盛世华庭项目策划艺术版PPT课件.ppt

市场经济盛世住宅商业华庭 1 盛世 住宅 商业 它 它们 在哪 2 湖南省中 倚高速 伴高铁 汇聚全省眼球长株潭城市圈里 经济腾飞 地处优越 株洲市城内 靠名校 邻市委 神农城里游 3 金鑫 盛世华庭 4 株洲拥抱发展的激情演绎曲 5 一 项目区域宏观分析 1 地域分析 长株潭城市群位于湖南省中东部 包括长沙 株洲 湘潭三市 是湖南省经济发展的核心增长极 长沙 株洲 湘潭三市沿湘江呈 品 字形分布 两两相距不足40公里 结构紧凑 6 项目地处位置 7 株洲市天元区 该区成为国家级高新技术产业开发区的现代化新城区 该区坚持以高新技术产业为重点 立足 高 大 新 突出 名 优 特 实现城乡一体化 已使天元区成为一个经济发达 环境优美 各项事业繁荣昌盛 人民安居乐业的新城 8 2 项目交通优势分析 1 武广客运专线为京广客运专线的南段 位于湖北 湖南和广东境内项目所在地距离武广高铁仅需15分钟车程 9 2 京珠高速经过的主要城市自北至南有 北京 保定 石家庄 邢台 邯郸 安阳 鹤壁 新乡 郑州 许昌 漯河 驻马店 信阳 孝感 武汉 咸宁 岳阳 长沙 湘潭 株洲 衡阳 郴州 韶关 广州 深圳 香港 澳门等 10 3 伴株洲大道而行 项目地紧邻株洲大道 前往株洲市内便捷 自然条件优越 毗邻长株高速浏阳高速 伴随着长株潭城市一体化 前往长沙 湘潭时间大为缩短 11 3 沐发展春风 阅花好月圆 靠近株洲市政府 感受株洲河西大开发的春风漫步公园夕阳下 浅谈家常 赏花望月 12 4 孟母三迁 与名校毗邻 1 湖南工业大学相距不远 感受大学的书香氛围2 与湖南省知名中学 北师大附中遥相呼应 圆孩子的大学梦 13 5 全中国仅有一座神农城 项目地靠近株洲神农城 神农城总占地面积2970亩 株洲市政府准备将其打造成 神农文化展示 神农城核心区将精心布局与炎帝文化相关的九大建筑与景观 即神农太阳城 神农塔 神农湖 神农大剧院 神农艺术宫 神农坛 神农大道 神农渠 14 6 宏观经济研究 15 国民生产总值与人均GDP保持高速增长 伴随着改革开放的春风 中国经济开始腾飞 近年来国民生产总值不断提高 人均生产总值也不断攀升 中部崛起政策实施后 湖南人购买能力不断提高 为房地产市场奠定较好基础 16 7 株洲市天元区产业研究分析 1 市委 市政府位于区东部 得天独厚的地理位置 使天元区成为株洲市政治中心 2 成为国家级高新技术产业开发区的现代化新城区 该区坚持以高新技术产业为重点 立足 高 大 新 突出 名 优 特 实现城乡一体化 17 3 居住条件优越 天元区自然风光秀丽 人文景观众多 旅游条件较好 已于2010年主体呈现的株洲市形象工程神农城坐落区中 神农城以1997年建成的炎帝广场提升改造后的神农城广场为主体建设 18 4 工业生产蓬勃发展 全区共有独立核算工业企业626家 以电子 能源 机电一体化 生物工程 新型材料 建材 轻工 食品 化工等行业的企业成为区 街 乡镇企业的主体 形成了以高新技术产业企业为龙头 乡镇企业为骨干 区 街企业为补充的新型工业 19 孙子兵法云 知己知彼百战不殆 20 二 项目竞争楼盘分析 21 湘银星城 本项目规划建设16万平米欧式皇家园林 其中包括10000多平米的中央水系景观 园林景观将聘请国内一流景观设计公司 打造株洲景观优势最强 植物最丰富的类森林城市居所 采用欧式风格 以森林生态公园为景观主题 营造自然生态公园式社区环境景观 将社区环境塑造成为项目突出的竞争优势 