大连银龙联合集团公司宾馆建设项目可行性研究报告.doc

大连银龙联合集团有限公司宾馆建设项目大连银龙联合集团有限公司宾馆建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 第一章第一章 总论总论 1 1 1 1 项目实施背景与依据项目实施背景与依据 盘山县隶属于辽宁省盘锦市 位于盘锦市的北部 辽河 下游 渤海之滨 东与台安县 海城市隔河相望 南与盘锦 市区 大洼县毗邻 西连凌海市 北与北宁市接壤 位于东 经 121 27 122 29 北纬 40 45 40 27 全县 下辖 9 个镇 8 个乡 192 个行政村 总人口约 26 万人 有 汉 满 蒙 回 朝鲜等 11 民族 面积约 2145 平方公里 耕地 75 万亩 其中水田 60 万亩 旱田 15 万亩 牧草地 4 8 万亩 林地 5 49 万亩 苇田 85 万亩 滩涂 30 万亩 资源 比较丰富 辽河 大辽河等 13 条大中小河流经县内在辽东湾 入海 青年 红旗 八一 三大平原水库储水量达4000 万 立方米 大小坑塘星罗棋布 绿洲 湿地面积近百万亩 有 亚洲第一大苇田和辽东湾最大的湿地 辽河入海口的国家级自然保护区生存着珍稀鸟禽 丹顶鹤 黑嘴鸥等二百多个生物种群 中华绒螯蟹 凤鳍鱼等名特水 产品也在这里凭借潮汐溯河产卵 县域内有海岸线 72 公里 浅海滩涂 30 多万亩 天然饵料丰美 贝类鱼类繁多 人工养 殖条件优越 井盐可供开发利用面积 2 万亩 储量达 15 8 万立方米 石油 天然气储量丰富 我国第 三大油田 辽河 油田的主要产区以及国家特大型企业 华锦集团均坐落于县 域内 这里的风 景秀美迷人 有辽阔壮观的红海滩 闻名遐 迩的辽河碑林和 盘锦森林公园等旅游区 而且依傍闾山 名胜 风景区 是观光浏览的极好 去处 近年来盘山县审时度势 以科学发展观统领全局 将构建 社会主义和谐社会的要求贯穿始终 围绕 农业富民 工业强 县 生态立县 发展目标 实施工业化 城镇化 产业化 生 态化四大战略 按照一个加快 两个提高 三个开发 六个突 破的要求 完善一城 五区 一带三个布局 突出经济强县 城乡统筹 生态县建设 社会事业全面发展及人民生活水平全 面提高五个重点 将盘山推上了一个新的起点 打造全省经济强县 加快经济结构调整 打造全省经济强 县是盘山县的首要任务 在工业发展上 继续实施 工业强县 战略 做强做大工业 加大结构调整 建成具有现代化管理 市场化经营 高科技拉动 促进社会效益增加 扩大就业人数 提高税收辐度的工业经济体系 在此基础上 改造和提升石化 产业 推进新型建材业 促进汽车等机械制造产业 发展造纸 和印刷 塑料制品及农产品加工业 到 年 第二产业 增加值预计达 6 亿元 年均增长率在 左右 在 把工业作为强县之本的同时 积极推进农业化步伐 围绕优粮 扩渔 增菜 强畜 改苇 兴林 壮企 着力抓好粮食稳定增 产 农业持续增效 农民不断增收 农村稳定和谐四件大事 做好以优布局 扩基地 创品牌 壮龙头 抓定单 强服务 治环境 兴水利 转移农村富余劳动力工作 提高农业综合生 产 科技创新 农产品市场竞争能力 力争把盘山县建成国家 重要的优质特色农产品生产和加工基地 打造全国有机食品基 地 到 年 农业增加值预计实现 亿元 年均增 长 左右 以发展服务业 旅游业 现代物流业 房地产 及信息服务业为主的第三产业为经济发展注入了新的生机和活 力 到 年 全县第三产业增加值预计实现 亿元 年均增长 左右 全面推进社会主义新农村建设 建设具有北方特色的社会 主义新农村 成为盘山经济社会发展的新亮点 新县城建设是 新农村建设的核心 盘山县每年将投入 亿元 加快新县城建 设步伐 到 年 新县城初具规模 面积达到 平方公 里 总人口 万人 基础设施建设日趋完善 城市功能基本 具备 现代化的城市雏形初步显现 城镇建设体系也进一步完 善 主导产业初步形成 吸纳就业 支撑园区和促进发展的能 力增强 城镇化水平达到 以上 在建设新村镇的内容上 盘山县提出 将在新房舍 新设施 新环境 培养造就新农民 和发展农村新产业 树立新风尚 建立新机制上取得新突破 着力抓好村镇建设规划 逐步形成以县城为龙头 周边辐射区 域为龙身 村屯为龙尾的城乡一体化格局 拓宽农民致富渠道 注重发展富民产业 突出园区板块经济 壮大产业集群 培养 有文化 懂技术 会经营的新型农民 提升新农村的标准 扎 实开展文明村镇创建活动 倡导健康 文明 科学的生活方式 坚持 多予少取放活 的原则 扩大公共财政覆盖农村的范围 拉动农村经济发展 到 年 盘山县农村基本生活条件 得到改善 北方农村能源生态模式全面推广 人民生活质量和 生活水平显著提高 自来水普及率 村村通油路 四进院等都 将达到 加快全国生态县建设步伐 着力打造具有北方特色 水产 风格 物流配送 园林式 生态型 资源永续利用的生态大县 是 十一五 规划的精彩之笔 为跨入全国生态县先进行列 盘山县对生态县建设提出了更高要求 壮大生态农业 发展生 态工业 开发生态旅游 推广循环经济 发展以河蟹 文蛤 泥鳅鱼为主的水产品生态养殖业 建设各具特色的生态种植业 养殖业园区 扩大 三品 认证面积 推行清洁生产 形成低 投入 低消耗 低排放和高效率的节约型增长方式 合理开发 自然和人文旅游资源 规划观光园区 发展生态旅游业 形成 生态资源保护 生态资源利用 