2017年上半年吉林省房地产估价师《理论与方法》：估价作业方案的含义和内容试题.pdf

20172017 年上半年吉林省房地产估价师年上半年吉林省房地产估价师 理论与方法理论与方法 估价作业方案的估价作业方案的 含义和内容试题含义和内容试题 本卷共分为 2 大题 50 小题 作答时间为 180 分钟 总分 100 分 60 分及格 一 单项选择题 共一 单项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 只有分 每题的备选项中 只有 1 个事最符合题个事最符合题 意 意 1 某宗土地总面积 7500 容积率为 3 相应的土地单价为 4500 元 现允 许容积率提高到 5 假设容积率每提高 0 1 楼面地价下降 1 则理论上因容积 率提高应补交的地价款为万元 A 1125 B 1800 C 2250 D 3375 E 工业用地的监测点评估价格 2 下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是 A 投资利润率 B 投资回报率 C 贷款利率 D 成本利润率 E 借款合同 3 某房地产开发用地 其土地面积为 10000 土地使用条件与规划限制所规 定的容积率为 1 2 楼面地价为 1500 元 后经规划调整 容积率提高到 1 6 楼面地价不变 则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元 A 375 B 450 C 500 D 600 E 工业用地的监测点评估价格 4 适用于开发完成后的房地产出售的公式是 A B C D E 工业用地的监测点评估价格 5 某市于 2005 年对市中心一平房区进行拆迁改造 该市 2000 年出台的城市房 屋拆迁补偿指导价格在该区为 4000 元 并且一直没有变动 2005 年该区同 类建筑物的重置成本达到 2000 元 房地产市场交易价格为 6000 元 重 新规划后 开发商开发的该区商品房售价预计为 9000 元 则最合理的拆迁 补偿价格应以元 为基础进行修正 A 4000 B 5000 C 6000 D 9000 E 工业用地的监测点评估价格 6 某房地产投资项目的表面收益率为 16 计算后得到该项目的实际收益率为 12 银行的贷款利率为 5 44 则在该项目的计算期内 年平均通货膨胀率是 A 3 57 B 4 00 C 6 56 D 10 56 7 折价处置抵押房地产的 应当参照 A 原购买价 B 重建价格 C 重置价格 D 市场价格 8 下列属于间接融资方式的是 A 政府发行债券 B 股票融资 C 银行借款 D 签署商业票据 9 某开发商将 8000 万元投入一房地产开发项目 假设此项目开发周期为 3 年 当前房地产开发投资的年投资利润率为 20 贷款利率为 10 已知在总投资 中开发商自有资金占 30 则其自有资金的年平均投资收益率为 A 40 9 B 54 7 C 56 7 D 61 10 下列关于假设开发法的表述中 不正确的是 2006 年考题 A 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格 预期利润和最高 费用 C 假设开发法适用的对象包括待开发的土地 在建工程和不得改变现状的旧 房 D 假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 E 工业用地的监测点评估价格 11 当开发项目用地面积一定时 决定项目可建筑面积数量的是 A 容积率 B 建筑高度 C 建筑规模 D 建设工程 E 借款合同 12 不同的房地产估价师对同一估价对象在同 估价目的 同一估价时点下的评 估价值通常不完全相同 这主要是因为 2007 年考题 A 掌握的有关信息不同 B 作出的估价师声明不同 C 估价对象状况不同 D 委托人不同 E 工业用地的监测点评估价格 13 在估价假设和限制条件说明中 当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时 应 A 假定建筑结构是安全的 B 肯定建筑物是安全的 C 强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D 说明建筑结构安全难以确定 14 一购房者购买房产用于零售商业 购买的价格为 150 万元 其中购房者自有 现金 100 万元 其余部分申请银行贷款 如果该项投资的经营收入扣除运营费用 和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为 15 万元 则该项投资的税前现金回报 率是 A 14 B 10 C 33 D 