中级财务会计无形资产和其他资产.ppt

杨金观宗文龙主编 中年级财务会计 第六章无形资产和其他资产 2007版 一 无形资产的内容和特征 一 无形资产的内容其中 1 根据我国的专利法规定 发明专利权的期限为15年 实用新型及外观设计专利权的期限为5年 2 著作权包括 精神权利和经济权利 3 注册商标的有效期限为10年 期满可依法延长 第一节无形资产的核算 2 无形资产 是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产 无形资产包括 专利权 非专利技术 商标权 著作权 土地使用权 特许权 二 无形资产的特征资产满足下列条件之一的 符合无形资产定义中的可辨认性标准 第一节无形资产的核算 3 1 无形资产不具有实物形态 2 无形资产是可辨认的 3 无形资产属于非货币性长期资产 4 无形资产的可控制性 1 能够从企业中分离或者划分出来 并能单独或者与相关合同 资产或负债一起 用于出售 转移 授予许可 租赁或者交换 2 源自合同性权利或其他法定权利 无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离 二 无形资产的确认和计量 一 无形资产的确认无形资产在同时满足以下两个条件时 企业才能确认 二 无形资产的初始计量无形资产的计量分为初始计量和后续计量 无形资产应当按照成本进行初始计量 应按照取得无形资产的不同来源分别计量 确定入账价值 第一节无形资产的核算 4 1 与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业 2 该无形资产的成本能够可靠地计量 1 外购无形资产的成本包括 购买价款 相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出 不包括宣传广告费 管理费 2 自行开发的无形资产 其成本包括 自某无形项目满足无形资产确认条件以及在其开发阶段支出满足确认为无形资产的条件后至达到预定用途前所发生的支出总额 但是对于以前期间已经费用化的支出不再调整 3 投资者投入无形资产的成本 应当按照投资合同或协议约定的价值确定 但合同或协议约定价值不公允的除外 4 非货币性资产交换取得的无形资产的成本 应当按照非货币性资产交换会计准则的规定加以确定 换出 入 资产的公允价值或者换出账面价值 第一节无形资产的核算 5 5 债务重组取得的无形资产的成本 应当按照债务重组会计准则加以确定 公允价值6 接受政府补助取得的无形资产的成本 应当按照政府补助会计准则的规定加以确定 7 企业合并取得的无形资产的成本 应当按照企业合并会计准则的规定加以确定 企业合并取得的无形资产 其公允价值能够可靠计量的 应当单独确认为无形资产 企业合并取得的无形资产 通常按照合同或法律规定产生的权利加以确认 某些并非合同或法律规定的权利 但能够与被购买企业的其他资产区分并单独出售或转让的 应当确认为无形资产 第一节无形资产的核算 6 多选 2008 企业的无形资产包括 A 商标权B 专利权C 土地使用权D 著作权E 商业票据 正确答案 ABCD 单选 2010 下列关于无形资产特征的描述 错误的是 A 无形资产属于非货币性长期资产B 无形资产是可辨认的C 无形资产可能具有实物形态D 无形资产具有可控制性 正确答案 C 第一节无形资产的核算 7 二 无形资产的后续计量企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命 无形资产的使用寿命为有限的 应当估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量 无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的 应当视为使用寿命不确定的无形资产 使用寿命有限的无形资产 其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销 摊销金额一般应当计入当期损益 使用寿命不确定的无形资产不应摊销 无形资产发生减值应按资产减值会计准则相关规定处理 第一节无形资产的核算 8 三 