产品建议及远景设想PPT课件.ppt

清河湾项目产品建议 远景设想 大盘物业开发模式研究 3 关键字 大盘开发模式 简介 针对大型综合住区 研究不同资源条件 开发背景 区域特征等条件下 大盘开发策略与开发模式 4 1 城市中心旧区改造项目2 CBD辐射区综合物业3 工业园区后花园大型住区4 城市边缘大规模社区 常见的几种项目类型 5 一 城市中心旧区改造 案例选择 上海新天地 6 上海新天地 项目背景该项目所在的区域是中共 一大 会址纪念馆前后南北两个地块 北部地块以保留石库门旧建筑为主 保留与 一大 会址纪念馆相毗邻的石库门建筑 以延续历史文脉 新天地总投资14亿元 于1999年初启动 2001年中建成 配合中国共产党建党80周年庆祝活动和在上海召开的亚太经济合作会议 2002年9月30日 新天地全面开业 拥有89个来自十多个国家和地区的商家 日均客流量约2万人次 周末节假日达到3万人次 改造成果 一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点 它是以上海近代建筑的标志一石库门的建筑旧区为基础 改造成集国际水平的餐饮 购物 演艺等功能的时尚 休闲文化娱乐中心 7 1996年 香港瑞安集团受卢湾区政府委托 邀请了国际著名的美国SOM公司对太平桥片区整个地区做了规划 规划占地52公顷 总建筑面积约130万平方米 目标是将这一片旧城区改造成一个标志性的现代化综合园区 以配合上海发展成为国际大都市的需求 按照规划 一个人工湖绿地成为本区的中心 西面为已建成的上海新天地 东面将改造成一个综合性的购物娱乐商业中心 南面将兴建配套完善的翠湖天地高级住宅小区 北面规划为企业天地甲级办公楼区 以先改善环境来提升该地区品质和价值 带动整个地区的房地产开发 开发人工湖绿地 提升了52公顷的土地的品质 再进行房地产开发 新天地项目规划理念和项目定位 一个国际交流和聚会的地点 8 A太平桥人工湖绿地人工湖绿地占地4 4万平方米 水面面积为1 2万平方米 绿地下面的地下停车场可提供200多个车位 这是由上海市市政府 卢湾区区政府 瑞安集团3方共同投资的 目前由瑞安集团负责其物业管理 整个项目耗资近10亿人民币 从2001年1月开工建设 2001年6月竣工 建设期间只用了6个月 如今 太平桥人工湖绿地已成为市中心一个独具特色的景观空间 B上海新天地上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景区 占地3万平方米 它以东西文化融合 历史与现代对话为基调 以上海传统的石库门建设旧区为基础 配合充满现代感的新建筑群 改造成具有国际水平的集餐饮 商业 文化 娱乐为一体的综合性时尚休闲步行街 上海新天地分为南里 北里两大部分 以石库门建筑为主的北里 集合了来自世界各地地风情餐厅 咖啡室 酒吧 精品商店等 充分展现了新天地的国际元素 以现代化建筑为主的南里 除了临湖的88新天地酒店式服务公寓外 更有一个座总面积达25 000平方米的购物 娱乐 休闲中心 是适合于时尚青年一族的休闲娱乐场所 新天地项目规划实施 9 C翠湖天地高级住宅小区翠湖天地位于人工湖南侧 是整体规划中占地面积最大的项目 总建筑面积68万平方米 翠湖天地高级住宅小区座拥着海派风情的上海新天地和宁静雅致的太平桥绿地 将为现代精英提供一处理想的家园 翠湖天地第一期五幢住宅楼已与2002年下半年开始公开对外发售 三周内全部售完 第二期正在开发中 D企业天地甲级办公楼区企业天地座落太平桥人工湖北畔 办公楼将沿湖而建 形成一道1 2公里的湖边建筑 总建筑面积逾50万平方米 将兴建多幢甲级办公楼 酒店 商场及其他配套设施 一期总建筑面积达7万8千平方米 包括两座办公大楼 预设2003年第四季度落成 企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展 