15 15 某成片荒地面积 15000m2 取得该荒地的代价为 1000 万元 将其开发成 五 通一平 熟地的开发成本和管理费用为 1500 万元 其中 60 从银行贷款取得 开发期为 3 年 贷款年利率为8 销售费用 销售税费和开发利润分别为可 转让熟地价格的 2 5 5 和 10 开发完成后可转让土地面积的比率为 60 假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入 则该荒地开发完成后可转让熟地 的平均单价为 元 m2 A 2237 B 2265 C 2346 D 3964 16 某公司获得 60 亩居住用地使用权 规划设计条件 规划建设用地面积 37000m2 居住建筑用地面积 32000m2 容积率 2 5 居住建筑密度 0 4 限高 6 层 则该公司可用于销售的最大居住建筑面积为 m2 A 92500 B 88800 C 80000 D 76800 17 在影响房地产价格的各种因素中 城市化 属于 A 社会因素 B 环境因素 C 人口因素 D 行政因素 18 下列关于预告登记的表述中 错误的是 A 预告登记的目的是保障将来实现的物权 B 预告登记后 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请 登记的 预告登记失效 C 预告登记后 未经预告登记的权利人同意处分该不动产的 不发生物权效 力 D 预告登记的范围应当是商品房预售 主要是防止一房多卖 19 招标工作小组的 人虽 是指开发商本身或其授权代表 代表开发商全权 处理具体事务的人员 A 助理 B 决策 C 技术 D 文职 20 管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的 各种费用 包括管理人员的工资和 A 前期费用 B 房屋开发费 C 财务费用 D 办公费 21 一般来说 投资于房地产信托基金 REITs 的风险比直接投资于房地产的风 险要小得多 这主要是因为 REITs 具有 A 较高的收益性 B 较强的流动性 C 直接融资的功能 D 抵御通货膨胀影响的功能 22 资质有效期届满 房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的 应当在 资质有效期届满日前向资质许可机关提出资质延续申请 A 5 B 10 C 15 D 30 E 执行层的组织协调 23 根据 中华人民共和国物权法 不动产登记费按收取 2009 年试题 A 面积 B 套 C 成交价格 D 件 E 执行层的组织协调 24 瑕疵请求权是指 A 拍卖人在拍卖之前 有权知道他应该知道的拍品的缺陷 B 公证人在公证之前 有权知道他应该知道的拍品的缺陷 C 竞买人在参与竞买前或参与竞买时 有权知道他应该知道的拍品的缺陷 D 买受人在以最高应价购得拍卖标的时 有权知道他应该知道的拍品的缺陷 25 房地产投资决策分析主要包括 和项目财务评价两个部分 A 价格分析 B 市场分析 C 产品分析 D 成本分析 二 多项选择题 共二 多项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 有分 每题的备选项中 有 2 个或个或 2 个以上符个以上符 合题意合题意 至少有至少有 1 个错项个错项 错选错选 本题不得分本题不得分 少选少选 所选的每个选项得所选的每个选项得 0 5 分分 1 房地产投资决策分析的主要工作包括 A 投资机会寻找 B 市场分析 C 投资机会筛选 D 财务评价 E 规划设计 2 一般来说 在完全竞争条件下 在同一街道 不同位置上不同用途的土地的 地租支付能力由大到小排序 正确的是 A 百货商店 男士服装店 鞋店 珠宝店 妇女服装店 杂货店 家具店 B 百货商店 妇女服装店 鞋店 珠宝店 家具店 男士服装店 杂货店 C 珠宝店 百货商店 男士服装店 鞋店 妇女服装店 家具店 杂货店 D 珠宝店 百货商店 男士服装店 鞋店 妇女服装店 杂货店 家具店 3 工业房地产的区位影响因素主要考虑 A 临街状况 B 动力是否易于取得 C 废料处理是否方便 D 接近大自然 E 产品原料的获取方便程度 4 如果某类房地产需求富有价格弹性 则该类房地产的需求价格弹性系数有可 能为 2005 年考题 A 0 5 B 1 0 C 1 5 D 2 0 E 3 0 5 运用成本法估价一般分为 四个步骤来进行 测算重新构建价格 测 算建筑物折旧 弄清估价对象房地产的价格构成 搜集相关资料 求取积算 价格 A B C D 6 下列属于成本租金构成的内容有 A 折旧费 B 维修费 C 管理费 D 保险费 E 房产税 7 根据转让的对象房地产转让可分为 A 有偿 