22 湘银星城 所在区域 天元区物业类别 住宅 别墅建筑类别 多层小高层超高层开发商 株洲湘誉房地产开发有限公司楼盘地址 株洲市天元区黄河北路与庐山路交汇处价位 4200元每平米 23 主力户型 独栋别墅 三房 四房 24 主力户型 独栋别墅 三房 四房 25 周边配套设施 学校 北师大附中 株洲市二中 湖南工业大学等 商业 沿街商铺 神农城银行 农业银行 工商银业医院 社区诊所 株洲伤科医院等 休闲 酒店 餐厅 其他 株洲市公安局 株洲市政府 株洲市委等 26 明峰银座 所在区域 株洲市天元区物业类别 住宅建筑类别 高层小高层开发商 株洲明峰房地产开发有限公司楼盘地址 株洲市天元区庐山路323号价位 待定 27 主打户型 三房两厅两卫 三房两厅一卫 28 楼盘概况 华晨 庐山春天座落于庐山路与长江北路交汇处 总建筑面积逾55万平方米 庐山春天小区北向 尚格名城 南接北师大附中 西邻湖南工业大学 东临 庐山恋 城市风景 等高档小区 以株洲市大型体育馆歌剧院 图书馆 展览馆 北师大附中 炎帝广场 天台公园 株洲大学城等 组合成一个集文化 休闲 娱乐 购物 健身为一体的人文大社区 29 周边配套设施 学校 北师大附中 株洲市二中 湖南工业大学等 商业 沿街商铺 神农城银行 农业银行 工商银业医院 社区诊所 株洲伤科医院等 休闲 酒店 餐厅 其他 株洲市公安局 株洲市政府 株洲市委等 30 御山和苑 楼盘概况 中建 御山和苑是由实力央企 世界500强 中国建筑 股票代码 601668 旗下企业 16家央企地产之首的中建地产首次在株洲倾力打造的山湖资源高尚社区 项目位于株洲神农城中心地带 河西天元核心居住区 地段十分优越 北靠长江北路 南临黄河北路和北师大附中 西面为神农城森林带 毗邻株洲神农城 市委市政府 体育中心 株洲市二中及湖南工业大学等 周围长江广场 市中心和湘江风光带都近在咫尺 北面株洲大道可通湘潭和长沙 往西10分钟车程可到武广株洲西站 交通条件优越 31 御山和苑 所在区域 天元区物业类别 住宅 别墅建筑类别 多层高层超高层开发商 中建信和地产开发有限公司楼盘地址 株洲市天元区北师大附中对面价位 均价4800每平米 32 主打户型 二房 三房 33 周边配套设施 学校 北师大附中 株洲市二中 湖南工业大学等 商业 沿街商铺 神农城银行 农业银行 工商银业医院 社区诊所 株洲伤科医院等 休闲 酒店 餐厅 其他 株洲市公安局 株洲市政府 株洲市委等 34 尚格名城 尚格名城是湖南尚格置业有限公司2004泛珠三角经贸洽谈会上签约的超大型招商引资项目 地处株洲市天元区株洲大道68号 东侧紧邻城市森林带与体育中心 南临株洲大道 北依浩渺湘江 对望石峰公园 西靠株洲芦淞大桥 整体项目总占地面积约800亩 总建筑面积近132万 绿化率43 5 总居住人口达3万余人 社区绿化面积20多万 17000 的中央公园 上百种树木 九大住宅组团 十大主题景观 与体育中心 城市森林带 湘江风光带等城市稀缺资源相映成彰 构筑成株洲市规模最大 配套最全的国际型生活特区 项目集住宅 酒店 教育 商业等为一体 社区内规划有尚格国际双语幼儿园 九年一贯制学校 星级酒店 大型购物中心 风情商业步行街 泛会所及大型中央主题公园等城市生活配套设施 35 尚格名城 所在区域 天元区物业类别 住宅 别墅建筑类别 多层小高层开发商 株洲市尚格地产开发有限公司楼盘地址 株洲市天元区株洲大道8号价位 均价5000每平米 36 主打户型 