生态资源增值 生态资源再保 护的良性循环 全面提高人民生活水平 推进宽裕型小康县建设 提高人 民生活水平是 十一五 时期实现的最终目标 十一五 期间 盘山县提出积极的就业政策 建立规范的覆盖城乡的新型社会 救助体系 推进居民消费结构由初步小康型向全面小康型转变 提高人口素质 建立和完善 依法治理 村民自治 优质服务 政策推动 综合治理 的人口和计划生育机制 改善交通条件 加快推进公路现代化建设 十一五 期间 重点抓好县级以上 公路升级改造 实现村村通油路 建立信息工程 大力发展电 话网 数据通信网 智能业务网 实现光纤到村 到 年 人均生产总值达到 元 城镇职工年平均工资 元 农民人均纯收入达到 元 率先跨入宽 裕型小康县行列 盘山县基础设施建设步伐持续加快 投资 5142 万元建设滨 海支路 投资 4500 万元建设基本农田 投资 5280 万元建设县 人民医院 投资 3000 万元建设客运站和交通大厦 项目设施 建设完成投资 37 1 亿元 同比增长 263 7 新县城建设完成 投资 1 1 亿元 同比增长 95 9 个建制镇基础设施建设累计投 资 1500 万元 同比增长 90 上述这几组数据是盘山县 2009 年上半年基础设施建设情况统计 从中不难看出 盘山县 基础设施建设投资力度不断加大 建设内容涵盖经济和民生发 展的众多领域 建设速度正在持续加快 盘山县面对国际金融危机的持续影响和发展面临的严峻形 势 充分把握东北振兴 沿海经济带开发和盘锦资源型城市转 型的发展机遇 紧紧抓住国家出台的扩大内需 刺激经济增长 一系列政策的有利契机 把加大基础设施投入作为拉动经济增 长 推动经济社会事业发展的重要引擎 保持投资持续高位运 行 盘山县把基础设施建设放在全县经济工作重中之重的位置 结合县情制定发展战略 年初以来 一场加大 加快基础设施 建设的战役在全县上下全面打响 捕捉机遇抓投入 面对中央 省 市出台的加大基础设施 投入 拉动经济增长的一系列优惠政策以及辽宁沿海经济带开 发建设带来的有利机遇 围绕城镇配套 设施 园区建设 社 会事业等各个方面 盘山县全力争取国家对基础设施的投入 成立专门班子 千方百计争取更多的资金和项目进入盘山 新 县城医院 污水处理厂和九年一贯制学校等项目的建设 都是 省支持的国债项目 全县争取金融支持抓投入 金融机构的资 金注入是加快基础设施建设的重要渠道 盘山充分发挥县建投 公司作用 加强与各银行 金融担保公司之间的联系 扩大融 资范围 争取最大的金融支持 上半年 仅县建投公司争取金 融部门支持资金就达到 12 2 亿元 实际到位 10 亿元 这么大 的融资量 对盘山来说是空前的 这些资金主要用于新县城路 网建设 新材料产业园路网建设 吴家精细化工循环经济园路 网建设 杰事杰康泰标准化厂房建设及客运专线建设 他们变 现闲置资产抓投入 2009 年 老区资产变现 2000 万元 主要 用于新县城医院 供电等基础设施建设 招商引资抓投入 全 县把招商引资作为拉动基础设施建设的主引擎 抓紧抓牢 咬 住不放 实施全员招商 量化指标 硬化措施 人人有任务 人人有担子 全覆盖 全动员 全参与 实施重点招商 在参 加省 市政府组织的 6 次域外招商活动的同时 组织各乡镇 各部门不定期域外招商 目前 全县各乡镇 各部门已组织不 同规模的招商活动 23 次 取得了明显成效 在走出去的同时 坚持请进来 2009 年 5 月份 盘山县利用 3 天时间召开了投资 环境说明会 邀请市直 60 余个部门负责同志参加 市直 10 多 个部门达成了投资意向 项目建设投资实现历史性突破 全县 2009 年上半年项目设施建设完成投资 37 1 亿元 同比增长 263 7 上半年全县总计推进实施超亿元项目 25 个 超千万元 项目 241 项 其中竣工项目 27 项 同比增长 440 开工建设 项目 93 项 同比增长 57 6 社会事业基础设施投资增长比例 加大 上半年完成投资 1 5 亿元 重点投资包括 公路建设完 成投资 5142 万元 重点完成了滨海之路建设 打通了通往海边 的 黄金通道 投资 1100 万元用于解决贫困家庭住房和建设 老年福利院 完成投资 1273 万元 重点解决了沙岭 高升 东 郭 胡家 4 个乡镇 3 万人的饮水安全问题 农业基础设施投资 继续保持高位增长 农业基础设施建设投资 1 2 亿元 同比增 长 31 完成年计划的 67 投资 1300 万元完成 8500 亩设施农 业建设 投资 350 万元完成岗毗岭护岸 沙岭高套子护岸及堤 防整治工程 投资 1500 万元完成青年水库整修加固 投资 4500 万元完成 3 个排灌站的更新改造工作 新建 130 座田间桥 涵闸 总土方量达到 400 万立方米 园区基础设施投资进一步 加大投入 上半年实际完成投资 1 98 亿元 其中开发区基础设 施建设投资 8590 万元 完成了开发区水 电 路和土方工程 西部生态经济区基础设施建设投资 8000 万元 完成了园区的给 排水设施 供电线路 变电所和通信等工程 陈家新型防水材 料产业园完成基础设施建设投资 520 万元 新建了四座过水桥 部分地块场地整平 道路两侧路灯基础和一家企业的电路改造 等工程 吴家精细化工循环经济园基础设施投资 2790 万元 完 成园区水电和线路改造及场地整平 新县城基础设施投资全面铺开 上半年 新县城开工项目 