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CHAPTER7 LOCATINGFACILITIES LocationdecisionsAhierarchyofdecisionsChoosingageographicalregionModelsforlocationFeasiblesetapproachesNetworkmodels Learningobjectives understandthescopeandimportanceoflocationdecisionsdiscussfactorsthataffectthechoiceoflocationreviewsomecurrenttrendsinbusinesslocationdescribeahierarchicalapproachtofacilitylocationdiscussimportantfactorsinthechoiceofregiontoworkinunderstandinfinitesetapproachestolocation illustratedbythecentreofgravitycomparelocationsusingcostingandscoringmodels 设施决策的重要性 拥有固定的位置比博士学位更重要 谢耳朵Wal Mart创始人山姆说 连锁超市成功的关键有3个条件 那就是选址 选址 还是选址 当一个著名的房地产经纪人被问及决定财产的三个重要因素时说 这很简单 区位 区位 区位 Facilitieslocation设施选址 findsthebestgeographiclocationsfordifferentelementsinasupplychain为供应链中的不同元素寻找最佳的地理位置Itisneededwhenevertherearemajorchangestooperations suchas theendofaleaseortenureonexistingpremises当前租约到期expansionintonewgeographicalareas扩展到新地区changesinthelocationsofcustomersorsuppliers客户或供应商变化changestooperations运营的变化reorganisations perhapsreducingthenumberoftiersinasupplychain重组improvedfacilities perhapsintroducingnewtechnology新技术的引入changestotransport suchasaswitchfromrailtoroad运输方式的改变changestothetransportnetwork suchastheopeningoftheChannelTunnel运输网络的改变mergers acquisitionsorchangesofownershipthatgiveduplicatefacilities所有权的合并 获得 什么是设施选址 设施选址就是确定在何处建厂或建立服务没施 它不仅关系到设施建设的投资和建设的速度 而且在很大程度上决定了所提供的产品和服务的成本 从而影响到企业的生产管理活动和经济效益 特别是服务设施选址 直接关系到营业额的多少 一 企业选址考虑的因素和步骤 选址决策包括确定所使用设施的数量 位置和规模 这些设施包括物流网络中的各种节点 如工厂 港口 仓库 零售点和服务中心 选址决策要考虑的因素选址问题的分类选址问题的相关理论选址的技术与方法网络整合 中国培训师大联盟www china 选址决策的因素 外部因素宏观政治 经济因素政权稳定 法制健全 税收政策 关税 汇率 基础设施及环境交通运输条件 通信设施自然环境及社会环境 如劳动力成本 素质等 竞争对手要考虑竞争对手的布局情况 