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财务报表分析一以万科企业股份有限公司 鉍玫部麯玫科学碍究所 Research Institute for Fiscal Science,Ministry of Finance,P.R.China 专业硕士学位论文 THESIS OF PROFESSIONAL MASTER DEGREE 题目:财务报表分析一以万科企业股份有限公司 为例 Title: Analysis of financial statements to Vanke Limited by Share Ltd as an example 姓名: 齐静 专业: 会计硕士 导师: 王世定 xx年5月 独创性声明 本人郑重声明:所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作 及取得的研究成果。尽我所知,除了文中特别加以标注和致谢的地方外, 论文中的研究成果不包含其他人已经发表或撰写的研究成果,也不包含本 人为获得其他学位或证书所使用过的研究成果。与我一同工作的同志对本 研究所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 学生签名:日期:h糾 关于论文使用技权的说明 本人完全了解财政部财政科学研究所有关保留、使用学位论文的规定, 即:学校有权保留送交论文的复印件,允许论文被杏阅和借阅:校可以 公布论文的全部或部分内容;可以采用影印、缩印或其他复制T-段保存论 文。 (保密的论文在解密后应遵守此规定) 学生签名:奇M 曰期:jgljM 导师签名:日期:r, 财政部财政科学研究所专业硕士学位论文 财务报表分析一以万科企业股份有限公司 为例 Analysis of financial statements-to VANKE Limited by Share Ltd as an example 齐静 指导教师姓名: 王世定 职称: 研究员 年 级: xx级 专业:会计硕士 论文提交丨丨期:xx年_5月 18 摘要 摘要 进入二十一世纪以来,人类社会在不断的进步,会计一这门古老的“商业语言”也 跟随时代的发展不断的前进和完善,而财务报表作为这门“商业语言”的重要载体,更 是连续、系统、综合、全面地反映了不同会计主体的各项经济往来,财务报表分析也越 来越被更多不同的利益相关者所关注和研究,在现代社会中扮演着越来越重要的角色。 本文先从财务报表以及财务报表分析的理论框架入手,了解了财务报表分析及其作 用、财务报表分析的常用方法、综合分析方法以及财务报表分析的局限性;从一个财务 报表外部使用者的角度出发,以上市公司“万科企业股份有限公司”对外披露的财务报 表和年度审计报告为分析对象,依据财务报表分析的相关理论,选取万科最近三年的财 务报表,从整个房地产行业的角度对万科的基本情况和战略进行SWOT分析,并逐次对 万科的资产负债表、利润表、现金流量表进行趋势分析和结构分析,对相关财务指标进 行了分析,结合杜邦分析法来了解和分析公司真实的财务状况、经营成果和现金流量; 根据上述战略分析和财务分析,综合评价该公司的经营管理,指出该公司存在的一些问 题,并提出相应的建议,供经营管理者决策参考;同时可以帮助投资者正确作出相关的投 资决策。 合理的研究方法对于研究的科学与否起着至关重要的作用,本文主要采取查阅资料 法、案例分析法、图表分析法等一些基本的研究方法展开分析。笔者主要通过书籍、网 络、期刊等方式查阅了大量的相关资料以完成整个研究工作,在整个论文写作过程中, 始终坚持理论联系实际的原则来研究和解决实际问题。通过阅读相关的理论资料,搭建 和确定了本文的财务报表分析理论框架,通过对万科企业股份有限公司近三年的财务数 据进行具体的分析,以此得出相关的结论。 关键词:财务报表分析;万科;财务指标 Abstract Abstract The human society has been developing rapidly in recent years, and the Aounting also follows the development of The Times, the financial statements are continuous, systematic, integrated and prehensive which reflect the economic intercourse of different aounting entity. And the financial statement analysis is being more and more important in modern society. This paper firstly introduces the theoretical framework of financial statements and financial statement analysis, prehensive analysis method,and the limitations of financial statement analysis. Secondly from a outside users view, based on the financial statements and annual audit report of recent three years, the article introduces the pany, and make a study of the strategy analysis. Then the trend analysis and structure analysis of the balance sheet, ine statement, cash flow statement of this pany, the relevant financial indicators and the DuPont Analysis. Finally,review the panys financial position and operation performance, point out some problems in operation and management, and provide suggestions for reference. Furthermore, hope the paper is helpful to evaluate the panys investment value in stock market. The reasonable research method is very important to the study of the science, this paper mainly adopts the data aess method, case analysis, chart analysis method and some basic research methods to analyze. The author mainly through books, journals, Inter aess a lot of relevant information to plete the work, in the whole writing process, always adhere to the principle of integrating theory with practice to study and solve the practical problems. Through the theory of reading data, to build and to determine the financial statements analysis framework, to analyze financial data by Limited by Share Ltd to enterprises in nearly three years,in order to draw relevant conclusions. Key Words: The financial statement analysis, WANKE, Financial indicator ill 目录 目录 mw: Abstract 1 1.1研究背景 1.2国内外研究现状 1.2.1国际财务报表分析现状 1.2.2国内财务报表分析现状 万科企业股份有限公司 财务分析报告 班级:12财管（专升本） 组长：杨正宇1227340012 组员：叶康熙1227340007 许必伟 1227340030 目 录 一、企业简介 . 