度，通过后才能大面积展开。 1.6施工过程中以日报、周报、月报、现场检查等形式密切关注进度的实际情况，对不符合的情况随时进行预判、分析、调整和罚款等等措施。 1.7工程完工后即进行细部检查，对空间尺寸、观感质量、住宅的细部等进行详尽的检查和渗水试验，确保业主入住交接的顺利进行。 1.8对于防水、保温、抗裂体系，具体措施详情见附录1防水、保温、抗裂体系设计与施工方案。 1.9二期阳台铝合金推拉百叶窗相关技术要求及目前工作进展情况见附录2南京XX家园二期工程阳台铝合金推拉百叶窗相关要求。 2.0景观工程质量验收保证措施见附录3绿化工程质量验收保证