项目评估管理程序.doc

项目评估管理程序1目的统一集团层面住宅项目评估的组织、方法和流程，通过每季度的定期质量评估和交付前的质量评估来评价质量管理状况，并通过对质量缺陷的整改和预防控制措施的跟踪落实，消除项目质量风险，促进产品质量和客户质量满意度的持续提升。2适用范围适用于金地集团所有在建住宅项目。3定义3.1 项目评估项目评估指集团工程部委托第三方对集团在建项目进行的质量安全评估，它包括项目过程评估和项目交付评估。3.2 项目过程评估项目过程评估指在建住宅项目进行的一季度一次的质量巡查活动，包括工程实体质量、安全文明、材料质量、管理行为等内容的检查。3.3 项目交付评估项目交付评估指在交付前1020天对交付项目进行的一次质量风险评估活动，包括户内观感、公共部位观感、外立面观感、园林观感等。4职责4.1 集团工程管理部4.1.1 负责项目评估的组织、协调；4.1.2负责集团项目评估报告的审核与发布。4.2 区域工程管理部4.2.1 负责区域内项目评估工作的跟踪与督促，配合集团进行区域内项目现场评估；4.2.2负责区域内评估报告的审核与发布，并跟踪督促区域内项目整改措施及预防控制措施的落实；4.2.3负责对区域内工程管理人员进行项目评估工作培训；4.2.4负责制定区域内的奖惩措施并实施。4.3 参评项目部4.3.1负责组织监理部、施工单位进行日常实测实量、安全文明检查；4.3.2负责配合集团和区域进行过程和交付项目评估工作；4.3.3负责对本项目评估暴露问题进行整改落实，确保工程质量的持续提升。5程序5.1 评估组织5.1.1 集团工程部委托第三方评估公司进行项目评估，区域工程部全程参与本区域项目评估的配合、协调和现场见证，集团工程部将视情况进行项目评估的现场监督工作。5.1.2项目过程评估每季度组织一次，每季度评估行程通过微信群掷色子的方式分两轮确定，第一轮在评估前两天掷色子确定首批区域并随即再次掷色子确定首检的城市，第二轮在评估前一日下午掷色子确定次日评估的项目或城市，后检区域下城市与项目评估安排同首检区域，集团工程部、区域工程部参与第一轮掷色子，区域工程部参与第二轮掷色子；精装修项目过程评估原则上与毛坯项目一起进行，当批量精装修工程墙砖大面完成50%时，可由第三方另选时间单独组织评估。5.1.3交付评估工作应在项目交付前1020天内完成，各公司须提前60天向集团工程部上报项目交付时间。5.2评估范围5.2.1项目过程评估所有主体结构施工到正负零以上且尚未交付的在建项目。工程已开工但不具备检测条件（如结构未拆模）、冬季或运营要求暂停施工的项目，不参与项目评估；对毛坯竣工后再精装的项目也需进行精装修部分的评估，示范区以及抢工期、抢预售节点的楼栋除样板房、售楼通道以外的部分均要参与项目评估；首层为大于5米的架空层，可不进行混凝土工程的实测。5.2.2项目交付评估所有即将交付的住宅项目。5.3 评估内容5.3.1 项目过程评估项目过程评估内容包括项目实测实量、安全文明、质量关键项以及原材料异地送检四部分内容，标段成绩=80%实测实量合格率10020%安全文明合格率100质量关键项得分。 1）项目实测实量包括尺寸控制、工艺节点、渗漏隐患、原材料现场实测等内容。 2）安全文明包括防火管理、安全防护、机械设备、安全用电、工完场清、材料堆放、场容场貌、现场强制性VI标识、精装修成品保护等内容。 3）质量关键项为年度质量评定的关键指标，包括关键质量指标和关键管理行为内容，集团工程部每年根据客户质量满意度与集团质量战略进行调整。 4）原材料异地送检范围包括施工现场所有甲供、乙供材料，重点在于集团和区域战略采购材料、与客户质量满意度关联度较高、容易引起社会关注的材料检测，目的在于督促各区域和项目部加强日常材料进场的检查，避免大范围系统性的原材料风险出现。