15 个 完成投资 1 1 亿元 同比增长 95 其中 投资 8200 万 元主要用于曙光路 府东北路北段 跨沟盘运河桥 沟盘运河 景观带等建设 投资 1 5 亿元用于污水处理厂及供电 供暖 供气等基础设施建设 投资 1 亿元用于建设建筑面积 2 4 万平 方米的县级医院 九年一贯制学校等 目前项目已开工 小镇城重点基础设施建设突出便民 为民 上半年 9 个 建制镇重点基础设施项目 16 项 累计投资 1500 万元 同比增 长 90 其中新修柏油路 20 公里 投资 1025 万元 新修砂石 路 52 公里 投资 150 万元 投资 120 万元新修暗排 2 公里 明 排 3 公里 投资 50 万元新安装路灯 120 盏 投资 400 万元改造 自来水管线 20 公里重点基础设施的建设 不仅极大地改善了人 民群众的生活条件 符合了民心民意 而且为经济发展储备了 丰厚的能源 特别是在项目建设上表现尤为突出 项目层次高 完善的基础设施建设使国内外大集团 大企业 大项目乐于落 户 上海杰事杰 成都康泰等企业就是典型代表 项目体量大 上半年开工建设的投资超千万元的 120 个项目中 超亿元的 19 个 项目形成的优势特色产业鲜明 振兴生态造纸 新材料等 具有明显地方特色的产业迅速兴起 优质特色农副产品生产加 工和交易前景可观 项目推进产业结构优化升级作用明显 通 过大项目建设推进产业水平提升 一改变过去小打小闹 低水 平粗放式的生产经营模式 引进吸收一批带动力强的大项目 好项目 推进了产业结构的优化 使更多的二 三产业项目落 地生根 完善的基础设施建设 使盘山变成了一个 大磁场 吸引了企业和资本的强势注入 它所衍生出来的 乘数效应 将使盘山经济迅速腾飞 1 2 1 2 项目概况项目概况 一 项目名称 大连银龙联合集团有限公司宾馆建设项目 二 项目地址 盘山县新县城龙祥花园西侧 三 建设内容 集客房 餐饮 会议 休闲 商务 保龄球 健身 桑拿 美容 娱乐为一体功能齐全的综合性 宾馆 四 项目建筑指标 占地面积 4663m2 建筑面积 15000 m2 五 投资与收益概况 该项目总投资 45134 00 万元 其中 自有资金投资 9734 00 万元 银行借款 30000 00 万元 利息为 5400 00 万元 年均利润总额 3661 03 万元 年均税后利润 997 03 万元 年均 销售税金及附加总额 207 42 万元 主要技术经济指标如下表所 示 序序 号号指指 标标指指 标标 值值 1 投资利润率 2 投资利税率 3 资本金净利润率 4 借款偿还期 5 Pt 税后 全部投资 6 Pt 税前 全部投资 7 FNPV 税后 全部投资 8 FNPV 税前 全部投资 9 FIRR 税后 全部投资 10 FIRR 税前 全部投资 11 FNPV 自有投资 12 FIRR 自有投资 1 3 1 3 投资方概况投资方概况 一 名 称 大连银龙联合集团有限公司 二 法定地址 大连市西岗区新春街 27 号 三 法人代表 夏喜成 四 注册资本 2000 万元 五 经营概况 大连银龙联合集团有限公司成立于一九九七年 经营范围 工业与民用建筑工程施工 金属材料 建筑材料 五金商品销 售等 资产近亿元 集团总部位于大连市甘井子区天虹开发区 盘锦子公司位于盘山县新县城 大连银龙联合集团有限公司成立至今 由小到大 从弱到 强 白手起家 不断壮大 公司在大连市 盘锦市两地的办公 楼占地面积 35000 平方米 建筑面积 15000 平方米 公司目前 不仅有大连银龙房屋开发有限公司 大连银龙建筑公司盘锦分 公司 大连盘兴装饰工程有限公司 盘锦银龙塑钢共挤门窗有 限公司 盘锦银龙工程造价咨询有限公司 盘锦龙祥物业管理 有限公司 鞍山育才学校 同时也拥有了大连市中国式摔跤协 会 大连银龙书画院 大连银龙爱尔合唱团 大连银龙全威武 道馆 公司主要经营房屋开发 土木建筑 室内外装修 钢塑 加工 造价咨询 建筑材料经销 物业管理等等 公司自成立以来先后在鞍山市 盘锦市 大连市 阜新市 沈阳市 辽河油田等地进行施工 其中鞍山市供电厂办公楼 沈阳市沈采保龄球宫 盘锦市财政大厦 中行办公楼 盘山县 政府办公楼 辽河油田筑路俱乐部 大连市省中行 24 层综合大 厦 础明集团办公楼及厂房 国彪集团办公楼及厂房 长兴岛 银龙别墅开发工程 盘山县龙祥花园 20 万平小区开发工程等多 项工程均创省 市优质工程 公司多年来先后多次被评为省 市 区先进单位 中国优 秀企业公民 中国 AAA 级诚信企业 辽宁省 守合同重信用 单位 辽宁省房地产百家 AAA 级信用企业 ISO9001 2000 标 准质量管理体系认证企业 大连市知名企业 大连市首批 60 家 成功民营企业 大连 37 家行业状元 中华脊梁全国企业界知名 企业等光荣称号 银龙书画院先后 7 次被中央电视台 全国文 联评为青少年书法教育先进单位 4 次获全国金奖 银龙武馆 共获世界杯 亚洲杯比赛奖牌各一枚 全国比赛金牌 38 枚 育 才学校连续 7 年中考平均分 升学率稳居全县 18 所中学前茅 并获 2004 年第十届中日韩书法作品交流展特别贡献奖 2005 年大连爱心与日月同光活动爱心奖 几年来捐款达百万余元 由于励精图治 业绩突出 公司董事长夏喜成连续两届当 选为大连市西岗区人大代表 五年来都能按时参加区 街道的 人大会议 多次向人大提案 