二手房买卖纠纷及风险防范司法实务.doc

二手房买卖纠纷及风险防范司法实务二手房买卖过程中常见的纠纷有以下五大类：第一类是房价上涨过快，上家（卖方）毁约引起的纠纷。遇到这种情况下家（买方）有三个办法解决：1.如果 居间协议或 定金协议已明确了房产买卖的主要条款，则可视为买卖合同，下家有权要求上家继续履行该合同。这些主要条款有：价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等。不过，大多数定金协议或 居间协议都不全部具备上述条款，因此，不能视为 买卖合同； 2.如果双倍返还定金还不能弥补下家的损失，下家可以要求赔偿实际损失。3.直接适用定金合同或 居间协议中的定金罚则，即要求上家双倍返还定金或约定较高比例的违约金。比如总房款的20%违约金，一旦卖方因房屋价格上涨原因提出解除合同或不履行合同约定的义务，买房人可以选择比较有利于自身利益的方式要求卖房人承担违约责任。4.签订房屋买卖合同后及时进行网上签约。那么什么是网上签约，网上签约是指存量房交易当事人委托房地产经纪机构、交易保证机构或中介协会的工作人员登录存量房网上签约系统，在线录入存量房屋买卖合同的相关条款内容，并联机将合同打印，在合同上签字盖章的行为。及时进行网上签约对于买房人有什么好处？第一、可以避免卖房人一房两卖，从2008年10月15日起北京市开始实行二手房存量房买卖网上签约制度，当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。这就意味着一旦进行了网上签约，在撤销网上签约之前卖方是不能再与第三方进行该房屋的买卖。由此杜绝了以往经常出现的一房两卖甚至多卖的现象，以维护交易安全稳定。第二、网签的规定还能规避以前在存量房交易过程中，个别房地产经纪机构向消费者提供虚假房源信息、虚假报价、一房多卖、吃差价等行为侵害了消费者的切身利益。因此，一但完成了网上签约，在卖方因价格上涨原因违约提出解除合同或拒绝履行合同时，买房人可以要求卖房人承担违约责任赔偿自己的损失包括直接损失和可得利益的损失，或者直接要求卖房人继续履行合同以实现自己购房目的。案例实务：1.朱某某诉李某某、王某某房屋买卖合同纠纷案案情简述：2009年11月1日原告朱某某与被告李某某签订了北京市存量房买卖合同，原告朱某某按照合同的约定向被告李某某支付了定金20000元，被告向原告出具了收条。根据合同约定双方应于2009年11月18日办理网上签约手续和原告向被告支付首付款的义务，但由于网上签约系统出现故障导致双方没有按照合同的期限进行网上签约，系统恢复正常后，第三人中介公司按照合同约定通过函件催促原被告双方应于2009年11月25日到第三人处办理网上签约手续，但被告李某某以未收到首付款为由拒绝办理网上签约。讲到这里让我们首先看一下二手房的交易流程。简单地说二手房交易分四步进行：1.买卖双方签定北京市存量房买卖合同（网签）；2.卖方配合买方申请贷款 （银行评估，批贷），或者由买方支付全款；3.买卖双方到所属区地税缴纳税费（买卖双方同时到场）；4.买卖双方到所属区域房屋管理局办理过户手续（买卖双方同时到场）；结合本案来看，鉴于原告朱某某与被告李某某在合同中约定了由朱某某通过银行按揭贷款的方式来支付所购房屋的价款，因此双方在办理贷款前必须要进行网上签约，这不仅是北京市城乡建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题通知所规范的流程，同时也是中国银行业监督管理委员会北京监管总局（2009）84号关于进行存量房（二手房）贷款审批必须以网签合同为依据的具体要求。根据本案买卖双方的约定，朱某某支付首付款的时间是银行批贷后3日内，而银行批贷又必须要进行网上签约，因此，李某某以朱某某没有支付首付款为由来拒绝进行网上签约是没有合法根据的。同时，我们从民法通则与合同法公平的角度来分析，如果买卖双方不进行网上签约备案，那么，对于买房人来讲此时无论是全款支付房款还是按揭贷款支付房款都存在售房人一房两卖甚至多卖的风险，而无法实现合同目的，从而造成重大损失，这也是二手房买卖必须进行网上签约以维护交易安全的意义所在。2.杜小姐诉王先生房屋买卖合同纠纷案案情简述：原告杜小姐与被告王先生于2009年5月27日通过北京我爱我家房地产经纪有限公司签署了存量房屋买卖合同，合同号为M90xxxxx，由被告向原告出售位于丰台区百强大道6号院2号楼12层12xx号房屋。合同约定该房屋价款为人民币520000元整，当日原告向被告支付了定金30000元。2009年5月29日原告向被告支付首付款120000元整。2009年11月19日被告王先生依法取得了诉争房屋的所有权证书，所有权人为被告王先生单独所有，2009年12月25日原被告双方办理了网上签约，依照合同约定被告在取得所有权证书后，应立即与原告杜燕办理产权过户手续，但被告王先生确以种种理由拖延至今拒不配合原告办理诉争房屋所有权转移手续。后经双方协商解决未果，杜小姐遂向法院提起诉讼要求被告王先生履行合同义务办理过户手续。