内部因素企业的发展战略劳动力密集型还是高技术类型 连锁便利店还是大型超市等 选址问题的分类 按目标分 不同的目标考虑的因素重要性不同工厂和仓库 经济因素 服务设施 医院 银行等 容易到达 零售 地点因素 按设施数量 单一选址与多设施选址按可选位置 连续选址法与离散选址法按数据的集成程度 选址结果是一个城市还是一个街区考虑时间的变化 静态的还是动态的 Alternativestolocatingnewfacilities选址方案 Expandorchangeoperationsatanexistingsite扩张Anewsite投建新址 二 连锁企业网点扩张战略 1 区域扩张战略区域扩张战略就是网点空间布局战略 区域扩张战略主要有两种模式 圈地模式和跳跃模式 1 圈地模式 圈地模式是指连锁企业在一个区域内集中资源开店 将可能开设的门店数量尽量开完 再寻找另外的开店区域 以便充分挖掘该区域的市场潜力 发挥资源整合优势 降低管理成本和后勤服务成本 增大宣传效果 以达到获取规模效益的目的 圈地模式的具体操作有两种方式 一种是以城市为目标 集中资源再该城市迅速铺开网点 形成压倒式阵势 以吸引消费者注意 这种网点布局战略对消费者相对分散且区域性竞争不明显的便利店 另一种操作方式是连锁企业在考虑网点布局时 先确定物流配送中心的地址 然后以配送中心的辐射范围为半径逐步扩张 这种方式更注重配送中心的服务能力 以求充分发挥配送潜力 配送中心的辐射范围一般以配送车辆每小时60 80公里的速度 在一个工作日内可以往返配送中心的距离测算 适用于标准超市 圈地模式的优势 可以降低连锁企业的广告费用 可以提高形象上的乘数效应 节省人 财 物力 提高管理效率 可以提高商品的配送效益 保证即使送货 可以充分发挥配送潜力 减少总部的投资压力 2 跳跃模式 跳跃模式是指连锁企业在当前值得进入的地区或竞争程度相对较低的地区分别开设店铺 即看准一个地方开设一家 成熟一家开设一家 可以同时不断的跳跃式在各区开店 采用这种方式的目的一是希望占领某个大区域市场 先不计成本 不考虑一城一池的得失 而先考虑整体网络的建设 对有较大发展前途的地区和位置 先入为主 抑制竞争对手 另一种是希望避开强大的竞争对手 先求生存 再求发展 跳跃式模式的优势 可以抢占有较高价值的地点 取得先发优势 企业优先将门店开设在商业网点相对不足的地区 或竞争程度较低的地区 可以避开强大竞争对手 迅速站稳脚跟 对于刚刚起步的连锁企业尤为重要 偏远地区或城市郊区 往往被大型连锁企业所忽略 哪里租金低廉 开店成本低 商业网点相对不足 不能满足当地居民的需要 企业在该地区设店能有效地避开与强大竞争对手的正面冲突 从而形成自己的优势 取得规模效益 以便后来居上 跳跃式模式的风险 对于那些对物流配送要求较高的连锁企业而言 在缺乏可依赖的社会化配送中心的情况下 采取跳跃式的连锁企业需要充分考虑自己物流配送的能力 如果门店之间跨度太大 企业物流配送跟不上 就难以满足门店配送需要 由于不同地区的市场差异性太大 企业难以根据不同市场的要求选择适销对路的商品 无法满足消费者的需要 因而在发展初期难以整合企业资源 这些可能使连锁企业陷于战线过宽带来的陷阱 如果连锁企业设店的区间跨度过大 必然要求更多的权利下放来适应不同市场的需要 而如果连锁企业没有相应的管理控制系统 容易出现一盘散沙状况 比利于树立连锁企业统一形象 跳跃式对门店管理人员要求较高 在总部后勤服务不到位的地方设店 门店管理人员必须独立处理相关事务 必须具备较高的能力素质 否则会延长门店经营的摸索期或亏损期 地租出价曲线 Bid RentCurves JohannvonThunen认为 经济活动能支付的最高地租是产品的市场价格与运输成本之差 经济活动将根据其支付地租的能力分布在城市中心 或运输枢纽 周围 operationcostVSlogisticscost 离市场的距离 地租 价格 运输成本 