目标是营造一流的商圈 发展成为跨国公司总部所在地 届时 独具品味的办公楼将于新天地的石库门建筑交相辉映 完美协调 为国际都会增加一座优雅尊贵的经典建筑 E瑞安集团总部大楼按照太平桥地区改造整体规划 还将在东部地区兴建一幢白玉兰花苞形状的超高层建筑 这将是瑞安集团未来的总部 白玉兰是上海市花 这个建筑将成为太平桥项目的象征 新天地项目规划实施 10 项目开发模式总结 能够形成溢价的产品与较高市场风险的产品后期开发 湖心绿地 商业 写字楼 住宅 规模 时间 开发步骤 填补绿脉空缺 提升居住环境价值 罗康瑞以公益性质的人工湖 绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区土地 01 1 01 6 00初02 9开街 4 4万平米 6万平米 50万平米 68万平米 对项目价值抬升的贡献 回收投资 赚取利润 实现项目溢价 以建筑为载体传承上海历史文化风貌中西交汇铸就特色商业 带动房地产地价提升节省后期营销费用 02 06发售20 12入住 03 10建成 地段成熟具备高端商务形成的条件淮海中路东段中央商务区的扩展进一步抬升后期住宅的投资价值 最终把新天地拉进上海的核心 文脉 地脉 商业先期提升区域价值 11 城市中心旧城改造项目 案例研究总结 1 环境改造入手 商业提升区域价值 高档住宅获取溢价 区域成熟后 实现写字楼价值最大化2 实施策略 环境的改造入手 公共环境的改造 给足旧城改造实施的信心 同时 提升区域形象基于对仅有建筑的改造 给予上海形成特色商业 提升区域价值商业规模较小 在项目整体功能配比中 住宅与写字楼的规模最大 以商业成功实现的溢价给予整个项目利润的考虑住宅依靠区域溢价实现利润 回收投资 风险最高 价值最高的办公物业实现超额利润 12 二 清河湾项目远景设想 13 河湾艺术公园 人生如一旅程 你需要比别人更多的风景 入户河湾艺术公园前 品爵着风景和风景以外的故事 立足生态景观前感受一种欣然 也是挥洒蜕尽浮华后的淡定与从容 兼顾视野的开阔和生活纯粹性 步入理想国度 与身边世界霍然分隔 13 14 河湾艺术公园 走过潺潺的碧波细水 走过为微风拂面超大空间的社区 你就走过了第一生态景观的清河湾 这里的景观与建筑成为一种风情的对话 将卓尔不凡的艺术气息 融入到生活之中 将艺术的味道散发于信步之间 步入园内感受西班牙风格的建筑 一种豪放与不尽浮想于眼前 信步前行展现于眼前的意大利人文气息也是对建筑一种最高敬仰 河湾艺术公园的歌德式建筑与法国风情是这里艺术对建筑的最高奖赏 或许水岸环绕并不珍奇 稀有在于她只是为你的私享 或许水叠绿影并不难得 奢侈在于他就在你身旁 把握河湾艺术公园建筑精髓 户型的每个角落散发着宁静与祥和的气息 生活就是一次向艺术原味的朝圣 身心的归属 生活的记忆 14 15 河湾艺术公园 周边环境 项目所在区域与城市中心区紧密相连 承载着市委 市政府的希望 随着城市规划的发展 未来项目所在区域周边将形成为 具有中央商务功能 高端产业集聚功能 创新示范功能 休闲旅游功能 生态宜居功能的 具有区域性竞争力 影响力的现代化 生态园林新城区 16 项目规划 产品形态 住宅 及商铺 配套 运动会所 医院 学校 幼儿园 地下车库市场策略 低总价 高品质 差异化核心客户 社会中坚力量阶层 价格预期 均价5000元 m2总建面190多万平方米 占地52万平方米容积率2 0 主力户型两室70 90平方米15万平米的商业配套设施 背景特征1 本次规划地段位于哈尔滨市道里区 2 项目周边为厂房和家属楼建设年代久远 面貌较差 周边地块主要为居住区 沿街分布各种商服设施 3 项目规模庞大 开发商面临竞争 要回现 树立品牌 并赚足利润 17 总体开发思路 首先 将7 01和7 05地块与52万平方米土地进行整体规划 