对这个案例我们从以下几个方面分析：1.王先生在没有取得产权证书的前提下与杜小姐签订的房屋买卖合同是否有效？2.如果王先生以其出售的房屋属于夫妻共有财产未经配偶同意为由来认定其与杜小姐签订的房屋买卖合同是无效的，此说法成立吗？3.杜小姐在王先生明确表示不履行合同的前提下可以提出哪些诉讼请求来维护自身的合法权益？首先我们来看未取得房屋所有权证书的房屋买卖合同是否有效的问题。根据我国城市房地产管理法第三十七条的规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此在合同法司法解释二出台前，法院在审理此类案件时，原则上认定，买卖没有取得权属证书的房屋属于无效行为，因为该行为违反了城市房地产管理法的规定。但是自从最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）自2009年5月13日起施行以后，根据该解释第十四条、合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，鉴于城市房地产管理法第三十七条的规定并非是效力性强制性规定，因此在出卖人在没有取得权属证书前提下出售房屋并不违反法律法规效力性强制性规定，因而合同本身是有效的，只是在未取得产权证之前不得转让物权，也就是买卖双方不能办理产权变更过户。因此，接合本案的来看，双方签署房屋买卖协议时间是2009年5月27日，而此时合同法司法解释二已经公布实施了，因此办案中双方买卖房屋协议是合法有效的。我们来看第二个问题，如果王先生以出售房屋时未经其配偶同意为由解除合同是否具有法律依据。根据我国婚姻法的规定，如果王先生出售的房屋是婚后取得的财产，那么该财产应当属于夫妻共有财产，根据物权法第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。物权法第九十七条规定，处分共有的不动产应经过全体共有人或三分之二份额的按份共有人同意，因此，夫妻之间一方处分共有不动产的应经过夫妻双方同意。而物权法第一百零六条规定的是不动产善意取得制度。即夫妻双方一方擅自处分夫妻共有不动产时如果受让人符合善意的第三人的标准，那么善意第三人便依法取得了该不动产的物权，否则，未经同意的夫妻一方可以依法追回夫妻另一方擅自转让的不动产。接合本案来看，从王先生取得的产权证所载明的内容看，该房产属于王先生个人所有，因此王先生和他的配偶不能以该房产属于夫妻共有财产为理由来解除与杜小姐的房屋买卖合同。即便是该房屋属于王先生与其配偶的夫妻共有财产，王先生和其配偶要解除房屋买卖合同时，也要进行相应的举证，来证明配偶确实不知道夫妻一方的转让行为。否则便认定其是知情的。在司法实践中鉴于二手房交易手续复杂，造成双方从签署买卖合同到房屋过户之间产生较大时间差，而在此期间，房价上涨又比较明显，这样容易造成二手房房主心态发生变化。另外，房屋产权登记制度存在不合理之处，现行房屋产权登记制度往往仅登记一名所有权人，买房人在买房时很难发现所购房屋还有共有人，交易之后卖房人常以其他共有人不知情为借口，要求解除合同。为保护诚信一方的利益，购房人请求继续履行合同的或赔偿房屋差价损失的，法院都会判决支持。所以本案中杜小姐在王先生明确表示违约的情形下可以提出要求继续履行合同办理过户的诉讼请求也可以同意解除合同要求王先生承担违约责任并赔偿损失。第二类是下家贷款出现障碍引起的纠纷。下家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款；二是由于信贷政策等原因，贷款不足。如申请100万元，银行只肯贷80万元。在这两种情况下，都会造成下家没有足够的资金按时支付房款，通常，由于银行不贷款或不足额贷款，下家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。因为，几乎所有的买卖合同中都约定，如下家贷款不足，则应在交易过户时补足不足部分，所以贷款的风险要由下家来承担。为避免这类纠纷，下家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，最好直接向银行咨询。此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成下家付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，上家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。第三类是交易税费负担约定不明确或计算出现误差而产生的纠纷。由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大，变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。目前至2009年12月31日前的交易税收根据普通住宅和非普通住宅而有所不同。