无形资产的取得为了反映和监督无形资产的增减变动 企业应设置 无形资产 科目 该科目应按无形资产的项目设置明细账 进行明细核算 一 外购的无形资产 购入无形资产超过正常信用条件延期支付价款 实质上具有融资性质的 第一节无形资产的核算 9 借 无形资产贷 银行存款等 借 无形资产 支付价款的现值 未确认融资费用 差额 贷 长期应付款 应支付价款 例1 甲企业从外部某单位购入A项专利权 价款60 000元 用银行存款付讫 会计分录为 正确答案 二 自行开发的无形资产 企业自行进行的无形资产研究开发项目 区分为研究阶段与开发阶段 研究阶段 是指为获取新的技术和知识等进行的有计划的调查 研究阶段是探索性的 为进一步开发活动进行资料及相关方面的准备 已进行的研究活动将来是否会转入开发 开发后是否会形成无形资产等均具有较大的不确定性 第一节无形资产的核算 10 借 无形资产 专利权A60 000贷 银行存款60 000 相对于研究阶段而言 开发阶段应当已完成研究阶段的工作 在很大程度上已具备形成一项新产品或新技术的基本条件 根据企业会计准则规定 企业内部研究开发项目发生的支出 按下列规定处理 第一节无形资产的核算 11 1 企业研究阶段的支出全部费用化 计入当期损益 管理费用 2 开发阶段的支出符合资本化条件的 才能确认为无形资产 不符合资本化条件的计入当期损益 管理费用 3 无法区分研究阶段支出和开发阶段支出 应当将其所发生的研发支出全部费用化 计入当期损益 管理费用 对于企业内部开发项目发生的开发支出 在同时满足下列条件的 应当确认为无形资产 第一节无形资产的核算 12 1 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性 2 具有完成该无形资产并使用或出售的意图 3 无形资产产生经济利益的方式 包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场 4 有足够的技术 财务资源和其他资源支持 以完成该无形资产的开发 并有能力使用或出售该无形资产 5 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量 为了核算企业进行研究与开发无形资产过程中发生的各项支出 企业应设置 研发支出 科目 该科目为费用类科目 分别 费用化支出 与 资本化支出 进行明细核算 1 企业自行开发无形资产发生的研发支出 2 企业以其他方式取得的正在进行中的研究开发项目 第一节无形资产的核算 13 借 研发支出 资本化支出 符合资本化条件 费用化支出 不符合资本化条件 贷 原材料 银行存款应付职工薪酬等 借 研发支出 资本化支出 确定的金额 贷 银行存款等 以后发生的研发支出 比照上述企业自行开发无形资产发生的研发支出进行处理 3 企业研究开发项目达到预定用途形成无形资产时 4 期末 将研发支出归集的费用化支出金额转入 管理费用 科目 第一节无形资产的核算 14 借 无形资产贷 研发支出 资本化支出 账面余额 借 管理费用贷 研发支出 费用化支出 账面余额 三 投资者投入的无形资产 例2 甲企业2007年1月1日接受某公司以B商标权作为投入资本 该项商标权经评估后 双方确认的价值为1 200 000元 会计分录为 正确答案 第一节无形资产的核算 15 借 无形资产 商标权B1 200 000贷 实收资本1 200 000 借 无形资产 确定的金额 贷 实收资本或股本 所占份额 资本公积 资本 股本 溢价 差额 四 接受政府补助取得的无形资产企业接受政府补助而取得的无形资产 应按照所取得的无形资产的公允价值入账 如果公允价值不能可靠取得 也可以按照名义金额入账 五 其他方式取得的无形资产非货币性资产交换 债务重组 企业合并等取得的无形资产 同采用这些方式取得固定资产 略 注 为确保无形资产能给企业带来预定的经济利益而发生的后续支出 如相关的宣传活动支出等 由于这些支出仅是为了确保已确认的无形资产能够为企业带来预定的经济利益 因而应在发生当期确认为费用 第一节无形资产的核算 16 借 无形资产 公允价值或名义金额 贷 递延收益 单选 2009 企业创造发明某专利时 对研究阶段发生的有关支出 应计入 