作为全案中的一期进行开发 7 01地块已具备开发条件 建议首先推出而701地块 7 05要依据规划中的顾新路及武威路的建设情况 哈西站的施工进度 房地产市场环境 周边配套建设是否健全等条件是否满足后 再做判断 建议7 05项目在2009年做好基建基础 正负零后即可面市预售 17 18 项目开发战略 低开高走的开发思路 体现在产品类型与项目功能 成名战 升级战 荣誉战 2009 6 2010 2011 2012 经济住宅 小高层 高层 邻里商业 战略重点 物业 造势 主体概念 事件营销 抓住市场主流客户 让利聚人气 保证回现 社区不断成熟 充分展示社区生活价格持续快速增长 树立发展商强势品牌 配套重点投入 已形成口碑传播演绎社区文化充分稀释土地成本 并实现溢价 气势 概念 虚 生活方式 实 人文社区 成熟 舒适住宅产品 多层 小高层酒店式公寓 写字楼 住宅产品走高 小高层 高层区域性商业跟进 19 销售节奏 产品舒适度走高 经济型住宅预热区域 产品定位 超大河湾生活艺术公园 20 产品定位 按照德国施宾格勒的理解 最伟大的文化是城市的文化 而建筑作为 浓缩的音乐 则是城市文化 城市品质的最直接最凝聚的表现 河湾艺术公园 暂定名 将是这座城市的名片 将是人们所期望的生活在艺术生活中的载体 将是人们对艺术追求最忠诚的体现 它将代表着本市地产开发营销的一个新起点 21 产品定位 河湾艺术公园以建筑艺术立足 以打造城市名片入市 整个社区将以欧式建筑文化为基础 以各个欧式建筑风格划分组团 如哥特式 巴洛克式 洛可可式 按地域分西班牙式 英伦贵式 意大利式等 特区的配套设施齐全 拥有自己独立的社区幼儿园 小学和中学 配有小天使艺术幼儿园 生活设施配套独立完善 建设有大型超市 休闲娱乐设施齐全 超大的湖景中心花园 叠水小溪贯穿整个社区 连接各个组团 使其成为一个整体 欧式风格小品点缀其中 篮球 网球 保龄 康体 健身等康体设施 22 客户定位思路 户型 囊括所有基本户型面积 以40 90平米的两居为主 辅助20 40平米一居室及90平米以上的三居 四句 复式等 23 客户定位思路 第四层是30万元以下的消费层 这是以经济适用为原则的消费层 他们可以考虑的物业包括城区经济型房子 如小户型 郊区的适用住房 30万元可选一套两居甚至三居的房子 或者他们直接就是经济适用房的消费者 他们中许多人都是第一次置业者 其年龄特征很明显 多为工作没几年的年轻人 大多在30岁以内 不少人是租房打工族 所以未婚者置业也大有其人 我们在前期建设中将以部分产品满足此类消费群体 四层消费群 参照市场热销楼盘的分析 准确的分析出目前房地产消费的四个基本层次 24 客户定位思路 第三层是40 70万元左右的中档消费者 他们可以购置一套二居室的房子 这群人他们的年龄特征也很明显 多在35岁至40岁之间 可能有多年工作经验 一般都有家庭和孩子 多是公司企业的中层干部 有现实的生活态度 但消费时很讲究体面 但往往也是第一次置业者 从曾经的公房搬出来也是第一次置业 所以 这个群体置业计划中也有不少是选择近郊的宽大住房 特别是交通方便 上下班及时的项目 我们将以此类消费群为主要目标客户 贯穿整个社区 四层消费群 参照市场热销楼盘的分析 准确的分析出目前房地产消费的四个基本层次 25 客户定位思路 第二层是100万元左右的消费者 他们多是事业上的成功人士 多有私车 购房多是第二次以上置业 也有不少投资人士 但却住不进同样档次的别墅 且这个阶层的年龄段婚姻状况不明 有暴发的年青人 有成熟稳重的中年人 也有儿孙都有的中老年人 对于房地产项目而言 是目前最值得做的一个市场品种 因客户成份复杂 所以其产品特性很难营造 我们将在社区建设中期考虑部分产品满足此批消费群体 四层消费群 参照市场热销楼盘的分析 准确的分析出目前房地产消费的四个基本层次 26 客户定位思路 