XX年新启动还房建设实施方案.docx

XX年新启动还房建设实施方案3月14日下午，区委常委任静海、区人大常委会副主任杜路成、区政府副区长张学军、区政协副主席唐发国组织区经营城市管理局局长何涌泉、副局长赵少雄等有关人员在8504办公室召开会议，对XX年新启动还房建设进行了再次专题研究，根据会议研究结果，现对原方案调整细化如下：一、基本情况区城已拆迁房屋27万平米，待拆迁12万平米，已还房 万平米（其中XX年6月前还房7万平米，XX年下半年都尉坝二期还房 万平米，长兴路小区还房 万平米），还需建还房 万平米，约需资金 亿元。XX年已启动南高北侧（ 万平米）、镇庆寺预制场（ 万平米）还房小区建设，共计12万平米。另外，还有 万平米还房建设未启动（包括已拆迁急需修建的还房和即将因拆迁产生的还房）。二、思路目标把解决区城失地农民安身作为消除城区不稳定因素心腹之患的重大举措，作为体现区委、区政府亲民爱民作风的具体行动，切实抓好XX年新启动还房建设工作，力争全年新启动小桥子、海山、雅豪路、塘殿堰、南内厂北侧5处共计 万平米还房建设，确保新启动12万平米，XX年全部实现分房到户（此目标不仅将已拆迁未还房的面积全部考虑进去，而且还把将要拆迁产生新的还房面积也考虑了进去）。1、小桥子还房小区：建筑面积2万平米，总投资1000万元，主要用于安置4村的拆迁户。2、海山还房小区：建筑面积 万平米，总投资1250万元，主要用于安置3村的拆迁户。3、雅豪路还房小区：建筑面积6万平米，总投资3000万元，主要用于安置5、12村的拆迁户（其中急需还房 万平米，加上附近待拆迁将会产生的还房，所以共规划6万平米）。今年只启动4万平米，余下2万平米视拆迁情况而定。4、塘殿堰还房小区：建筑面积8万平米，总投资4000万元，主要用于安置7、8、9、10村的拆迁户（其中急需还房 万平米，加上附近待拆迁将会产生的还房，所以共规划8万平米）。今年只启动6万平米，余下2万平米视以后拆迁情况而定。5、南内厂北侧还房。建筑面积7000平米，投资350万元，主要用于安置4村4社的47户居民。三、操作方式（一）队伍选择：由于小桥子还房小区已于XX年3月与业主任芝万签订“业主承建、政府回购”的还房建设协议。通过对“业主承建、政府回购”的方式与由政府收回土地重新招引业主全垫资修建两种方式进行对比算帐后，决定对小桥子还房小区维持原协议并在原基础上对协议进行完善。XX年塘殿堰小区已经实行了工程施工公开招投标，选择了5家施工单位（每家1-2万平米），如中标队伍全部不放弃中标资格（付款方式按现定方案操作），便可直接开工建设。如这5家中标单位有部分不愿放弃中标资格，可以考虑将其中标资格转移到修建海山还房小区或南内厂北侧还房。如中标队伍全部放弃中标资格，可通过招商引资和招标方式，整体将海山、雅豪路、塘殿堰、南内厂北侧4处还房小区交给35家资金实力强的公司全垫资修建。（二）建设时间：一年内全部交付使用。（三）取费等级：三级二等。（四）下浮比例：工程审计后总造价下浮13%（具体下浮比例须与建设队伍协商后方可确定）。（五）付款方式：竣工交付使用时，一次性付清总价的65%（也有可能通过协商，一次性付清的比例更小），余款在交付使用后一年内付清，可采取以下三种方式支付：1、以建成后的营业用房作价冲抵工程款；2、参与土地竞拍，用土地款冲抵工程款；3、用现金支付，如果交付使用后一年内未付清全部工程款，则按银行同期贷款利率向建设队伍支付利息。四、利弊分析上述将海山、雅豪路、塘殿堰、南内厂北侧还房小区整体交给35家实力雄厚的公司全垫资修建的操作方式，与镇庆寺、南高北侧等还房小区采取的分段承包、按工程进度的50%支付工程款、下浮比例 %的建设方式相比，具有很多优势，现对比如下（以海山、雅豪路、塘殿堰小区共16万平米、总投资8000万元为例）：1、镇庆寺小区由于分段承包，承建队伍多，施工场地拥挤，施工难，管理不便；而整体将海山、雅豪路、塘殿堰还房小区交给23家公司承建的方式，管理方便，每处可以节约临时设施费约10万元，3处可共节约30万元。2、如果按分段承包的方式，由于承建队伍多，管理难，可能会延期34个月建成，政府将多支付过渡费16万平米3元/平米/月2（超期翻倍数）4月=384万元；而整体交给一家公司承建，管理方便，可节约工期34个月，政府则可少支付这部分过渡费。3、如果按建设进度的50%付款，与全垫资竣工后付款相比，如按贷款计息，政府将多支付利息 万元；而全垫资方式的付款时间延后，可以节约上述利息费用。计算方式为：（1）第一次付款：8000万元（总投资）10%（第一次付款比例） %（年贷息）7（延付月数）12（整年）= 万元；（2）第二次付款：8000万元10% %512= 万元；（3）第三次付款：8000万元20% %312= 万元。4、如果按建设进度的50%付款，由于区政府资金困难，容易造成因为区政府无力按进度支付工程款而引发施工队伍停工；而全垫资修建的方式的付款时间延后，不仅不会造成这一问题，还可减轻区政府近期资金支付压力。5、由于下浮比例相差，政府可能会多支付8000万元（ %-1至3%）= 至 万元。