地租 奶类 市场 小麦与谷物 蔬菜类 选址问题的相关理论 AlfredWeber的工业分类根据原材料与成品之间的重量不同 将生产过程分为 失重的 如炼钢 有无用的副产品 增重的 如罐装饮料 有普遍存在的原材料 等重的 如装配 生产场地应相应地靠近产地或市场 原料产地 市场 五种指向型的工业类型 考虑到运输费率随距离的增加而增幅下降 如果运输成本是选址的主要因素 则选址就在原料产地或市场 胡佛的递减运输费率 研究一国或一个区域内经济运行的特定规律 生产力布局的特定要求或经济发展的特定模式 研究确立多层次的经济规划体系 实现地域分工 使各地人力 自然资源得到充分利用 人尽其才 地尽其利 城市功能分区政务区 商贸流通区 商务中心区 旅游区 居民居住小区的划分 区域经济学理论 1 加权平均法将要考虑的因素开列出来 然后对可选地的这些因素进行评分 再按各因素的重要程度的不同加权平均 得到各可选地的评价总分 四 选址的技术与方法 步骤1 列出影响因素清单 给出度量每一因素优劣的等级和分值 5级评分制 3级评分制2 确定每个因素的权重系数 计算归一化的权重系数 3 对每一可选地址不同因素评分4 将各可选地址不同因素的评分分数与相应的权重系数相乘 得到各个可选地址的总分 计算3个可选地总评分 2 重心法重心法 Thecentre of gravitymethod 是一种设置单个厂房或仓库的方法 这种方法主要考虑的因素是现有设施之间的距离和要运输的货物量 经常用于中间仓库或分销仓库的选择 商品运输量是影响商品运输费用的主要因素 仓库尽可能接近运量较大的网点 从而使较大的商品运量走相对较短的路程 就是求出本地区实际商品运量的重心所在的位置 精确重心模型 设有一系列点 Xi Yi 代表生产地或需求地 各自有一定量的货需要运至仓库 或从仓库运出 问仓库应选在何处 物理模型 在一个平面坐标内标出各个门市的地址再求中心地址 数学模型 求总运输距离最小 中心地址 其中 重心法首先要在坐标系中标出各个地点的位置 目的在于确定各点的相对距离 坐标系可以随便建立 在国际选址中 经常采用经度和纬度建立坐标 然后 根据各点在坐标系中的横纵坐标值求出成本运输最低的位置坐标X和Y 数学模型 其中 TC是总运输成本 Vi是i点的运输量 Ri是到i点的运输费率 di是待定仓库到i点的距离 可以得到精确解为 这里k代表一个代表一个度量因子 将坐标轴上的一单位指标转换为通用的距离单位 如英里等 假设有两个工厂向一个仓库供货 由仓库供应三个需求中心 工厂一生产A产品 工厂二生产B产品 工厂和需求地的坐标 货运量和运输费率见表1 k值取10 表一工厂和需求地的坐标 货运量和运输费率 作业 某饮料厂生产汽水 已知该种汽水的柠檬酸浓度和糖精浓度对消费者的购买行为产生决定性影响 经过市场调查 发现消费者对汽水柠檬酸浓度和糖精浓度的偏好组合不同 市场存在5个消费者集群 按每500mL汽水含X单位柠檬酸和Y单位糖精计算 消费者集群偏好中心 Xi Yi 分别为 50 45 30 60 32 20 40 30 20 50 需求量 W1 50 W2 80 W3 90 W4 30 W5 75 不满意率 K1 2 K2 7 K3 5 K4 4 K5 8 企业采用无差异营销战略销售汽水 则按每500mL汽水含X单位柠檬酸和Y单位糖精的组合标准配制汽水 X Y各为多少时 汽水才能最大限度地满足各个消费者集群的偏好 使得消费者对该汽水的总不满意程度最小 3盈亏平衡点法 从成本出发 确定能赢利的生产规模 从而确定地址 3盈亏平衡点法 厂址1这一方案的总成本线与销售收入直线的交点是A A点所对应的产量为40万件 说明该方案盈亏平衡时的产量为40万件 也即只有当销售量超过40万件时 厂址1才能盈利 B点是厂址2这一方案的总成本线与销售收入直线的交点 B点所对应的产量为60万件 说明该方案盈亏平衡时的销售量为60万件 厂址1的成本曲线为 TC1 200 5Q 