第一层是150万元以上的消费者 这显然是一群住房消费金字塔尖上的少数人 在城区 他们是时尚公寓 外销公寓 热销项目和新概念的追随者 也是郊区别墅的侯选人 他们的最大特征是有钱 高消费以及多次置业 当然 他们还是豪宅消费层 我们将在后期 社区中心景观带附近以及小的比例顾及此类消费群体 四层消费群 参照市场热销楼盘的分析 准确的分析出目前房地产消费的四个基本层次 27 28 产品及价格走势 低开高走 随项目知名度增加 快速提价 产品由经济型逐步过渡至舒适型 价格走势思路 符合社会中坚力量的消费水平 让中薪阶层享受高档艺术文化的熏陶 让其置身其中 生活其中 根据目前市场情况 价格策略低开高走 均价设定4500元 平方米 随着项目的逐步开发 配套逐步完善 景观逐步展现 直至最后形成艺术特区 均价预测将上升至7000元 平方米 不含其中满足第一层消费人群的产品 29 推出全新河湾艺术生活理念 RiverArtLifeideaRiver 河湾Art 艺术Life 生活 销售广告思路 在推广的过程中 不空洞地推出概念 而是以项目优秀的品质 特色作为支撑点入市时间2009年5月初宣传河湾艺术公园 7月份产品推向市场 以701地块为试点 8月正式推出ArtLiftEnjoy概念 别人在欣赏艺术 我们在享受艺术 29 30 综合评述 河湾艺术公园是以规模宏大 建筑艺术特色 产品档次适中为依托 直接提升住宅品质 以合理的户型 合适的概念和不过分的价格吸引本市中坚阶层的客户群体 可谓用心良苦 但在周围群 狼 环侍的市场中 在一些竞争项目先期入市的情况下 我们坚信通过我们共同的努力能后来居上 分得大片 肥肉 让我们拭目以待 30 31 三 701 705地块户型建议 31 32 建筑规划 本案一期 701地块 总占地面积约16066平方米 总建筑面积约98744 3平方米 容积率约5 9 绿化面积约5300多平方米 绿化率33 本案由3栋小高层和2栋高层建筑组成 本案建筑设计严谨大方 色彩富贵华丽 符合哈市现代生活的趋势 32 33 建筑规划 社区地块南北进深较大 建筑分布为横排式共三栋小高层 两栋18层 一栋12层 在北侧有一东西向拐角与之延伸线共两栋高层 楼间有组团式绿化景观 南侧紧邻改造后的何家沟水系 与社区中心隔水相望 较大规模的中心景观被围绕其中 风格简练而大气 环境设计与人居流动及其后续中心社区融合协调 不仅仅局限于营造水系园林式的栽花种草 建筑造型遵循整个社区的建筑风格 以欧式建筑风格为基础 符合欧式其中一种 具有一定的文化内涵及审美个性 建筑空间尺度宜人 富有亲和力 利于人与人之间和谐相处 整体设计渗透着对人的居住理念的具体化 是环境景观 建筑空间与社区氛围的完善融合 体现一种全方位的 生态居住 和 艺术生活社区 的概念 33 34 建筑规划 周边地块状况的逐步成熟配合了本案设计的产生 已给了市场一个信心 随着本案规划的进一步完善 使本案在整个群力项目中具有一定的品质优势 对中坚层消费者的吸引力毋庸置疑 34 35 701地块规划设计 了解社区规划中的各部分细节 对于挖掘本案优势卖点 促进营销活动的成功进行有相当重要的作用 分析当前市场中产品规划的引导趋势 使我们掌握本案的优势 以便营销中强化优势 弱化劣势 35 36 701地块规划设计 朝向变化本案朝向变化主要为南北45 角朝向 只有4号楼拐角处为正北朝向 此种朝向方式有效分配了楼体各方向单元在一年中的采光时间 当夏季太阳运动至北回归线附近时 本案塔楼东北楼面单元将加大接受阳光的时间 而冬季西北一侧露面接受太阳照射时间加大 由于45 角大于地球自转角度 也就是说本案塔楼在一年中都能接受到太阳照射 相对于正南房 他们始终有一面不能接受太阳照射 必然会造成营销的困难和开发利润的降低 在这个时代 花钱买阳光 已不再是一句玩笑话 在塔楼销售中 这将是我们的一个优势所在 