浙江省2016年耕地定级和农用地估价试点工作指南.docx

浙江省2016年耕地定级和农用地估价试点工作指南2016年10月5一、工作目的根据国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知（国土资厅发20167号）要求，浙江省确定杭州市临安市、宁波市慈溪市、温州市平阳县、湖州市安吉县、嘉兴市海宁市、绍兴市嵊州市、金华市武义县、衢州市衢江区、舟山市岱山县、台州市临海市、丽水市松阳县等 11个县（市、区）为耕地质量定级与农用地估价试点县（市、区）。试点地区开展耕地定级和农用地估价试点工作，提高耕地工作成果质量，探索开展耕地定级成果在永久基本农田划定、高标准农田划定、耕地占补平衡考核、土地整治成效分析等领域的应用研究，以及农用地估价成果在耕地资源资产价值核算、制订基准地价服务农用地流转等领域的应用研究，并能为全国完善耕地质量定级和农用地估价技术方法提出合理建议。二、工作依据1、国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知（国土资厅发20167号）；2、农用地定级规程（GBT 28405-2012）；3、农用地估价规程（GBT 28406-2012）；4、浙江省土地整治条例；5、浙江省国土资源厅办公室关于印发的通知（浙土资办201518号）。三、工作内容（一）耕地定级1.规定必须完成的工作为了全省统一协调开展耕地定级试点工作，首先必须完成下列规定工作：（1）按全省统一的指标体系进行定级划分定级单元，计算定级指数定级单元是耕地定级的最小空间单位，首先需通过一定的划分方法，确定定级指数测算的基本空间单位，其次根据全省统一的指标体系计算定级单元相应因素分值，最终以一定的计算模型综合计算定级指数。划分级别，校验定级结果根据全省各单元定级指数，采取一定的划分方法确定其对应的级别，并对初步划定的耕地级别进行校验，确保定级结果全省范围内可比，具有明显的正级差收益，并组织专家进行论证，出具书面论证意见并依此进行修改完善。（2）根据本县（市、区）实际建立指标体系进行定级划分定级单元，计算定级指数定级单元是耕地定级的最小空间单位，首先需通过一定的划分方法，确定定级指数测算的基本空间单位，其次根据本县（市、区）的情况，构建符合自身实际的指标体系计算定级单元相应因素分值，最终以一定的计算模型综合计算定级指数。划分级别，获得本县（市、区）内可比的定级结果并校验根据本县（市、区）范围内各单元定级指数，采取一定的划分方法确定其对应的级别，并对初步划定的耕地级别进行校验，确保定级结果在本县（市、区）范围内可比，具有明显的正级差收益，并组织专家进行论证，出具书面论证意见并依此进行修改完善。构建“耕地产能与定级指数回归模型”和“耕地租金与定级指数回归模型”各试点根据各自确定的指标体系计算所得单元定级指数、定级单元年单产水平数据、市场交易地价资料和投入产出资料，建立最符合当地实际的“耕地产能与定级指数回归模型”和“耕地租金与定级指数回归模型”，明确耕地产能与单元定级指数、耕地租金与单元定级指数之间的数学关系。确定全省跨县（市、区）可比的定级结果在各试点“耕地产能与定级指数回归模型”和“耕地租金与定级指数回归模型”构建的基础上，计算各定级单元产能与年租金，划定全省跨县（市、区）可比的定级结果。（3）对比分析两种定级结果对比分析按全省统一的指标体系进行定级和根据县（市、区）试点实际建立指标体系进行定级两种方法取得的定级结果，寻找二者差异、差异形成原因，并论证哪种结果更符合实际。（4）定级成果应用分析分别对县（市、区）域内可比的定级成果，跨县（市、区）可比定级成果进行分析。同时，结合自身实际情况和经验，对耕地质量定级成果在永久基本农田划定、耕地占补平衡考核、土地整治成效分析等领域的应用进行探索研究，并给出相关建议。2.鼓励开展自选动作为将本次耕地定级试点工作做得更好，应鼓励开展自选动作，大胆创新：（1）在严格按要求完成规定工作的基础上，鼓励对现有技术方案提出问题、不足，并提出解决这些问题、不足的技术方案，并在试点县（市、区）实践验证；（2）在严格按要求完成规定工作的基础上，鼓励提出全新的技术方案，并在试点县（市、区）实际验证，而且与现有技术方案结果对比分析。（二）农用地估价1.规定必须完成工作为了全省统一协调开展试点工作，首先必须完成下列规定工作：（1）按规程开展耕地经济价格评估按照农用地估价规程，通过调查收集本县（市、区）耕地投入产出样本资料和耕地的各类市场交易资料，采用收益还原法、市场比较法等方法，综合估算耕地经济价格。（2）按规程开展耕地社会保障价格评估按照农用地估价规程，根据耕地对于本县（市、区）社会保障功能进行评价和分析，综合估算耕地社会保障价格。（3）按技术方案开展耕地生态价格评估按照技术方案，根据本县（市、区）生态现状，分析评价耕地对于生态环境的价值，综合估算耕地生态价格。（4）耕地估价成果应用对本县（市、区）的耕地估价成果进行分析，对耕地估价成果在耕地资源资产价值核算、制定基准地价服务耕地流转等领域的应用进行探索研究，并给出相关建议。2. 鼓励开展自选动作为将本次耕地估价试点工作做点更好，应鼓励开展自选动作，大胆创新：（1）鼓励对现有技术方案提出问题、不足，并提出解决这些问题、不足的技术方案，探索适宜农用地特性的农用地价格评估新方法：经济价、社会保障价、生态价；（2）鼓励探索针对耕地利用或农业生产成本调查的新方法；（3）鼓励针对进一步将各种农业补贴折算单位面积耕地收入的探索和实践。四、资料收集1、定级资料收集由专业技术人员通过函表、访问和实地调查等方式，向农业、农委、规划、物价、土地、统计、交通、环保等有关部门收集定级所需资料。具体包括：（1）2015年土地利用变更数据；（2）建立产能-级指数模型所需要的样点产能数据；（3）耕地定级因素量化数据资料；（4）耕地质量分等成果、光温生产潜力指数；（5）其他耕地定级相关资料。2、估价资料收集（1）影响耕地地价的因素资料：根据规程所确定的因素体系并结合当地的实际条件确定耕地基准地价影响因素体系，并调查各评估区片的影响因素状况；（2）耕地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等；（3）社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；（4）生态价格样点资料：耕地能够为周边提供生态服务功能的样点，例如生态农庄、民宿、生态保护区、水源保护地等的租金、收益等相关统计资料。（5）其它资料：如耕地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。五、成果要求1、提交成果（1）耕地质量定级与估价分析报告（2）耕地质量定级与估价数据库成果（3）耕地质量定级与估价数据表成果（4）耕地质量定级与估价图件成果2、成果格式（1）相关报告、数据表册、图件成果分别以纸质和光盘各3份提交给浙江省土地整理中心，并附资料清单。（2）电子成果格式要求：文字类电子成果为Word格式，表格类电子成果为Excel格式，图形数据电子成果为mdb或shp格式，图像类电子成果为jpg格式。（3）图件成果要求数字化处理，统一为GI