区劳动模范 建功立业 竞赛优 胜共产党员 2004 年被邀请为嘉宾出席了在北京人民大会堂举 办的庆祝中华人民共和国成立 55 周年大型文艺晚会 2005 年 作为特邀嘉宾出席了中央电视台春节联欢晚会 2006 年被授予 中国脊梁 共和国杰出人物 光荣称号 作为嘉宾 10 月 1 日于 北京人民大会堂接受嘉奖并在大会上发言 同时接受了中央电 视台的采访 同年作为大连狮子会理事出席了在北京召开的世 界国际狮子会理事大会 受到了国家领导人吴邦国委员长的接 见并合影留念 与此同时还在社会上兼任了多项职务 譬如大 连市鞍山商会创会会长 大连市工商联常委 大连中国式摔跤 协会主席 大连国际经济文化促进会常务副会长 大连市武术 协会副主席 大连滨城狮子会创会会长 大连银龙书画院名誉 院长 大连银龙全威武道馆董事长 大连银龙爱尔合唱团名誉 团长等等 公司成立至今 无一例施工安全事故 无一例质量不过关 工程 无一例债务纠纷 企业运转充满勃勃生机 大连银龙联 合集团有限公司是放心工程的缔造者和值得信赖的合作伙伴 公司将一如既往并以其恒久的信誉 高超的技术 十足的信心 携手各界同仁 共谋发展 再创辉煌 第第二章二章 项目建设的必要性分析项目建设的必要性分析 2 12 1 盘锦市 盘山县旅游业发展的需要盘锦市 盘山县旅游业发展的需要 旅游业作为新兴产业 呈现出强劲的发展势头 产业形象 渐趋鲜明 产出水平大幅度提高 旅游生产力快速增长 走出 了一条个性鲜明 速度惊人的旅游发展之路 旅游业已开始从 接待型 向 经济产业型 转变 对全市经济社会的发展产 生了越来越大的拉动作用 一是旅游业的发展对国民经济的贡献日益增强 在经济发 展中 旅游业是一个能够拉动内需 增加外汇 带动交通 餐 饮 商业等相关行业发展的 综合性产业 盘锦市旅游业作为 一项新兴产业 在国民经济中的地位不断得到巩固和提高 成 为国民经济新的增长点 为国民经济发展做出了积极贡献 盘 锦市全力打造 湿地之都 城市品牌 推进湿地旅游目的地建设 2009 年旅游总收入实现 117 亿元人民币 完成计划 106 同 比增长 48 7 5 年间旅游总收入增长了 6 45 倍 年均递增 45 2 5 年间旅 游总收入占全市生产总值比重提高了 6 6 个百分点 旅游外汇 收入由 2002 年的 137 万美元增加到 2009 年的 5401 万美元 增 长了 18 倍 随着我市旅游业的健康快速发展 旅游业对整个国 民经济持续增长的推动作用不断增强 充满了生机活力 二是旅游业的发展带动了第三产业加速扩张 随着人民生 活水平的不断提高和旅游业的快速发展 旅游对带动我市第三 产业的发展作用日益明显 近年来 我市旅游业收入占第三产 业增加值的比重逐年上升 2009 年旅游业总收入 117 亿元 占 第三产业增加值的比重为 35 8 5 年间旅游业总收入占第三产 业增加值的比重增加了 24 2 个百分点 从 2009 年国内旅游人 均花费情况看 来我市旅游花费中 人均花费 1100 元 吃 住 行 游 娱 购 六大要素占总花费的 87 4 其中 住 宿费占 20 餐饮费占 21 购物费占 20 景点游览费占 6 娱乐费占 5 4 交通费 15 游客人均花费呈逐年增加态 势 这些消费直接刺激了零售 餐饮 娱乐 交通 通讯等第 三产业的加速发展 盘山县旅游发展优势 1 区位条件优越 地理空间区位优势 盘山地处辽宁西南部辽河下游 位于 东经 121 27 至 122 29 之间 北纬 40 45 至 41 27 之间 处于环渤海经济圈 东与台安 海城县相望 南邻兴隆 区 大洼县 北与北镇 黑山接壤 交通区位优势 盘山县内公路网 铁路网纵横交错 四通 八达 305 国道 京沈高速公路 盘海高速公路 秦沈准高速 铁路 沟海铁路穿境而过 京沈高速公路关外最大出口设在盘 山县经济开发区内 在海路方面 距离锦州港 90 公里 距营口 港 40 公里 锦州港 90 公里 距鲅鱼圈港 110 公里 距大连港 300 公里 2 旅游资源优势明显 从工业旅游资源来看 勘探表明 盘山县境内油田面积约 15712 亩 拥有丰富的石油天然气资源 辽宁油田高升采油厂 曙光采油厂 欢喜岭采油厂 均在盘山县境内 所有这些都为 盘山县工业旅游的开展创造了资源条件 从自然旅游资源来看 盘山县旅游资源十分丰富 湿地生 态旅游资源特色鲜明 品位极高 全县芦苇面积 851318 亩 大 于耕地面积 苇田面积占土地总面积的 28 同时 盘山县还 拥有丰富的森林旅游资源 如盘锦市森林公园 这些资源为城 市居民进行休闲度假提供了必要的基础和条件 随着我国国内 旅游形式的转型 随着休闲旅游的大规模兴起 盘锦的旅游资 源越来越显示出资源的竞争优势 3 内部环境优势 盘锦市已完成了 盘锦市旅游发展总体规划 提出了将 盘锦市建成北国湿地休闲之都 国际生态旅游名城的发展方向 这种方向的确立成为了使盘锦市区别与北方其他旅游目的地的 品牌标识 提升了盘锦旅游的竞争能力 盘锦市的这种整体形 象有利于为盘山县成为生态大县提供良好的形象支撑 4 生态环境得天独厚 盘山县境内有 85 万亩苇田 面积广阔 为亚洲之首 其间 珍禽鱼虾同栖共喜 旅游观光有待开发 有天然牧场 12 万亩 林地 15 万亩 全县森林覆盖率达 15 8 是全国首批生态示范 区 随着旅游业的不断发展 而盘山新县城却没有一家具有较 