B 无偿 C 地面上有建筑物的转让 D 地面上无建筑物的转让 E 出让方式取得的土地使用权转让 8 下列可无偿取得划拨土地使用权的有 A 荒山 B 滩涂 C 沙漠 D 集体土地 E 城市的存量土地 9 中华人民共和国刑法 第三百四十二条规定 违反土地管理法规 非法占 用耕地改作他用 数量较大 造成耕地大最毁坏的 A 处 3 年以下有期徒刑或者拘役 并处或者单处罚金 B 处 5 年以下有期徒刑或者拘役 并处或者单处罚金 C 处 3 年以上 7 年以下有期徒刑 并处或者单处罚金 D 处 3 年以上 5 年以下有期徒刑 并处或者单处罚金 E 执行层的组织协调 10 一般抵押登记包括 A 房屋抵押权设立登记 B 房屋抵押权变更登记 C 房屋抵押权转移登记 D 房屋最高额抵押权确定登记 E 房屋抵押权注销登记 11 不属于房地产市场的专业顾问 A 建筑师 B 精算师 C 工程师 D 律师 12 某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的 购买总价为 50 万元 首付款为房 价的 30 余款在未来 10 年内以抵押贷款方式按月等额支付 银行贷款年利率 为 5 58 则下列说法中正确的有 2006 年考题 A 该房地产的实际价格等于名义价格 B 该房地产的名义价格为 50 万元 C 该房地产的实际价格高于 50 万元 D 该房地产的实际价格为 50 万元 E 该房地产不存在名义价格 13 某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼 包括商场 宾馆 写字楼 和公寓四种类型 为了弥补自有流动资金的不足 该开发公司在项目建设初期以 其拥有的其他房地产向银行抵押贷款 而银行为了保证其贷款的安全又向保险公 司投了保 试根据上述条件回答下列问题 2001 年试题 银行为确保该开发公司 按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为 A 保证保险 B 责任保险 C 信用保险 D 财产损失保险 E 执行层的组织协调 14 实物期权方法可以应用于房地产投资决策 主要是因为房地产投资具有 A 可预测性 B 不可控性 C 不可逆性 D 可延期性 E 不可变更性 15 政府授权开发企业负责实施土地开发时 开发企业的利润率不高于预计成本 的 A 1 B 2 C 3 D 8 16 利用均衡原理判定建筑物是否为最佳 可以帮助房地产估价师确定估价对象 的 2007 年考题 A 最佳规模 B 最佳经营手段 C 最佳集约度 D 最佳管理方式 E 最佳投资渠道 17 等产量曲线主要有以下特点 A 等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线 斜率为负值 B 等产量曲线图的众多等产量曲线中 同一曲线上的各点代表相同的产量 不同曲线代表不同的产量 C 等产量曲线按产量大小顺序排列 离原点越近的等产量曲线所代表的产量 越大 离原点越远的等产量曲线所代表的产量越小 D 等产量曲线图中的任意两条等产量曲线都能相交 E 等产量曲线凸向原点 18 目前 国家收回建设用地使用权的原因可能是 A 建设用地使用权期间届满而收回 B 因公共利益的需要而提前收回 C 因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回 D 因土地使用者履行土地使用权出让合同而收回 E 司法机关决定收回建设用地使用权 19 建筑材料的性质有等 A 物理性质 B 力学性质 C 耐久性 D 耐热性 E 耐湿性 20 对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目 估价师合理的处理方式 有 A 放弃这个项目 B 努力学习 边学边干 C 埋头苦干 克服困难完成项目 D 找别人完成项目 签自己的名 E 对自己不能胜任的部分工作 主动请有关专家提供专业帮助 21 下列关于供给价格弹性系数 表述正确的是 A 供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值 B 供给价格弹性系数的数值一般都为负值 C 供给价格弹性系数的数值一般都为正值 D 供给价格弹性系数反映了供给量与价格反方向变动的供给规律 E 同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同 22 房地产拍卖登记需提交的资料中不包括 A 申请书 B 登记表 C 房地产权证 D 拍卖公告 E 执行层的组织协调 23 某购房者向银行申请了 40 万元的抵押贷款 按月等比递增还款 已知抵押 贷款年利率为 6 6 期限为