上海自贸区综合体项目前期策划方案.ppt

上海自贸区综合体项目前期策划方案 上海路弛股权投资基金中心 本报告结构框架如下 项目经营业态策划 项目背景 项目区位 项目定位 商业配套 项目价值 项目背景 上海自贸区的规划面积为28 78平方公里 包括洋山保税港区 外高桥保税区 含外高桥保税物流园区 及浦东机场综合保税区 将实施 一线逐步彻底放开 二线安全高效管住 区内货物自由流动 的创新监管服务模式 自贸区的设立 其意义比肩甚至超越第一轮以开放促改革时建立的深圳经济特区 这是当下中国全力推进改革的一个缩影 它不是一两项税收优惠 也不是招商一两家骨干企业 而是机制和体制的真正全面创新和升级 这是一个完整的从经济体制到监管体制再到行政体制改革的综合试验区 它将创造出一个符合国际惯例 自由开放 鼓励创新的市场经济环境 项目区位 本项目位于外高桥保税区 外高桥保税区位于长江入海口的南岸以及浦东新区的东北角 紧邻外高桥港区 该地块北临威斯路 东以外环运河为界 南面以东靖路为界 西面以杨高路为界 规划用地面积10平方公里 本项目位于地铁6号线的外高桥保税区北站附近 且外环线横穿外高桥保税区 交通十分便利 项目定位 做区域先行者 填补区域空白 打造区域内第一个城市综合体项目 1 商业和办公结合方式 让这里热闹起来 引进大型超市 快餐 高档餐饮 购物 娱乐休闲等服务内容 2 深入挖掘区域客户需求 做片区的先行者 以商业配套打造提升项目价值 3 项目以写字楼 大型SHOPPINGMALL为艺术广场为主体 打造区域内的综合性商业中心 以配套规划聚集人气 逐步提升项目利润回报 项目指标 总占地 21300 32亩 用地性质 工业用地转综合用地综合用地2 5或3 5模式容积率 建筑密度 50 绿地率 20 建筑高度 30米配建设施 地下停车场及地下人防设施 项目经营业态策划 综合用地2 5模式为例 规模 占地面积 21300平方米商业面积 10000平方米定位 集购物 餐饮 休闲 娱乐为一体的大型综合商业中心 以时尚 生活为主题 写字楼面积 4万平方米 可建2撞十层写字楼或1撞20层高写字楼 满足对入住自贸区企业日益增长需求 以本项目为核心 人行15分钟内辐射人口万 车行15分钟内辐射人口为万 项目经营业态策划 综合用地3 5模式为例 规模 占地面积 21300平方米商业面积 20000平方米定位 集购物 餐饮 休闲 娱乐为一体的大型综合商业中心 以时尚 生活为主题 写字楼面积 5万平方米 可建2撞十三层写字楼或1撞20层高写字楼 满足对入住自贸区企业日益增长需求 以本项目为核心 人行15分钟内辐射人口万 车行15分钟内辐射人口为万 商业配套 艺术长廊超市购物餐饮娱乐酒吧休闲体验中心商务会谈引进银行 移动营业厅 咖啡厅等商务配套功能 为办公楼提供良好的配套服务 商业配套 高档商务办公 自贸区在金融科技 物流会展 酒店服务等第三产业的快速发展 不仅跨国公司需要高档办公楼 中国本土公司对高档办公楼也有越来越多的需求 引进国际和本土知名企业入住 主要以金融 贸易 电子信息 新能源和高科技企业为主 项目价值 自贸区的飞速发展 支撑了高档办公楼的需求高档办公楼的 项目价值 区域领导者 补缺者 区域内首个城市综合体项目 自贸区综合体项目 地段价值 城市价值 周边条件 未来发展 项目价值 距离市中心区在15分钟车程之内 交通便捷 靠近自贸区管委会 酒店 知名企业等 项目位于未来规划的重点商业区 形象价值 区域首个集办公 商务 商业于一体的城市综合体 商务价值 拥有区域第一个写字楼级别的商务场所 商业价值 拥有区域第一个集百货 餐饮 娱乐于一体的商业中心 项目价值最大化 项目整体价值实现第一 保证项目稳定回现的条件下 逐步提升项目利润回报 聚集人气建立区域影响力 利润提升后期产品回报 快速回现前期价值平稳 前期引进知名企业营造品牌效应增强客户信心 在区域配套成熟后将写字楼及商业出售实现利润回报 后期产品在商业配套带动下 实现产品溢价 配套成熟写字楼及商业高价出售 前期商业以明星产品入市 实现项目快速销售 写字楼以租金方式出租 价值平稳回收 整体价值最大化 区域领导者 补缺者 区域内首个城市综合体项目 城市新区类综合体项目 地段价值 城市价值 周边条件 未来发展 项目价值 距离湘潭河西中心区在15分钟车程之内 交通便捷 两大高校聚集 靠近工业园 周边别墅社区集中 项目位于未来规划的重点商业区 形象价值 区域首个集酒店 商务 商业于一体的城市综合体 酒店价值 拥有区域第一个具