二手房买卖交易流程中的税费契税（买方支付）营业税及附加（卖方支付）个人所得税（卖方支付）合同印花税土地增值税关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况：一是双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。二是约定由下家来承担所有税费，上家只管 “到手价”。这种约定对下家有一定的风险，因为如果签约后到交易期间，税收发生变化，那么增加的税收只能由下家承担了。三是做低房价。双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以 “装修款”或 “房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定，是逃税行为。而且，做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍，被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷，但一方不得以做低房价为由，主张买卖合同无效。第四类是由于支付定金而引起的纠纷。无论一手房买卖还是二手房买卖，在签订正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种：一是付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说下家违约的话，上家可以没收定金；上家违约的话，下家可以要求双倍返还定金。二是付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，比如付了定金后下家才知道房屋还有抵押，而上家又需要用下家的房款来提前还贷，如不能协商一致，这时下家就可以要求解除定金合同，上家应当返还定金（不是双倍返还）。但要注意的是这些在定金合同中未作约定并且在事后不能协商一致的内容应当根据诚信原则和交易习惯来确定，而不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。如上家要求签订正式买卖合同后一年后再交房，这种要求违反了诚信原则和交易习惯，在不能协商一致时应当认为是上家违约。三是付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，上家不能以自己没收到定金为理由，主张自己可以不受定金合同约束。案例实务施某某房屋买卖纠纷案案情简介:2009年11月25日，某房屋中介的工作人员宋某某来到施某某的家中，此前二者因同住一个小区而相识。宋某某在得知施某某欲出售其住房时，便称其有意购买，并让施某某按照她的意识表示书写了如下字条，施某某招商银行4100XXXXXXXXXXX宋某某与施某某之约定百子湾路16号院 1006（十六号楼）买卖事宜 总房款182万元。宋某某将定金壹拾万元整于2009年11月25日汇入施某某账户即本约定生效，并开始办理手续施某某2009年11月25日当天，宋某某便将10万元定金汇入了施某某的招商银行账户。施某某得知后，马上表示因其没有与配偶充分协商，另外没有对买卖协议作具体约定为由向宋某某表示不能出售该房屋，并将定金10万元通过银行汇款方式退回给宋某某。后宋某某以双方已经签署了附条件的房屋买卖协议，且该条件已经成就而将施某某起诉到了法院，要求判令被告施某某双倍返还定金再向原告支付10万元整。从本案双方提交的主要证据“那份施某某按照宋某某要求出具的字条看”本案争议的焦点是第一双方是否已经签订了房屋买卖协议，如果已经签订了房屋买卖协议，该协议是否有效，双方是否存在违约行为，违约行为是否造成了守约方实际损失和可得利益损失。第二、该字条中约定的定金属于什么性质，如果一方违反了约定是否使用定金罚则。那么根据施某某出具给宋某某的字条看，抬头并没有注明是房屋买卖协议，从内容看并不具有房屋买卖协议应当包括的“转让人与受让人的名称或者姓名、住所；房屋的坐落位置、四至范围和面积；房地产用途；房地产权属证书编号；房地产交付条件和日期；违约责任；争议解决方式等重要的条款内容，从字条的签名上看也仅是施某某单方的意思表示 没有宋某某的签名这与合同是双方意思表示一致不相符，因此不能将这个字条理解为双方签署了房屋买卖协议。那么我们看第二个问题，字条中约定的10万元定金是什么性质的的定金，是否适用定金罚则呢？合同法第一百一十五条规定，当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 所谓定金，是指合同一方当事人为了担保其债务的履行，面向对方给付的一定金钱或其他替代物。根据担保法第89条和合同法第115条之规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 根据给付的目的和效力的不同，定金分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。鉴于本案中双方并没有实际签署订立房屋买卖协议，因此该字条涉及的定金不属于违约定金。