5.3.2 项目交付评估项目交付评估内容包括对户内、公共部位、外立面、园林景观四部分，交付批次的成绩=户内（70%）+公共部位（15%）+园林景观（10%）+外立面（5%）。5.4 测区、测点抽选原则5.4.1 项目过程评估 1）每个标段随机抽选5套房，实测样本不区分新旧工作面、不区分施工阶段，测区抽取及公布均应分上、下午两次进行。 2）防水工程和门窗工程不限定测区，现场涉及到的必测。 3）对于所抽选的户内同时有混凝土工程、砌筑工程，两个阶段的指标均需进行实测；对于墙面、顶棚已刮腻子但涂饰/墙砖未完成的也要进行实测，并按抹灰标准，饰面完成后按涂饰/墙砖标准；对于已经安装的户内门、收纳柜及橱柜等，不论是否调试完成，均需按照相关标准实测。 4）当所选户内工序已经正常封闭，则前道工序不再实测；当所选户内已经进行抹灰阶段，结构楼板厚度和结构顶棚水平度不再实测。 5）安全文明项目现场全测。5.4.2 项目交付评估 1）户内随机抽样样本数为多层、高层及洋房6套，别墅为3套（尽量覆盖不同装修标准、装修单位），户内观感测区划分以每个功能房间为一个计算测区，每个分项得分为该户内所有功能房间平均分，所检查套数以算数平均的方式得出户内观感成绩。每个功能房间的实测指标以构件为单位，即使一个构件该实测指标有多个点不合格也算一个，并扣与严重项同值的分，各构件进行累加。 2）公共部位及电梯厅选取每栋楼（所检户内对应的栋楼）的任意4个楼层（其中首层大堂必选、地下室电梯厅任选一层、地上电梯厅选所测户内观感的两层）；地下室车库(不包括机房)随机抽选约500，地下室外墙必选；屋面选取所检公共部位对应的3个单元屋面，最终以算数平均的方式得出公共部位成绩。 3）园林景观随机选取3个约1000的区域，然后取平均值。 4）外立面：外立面测区为随机选取3楼栋，一栋楼一个分数，然后取平均值。5.5 现场评估5.5.1项目过程评估评估组成员按照GCZY-002产品质量实测实量操作指引、本程序附件7.1实测实量评分表、7.2安全文明评分表、7.3质量关键项评估表进行现场评估。5.5.2项目交付评估评估组成员按照附件7.4交付评估评分表进行现场评估。5.5.3材料异地送检 1）抽检种类原材料异地送检范围以及每个项目的具体抽查种类由集团工程管理部确定，将针对各区域、各项目部的情况而有所侧重。 2）抽检方式由第三方评估机构人员以不定期、不定项目、不定材料种类的飞行检查形式（例如：评估组人员可在进行其他公司项目评估时到我司在建项目进行抽取），现场抽取正在施工作业面使用中的材料或采取破坏的方式进行抽取，由区域工程部、项目部、材料供应商现场见证，严格履行现场随机取样、拍照、封样、异地送检程序，抽检材料遵循事前保密原则。 3）异地送检异地送检的检测机构选用北、上、广、深等一线城市的权威检测机构，尽量跨区域送检，送检地点遵守事前保密原则。 4）结果运用检测结果不记入项目评估总分，在集团的季度专项材料检查结果通报中进行发布，对偷工减料、货不对板等违规使用的材料将会同集团审计监察部进行处罚。5.6 评分及统计规则5.6.1 精装、毛坯分开排名已进入批量精装修阶段的项目过程评估成绩、精装修交付项目的交付评估成绩与毛坏交房的项目分开统计、分开排名。5.6.2 项目过程评估评分 1）项目得分为各标段综合得分的算术平均分。 2）区域得分为各项目综合得分的算术平均分。 3）当所测项目的检查内容不能涵盖表格中全部检查内容时，得分将按所测点数的权重进行折算。5.6.3 交付评估评分 1）现场不用区分问题性质，表格内已对问题性质进行了定性。 