97平米三房 148平米四 37 城市风景简约的后现代建筑风格 中央合围式 整体布局方式 打破传统 20000平方米中央公园 5米超高全架空层 将自然引入社区 酒店式入口大堂 高车位配比 人车分流 20000平方米中庭公园 浩瀚泳池 高尔夫果岭 打造一个自然 和谐 健康的公园生活 38 城市风景 参考价格 5900元 所在区域 天元区物业类别 住宅楼盘地址 株洲市天元区庐山路 天元区政府旁 查看地图主力户型 三房 四房全部户型开盘日期 2010年9月底交房日期 2010 12 31装修状况 毛坯建筑类别 多层高层房屋属性 商品房建筑结构 框架剪力墙 39 城市风景 容积率 2 2关于容积率绿化率 36关于绿化率物业公司 暂无资料物业费 开发商 株洲鼎盛房地产开发有限公司售楼地址 株洲市天元区庐山路 天元区政府旁 预售许可证 学校 北师大附中 市二中 白鹤小学商业 天元购物广场 40 城市风景 银行 建设银行 工商银行 商业银行医院 诊所休闲 现代风情商业街其他 市委 市政府 天元超市 新一佳超市 华天大酒店公交路线 可乘座28 45 59 18路公交车车位信息车位 地上 数量 车库 车位 地下 数量 500价格 0 41 城市风景 基本信息行政区域 天元区项目位置 天元区庐山路 北师大附中东面 建筑类型 18栋中央合围式高层住宅物业类别 普通住宅开发商 株洲市鼎盛房地产开发有限公司物业公司 鼎盛物业楼盘特色 教育社区 42 城市风景 价格信息均价 5900元 平方米价格说明 5900元 平米历史价格 2011 03 25均价5900元 平米2010 11 13均价4680元 平米2010 04 29均价3900元 平米 43 城市风景 详细信息产权类型 大产权房容积率 2 63饮用水 市政供水基本参数 房型面积 78 38平方米 190平米 二期 43 170平米 三期总建筑面积 16万平方米总户数 1089户绿化率 60 44 三 商业形态定位 45 人与商业 如同鱼和水 息息相依而存在 46 商业的存在依附着人口存在才能形成市场 进而商业定位必须进行各方面的市场分析 商业的形成 47 天元区地理位置优越 交通十分便利 京港澳高速公路 G4 京港高速铁路武广段穿越区境 株洲市委 市政府位于区东部 得天独厚的地理位置 使天元区成为株洲市政治中心 区域范围 48 便利的交通密集的人口特殊的行政地位以及高校驻扎在此地为这里的商业繁荣提供了优越的条件 49 纵观此项目内宏观及微观环境 确定本区域内商业形态为以下三种 汽车保养中心大型卖场书城 50 经济实力雄厚 产品质量高 品牌形象好 汽车保养中心 51 交通便利 靠近株洲大道 毗邻京港澳高速 临近武广高铁 52 汽车产业保养维修需求大 53 高档住宅林立消费群体广 华晨国际 城市风景 54 湘银星城 庐山春天 55 人口密集拥车量高 56 交通便利 车辆流动性大 57 长期经营 对环境将产生一定负面影响 空气灰尘污水噪音 58 注意事项 保护环境 注重经济效益与环境效益相结合的原则 59 大型卖场 周边配套有待改善 进驻超市盈利空间大消费群体众多 60 选址的要求很高 接近中心城区和大型居住区 61 但是大型卖场同样面临竞争 随着区域配套的完善 各种零售业的发展 以及人们消费观念的转变 网上购物 必然会对其产生负影响 62 处于特殊的行政区域内 对于大型卖场的发展过程起着独特的促进作用 有利于其不断提高自身质量 63 综上所述 商业必须坚持绿色发展的道路 