在合同订立前存在的定金只可能是成约定金和立约定金，二者之间有何区别呢？根据最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第一百一十五条“当事人约定交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金，收受定金一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。 这便是立约定金，首先，立约定金是订立主合同的一种担保形式，其作用是保证给付定金一方和接受定金一方，互相遵守签订主合同的约定。其次，立约定金又是违约的责任形式，一般情况下，买受人和出卖人在立约定金交付后，在一定的时间内正式签订合同，否则就应承受定金条款的罚则，即交付定金一方拒绝签订主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方，拒绝订立主合同的应当双倍返还定金。立约定金的约定是从属于商品房买卖合同的从合同，同时它还具有一定的独立性。即在主合同签订前是独立存在的，立约定金一旦交付，买受人和出卖人即受其约束。无法定事由或未经双方一致同意，不能解除双方签订主合同的权利和义务，而主合同订立后，立约定金的归宿将服从于主合同。立约定金适用定金罚则。成约定金是合同生效的要件。一般合同自成立时生效，定金并不是合同生效的要件。但如果双方约定定金性质是成约定金，那么这个合同是附生效条件的合同。如果没有交付成约定金，即条件尚未成就，合同尚未生效。作为合同成立要件的定金。定金交付后合同才能成立，不交付定金合同不能成立。因此，成约定金具有合同成立的证明作用。成约定金的设定，须有当事人的特别约定，约定的定金交付后，合同才能成立。该定金在交付后除有约定外则不再具有定金性质，因此在发生违约时不能以此适用“定金罚则”。从本案的字条内容看，显然10万元的定金性质属于成约定金，它作为合同生效的一个要件而独立存在。而本案恰恰双方之间并不存在合法有效地房屋买卖合同，因此成约定金也就失去了它自身的意义。就本案而言，它是作为一个无效的房屋买卖协议的附条件，鉴于主合同无效，从合同也就不存在任何意义。那么本案中施某某是否存在缔约过失责任呢，答案是否定的，施某某在宋某某将10万定金打入账户中后马上又打回了宋某某账户，并没有给宋某某造成实际损失，同时宋某某也没有提交证据证明该房屋一夜之间出现价格暴涨的事实使其遭受到可得利益损失。通过这个案例我们看到买卖房屋不仅要明确房屋买卖合同的各个重要条款，同时对于定金形式及数额也要明确约定以避免出现不必要的纠纷。第五类是中介费支付引起的纠纷，主要有以下四种情况：一、由第一家中介带着看房并签了看房确认书，但价格没有谈下来，后来看到这套房子在其他中介也挂牌，而且价格也能谈下来，这样通过其他中介成交。此时，第一家中介如果说你利用他的房源成交，要求付他佣金。我认为，除非看房确认书中约定独家委托了这家中介，否则不能成立。二、居间协议上这样写：若一方违约，除承担定金罚则外，还应向中介公司支付房屋总价2%的违约金。如果后来买卖双方协商一致解除了居间协议，中介能不能向双方主张要求付2%的佣金？如果由于一方违约导致买卖合同无法签订，中介能不能要求违约方付2%的佣金？在前一种情况下，中介应当能要求部分报酬，因为他毕竟提供了一定的服务。在后一种情况下，有的法院会支持中介全部的佣金请求，因为违约方的行为造成了中介的预期利益也就是2%佣金的损失。三、“跳中介”行不行？买卖双方为了节省交易成本，在通过中介建立了买卖意向后，避开中介，私下成交过户。这种行为严重违反了诚信原则，损害了中介作为居间方的利益，跳中介后可能被中介告上法院要求赔偿。四、能不能接受中介业务员 “飞单”？中介业务员私下与客户达成协议，不通过中介公司而是私自收取佣金，当然私自收的佣金会比中介公司收的要少，这就叫 “飞单”。表面上看，客户付出的费用减少了，但实际上风险很大。因为业务员素质参差不齐，如果业务员收了钱后卷款走人，那给客户造成的损失就很难弥补了，也不能要求中介公司承担损失，因为中介公司并没有收到佣金。案例实务：张先生居间合同纠纷案2009年11月17日张某某与北京市A房地产经纪有限公司签订了房屋买卖居间合同，和佣金确认书，根据A房地产经纪有限公司提供的根格式文本，甲方即卖方出售其所有的位于北京市朝阳区东四环某小区的房屋给乙方即买方张某某，丙方为居间方即A房地产经纪公司。三方对房屋的坐落、房屋的性质、价款、付款方式付款时间、办理过户的时间以及居间费用、违约责任等做了明确的约定，甲、乙、丙三方分别进行了签字和盖章。同日，买方张某某与丙方A公司签署了佣金确认书，在该确认书双方约定佣金金额为34000元，买方承诺，2009年11月19日之前支付佣金14000元其余佣金于过户前支付。协议签订后，由于甲方即卖房人怠于与乙方张某某签订正式房屋买卖合同并履行出卖人的义务，乙方便没有按照居间协议书和佣金确认书的约定向A公司支付佣金。A公司遂将乙方张某某起诉至法院，要求张某某按照居间协议支付佣金。