1 二、战略分析 . 1 三、资产负债表分析 . 4 （一）资产负债表水平分析 . 4 （二）资产负债表垂直分析 . 10 （三）资产负债表项目分析 . 16 四、所有者权益变动表分析 . 18 （一）所有者权益变动表的水平分析 . 18 （二）所有者权益变动表的垂直分析 . 19 （三）所有者权益变动表主要项目分析 . 20 五、利润表分析 . 21 （一）利润增减变动情况分析 . 21 （二）利润构成变动分析 . 24 （三）营业利润分析 . 25 （四）利润表分项分析 . 26 六、现金流量表分析 . 32 （一）现金流量表一般分析 . 32 （二）现金流量表水平分析 . 34 （三）现金流量表结构分析 . 37 （四）现金流量表主要项目分析 . 41 （五）综合分析 . 43 七、 财务效率分析 . 46 （一）盈利能力分析 . 46 （二）营运能力分析 . 56 （三）偿债能力分析 . 60 （四）发展能力分析 . 68 八、财务综合分析评价 . 73 （一）经营业绩评价综合指数法 . 73 （二）经营业绩评价综合评分法 . 73 万科企业股份有限公司财务分析报告 一、企业简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。1991年，成为深圳证券交易所第二家上市公司，凭借持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，万科公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十多年，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。万科认为，公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，xx年入选华尔街日报（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。xx年度，万科新增加开发项目52个，实现新开工面积1448万平方米，较年初计划的1329万平米，高出9%，全年实现竣工面积659万平米，较年初计划减少9.6%，产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144平方米以下户型占比达到88%。 二、战略分析 xx年1月，国务院出台楼市调控“新国八条”后，中央分别在4月、7月强调，巩固和扩大房地产市场调控成效，坚定不移地把调控政策落到实处。在12月召开的经济工作会议中，中央再次明确，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。但在从紧的政策环境下，xx年房地产市场运行景气逐步回落。11月，全国房地产开发景气指数下降至99.87，创下了28个月来新低。房地产销售自去年第四季度开始出现了大幅下滑，到目前为止依然低迷。这迫使包括万科和恒大在内的房地产开发商纷纷降价促销。但在过去的xx年，万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，继xx年销售额突破千亿元之后，业绩再创新高， 蝉联行业销售冠军。 现将从优势、劣势、机会、威胁四方面分析万科的企业状况。 优势 2、万科不仅通过上市进行融资，而且万科公司还向社会公开发行可转换公司债券，可转换债券也是公司取得流动资金的重要渠道。 3、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。 劣势 1、万科的存货数额始终较大，如果出现销售不畅的现象，资金回笼困难,将面临巨大的流动性问题。 2、与政府的关系一般,对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，不同于许多从国企改制过来的房地产企业，万科在管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科说获得的可开发土地，较多的二级市场或公开拍卖市场土地资源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益，其不足之处也很明显。 机会 1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。 2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要之一。 3、 国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金流断裂，甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因 此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。 威胁 1、房地产业是资金密集型行业，房地产开发离不开金融机构的支持。但是近几年房产市场出现过热势头，预期宏观经济政策将有不利调整。 2、绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。 3、目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产业的健康发展。 财务报表分析 课程名称 财务报表分析学 院 行知学院 班 级 工管122 学科专业 财务管理 学姓 号 12806226 名 张小伟 任课教师 胡淑姣交稿日期 万科企业股份有限公司 一、公司简介 （一）基本信息 公司全称:万科企业股份有限公司 英文名称：China Vanke Co.Ltd. 公司简称：万科A股票代码：000002 成立日期：1988-11-01 法定代表人：王石 所属行业：不动产投资开发 经营范围：房地产开发；兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业为（不含专营、专控专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理。 联系电话公司传真联系人：谭华杰 电子邮箱：IRvanke.公司网址： 邮政编码：518083 （二）企业发展状况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至xx年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及xx年两度分别入选世界权威财经杂志福布斯全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币 3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业