制定正确的区域定位 以促进经济的可持续发展 64 行政办公对各种资料需求量大 65 四 住宅定位分析 核心问题本项目的终极目标是什么 本项目如何培养项目的核心竞争力 项目提供给消费者的核心利益是什么 本项目如何确立社区的核心价值观 本项目的核心特色是什么 本项目如何构建小区特有的文化 66 一 项目占位 本项目占地100余亩 通过金鑫集团的品牌效应在天元区地产市场上成为领军人物 在一线品牌发展商中占一席之位 资源决胜 实力 经验 意识 管理 品牌等是为后盾 通过占位 在一定区域内突围而出 是争取最高利润 最快销售速度 最佳品牌效应的关键 67 二 项目定位依据 市场宏观条件 城市化进程给项目的开发提供了充分的发展空间和消费基础保证 城市发展方向 株洲通过三年大变样的实施 全力推进西进 南融 全力打造 西山北水 的城市特色 建成生态环境优良的宜居新区 项目自身条件 足够好的区位优势 景观资源 丰富的物业形态 形成资源互补 68 市场消费需求 房地产消费结构已经发生变化 刚性需求和改善居住环境的人群逐步增加 投资性需求减少 并且要求市场提供更为舒适和优质的住宅产品 69 三 产品定位 1 形象定位 a 本项目能共享项目项目所具备的城市财富价值 b 各物业类型能共同促进项目价值的提升c 打造自身特有绿色建筑风格 70 2 物业形式 根据不同的客户需求物业形式克划分为 A 普通高层 小高层 一居 60 70平方米二居 80 110平方米 B 面积较大高档住宅 三居 110 140平方米 少量四居 C 精装修公寓一居 40 60平方米二居 60 80平方米 71 3 户型设计 随着经济 社会的发展 生活水平的提高 时代风尚的影响 住宅的设计要求也会发生变化 当前 住宅正在从安置型向实用型 舒适型发展 因此 提高住宅品位 增强住宅设计的创新观念对当前住宅建设具有普遍意义 一是居住功能多元化 当前 住宅从过去主要强调生存功能向同时重视发展功能 享受功能过渡 住宅不但是一个生存空间 同时也是发展空间 享受空间 住宅除了必须具备的基本生存条件之外 还要设计供住户及其子女读书学习 艺术培养 作画写书 健身锻炼 文化娱乐等空间以及能使住户得到舒适享受 视觉享受 感觉享受的条件和设施 72 住宅由于居住者年龄 家庭成员的变化 或由于变换居住者 应在必要时可对室内布局 分隔灵活调整 也可以两套合一套 三套变两套大客厅 另外可作拐角窗 外飘窗 落地玻璃阳台连接厅和主卧等形式 三是居住空间设计多样化 从平面空间设计向三维空间设计发展 根据市场需求 适当设计复式 跃式 错层以至跃复式合体 三层错层式等住宅模式 使居住空间更活 适合不同消费对象的爱好 73 四 客户定位 1 定位依据购买力 持续稳定或上升的购买群体地域 履盖范围广 吸引除地缘客户 本市客户之外的外地客户消费观念 心态开放 易接受新鲜事物 绿色建筑 74 2 客户构成 A 株洲市区域客户为主 周边县市客户 B 本区域需要换房的客户 如公务员 教师 医生 私企老板等 C 年轻置业者 D 投资者 E 本区域和周边县市的顶尖富裕一族 75 3 目标客户群分析总结 根据湖南省房地产需求市场客观情况 可以将其分为如下常规二类 76 A 低端 偏低档次物业 市场 此类市场消费者主要是首次置业者 购房主要为了自住 他们的身份主要是工业企业与企事业单位一般员工 城区原居民 小工商个体户以及结婚用房的年轻人 年龄区间 一般是成家时期的年轻人 少数年龄较大中年人 20 45岁 77 经济能力 收入一