由第1项+2项+3项之和，减去第5项得知，政府将少支付 万元；同时还可减轻政府近期资金支付的压力，而且不会造成因为政府无力按进度支付工程款而引发施工队伍停工的情况。另外，下浮比例是参照镇庆寺、南高北侧还房小区施工招标时投标队伍下浮的均值，如在以后继续采取分段承包方式，能否达到下浮 %的比例现在很难预测，如果下浮点子比 %更少，则修建相同面积还房政府支付的工程款将会更多。五、计划进度（一）小桥子还房小区XX年一季度：完成补充协议签订；二季度：完成基础施工；三季度：主体工程完成50%；四季度：主体工程全面完成；XX年一季度：附属工程全面完成；二季度：实现分房到户。（二）海山还房小区XX年第一季度：完成规划设计、拆迁；二季度：落实施工队伍、完成基础工程；三季度：主体工程完成50%；四季度：主体工程全面完成；XX年第一季度：附属工程全面完成；二季度：实现分房到户。（三）塘殿堰还房小区XX年一季度：完成规划设计、钻勘；二季度：落实施工队伍、完成基础施工；三季度：主体工程完成50%；四季度：主体工程全面完工；XX年一季度：附属工程全面完工；二季度：实现分房到户。（四）雅豪路还房小区XX年一季度：落实规划，拆迁外围调查；二季度：完成拆迁、地勘；三季度：完成规划设计，落实施工队伍；四季度：工程启动，完成基础施工；XX年一季度：主体工程完成50%；二季度：主体工程完成100%；三季度：附属工程全面完工；四季度：实现分房到户。（五）南内厂北侧还房XX年一季度：完成地勘、施工设计、三通一平；二季度：落实施工队伍、基础完工；三季度：主体完成一半；四季度：主体工程完工；XX年一季度：完成附属工程，实现分房到户。要求力争3月底前在报纸上刊登出海山、塘殿堰、南内厂北侧3处还房建设的招标广告，4月上旬招标结束，4月底前办妥所有手续，5月上旬开始施工。六、资金筹集经初步估算，建设小桥子、海山、塘殿堰、雅豪路、南内厂北侧5处还房小区共需资金约9500万元，但由于建设队伍是全垫资修建，而且这5处还房XX年才能建成，所以XX年不需要支付任何工程款，只需安排启动资金250万元左右（主要用于规划设计、地勘、青苗附着物赔偿、房屋拆迁前期费用、手续办理）。但同时也要积极为XX年还房建成交付使用后支付工程款筹集好资金，主要来源于以下几个方面：1、经营土地收益。积极向市上争取，将工业园区内部分工业用地调整为商业用地，拍卖经营性用地用于支付还房工程款。2、还房中营业用房抵扣工程款。在还房建设中，实行综合开发，在底层配套建设部分营业用房，将营业用房作价冲抵还房工程款。3、土地清理清欠。加大土地清欠力度，收回的土地欠款用于支付还房工程款。4、争取政策优惠。尽量争取市上在相关税费收取上给予优惠，至少实现比照经济适用房收费政策执行的目标；区上收取的相关税费要统筹协调，全部免收。5、政府从事房地产开发收益。政府组建房地产开发公司，从事房地产开发所得收益的一部分用于支付还房工程款。七、组织机构（一）加强领导。成立嘉陵区XX年新启动还房建设领导小组，组成人员如下：组长：任静海副组长：张学军、杜路成、唐发国成员：何涌泉、赵平、曾长卫、曾颖、刘文全领导小组下设3个工作组：1、办公室：主要负责还房建设相关文字材料的起草，各种资料的收集、整理、归档，综合协调经营、建设、质监、规划、房管、火花镇等相关单位，以及工程招投标的实施和人员管理制度的执行等工作。主任：何涌泉（区经营城市管理局局长）成员：马小明（经营局）、青井斌（经营局）、罗嘉陵（政府办）、袁兴果（区委办）2、现场实施组：主要负责还房工程施工的实施，工程实施过程中的质量监督、安全管理，以及建设、质监、规划等手续办理工作。组长：赵平（区建设局副局长）副组长：赵少雄（区经营城市管理局副局长）成员：经营城市管理局王大淼、任志大、任洪梅3人，建设局朱长群、张彩霞、陈宇、蒲枭4人，乡镇建管所弋全林、覃国波、周时钟3人3、安置物管组：主要负责建成还房分配方案的制定及实施，后期物业管理实施，扫尾工程的协调处理，以及指导还房小区所在地居委会做好建成后还房小区的物业管理工作。组长：任俊明（火花镇人大主席）成员：弋国富（经营局）、王大淼（经营局）、杨先锋（建设局）、火花镇1人、房管办1人（二）落实责任。将每处还房建设任务分解落实到具体的县级领导、部门负责人头上，并每处确定23名专职工作人员负责现场管理（具体情况见附表）（三）部门职责。建立“区委、政府牵头，经营局实施，建设、国土、房管等部门及火花镇协助”的领导合作机制，充分利用相关部门的行政职权，共同为还房建设服务。各相关部门的职责如下：1、区经营城市管理局：作为还房工程业主单位，负责还房建设工作方案制定，招引业主承建，协助办理相关用地手续，提供基础资料等工作。2、区建设局：负责还房建设手续办理、工程概算、规划设计、监督建设工程质量及进度。3、区国土分局：负责相关用地手续办理等工作。4、火花镇：负责做好拆迁群众的思想工作，确保不因还房问题出现上访事件，并组织相关居委会做好建成还房小区的物业管理工作。5、房管办事处：及时做好房产登记。八、奖惩措施1、对于参与还房建设的领导和工作人员，给予每人每月一定的工作补助；2、凡按区委、区政府进度要求完成还房建设任务责任领导和责任人，年终给予每人1000元的经济奖励。3、对在为还房建设工作作出突出贡献的同志，区委、区政府将在