我们看，本案中A公司是否促成了甲方即卖方与乙方即买方房屋买卖合同的定立，A公司要求乙方支付佣金的行为服不符合法律的规定和协议的约定。根据我国合同法第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中A公司能否主张居间报酬主要看它所居间的双方是否达成了房屋买卖合同。那么居间房屋买卖合同能否替代房屋买卖合同呢，答案是否定的。因为根据北京市建设委员会关于推行北京市存量房买卖合同示范文本的通知京建交（2007）507）号文件的规定：一、示范文本适用于本市行政区域内国有土地上的存量房屋买卖。存量房是指通过办理转移登记取得房屋所有权证的房屋。二、凡经房地产经纪机构居间或代理服务达成交易的可通过存量房网上签约系统填写下载北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），合同编号前标识“C”。三、由买卖双方自行达成交易的，可签订纸制示范文本北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）。买卖双方可登陆北京房地产交易管理网（）和北京工商网（）下载示范文本，并在打印后填写使用，合同编号前标识“CX”；也可到区县工商分局或北京房地产中介行业协会领取印刷版示范文本，需支付工本费，合同编号前标识“CY”。四、各有关单位要注意收集示范文本使用中的问题，并及时向市建委和市工商局反馈。五、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、（自行成交版）自2007年7月1日起推行使用。此后，申请办理存量房屋转移登记手续的，按本通知规定执行。由此可见，北京市进行的二手房买卖必须使用北京市建委网站公布的格式文本，同时要进行网上签约并登记备案。而本案中甲乙买卖双方之间并没有订立正式的房屋买卖合同更不要谈什么网签备案了，因此不能以居间房屋买卖合同替代甲乙双方之间的房屋买卖合同。另外A公司在双方没有签订房屋买卖合同并办理过户手续前便要求乙方支付全部佣金也不符合居间确认书的约定，因此乙方可以以房屋买卖合同没有成立为由拒绝A公司的诉讼请求。当然如果本案中甲乙双方恶意为了逃避支付居间费用而抛开A公司自行达成房屋买卖协议的，A公司是可以主张居间费用并根据房屋居间买卖协议要求双方承担违约责任。以上便是现在二手房交易过程中常见的五大类纠纷，除此之外还有两种纠纷比较典型，也存在着比较多的争议。一种是经济适用房的买卖。首先，我们明确一下什么是经济适用房，根据北京市经济适用住房管理办法（试行）第二条规定，本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。由此可见经济适用房是一种带有优惠政策福利性质的针对困难家庭销售的房屋，这也决定了它在转让过程中要受到一定的限制。主要表现在，经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。上述由政府回购的房屋继续作为经济适用住房向符合条件的家庭出售。上市交易交纳价款的具体比例和政府回购的具体办法由市建委会同市国土局、市财政局、市发展改革委、市规划委等部门研究确定，报市政府批准后实施。下边我们来看一个案例：王某与李某同为某厂职工，系师徒关系。2005年年初，厂里按照职工的工龄等资历排队，为职工购买经济适用房。王某因资历浅，便与师傅李某商量，由李某出面替王某申请经济适用房，两人并为此签订房屋转让协议，李某将申请到的经济适用房转让给王某，王某一次性补偿李某6000元，房屋使用权和所有权归王某所有；李某无条件协助王某办理房屋转让等事宜。事后，李某在厂里购得一套经济适用房，交给王某占有和使用。两年后，李某突然去世。2008年5月，李某的妻子陈某将王某告上法庭，要求王某归还上述房产。案件审理中，王某出示了房屋转让协议，并提出反诉，要求陈某协助办理房产过户手续。承办本案的法官说，对经济适用房的购买资格，我国各地各部门均有许多相关规定。本案中，涉案工厂规定以工龄等资历作为购买经济适用房的条件，王某因工龄尚短而不具备购买条件。而工龄等资历具有“人格权”的属性，不能进行转让。故王某和李某二人签订的房屋转让协议是以合法形式掩盖非法目的，违反了相关法律的强制性规定，属于无效的民事法律行为。无效的民事法律行为从开始即对双方不产生法律约束力。从这个案例中我们可以看出，私下交易经济适用房的行为具有很大的风险。本案中，李某是法律意义上的经济适用房的所有权人，可以随时占有、使用或处分该项房产。一旦发生纠纷，王某只能以不当得利为由要求李某返还购房款项，协议中约定的其他利益根本无法实现。至于购房款项的利息，因王某已经实际使用了涉案房屋，通常情况下，法院认为租金和利息可以相互冲抵，因此一般不会支持其利息请求。经济适用房的交易，各地均有许多限制性规定，如5年内不得上市，须补交土地出让金等相关税费，因此，人们购买经济适用房时一定要谨慎。最终，法院审理后认为，李某在未依法取得涉案房产权属证书的情况下