高档次和标准的星级宾馆 建设星级宾馆 正是适应盘山县旅 游业发展的需要 2 22 2 盘山县城市建设和发展的需要盘山县城市建设和发展的需要 盘山县新县城规划为盘山县政治 经济 文化中心 以石 化工业 物流业为主导产业的现代化北方新城 近期规划到 2010 年 县城人口达到 5 万人 远期规划到 2020 年 县城人 口达到 10 万人左右 新县城的布局结构为 一心两轴六片区 双重绿化网络 一心是指规划中的城市中心区 中心城区位于现有井下生活区 以东 沟盘公路以西 中心城区包括行政办公中心 商业金融 中心 文化娱乐中心 体育运动中心 科教中心 是城市功能 的核心区 两轴指县城的空间发展轴 即 一是城市功能综合 轴 以府前大道为主导轴向 是城区东西向发展的功能主轴线 二是城市生活服务轴 以曙光南路和曙光北路为主导轴向 以 井下生活区为基础的城市生活服务轴线 六片区指城市的六大 功能片区 即中心片区 3 个居住片区 工业片区以及物流贸 易片区 双重绿化网络是指分隔和连接城市功能组团的绿色防 护网络 和贯穿城市功能组团中的绿色休闲网络 并且对现状 的绕阳河 沟盘运河和太平河进行整治 结合盘锦西外环路两 侧的水系 形成新县城的 护城河 体现北方水乡的特色 远期规划到 2020 年 县城实际城市建设用地 10 平方公里 工业总产值 150 亿元 实现交通便捷 基础设施完善 生活环 境良好 城市景观优美 工业繁荣 三产业发达 富有地方特 色 园林型 现代化生态城镇 成为盘锦市重要的工业基地和 卫星城之一 盘山县通过加快改革和发展步伐 大力实施结构调整 着 力培育新的经济增长点 社会经济得到飞速发展 对外开放水 平进一步提高 城市建设日新月异 但从城市发展结构看 城 市基础设施 公用设施得到进一步完善 城市住房条件得到极 大改善 城市规模不断扩大 城市面貌焕然一新 而按照盘山县的城市和生态旅游城市定位 与之相配套的 城市宾馆接待能力和档次仍然偏低 具有较高水平和档次的旅 游接待宾馆还是一片空白 因此 建设城区星级宾馆已经势在 必行 2 32 3 盘山县商务发展的需要盘山县商务发展的需要 随着盘山县投资软环境和硬环境的改善 通过京沈高速公 路与各大城市的连接 招商引资力度的增强 使盘山县的发展 潜力越来越大 商机更宽 引起了各类投资者的极大关注 盘 山县的各类商务活动和会议已日益频繁 外来投资者和商务人 员流动量已日益加大 这对盘山新县城高档接待场所提出了新 的要求 为顺应日益频繁的商务发展的需要 亟需建设新县城 区的星级宾馆 第第三三章章 项项目目建建设设市市场场分分析析 3 3 1 1 盘盘山山县县总总体体环环境境分分析析 盘山县隶属于辽宁省盘锦市 位于盘锦市的北部 辽河下 游 渤海之滨 东与台安县 海城市隔河相望 南与盘锦市区 大洼县毗邻 西连凌海市 北与北宁市接壤 位于东经 121 27 122 29 北纬 40 45 40 27 全县下辖 9 个 镇 8 个乡 192 个行政村 面积约 2145 平方公里 属温带大 陆性半湿润季风气候 四委分明 年平均气温 8 6 无霜期 170 天 年平均降雨量 627 毫米 年日照时间在 2700 小时以上 盘山 地势平坦 景观独特 资源丰富 可谓物华天宝 被称 作美丽 富饶的辽河金三角 这里地下蕴藏着丰富的石油和天 然气 油气储量占全国已探明的总储量的 10 是我国第三大 油田 辽河油田所在地 也是全国最大 世界第四大特种油生 产基地 境内有连片水田 滩涂等资源 是辽宁省重要的商品 粮 优质大米和水产品基地 3 23 2 项目选址分析项目选址分析 盘山县新县城极其缺少大型的星级宾馆 本项目选址盘山 县龙祥花园小区 该小区东临盘山县政府办公大楼 200 米 项 目落成后该区域将成为盘山县最繁华最完整的核心商圈 项目地理位置图 3 33 3 项目发展优势项目发展优势 一 交通优势 盘山县以国省干线为重点 城镇出口为龙头 大力发展县 乡公路 现在县级以上公路总里程达到 1419 公里 高级 次高 级路面所占总里程率居全省第一位 公路密度 35 8 公里 百平 方公里 全省第 2 位 京沈高速公路通过境内 58 3 公里 与沈 大 京沈两条高速公路相连接的盘海高速公路 通过境内 51 9 公里 秦沈高速铁路也从盘山穿过 沿海沿河有码头 54 处 较 大的码头有田庄台码头和输油码头 位于大辽河口的盘锦港已 正式投入使用 盘山没有飞机场 但距四周几大机场都很近 距锦州机场 100 公里 距沈阳机场 160 公里 距大连机场 300 公里 距北京机场 600 公里 可以说 盘山县的交通网络四通 八达 二 品牌优势 目前国内市场的竞争已经由产品竞争阶段跳跃到了品牌竞 争阶段 宾馆 酒店企业开始重视依托于品牌服务体系的开发 该项目是大连银龙联合集团有限公司的一个网点 将使项目首 先获得品牌的优势 能充分发挥大连银龙联合集团有限公司作 为全国知名商业品牌的吸引力 吸引更多的商务人士入住 这 一优势体现在宾馆的营销推广上 三 业务拓展优势 大连银龙联合集团有限公司 自成立以来先后在鞍山市 盘锦市 大连市 阜新市 沈阳市 辽河油田等地进行施工 其中鞍山市供电厂办公楼 沈阳市沈采保龄球宫 盘锦市财政 大厦 中行办公楼 盘山县政府办公楼 辽河油田筑路俱乐部 大连市省中行 24 层综合大厦 础明集团办公楼及厂房 国彪集 团办公楼及厂房 长兴岛银龙别墅开发工程 