A 长期待摊费用B 管理费用C 无形资产D 销售费用 正确答案 B 多选 2010 对于企业内部开发项目发生的开发支出 须确认为无形资产的条件有 A 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性B 具有完成该无形资产并使用或出售的意图C 对该无形资产为企业带来利益流入的方式和能力进行确认D 有足够的技术 财务资源和其他资源支持 已完成该无形资产的开发 并有能力使用或出售该无形资产E 归属于该无形资产研究阶段的支出能够可靠地计量 正确答案 ABCD 第一节无形资产的核算 17 单选 2011 M企业自行研究开发一项专利技术 研究阶段支出为45万元 开发阶段的支出为36万元 其中开发阶段有20万元的支出符合资本化条件 则M企业对该项无形资产的入账价值为 A 0万元B 20万元C 36万元D 81万元 正确答案 B 简答 2008 根据企业会计准则 企业自行进行的无形资产研究开发项目 分为哪两个阶段 企业内部研究开发项目发生的支出 在会计核算上应该如何处理 正确答案 略 第一节无形资产的核算 18 四 无形资产的摊销 企业摊销某项无形资产时 首先应于取得该项无形资产时判断其使用寿命 无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的 视为使用寿命不确定 企业确定无形资产的使用寿命 应考虑以下因素 第一节无形资产的核算 19 1 该资产通常的产品寿命周期 可获得的类似资产使用寿命的信息 2 技术 工艺等方面的现实情况及对未来发展的估计 3 以该资产生产的产品或服务的市场需求情况 4 现在或潜在的竞争者预期采取的行动 5 为维持该资产产生未来经济利益的能力预期的维护支出 以及企业预计支付有关支出的能力 6 对该资产的控制期限 使用的法律或类似限制 如特许使用期间 租赁期间等 7 与企业持有的其他资产使用寿命的关联性等 按照上述方法仍无法合理确定无形资产为企业带来经济利益期限的 作为使用寿命不确定的无形资产 使用寿命有限的无形资产 其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销 使用寿命有限的无形资产 其残值一般为零 但下列情况除外 摊销期限应当自无形资产可供使用时起 至不再作为无形资产确认时止 第一节无形资产的核算 20 1 有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该无形资产 2 可以根据活跃市场得到预计残值信息 并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在 无形资产应摊销额 成本 预计残值 无形资产减值准备 企业选择的无形资产摊销方法 应当反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式 无法可靠确定预期实现方式的 应当采用直线法摊销 无形资产的摊销金额一般应确认为当期损益 计入管理费用 某项无形资产包含的经济利益通过所生产的产品或其他资产实现的 无形资产的摊销金额可以计入产品或其他资产成本 制造费用 为了核算企业对使用寿命有限的无形资产计提的累计摊销 应设置 累计摊销 科目 作为投资性房地产的采用成本模式计量的土地使用权的累计摊销 也通过本科目核算 第一节无形资产的核算 21 企业应对使用寿命有限的无形资产 根据其使用寿命 采用一定的摊销方法 按月计提无形资产摊销 注意事项 1 无形资产的摊销期自其可供使用时 即其达到能够按管理层预定的方式运作所必须的状态 开始至不再作为无形资产确认时止 2 企业应当于取得无形资产时分析判断其使用寿命 使用寿命有限的无形资产应进行摊销 使用寿命不确定的无形资产不应摊销 期末进行减值测试 3 无形资产应按月进行摊销 自可供使用当月起开始摊销 处置当月不再摊销 第一节无形资产的核算 22 借 管理费用 其他业务成本或制造费用贷 累计摊销 第一节无形资产的核算 23 例3 依上述 例1 例2 若甲企业将A专利权和B商标权分别按5年和6年平均摊销 专利权A每年摊销12 000元 B商标权每年摊销200 000元 正确答案 