2）现场对照扣分表格(详见附件)记录问题出现次数，并按照扣分原则进行评分，各分项同时存在轻微、一般及严重问题时可进行累加扣分，但各分项扣完为止，不得倒扣分。 3）扣分原则扣分明细表轻微项一般项严重项园林每处1分每处3分每处5分装修房户内观感、外立面、公共部位、毛坯房户内观感中的墙面、窗/栏杆、管道每处2分每处5分每处10分毛坯房户内观感（除墙面、窗/栏杆、管道以外）每处5分每处10分每处20分 4）果所选测区有未完成的施工工序，则将该单项记为0分。5.7 评估报告及通报5.7.1 每个参评项目现场评估作业完成后，均需要由项目负责人对项目评估数据进行签字认可；在参评项目评估结束后3天内，第三方评估公司编制完成项目快报，发送到集团和区域工程管理部，由区域工程管理部发送给参评项目部；在全集团所有参评项目评估结束后7天内，第三方评估公司编制完成正式的项目评估报告并发送到集团工程管理部，集团工程部将编写项目评估通报进行正式发布。5.7.2 每季度材料异地送检检测报告出来后7天内，第三方评估公司编制完成正式的材料评估报告，包括异地送检、材料现场实测、材料品牌符合度的内容，集团工程部将编写季度专项材料检查通报中正式发布。5.8 整改跟踪与总结提升措施5.8.1 整改及备案取得评估报告（包括项目快报）后，区域公司、项目部即应对项目评估中反映出的现场问题进行整改；对项目综合得分排在集团后三名且低于80分的项目，区域工程管理部还应组织项目部制定专项整改和品质提升方案，并负责跟踪整改措施的制定和执行情况，从收到项目评估报告起算10天内将其执行与闭合情况报集团备案。5.8.2总结及提升各区域在收到得评估报告后，应组织区域所属的各城市公司、项目部在15天内完成对当次项目评估存在的问题进行分析总结，及对各项目存在的重点难点及安全质量通病针对性地制定预控和提升措施，并在后续施工中和日常检查过程中严格执行，尽量避免类似问题重复出现，并促进产品品质的持续提升。5.9结果应用每季度项目评估结束后，集团工程部对于项目综合得分排在集团前三名和后三名的项目在全集团范围内进行通报和点评，尤其是对于项目综合得分排在集团后三名且低于80分项目将督促区域工程部对相关责任单位发出不良通知及组织约谈，约谈记录及整改方案报集团工程管理部备案。各区域应将项目评估结果纳入供应商考评体系，并在供应商信息库中进行及时、真实的履约评价。5.10诚实守信管理5.10.1为确保第三方评估机构的公正、独立性，在项目评估期间，禁止各项目部采取一切诱导、干扰第三方评估机构进行公正、独立的项目评估，集团和区域工程部将随机进行抽查，一经发现存在弄虚作假、有违公正的现象，将采取罚分、集团通报批评等处罚措施。5.10.2测量数据应反映项目的真实质量，禁止为片面提高实测指标而过度修补或做表面文章的行为，在结构打磨、剔凿、修补方面应遵循如下原则： 1）除混凝土模板拼缝和胀模以外，对于现场进行结构缺陷局部处理（同一楼层打磨、剔凿、修补的构件数小于总构件数的30%）的现象，评估组根据现场具体情况进行实测，确保结构缺陷处理合格；对于大面积（同一楼层内打磨、剔凿、修补的构件数总构件数的30%）结构打磨、剔凿、修补的，评估组根据现场具体情况确定是否实测，并在质量关键项中倒扣分。 2）对纯粹为了规避实测的不合理修补（如大面积水泥砂浆修补等），如进行了实测，实测数据按50%打折处理，如未进行实测，则应列入重大质量隐患进行风险提示。 3）严禁进行工序不合理隐蔽，规避测区的情况，如砌筑未顶砌或未二次构件未完成就进行甩浆、以及在结构墙柱旁堆放材料设备以规避测区等，评估组根据现场情况，要求继续进行实测。并对该标段总分按75%打折处理。 4）严禁砌筑、抹灰等不按合理工序准备测区要求评估组进行实测，如只提供一