其中Q为产量 厂址2的成本曲线为 TC2 400 3Q 其中Q为产量 图中 C点为两方案总成本曲线的交点 所对应的销量为100万 说明当销量大于100万时 厂址1的总成本大于厂址2的总产本 假定 无论厂址选在何处 其产品的售价是相同的 因此 收入曲线相同 对于制造业来说 厂址不影响其销售量 这样 只要销售量大于60万 两个选址方案都盈利 但要注意 当销售量小于100万时 厂址1的总成本小于厂址2 应选择厂址1 当销售量大于100万时 厂址1的总成本大于厂址2 应选择厂址2 多设施选址 Multifacilitylocation 多设施选址要复杂得多 典型的是仓库的选址问题 包括 物流网络中应有多少仓库 规模 地址 客户 仓库 工厂 供应商 港口 仓库 各仓库存放哪些产品 哪些产品应从工厂 供应商或港口直接运送给客户 单设施选址的假设条件 模型常常假设需求量集中于某一点 实际上需求来自分散于一定区域内的多个消费点模型一般根据可变成本进行选址 忽略了不同地点建设仓库的资本成本 以及相关的经营成本 如劳动力 库存持有成本 模型假设运输成本随运距成比例增加模型中仓库与其他网络节点之间的路线为直线静态选址假设 多设施选址 多设施选址可能的布局方案极多 问题复杂 例如 一家生产工业清洁剂的公司向全国2000个县销售产品 使用80个仓库 全国有5家生产厂 问可能的工厂 仓库 客户物流方案 例仓库选址问题包括 需设置的仓库数量 规模及位置 各个仓库负责供应哪些客户 接收哪些工厂和供应商的货物 各个仓库的产品库存配置或直接运输等 求解的方法精确法能保证得到问题的最优解 但运行时间长 要求的内存空间大 实际情况与假设条件可能有出入 多重心法首先任意选取N个位置 再在N个位置附近组成N个群落 再将位置设为群落的重心 连续这个过程 直到不再有变化 P 中值方法 P medianApproach 在P 中值问题中 已知一系列的需求点及其需求量 要选择p个仓库的位置 并且决定每个仓库服务的范围 这里选址位置只能在有限 m 个已知的地点中选取 从每个候选地址到需求地的运输费用也是已知的 一种方法是贪婪取走启发式方法 1 假设m个候选地址都建有仓库 将每个需求点指派给距离最近的仓库 2 试验每一个仓库 如果取走 成本将增加的数量 将增加量最小的仓库取走 将它原先服务的需求点重新按距离最近的原则指派仓库 重复 2 直到仓库数目为p 服务选址考虑的因素则是如何方便客户 如急救中心 消防中心 银行 废品回收中心 派出所 超市等 一个典型的问题是覆盖问题 对于一系列已知需求的需求点 确定数量最少的一组服务设施来满足所有这些需求点的需求 一家连锁零售商准备在郊区的商住区中开设一批连锁便利店 郊区中各商住区分布如图所示 零售商希望任一住区中的居民可以在20分钟之内到达一家 问应开设几家门店 各位于什么地方 将每个备选地点所能服务的住区列出 问题等价于找出第二列中最小的集合数 使它们的并能够 覆盖 所有的点 例如一个可行的解是 2 7 动态仓库选址需求和成本模式会随时间变化 今天最优的方案明天可能不是最优的 通常有几种方法 使用现期条件和未来几年的预期情况找出仓库的最佳位置 按照当前的最优情况进行网络布局 在新的一年到来时 根据实际情况找出新的布局 如果效益的增加大于搬迁成本 则考虑搬迁 根据将来的效益及搬迁成本情况 找出最优的布局路径 动态规划介绍一个小游戏桌上有30根火柴 两个人依次从中拿取 每次拿取的数目必须是1 2或3 谁拿了最后一根 就算输了 问 如果你先拿 如何保证你赢 4 3 2 1 3 2 1 5 1 2 3 9 29 30 1 最短路的另一种解法 关键思想从A到B的最优路径满足以下条件 路径上任意一点到B的子路径是该点到B的最优路径 SA min 1 SC 2 SD SC min 5 SE 2 SF SD min 6 SF 3 SG SE SF和SG未知 但是可以根据SH SI SJ和SK算出 