楼体排列与楼间距安排目前本案符合政府关于商品房楼距的要求 各楼座之间的距离比较开阔 使景观视野较阔 建筑外观 其背后的超大艺术生活社区 全新艺术生活理念将成为本案极具吸引力的卖点 36 37 701地块规划设计 景观设计景观设计是社区的一个重要组成部分 由于近几年哈尔滨房地产市场的快速发展和人们生活水平的提高 人们已不满足于简单的栽点树 种点草 留条路的产品景观设计 人们对景观设计提出了更高的要求 道路系统道路系统的设计与房产物业设计一样 好的设计也要注意几个设计原则 如人车分流原则 一级主干道与二级次道关系等 本案采用人车分流原则 将行车道与人行道有效分离开来 围绕人行主干道设计本案的景观 主干道为引导性设计 移步换景 同时赋予诸多林间小路和水景道 使业主在行进间享受景观带来的生活乐趣 一级主干道与二级次道区别明显 社区内四通八达 即使是道路色彩也有变化 37 38 701地块规划设计 绿化系统绿化系统主要由栽植乔木 灌木 藤蔓 草地组成 A 品种 绿化系统的乔木 灌木应根据哈尔滨气候特点 进行选择适当部分针科类植物 以保证冬季景观需要 局部可使用一些灌木科的黄芽 移植部分原生大树和植物更能反映社区人文居住理念 草地的需求相对弱点 进口草皮价格高 到一定高度就不再长高 国产草皮价格低 需要不停修剪 维护成本高 B 布局 我们认为绿化组合的设计是一门科学 高低的变化 树形的对比 颜色的变化 与建筑物的关系 这些都是要注意的问题 阔叶低树 绿地叠石 木廊花架都能带来一种生活情趣 38 39 701地块规划设计 水景系统我们建议水景系统设计要有特点 主要集中在两个方面 一是主次方面 主水景设计气势磅礴 次水景设计曲水流殇 在不知不觉中规范了未来业主活动的集中 二是点线面构成式水景布置 水溪象一根飘带将各建筑物的关系联系起来 中央水景喷泉就是面 水溪就是线 而水景各蜿蜒曲折的地方的处理 如叠水池 人工小瀑布都是一个个精彩的水景点 在哈尔滨这个缺水的城市 如此的水景设计必然让众多消费者刮目相看 在营销过程中 此同样是本案的又一大优势 39 40 701地块规划设计 小品处理景观系统中的小品处理 以欧式艺术风格为基础 会对绿化系统 道路系统等进行有益的补充 丰富社区景观系统的内容 增加社区人文内涵 主要的社区小品内容有 雕塑 小水景点 凉亭 叠石花池等 这里我们要提一下 在未来社区中 引导系统与说明系统的设计 需要与本案产品风格 人文气息相统一 否则就会显得格格不入 40 41 701地块规划设计 地面处理绿化部分的地面处理不再多说 主要说一下道路系统中的地面处理 我们认为一级主路与二级次路及林间小径之间的地面处理应区别对待 这样做的目的就是建立引导作用 同时与周围景观能相融合 如主干道采用大块彩色地砖或大块石材铺地 林间小径采用鹅卵石铺设 与凉亭相连的小径设置高于地面10 的木板等 总而言之 景观系统的处理与建筑产品 社区文脉是相联系的 由于本案社区是普通住宅社区 因此工业化的景观设计要谨慎使用 一个好的社区景观应该是地势错落 水景罗布 阔叶低树 绿地叠石 木廊花架 卵石凉亭 它们之间有动静变化 高低变化 有急促与平缓的对比 包括营造大自然的音响 如流水声 叠瀑声 本案景观系统的优势在营销中应大力加以引导 41 42 701地块规划设计 配套设施 室内配套设施由于本案不采用精装修交房标准 将来的交房标准 室内的配套设施主要有门 窗 采暖设备 暂未知是集中还是分户暖 电路安排 宽带入户等 室外配套设施本案室外配套设施较多 主要有车位 电梯等 周边配套比较齐全 如医疗 洗衣 幼儿托管等 由于本案有部分底商 因此未来会所功能尽量安排公共服务性质的内容 如健身 娱乐 休闲及生活配套等 42 建筑材质选用建议 为达到项目高附加值的要求 在建筑1 2楼 建议采用高级石材和部分瓷砖对于高于3层的建筑 建议采用防水 防污 防渗漏的高级涂料 