2011.4兴隆城市广场市场动态.doc

兴隆城市广场市场动态分析（2011.4）一2010年以来房地产政策盘点（一）房地产调控时间措施要点2010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务2010.04.13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于302010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款2010.04.191.住建部要求商品住房严格实行购房实名制2.未获预售许可 开发商不得收取定金住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用2010.04.21二套房以住房套数界定 不再以贷款为准银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化2010.05.22重庆楼市新政出台未对第三套房停贷重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施2010.06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定2010.06.12住建部等七部门发文 加快发展公租房由住房城乡建设部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难2010.09.18李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房2010.09.27国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（下称通知），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展2010.09.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策2011.1.26国办发1号文（“国八条”）政策出台1 进一步落实地方政府责任；2 加大保障性安居工程建设力度；3 调整完善相关税收政策，加强税收征管；4 强化差别化住房信贷政策；5 严格住房用地供应管理；6 合理引导住房需求；7 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；8 坚持和强化舆论引导。2011.1.28重庆市正式出台房产税重庆除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税率跨度大。重庆对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。前两类住房税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。应纳房产税税额=应税建筑面积单价税率2011.3.22商品房销售明码标价规定自2011年5月1日起施行，商品房销售价格明码标价后，可自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并按照申报价格明码标价对外销售。房地产调控小结：l 需求方面，从“国十条”到“国八条”，政策的严厉性充分显示了中央对房价过快上涨压制的决心，更加坚定地支持自住需求，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”，更多的投资型住宅、高端豪宅将面临政策的调控影响，重庆出台房产税，充分显示出重庆市政府对房地产市场的整顿决心；l 供给方面，中央加强对保障性住房的政策支持，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为，维持房地产市场的正常秩序。（二）货币调控时间措施要点2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度2010.05.02央行年内第三次上调存款准备金率5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的2010.07.12银监会：严格执行差别化房贷政策 不能动摇针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策2010.10.20加息自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整2010.11.03四部委全面叫停第三套住房公积金贷款中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成2010.12.25加息自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整2011.2.9加息自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整2011.4.6加息中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整（三）土地调控时间措施要点2010.1.4商品住宅项目单宗用地出让面积的限制市国土局发布了重庆限制用地禁止用地目录06年本增补本(以下简称新目录）发布。新目录首次明确了商品住宅项目单宗用地出让面积，都市区和6个区域中心城市不超过20公顷（300亩），区县14公顷（210亩）2010.03.10国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查2010.4.13土地招拍挂制度土地招拍挂制度有其合理性，仍要坚持，但同时又要在民生用土方面加以完善。涉及民生普通住宅用地或采用“一次报价”方式2010.6.25差别化的土地供应政策加快建立激励约束并重的节约集约用地新机制，实行差别化的土地供应政策，优先保障基础设施项目和民生项目用地2010.6.26严格规范土地出让制度严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价的70%，竞买土地出让金不低于出让最低价的30%2011.3.10国土资源部10日发出的通知要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况土地政策小结：明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求，全方位加强土地市场监管。不仅提高拿地门槛，有效抑制地价、调整结构，同时对限价房采取限定房价后再竞地价的方式，保障住房的供应量将有保证。（四）财政政策时间措施要点2010.4.10清算土地增值税 遏制拿地冲动清算土地增值税 遏制拿地冲动1、按国家税收有关规定，房地产开发利润达到20%以上，要缴纳土地增值税。2、土地增值税按照4级超率累进税率计算征收。3、土地增值税是房地产项目已销售完毕（或者至少销售85以上）才清算的，是对房地产项目的超额利润征收的。2010.4.19将试点开征个人住房消费税重庆“特别房产消费税”方案已获批，国家将在一些城市试点开征个人住房消费税。正如此前媒体所报道的，此次“特别房产消费税”将针对大户型、非自住高档住宅和多套住宅，但具体税率如何仍在敲定中。2011.1.1重庆市契税新政建筑面积144平方米以上的住宅，按3%征收契税；建筑面积小于144平方米的住宅，按1.5%征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。财政政策小结：通过税率杠杆调整住宅供给结构，通过增值税遏制超额利润，“营业税新规”表明了