SH SI SJ和SK未知 但是可以根据SL SM和SN算出 SL SMandSN未知 但是可以根据SO SP算出 SO和SP是已知的 例 根据未来五年的需求预测 利用重心法得到仓库最优选址点分别为A B C D和E点 每年的利润折现值 第n年的利润 1 r n 千美圆 如下表所示 问应如何为仓库选址 假设从一个地址搬到另一地址均需耗费100千美圆 资金成本为每年20 我们从第五年年初开始计算 假设年初选在A点 则不同的方案可以得到不同的利润 AA 1336AB 1398 2 100 1 2 4 1350 2AC 1457 6 100 1 2 4 1409 2AD 1486 6 100 1 2 4 1438 2AE 1526 100 1 2 4 1477 8这样 我们算得最佳方案为AE 同理算得BE CE DD EE 再考虑第四年年初 如果仓库在A点 则可以算出各种方案的累计利润 AA AE 671 1 1477 8 2148 9AB BE 750 100 1 2 3 1477 8 2127 8AC CE 862 2 100 1 2 3 1477 8 2240AD DD 973 3 100 1 2 3 1486 6 2402AE EE 892 8 100 1 2 3 1526 2360 9这样 我们算得最佳方案为AD DD 同理算得BD DD CD DD DD DD EE EE 再考虑第三年年初 如果仓库在C点 则可以算出各种方案的累计利润 CA AD DD 623 2 100 1 2 2 2402 2955 8CB BD DD 743 4 100 1 2 2 2402 3076CC CD DD 836 4 2402 3238 4CD DD DD 756 1 100 1 2 2 2459 9 3146 6CE EE EE 715 5 100 1 2 2 1418 8 2064 9这样 我们算得最佳方案为CC CD DD 同理算得AC CD DD BC CD DD DD DD DD EC CD DD 最后我们可以算得最优方案是 前三年在C 第四年年初搬往D 第四 五年留在D 模块二网点选址分析 网点选址分析包括以下两个内容 一是分析商圈 确定有价值的开店区域 二是分析新开商店的具体位置 找出最具有吸引力的地点 一 商圈分析 商圈也称交易区域 是指以连锁门店所在地为中心 沿着一定的方向和距离扩展 吸引顾客的辐射范围 即来店购买商品和服务的顾客所居住的地理范围 商圈可分为成熟商圈和未成熟商圈 成熟商圈是指早已成形的比较固定的商业区域 一般不受个别门店开设的影响 未成熟商圈是指尚未成型的商圈 某一门店的进入会对其范围大小产生一定的影响 商圈的组成 一般由三部分组成 主要商圈 次要商圈 边际商圈 主要商圈是指最接近门店并拥有高度顾客群的区域 通常门店的55 70 的顾客来自主要商圈 次要商圈是指位于主要商圈之外 顾客密度较稀的区域 约包括门店15 25的顾客 边际商圈是指位于次要商圈之外的区域 再次商圈内顾客分布最稀 门店吸引力较弱 规模小的商店在此区域几乎没有顾客 商圈的分析 是指连锁企业对商圈的构成情况 特点 范围以及影响商圈规模变化趋势的因素进行实地调查和研究分析 商圈分析有大环境和小环境之分 大环境分析确定该区域有没有设店价值 小环境分析确定该区域吸引目标顾客的最佳地点 商圈分析应考虑的因素 市场潜力分析市场潜力大小来自于区域人口的多少以及他们的购买力 其中购买力指数尤其应引起重视 购买力指数 A 50 B 30 C 20 其中A为商圈内可支配的收入总和 B为商圈内零售总额 C为具有购买力的人口数量 竞争状况分析考察一个地区的竞争状况 应着重分析现有商店的数量 规模 新开店的速度 各商店的优势和劣势 近期与长期的发展趋势以及商圈饱和度 商圈的饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的一个指标 