则按月编制的会计分录为 企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产 但改变土地使用权的用途 用于出租或增值目的时 应当将其转为投资性房地产 在土地上自行开发建造厂房等地上建筑物时 土地使用权与地上建筑物应当分别进行摊销和提取折旧 但下列情况除外 借 管理费用17 666 67贷 累计摊销 专利权A1 000 00 商标权B16 666 67 第一节无形资产的核算 24 单选 2009 无形资产的摊销金额一般应确认为当期损益 计入 A 销售费用B 财务费用C 资产减值损失D 管理费用 正确答案 D 1 房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物 相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本 2 企业外购的房屋建筑物支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间进行分配 难以分配的 应当全部作为固定资产 并按照 企业会计准则第4号 固定资产 的规定进行处理 五 无形资产的处置与报废 一 无形资产出售 例4 某企业购入一项专利权 支付价款共计150 000元 作无形资产入账 确定的摊销期限为10年 该企业在购入该项专利权使用18个月后又将其所有权出售给其他单位 取得出售收入130 000元 按5 营业税率计算的应交营业税为6 500元 该项专利权未计提减值准备 会计分录为 第一节无形资产的核算 25 借 银行存款 实收金额 累计摊销 已计提摊销额 无形资产减值准备 已计提减值准备 营业外支出 处置非流动资产损失 差额 贷 应交税费 支付的相关税费 无形资产 账面余额 营业外收入 处置非流动资产利得 差额 正确答案 1 购入专利权时 2 按月摊销时 月摊销额 150 000 10 12 1 250 3 出售时 第一节无形资产的核算 26 借 无形资产 某专利权150 000贷 银行存款150 000 借 管理费用1 250贷 累计摊销 某专利权1 250 借 银行存款130 000累计摊销 1 250 18 22 500营业外支出 处置非流动资产损失4 000贷 无形资产 某专利权150 000应交税费 应交营业税6 500 二 无形资产报废无形资产预期不能为企业带来经济利益的 应当将该无形资产的账面价值予以报废 例5 如果四海公司许可乙公司使用其配方 合同规定 乙公司每销售1千克专利配方产品 须支付4元使用费 乙公司本月共售出5 000千克 则双方应编制会计分录为 正确答案 四海公司收到乙公司的款项时 第一节无形资产的核算 27 借 累计摊销 已计提摊销额 无形资产减值准备 已计提减值准备 营业外支出 处置非流动资产损失 差额 贷 无形资产 账面余额 借 银行存款20 000贷 其他业务收入20 000 正确答案 乙公司支付费用时 六 无形资产的减值每年末定期检查 若可回收金额低于账面价值 就需要计提减值 已经发生的减值计提 不转回 计提减值时 第一节无形资产的核算 28 借 管理费用20 000贷 银行存款20 000 借 资产减值损失 减值金额 贷 无形资产减值准备 例6 某以 例2 资料 2007年1月1日 甲企业取得B商标权这一无形资产 根据相关规定 甲企业尚可使用B商标权的预计使用年限为6年 预计净残值为零 B商标权成本可以按直线法在6年内摊销 2008年12月31日 由于与B商标权相关的经济因素发生不利变化 致使B商标权发生价值减损 甲企业据此估计其可收回金额为35万元 如果在2010年12月31日 导致B商标权在2008年发生减值损失的不利经济因素已全部消失 估计B商标权的可收回金额为40万元 假设不考虑所得税及其他相关税费的影响 无形资产的预计使用年限保持不变 根据上述资料 可以编制B商标权取得后 在整个使用年限共6年的会计分录为 正确答案 1 2007年 2008年摊销B商标权无形资产账面价值 第一节无形资产的核算 29 借 管理费用200 000贷 累计摊销200 000 正确答案 2 2008年计提B商标权无形资产减值准备 3 