盘山县龙祥花园 20 万平小区开发工程等多项工程均创省 市优质工程 整体统一的经营理念 经营管理 追求集团内部经营诉求 的统一化 这些成功的经营管理经验为本项目的建设和业务拓 展提供了一定的便利 四 外部环境优势 近年来 盘山县的建设步伐突飞猛进 县政府非常支持大 连银龙联合集团有限公司给盘山带来先进的 高档的经营理念 和管理经验 因此 盘山政府在项目审批手续以及政策上都会 为该项目创造一个良好的外部环境 3 43 4 宾馆的市场定位与策略宾馆的市场定位与策略 宾馆经营定位包括以下几个方面 形象定位 价格定位 服务标准定位和消费群体定位 一 宾馆 的形象定位 宾馆主体工程以现代建筑风 格 与先期开发的 龙祥小区 裙楼相结合 浑然一体 以豪华实 用的内部装修迎八方来客 另外根据 宾馆有利的地理位置 和齐全的服务功能 公司将它确定为 以娱乐城为主的综合 型宾馆 二 宾馆的价格定位 宾馆的消费价格是以高价吸引少 数客人 还是以低价吸引大多数客人 这是一个十分重要的 经营管理原则 在实际经营过程中 宾馆将根据消费者的 消费欲望 程序的 变化而调整价格 在不同的市场需求情 况下 按折扣价薄利多销和定价相结合灵活经营 从而最大 化实现销售收入和利润 在旺季 以适中的定价而入住及娱 乐人员率不会减少的情况下 宾馆可按定价接待各方散客 在淡季 在折扣定价可以提高入住及娱乐人员率的情况下 可按折扣价接待团队客人 以使 宾馆产生最大的 经济效益 三 宾馆的服务标准定位 按 二星级的设施 三星级 的服务 标准接待客人 以顾客为中心 微笑 真诚 诚实 友好地为顾客提供标准化 程序化 规范化 快速 敏捷的 全方位服务 四 消费群体定位 1 参加公务和会议的消费群体 2 往来本地的观光旅游 者的消费群体 3 休闲 娱乐的消费群体 4 探亲访友及大众消费 群体 5 假日消费群体 第四章第四章 建设条件分析和工程进度安排建设条件分析和工程进度安排 4 1 建设条件分析建设条件分析 一 建设大型宾馆项目 能否取得可观的经济效益 地理 位置是关键之关键 大连银龙联合集团有限公司宾馆建设项目位于盘山县政府 附近 是盘山县政治 经济 文化中心 是最繁华的中心区域 项目落成后该区域将成为盘山县最繁华 最完整的核心商圈 由此可见 该项目地理位置优越 政治 经济 文化 商 业氛围浓厚 交通便利 是建设大型宾馆及星级宾馆的理想场 地 二 外部配套条件 该项目周围基础设施达到七通一平 即通道路 上水 下 水 电 煤气 暖气和通讯设施 所以 项目所需的外部配套 条件已具备 4 2 工程进度安排 该项目自 2010 年 4 月开始前期准备工作 2010 年 9 月动工 兴建 2012 年 10 月竣工 具体工程进度安排如下 2010 年2011 年序 号 项目名称项目名称 456789101 1 1212345678910 1项目立项 2项目规划和方案设计 3项目可行性研究报告 4项目设计 5地下室工程 6主体工程 7设备安装工程 8室内装修工程 9室外装修工程 10室外工程 11竣工验收 第五章第五章 项目的规模和内容项目的规模和内容 5 1 建建设设规规模模 占地面积 4663m2 建筑面积 15000 m2 长 61 4 m 宽 38 9 m 5 2 建建设设内内容容 1 宾馆 主楼总层次设计为 11 层 不包括地下 室 建筑占地面积 长 26 95 m 宽 32 9 m 建筑面积 为 886 67m2 采用现代建筑风格 与裙楼建筑协调配套 每层 面积及功能布局为 地下层 886 67m2 设停车场 消防水池 配电房 空调房 电梯机房 第一层 886 67m2 设大堂 总台 保龄球馆 商 务中心 第二层 886 67m2 设健身房 业务洽谈室 商场 茶座 第三层 886 67m2 与裙楼第三层相连接 设置 KTV 包厢 舞厅 歌厅 酒吧等 第四层 886 67m2 与裙楼第四楼相连接 设置会 议中心 另设小会议室2 个 中型会议室 1 个 三层顶面 为消防平台 第五层 886 67m2 与裙楼第四楼相连接 此层为 休闲中心 设置保健按摩 洗头 洗面 理发 足浴 第六层 此层设置桑拿 盐浴 氧吧间等 第七层至第十一层 均为客房 2 裙楼一 总层次设计为 5 层 长 33 6m 宽 16 8m 建筑面积 564 48 m2 3 裙楼二 总层次设计为 5 层 长 16 8 m 宽 21 6m 建筑面积 362 88 m2 第第六六章章 工工程程设设计计和和功功能能要要求求 6 6 1 1 工工程程设设计计 一一 功功能能分分配配 该项目具体功能分配见下表 位位 置置面积 面积 m2 功功 能能面积 面积 m2 地下886 67停车场886 67 主 楼 9753 37 裙楼 一 2822 40地上 14389 40 裙楼 二 1814 00 二 交通布局 保证人流 车流避免交叉 各自出入方便 垂直交通 主楼设有 4 部电梯 完全可以满足客人 娱乐 场人流上下的要求 三 建筑设计 该项目严格遵照国家颁布的现行各设计规范及盘锦市 盘 山有关城市规划 消防 交通要求 并按照设计任务书所确定 的条件进行设计 考虑城市景观及区域内已有的建筑风格 发挥项目优势 利用建筑造型 体量 颜色 创造出一个造型大方得体 简洁 具有超时代气息的现代建筑新形象 项目总建筑面积约 15276 07 m2 其中包括地下停车场 