通过计算和测定某类商品销售的饱和指标 可以了解某各地区同行业是过多还是不足 以决定是否选择在此的开店 商圈饱和度 IRS C RE RF其中C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE为某地区每一顾客平均购买额 FR为某地区经营同类商品商店营业总面积 该指标越高 说明饱和程度越低 门店成功的可能性较大 例如 某地区潜在顾客为4万人 每人每周平均购买50元 该地区现有经营该类商品的营业面积为5万平方米 则 IRS 40000 50 50000 40 商圈的饱和程度只是从定量角度说明某一地区经营某类商品的同业竞争程度 而没有考虑原有商店 尤其是信誉好 知名度高的老字号商店对新的竞争对手的影响 且计算资料不易准确获得 因而新设商店为了作出正确的决策 必须根据具体情况具体分析 3 基础条件分析 区域内基础条件为门店的正常运作提供了基本保障 连锁企业需要相应的物流配送 交通 通讯等基础条件 此外 还与区域内软性基础条件有关 如包括供应链发达程度 政策和开放程度 相关法律和执行情况 二 地点分析 地点分析是在确定值得进入的商圈内寻找一个最佳的位置 以吸引目标顾客前来购物 一般要考虑以下内容 业务类型与地点类型的匹配性地点类型主要有三类 第一类是孤立店型 第二类是经规划的购物中心 第三类是自然形成的商业中心 1 独特型连锁企业 通常拥有与产品或服务相联系的高质量形象 顾客从较远的社区被吸引而至 原因是产品或服务具有独特型和竞争者数量少 一个社区内 这种产品或服务选择的余地通常较小 而且 该类型的产品或公示常常具有较高的声望 这种类型的门店无论设在哪里 都能吸引顾客 2 竞争型连锁企业 竞争型连锁企业提供与商圈其他企业相同或相似的产品或服务 这样 便利程度便成为决定企业选址的主要因素 便利食品店 冰淇淋店 快餐店 多纳饼店和药店 这些不同的商店均属于竞争连锁企业 他们常常位于商圈内 集中于自然形成的商业中心 购物中心 一般商业区或办公区 工厂附近等交通繁忙和消费者几种的地区 这类企业通常是价格竞争和便利导向型的 应该尽量避免直接竞争者 3 比较型连锁店 化妆店 家俱装修公司 鞋店 体育用品店 五金店 花店 电子产品店 计算机店 机车修理店 机车用油中心 印刷中心 旅行 娱乐和休闲等公司是比较型连锁企业 比较型连锁企业常常沿商业区分布 位于购物中心或临街道的路口 因此 这种类型的商店选址有两个关键点 靠近竞争者 以便顾客进行比较 向顾客提供有效帮助 解释自己产品或服务的优点和价值 2 客流分析 客流是商店经营成败的关键因素 一家商店若要获得成功 必须有足够的顾客来源 大型商店往往会有专程前来购物的本身客流 而小型商店职能分享别人的客流或吸引其他目的的有客 此时截流能力是关键 截流能力是指街区到处流动的顾客的能力 可以通过评级确定 一个购物中心或自然形成的商业中心 都有一个客流最高的具体位置 这个位置通常都是一家或一家以上的核心商店 这一区域通常称为顶级地段 评级100 其他位置的评级是根据顶级地段确定的 评级为60 的地段吸引的客流相当于顶级地段的60 位于顾客常行走路线上的商店截流能力较强 位于购物中心核心商店之间的店铺也能从来往与他们之间的顾客获益 还要结合行人的年龄结构 职业特点 高峰士气和稀薄时期 流动的目的等 以便针对型地进行选址 抓住真正的目标顾客 3 竞争对手分析 一般来说 在开设地点附近如果竞争对手众多 该门店经营独具特色 将会吸引大量的客流 促进销售增长 增强信誉 否则与竞争对手相邻而设 将难以获得发展 竞争对手分析内容 竞争店与新开设店的距离及地理优势 竞争店的销售规模与目标定位 竞争店的目标顾客层次特点 竞争店商品结构和经营特色 竞争店的实力和管理水平 4 交通便利性 交通是否便利 地理位置是否优越 也是选择店址的一个重要因素 注意路障 步行街 物流配送 停车场 5 城市发展规划6 周围环境 异种连锁业的聚集 