以保持项目中高端产品形象 建筑用材档次可考虑高于其他地块的用材标准 特别是窗体 踏步 扶手 进户门 电梯及商服外挂石材的用料 43 主体园林景观细部设计建议 通过引进何家沟自然生态水源 整体盘活小区内部园林景观从而打造一个底色丰富 线条多变 富有立体层次感的袖珍体验式水景生活园林 44 小区道路设计建议 路面的颜色和环境绿化相配合 使小区环境的变化非常丰富 人行道材质应该尽量避免水泥路面 其用材考虑多样化 石阶 卵石 地砖应得到充分的利用 45 组团景观建议 建议整体园林设计上 色彩和线条丰富一些 给人的视觉感受相对较现代打消以往人们对高层电梯公寓风景单调的概念 给高层电梯公寓住户提供一种前所未有的视觉景观享受 46 47 户型设计分析 周边竞争楼盘产品分析 天鹅湾建筑类型 高层绿化率 40 占地面积 22万平方米建筑面积 60万平方米楼座展示 3000余套户型面积配比 使用面积 进深11 1米 14 6米60平方米以下 20 60平方米 70平方米 10 70平方米 90平方米 45 90平方米 110平方米 20 110平方米以上 5 47 48 户型设计分析 周边竞争楼盘产品分析 恒盛豪庭建筑类型 高层 小高层绿化率 57 容积率 2 3占地面积 6 5万平方米建筑面积 15 2万平方米户型面积配比 使用面积 进深9 5米 10 4米60平方米以下 33 60平方米 70平方米 20 70平方米 90平方米 30 90平方米以上 17 48 49 户型设计分析 周边竞争楼盘产品分析 远大都市明珠建筑类型 小高层绿化率 31 容积率 2 38占地面积 7 5万平方米建筑面积 19 2万平方米楼座展示 1590套户型面积配比 使用面积 进深10 2米 10 8米60平方米以下 10 60平方米 70平方米 25 70平方米 90平方米 20 90平方米以上 45 49 50 户型设计分析 综合分析 上述已面市竞争楼盘都是小高层或高层 户型面积60平方米以下的占21 60平方米 70平方米占16 5 70平方米 90平方米占31 6 90平方米以上占30 9 50 左右的户型面积集中在舒适度最高的60平方米 90平方米之间 为了达到户型的合理性和压低项目一期套型产品销售总价的目的 各楼盘进深尺寸都控制在10米 11米左右 50 51 本项目原设计分析 经过我公司对701地块规划 产品设计图纸的分析发现 有些设计理念不符合当今房地产消费趋势 具体如下 1 住宅部分楼体进深过大 17米 使得户型面积配比不合理 建筑面积110平方米以上的高达50 市场消化能力最强的户型面积70平方米 90平方米不足20 由于进深尺寸过大 户型平面布局设计无法优化处理 还会丧失部分功能 如90平方米的户型只能设计出一居室 并且为了达到局部合理比例还增加了过道设计 浪费了有效面积 2 为了达到高容积率的销售面积设计了楼体连接转角 但转角处的户型设计很难让消费者满意 去化能力较差 设计纯板式结构虽然会损失一定的容积率 但楼体形象 立面 户型将得到优化 产品的社会接受程度较高 也符合当前建筑设计的潮流 51 52 本项目原设计分析 3 立面的设计 色彩 用料与现有其他项目设计无太大差异 无法体现商品住宅的市场优势 4 双前室设计分摊面积过大 得房率低 建筑成本也高 5 楼体两侧端墙位置部分设计了卫生间 设计合理性不理想 6 单向户型设计在阴面有悖北方居住习惯7 部分户型15米的进深 层高低于3米 容易产生压抑感8 厨房设计在进户门的远端 要通过公共活动区域 有悖居家生活习惯 9 部分卧室开间尺寸小于2 7米 空间感拘束 52 53 本项目户型设计建议 综上所诉 为了更好的树立项目形象并达成销售指标 7 01 7 05地块项目产品应该设计成能够迎合市场需求 消费者认可的产品 否则将面临滞销的严重问题 针对项目周边竞争楼盘产品特性 