886 67 主楼 9753 37 裙楼一 2822 40 裙楼二 1814 0 本工程为一类建筑 耐火等级为一级 采用钢筋混凝土框 架结构 局部屋面采用钢结构屋架 抗震设计烈度为七度 四 结构设计 主体采用框架结构 楼板 屋面采用现浇钢筋混凝土 墙 体采用空心砖砌筑 结构设计基本参数 使用年限 本工程在正常维护情况下的设计使用年限为 50 年 安全等级 本工程结构安全等级为二级 结构重要性 系数 r 1 0 设防类别 本工程的抗震设防类别为乙类 建筑场地 建筑场地类别为 类 场地特征周期为 0 400s 抗震设防 本工程的抗震设防烈度为 6 度 设计地震分 组为第二组 设计基本地震加速度为 0 05g 结构的阻尼比取 0 05 据建筑抗震设防类别调整后用于结构抗震验算的烈度为 6 度 按建筑抗震设防类别及场地类别调整后用于确定抗震等 级的烈度 7 度 抗震等级 本工程框架 剪力墙结构抗震等级二级 本工程框架采用平法配筋图 五 装修 外装修 干挂理石 内装修 宾馆精装修 地面采用花岗石磨光板 内墙及柱 均做装修面 涂白色乳胶漆 顶棚钢丝网 现浇水磨石地面 地下部分 地面采用细石混凝土压光地面 墙面及顶棚为 喷白涂料 6 2 6 2 功能要求功能要求 一 给排水系统 该项目由市政给水管网中引 1 条 DNl00 管道接入宾馆区给 水管网 要求供水压力 0 45MPa 保证不间断用水 高层由地下室中设置的变频调速水泵供水 屋顶设置消防 水箱 总用水量约 800 立方米 天 按每人 140L 天 该项目雨 污分流排出 雨水由水落管流入市政雨水管网 高层生活污水排入化粪池内 经处理发酵后排到污水处理 池中处理 地下室污水应集中到地下室污水池中 通过排污泵 将污水排入化粪池中 然后排入市政污水管网 最后全部排入 污水节流管网 送入污水处理厂 二 通风与空调系统 1 宾馆空调工程 客房按分体式空调考虑 外墙预设空 调室外机搁板并预留冷凝水管孔洞 2 通风工程 本工程消防排烟和空调排风分开设置 每 个区域均设有排风机 排烟风机设在屋面 3 主楼空调工程 为保证宾馆的净高给顾客舒适感 一 层采用吊顶式空调器以保证标高 地下一层标高为 4 米 采用 风机盘管 并用像塑海绵保温 二层以上为全空调系统 使用 四万风量的组合式空调器 生活区采用独立系统 主机使用风 冷热泵 空调主机使用 900 吨燃气直燃机 三 强电工程 本项目用电负荷为一级负荷 在地下一层设置变配电室 变配电室采用高压真空开关柜 低压抽屉式配电屏 操作电源 采用硅整流镉镍电池组 作分合闸直流操作电源 采用电磁操 作 断电保护与计量进线柜采用过电流保护 变压器柜采用过 电流过负荷保护 四 弱电工程 引入市电话电缆线路 宾馆 超市 行政办公室及主要设 备房间设外线电话 营业场所每层配备一定数量的公用电话 公用电话为磁卡或IC卡电话 本工程设有线电缆电视系统 该项目广播音响系统为宾馆 超市和餐饮提供背景音乐 该广播系统兼做火灾紧急广播系统 在主要出入口 大厅 长廊 商场 餐厅 停车场场所设 置不同类型 定焦 自动光圈半球型 变焦云台型 针孔型 的监控摄像机 进行有效监视和实时录像 在一些无人值守的重点场所 根据不同风险等级要求及现 场条件进行区域设防 系统控制主机及分控机分别设在一层消防控制中心 采用计算机停车场管理系统 在停车场进出口处设置读验 卡机 信号灯 拦车器 感应线圈及 LED 显示屏 主控计算机 设出口管理室 入口无人看守 出口自动或人工管理 对于固 定客户 临时客户及内部人员 既做到了区别对待 又做到了 统一管理 五 煤气工程 煤气由煤气管网总干线引入本项目地上 地下停车场 煤 气总用量约 200 立方米 天 第七章第七章 消防 环保和卫生消防 环保和卫生 7 1 消防消防 一 总平面布局 该项目四周有城市道路 形成环形消防车道 宽度大于4米 建筑物与周围建筑物保留一定的防火间距 主要出入口及疏散 口的位置符合城市交通规划要求 二 安全疏散 建筑物在适当位置设置出入口 有自动人行步道和钢筋混 凝土楼梯直通室外 地下室 设备间有安全疏散楼梯直通室外 还有钢筋混凝土楼梯直通地上一层 形成了立体高效的交通系 统 三 火灾自动报警及联动系统 宾馆消防中心控制室内设有报警控制器 火警通信 紧急 广播 模拟显示装置 每层分别设有重复显示屏 地址编码烟感探测器 地址编 码感温探测器报警开关 手动报警开关及消防对讲电话 水流 指示器和湿式报警阀的联动介面单元 声报警器 紧急广播等 组成消防控制中心 集中控制自动报警及联动控制系统 四 消火栓系统 宾馆 地下室内设有消火栓 消火栓的布置要保证喷水能 达到建筑物的任何部位 小区内设置室外消火栓 五 自动喷洒系统和水幕系统 地下室设自动喷洒系统和水幕系统 六 灭火器配置 采用 2kg 手提式干粉型 磷酸铵盐 灭火器 灭火器应放 置在楼梯 电梯及明显和便于取用的地方 7 2 环境保护环境保护 一 施工建设期环境影响分析 1 施工建设期环境影响因素 材料及土石方运输车辆噪声 现场施工噪声 运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气 施工中土方开挖 平整场地以及装载运输产生的二次扬尘 施工场地降雨产生的含泥沙排水 施工期间水土流失 施工作业产生的生活污水 施工期间产生的固体废弃物 2 施工期间污染防治措施 