有竞争关系的连锁店的集聚 有补充关系的连锁业的聚集 多功能聚集 要注意有益聚集和有害聚集 同时还要注意周围环境如建筑 治安 卫生等情况的分析 7 物业本身 注意物业成本 物业面积与形状与开店设计思路基本要吻合 模块三选址程序与选址技术 赛百味 PAVE 方案P就是人口 必须要求附近具备一定数量的居民或是流动人口 A是容易接近性 即容易达到 交通便利 V是可见性 是不是能够被路人一眼看到 E是顾客的有效消费能力 一 资料搜集与分析 公开信息渠道市场调研公司政府部门和有关专家房地产等相关行业实地调查A 试买调查B 观察访问C 小组面谈D 电话调查E 邮寄问卷 二 确定备选店址 图上作业绘图技术显示出一个宣纸员的专业水平 对人们达成共识非常重要 好的图示应将该商圈中所谓竞争对手和位置标出来 并显示出这些位置的交通状况 有助于判断哪里的条件最具竞争力 发现被现有竞争者忽略的区域 选址的方法 三个条件 收入40000元 户数2000 平方公里 年人口增长至少2 把现有竞争对手的开设地点和可供开店的地点也绘成图 对手跟进注意风险 一是租金风险 二是任何对手的选址都不可能完美 盲目跟进也可能会犯陷入者同样的错误 现场考察 三 评估备选店址 1 多因素分析法首先确定影响门店位置的各种因素及其重要程度 然后对各个备选店址进行评分 最后确定最佳店址 2 效益评估法A 拟开门店营业潜力计算时要考虑商圈内消费者的户数 离店的远近 月商品购买支出比重及新开商店在该区域内市场占有率四个因素来估算 例如 新开超级市场的商圈有三层 第一层主要商圈内的居民户数2000户 第二层即次要商圈内的居民户为4000户 第三层边际商圈内居民户数为6000户 假定平均每户居民每月去商店购买食品和日用品为500元 首先计算居民支出总额主要商圈居民支出总额 500 2000 100万元次要商圈居民支出总额 500 4000 200万元次要商圈居民支出总额 500 6000 300万元 根据调查分析 新开超级市场的市场占有率在主要商圈为30 在次要商圈为10 在边际商圈为5 则 主要商圈购买力 100 30 30万元次要商圈购买力 200 10 20万元边际商圈购买力 300 5 15万元该新开店营业潜力估计额 30 20 15 65万元 B 开店投资与经营费用预测 开店前期投资预估 包括 一是设备 如冷冻冷藏设备 空调设备 收银系统 水电设备 车辆 后场办公设备 内仓设备 卖场陈列设备等 二是工程 包括内外招牌 空调工程 水电工程 冷冻冷藏工程 保安工程等 三是商业建筑和停车场费用 尤其是自己物业的一定要在前期工程中考虑 开店后经营费用一是固定费用 是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出 如工资 福利费 折旧费 水电费 管理费等 二是变动费用 是指随销售额的变化而变化的费用 如运杂费 保管费 包装费 商品损耗 借款利息 保险费 营业税等 3 比较评估法 也称类比法 是将备选门店的各类因素与参考门店进行比较而得出形影结论的评估方法 采用这种方法时 先要确定一个参考标准 再根据参考门店的时机数据估算拟开门店的未来销售业绩和经营成本 从中得出投资回收期的长短 比较评估法的步骤 在目前的已开设门店中确定门店规模 商圈大小 人口统计特点 竞争状况 商品规划和价格水平等方面与拟开设门店比较接近的门店做参考标准 把参考门店的商圈范围划分成几大区域 用商店内部数据或客户调查估算各区域的销售额 用各区域的估算销售额除以其人口数量 算出各区域的人均支出 用参考门店的人均支出估算值乘以拟开设门店各区域的人口总数 估算拟开设门店的销售额 考虑拟开设门店的具体因素上调或下调估算销售额 用调整后的销售额与拟开设的投资费用和经营成本进行比较 计算投资回收期 比较评估法的优势与不足 优势是基于实际门店来估算拟开设商店的经营效益 采用起来先对容易 数据是企业内部的 比较容易找到 不