市场竞争态势 房地产行业趋向不明的状况 我公司认为向市场提供小户型 总价低的产品是最佳的解决方案 考虑到本项目的大尺寸进深 楼体不同的朝向 小区景观因素 项目优 劣势因素 交通便利因素等综合条件 我公司建议产品做以下调整 53 54 本项目户型设计建议 1 加大产品线结构 特别是增加迷你小户型比例 满足社会各个层次的需要 加快销售去化速度 面积配比测算 20 40平方米 15 40 70平方米 45 70 90平方米 20 90 110平方米 10 110 220平方米 10 2 为适应多样性产品线要求 我公司建议住宅部分改变单一的平面设计结构 增加复式及迷你复式设计方案 54 55 设计原则分析 分区原则其实说到分区原则 它仅仅是一个通称 它是由诸多单个分区的原则组成 主要有动静分区 干湿分区 主次分区 污洁分区等 这其中又包括了功能分区等原则 相对而言 面积大的户型 分区原则容易贯彻一些 面积越小 分区原则越难处理 动静分区 主要是指家庭活动中心与休息区的有效分隔 干湿分区 常规意义上讲就是厨卫部分的有效独立 在这一点上 任何一种户型都保证了厨卫的独立 主次分区 这里指两个方面 一是指休息室区与活动区的主次关系 二是指卧室之间的主次关系 二居以上 市场上曾出现过卧室巨大 而起居室狭小 甚至有的起居室因开门过多 而成为无用区域 在这一点上 主次分区原则尤其重要 本案设计师注意了这一问题 活动区的安排基本满足了活动与就餐的需要 55 56 设计原则分析 面积配比本案大部分部分一居 两居的户型为主 辅以部分三居 四居 但供量不大 相对而言 面对的市场并不广泛 层高层高虽然仅仅是一个数字 但往往能反映一个项目的品质与开发商的实力 本案层高达到了3米 在未来的销售过程 应以这一优势来好好引导给客户 层高的增加能缓解居住的心情 低层高使人生活压抑 同时也影响采光 装饰风格等 健康指标讲到健康或健康住宅 一般我们是通过 内部 和 外部 两个方面来考虑的 内部 主要指通风状况 采光情况 排污状况等 外部 主要指空气 人口密度 容积率 日照 气候等 56 57 设计原则分析 开间和进深的关系开间与进深是普通住宅中消费者比较关心的问题 本案标准开间大多在3 5米 3 6米 3 8米 这些指标基本能满足客户底要求 即使3 6米底开间 设计师也刻意增加采光面 室内与室外的关系一个好的设计 能保证室内外的有效沟通 与大自然的亲近 与风 与阳光 与景观 与绿树的亲近 本案都保证了两面与室外的亲近 使室内室外的沟通成为现实 57 58 功能分区分析 人们居住的房屋是由一个个小的单元所组成的 有卧室 有厨房等 因功能的不同而被分开 但并不是每一个单元都只是简单分割就可以的 卧室 对采光 面积的要求就与起居室不同 每一个单元 他们是相互独立 而又相互联系的 他们之间依靠玄关 通道等联系在一起 本案建议在确定厨卫位置后 将整个房间放空 便于消费者自由组织空间结构 58 59 功能分区分析 起居室起居室是一个家庭活动的中心 基本的要求为面积要足够大 采光通风要好 到达各个单元房间方便 能满足正常的家庭集中活动需要 一般起居室的开间较大 起居室大多与餐厅在一起 以便于集中活动 出入口较多 卧室卧室功能主要是休息 卧室是一个温馨浪漫的空间 二居以上还分主卧和次卧 进出口一般只有一个 主卧要求较高 对面积大小 采光通风都有一定要求 有的为了方便 还设有卫生间 衣帽间 59 60 功能分区分析 厨房厨房是一个家庭的重要活动场所 因功能需要 普通住宅的厨房大多一字排开或围合布置案台 灶台 洗菜池等 由于排污需要 一般都设有窗户 烟道等 厨房一般紧挨着起居室 餐厅 以便于食用主食和休闲副餐 有的厨房还带有储藏室和生活阳台 以便于这一空间完成所有工作 以保证干湿分区及污洁分区的需要 卫生间一般来讲 卫生间的功能主要是洗浴与排泻功能 大面积居室分有主卫和次卫 一