降低声源的噪声强度 采用局部吸声 隔声降噪技术 噪 声源应尽量远离居民生活区 每天晚 22 00 次日 6 00 不得 在生活区作业 定期检测运输车辆尾气排放值 对于超标的禁止进入施工 现场 采取减少扬尘的产生和扩散的措施 施工场地周边设高度 在 1 8 米以上的围墙 土堆 料堆要有遮盖 施工场地内不准 堆放生活垃圾 严禁高空抛散建筑垃圾 施工道路要硬化 在 工地出入口设置清除车轮泥土的设备 确保车辆不带泥土驶出 工地 全部有用商品砼 拆迁工地要随拆撒水 拆迁后立即进 行简易绿化 材料运输过程中进行遮盖 防漏撒水 尽可能减 少运输中产生的扬尘 施工中挖掘的土石方及建筑垃圾运往城 市集中垃圾场进行填埋处理 施工人员排放的生活污水须设临时污水储罐 并将其及时 运往附近污水处理厂处理 中水利用 盘锦市是水资源缺少的城市 水资源的重复利 用和采用节水设备是很重要的 建议项目建设中水设施 将生 活污水经中水设施处理后 用于卫生间冲厕及绿化 洗车等 对建筑中不需用水泥封闭的地面进行绿化 实现绿地与主 体工程同时规划设计 同时施工 避免水土流失 二 营运期环境影响分析 1 营运期环境影响因素 废气 包括厨房烹饪废气和油烟 停车场汽车尾气 废水 包括厨房含油污水 盥洗水及冲厕水 生活垃圾 2 营运期环境污染防治措施 厨房排烟道要设计合理 宾馆内的厨房设抽油烟机 卫生 间设有通风口 客房设计中充分考虑自然通风效果 停车场内 要按全面通风考虑 地下室停车场产生的废气通过排烟竖井排 至室外 宾馆区实行 人车分流 减少噪声 尾气排放及夜间 灯光的污染 所有污水进入化粪池 经化粪池 24 小时厌氧分散处理后 排入市政污水管网 最后全部排入污水节流管网 送入污水处 理厂 经污水处理厂达标处理后排入海域 生活垃圾分类处理后由物业管理部门派专人负责收集清运 垃圾在运输过程中应注意密闭 防止造成二次污染 7 3 劳动卫生劳动卫生 一 劳动措施 该项目所有用电设备均有接地装置 以防漏电 保证人身 安全 低压配电系统的接地形式为 TN S 系统 其保护接地线 PE 与工作零线 N 是独立分开的 正常情况下 用电设 备的外露可导电部分与装置外可导电部分做接地保护 单相三 孔插座的接地端均与 N 线等截面的 PE 可靠连接 设防雷保护 二 卫生措施 按卫生标准 空调系统补充足够的新风量 全空气系统补 充 15 20 的新风量 地下停车场设置了排风系统和补风系统 从而冲淡了有害 气体的浓度 达到符合卫生标准 第八章第八章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 8 1 投资估算投资估算 一 建设投资估算 该项目一期建设投资 万元 构成内容如下 项目建设投资汇总表 单位 万元 序序 号号项项 目目估算价值估算价值占建设投资比例占建设投资比例 1固定资产投资 74 4 2无形资产投资 21 96 3递延资产投资 0 72 4预备费 2 91 合合 计计 100 其中土地费用约为 万元 新建工程费用为 万元 详见附表 1 固定资产投资为 万元 无形资产投资为 万元 递延资产投资为 万元 预备费 前三项之和的 3 二 建设期利息估算 该项目建设投资 30 来自银行贷款 借款总额 万元 借款年利率 6 建设期为 2 年 利息 万元 该项目一期投资总额为 45134 00 万元 8 2 资金筹措资金筹措 该项目资金筹措方案如下表所示 单位 万元 序序号号项项 目目估估 算算 值值 1自筹资金 2建设投资借款 合合 计计 如上表所示 该项目资金来源于二个渠道 自筹资金 万元 银行借款 万元 资金筹措方案和投资使用计划详见附表 2 第九章第九章 财务数据估算财务数据估算 9 1 计算期估算计算期估算 该项目计算期 21 年 其中建设期 3 年 运营期 18 年 9 2 销售收入估算销售收入估算 项目销售收入总计 万元 其中 1 地上停车场 收入估算 886 67m2 2 万元 m2 万元 2 客房销售收入估算 m2 4000 元 m2 万元 9 3 运营期收入估算运营期收入估算 1 年固定客房收入 m2 1 元 m2 天 365 天 2304 万元 2 年浮动客房收入 运营期第一年 0 万元 第二年 0 万元 第三年 300 万元 第四至十九年均为 1000 万元 9 4 总成本费用估算总成本费用估算 一 销售佣金估算 本项目的销售佣金 销售总收入的 1 5 为销售期第一年 建设期第三年 578 万元 销售期第二年 运营期第一年 247 万元 二 销售费用估算 本项目销售费用按销售总收入的 2 计算 即 55000 万元 2 1100 万元 三 其他费用估算 其他费用根据同类项目的经验数据确定为 1000 万元 四 摊销费估算 无形资产摊销总额为 15000 63125 183724 万元 摊销年限 19 年 年摊销额为 271 万元 递延资产在第一年摊销 五 折旧费估算 项目固定资产原值为 25024 63125 183724 净残值率 10 折旧年限 19 年 按直线法综合计提折旧 该项目年折旧 费为 407 万元 总成本费用估算详见附表 3 9 4 销售税金及附加估算销售税金及附加估算 该项目缴纳营业税 城市维护建设税和教育费附加 销售 收入税金为 销售收入 5 5 估算结果详见附表 5 9 5 利润及利润分配估算利润及利润分配估算 利