2009年至2012年各年摊销B商标权无形资产账面价值 35万元 4年 8 75万元 4 2012年12月31日转销 无形资产 B商标权 和 无形资产减值准备 B商标权减值准备 的余额 第一节无形资产的核算 30 借 资产减值损失450 000贷 无形资产减值准备 商标权B450 000 借 管理费用87 000贷 累计摊销87 000 借 累计摊销750 000无形资产减值准备 商标权B450 000贷 无形资产 商标权B1 200 000 单选 2010 企业计提无形资产减值准备 应当 A 借记 管理费用 科目 货记 无形资产 科目B 借记 资产减值损失 科目 贷记 无形资产减值准备 科目C 借记 管理费用 科目 贷记 无形资产减值准备 科目D 借记 资产减值损失 科目 贷记 无形资产 科目 正确答案 B 计算 2011 燕新公司发生如下有关无形资产的经济业务 1 公司购入一项商标权 价款和其他支出共计15万元 已用银行存款支付 2 本年应摊销商标权1 5万元 3 公司购入的上述商标权具有减值迹象 经计算可收回金额为10 5万元 确认减值损失 4 公司将上述商标权转让给长胜公司 转让收入8万元已存入银行 按5 计算应交营业税 假定不考虑其他相关税费 转让过程结束 确认转让损益 要求 根据上述业务编制相关的会计分录 涉及 应交税费 科目的应写出明细科目 第一节无形资产的核算 31 例7 四海公司于2007年5月10日开发成功并申请取得了C项专利权 研制过程中共发生开发费9万元 其中 2007年发生3 5万元 包括原材料费用0 5万元 工资费用2万元 福利费费用0 28万元 以银行存款支付0 72万元 假设开发阶段的支出全部符合资本化的条件 申请专利的过程中发生专利登记费3万元 律师费0 6万元 该专利权按5年平均摊销 假设不考虑残值 若用了2年后计提减值准备0 6万元 假定不考虑所得税及其他相关税费的影响 应编制如下分录 正确答案 发生研制费时 第一节无形资产的核算 32 借 研发支出71 000贷 原材料5 000应付职工薪酬22 800银行存款43 200 正确答案 资本化为专利权时 每年摊销时 7 1万元 5 1 42万元 计提减值准备时 计提减值准备后每年应摊销的无形资产金额为 71 000 14 200 2 6 000 5 2 12 200 元 第一节无形资产的核算 33 借 无形资产71 000贷 研发支出71 000 借 管理费用 无形资产摊销14 200贷 累计摊销 专利权C14 200 借 资产减值损失 计提无形资产减值准备6 000贷 无形资产减值准备6 000 借 管理费用 无形资产摊销12 200贷 累计摊销 专利权C12 200 七 无形资产的信息披露 多项选择题 企业应当按照无形资产的类别在附注中披露与无形资产有关的下列信息 第一节无形资产的核算 34 1 无形资产的期初和期末账面余额 累计摊销额及减值准备累计金额 2 使用寿命有限的无形资产 其使用寿命的估计情况 使用寿命不确定的无形资产 其使用寿命不确定的判断依据 3 无形资产的摊销方法 4 用于担保的无形资产账面价值 当期摊销额等情况 5 计入当期损益和确认为无形资产的研究开发支出金额 第二节商誉的核算 35 识记 商誉的概念 领会 商誉的特征 商誉的确认条件 商誉的计量方法 商誉减值的测试及其账务处理 简单应用 非同一控制下企业合并形成的商誉及其计算 本节考核知识点 一 商誉的性质及其价值确定商誉在数量上应等于整个企业的价值与企业可辨认净资产公允价值的差额 只有在企业收购的时候 上述差额才会确认为商誉 第二节商誉的核算 36 商誉 是指企业由于拥有得天独厚的地理位置 或由于信誉好而获得了顾客的信任 或由于组织得当 生产经营效益高 或由于技术先进 掌握了生产的诀窍以及由于有效的广告宣传等原因而形成的无形价值 可辨认净资产 指企业的全部有形资产和可辨认无形资产之和减去全部负债的差额 一 商誉的特点 第二节商誉的核算 37 1 商誉与作为整体的企业有关 因而它不能单独存在 也不能与企业其他各种可辨认的资产分开来单独出售 2 有助于形成商誉的个别因素 不能用任何方法或公式进行单独的计价 因此商誉的价值 只有在把企业作为一个整体来看时才能按总额加以确定 3 在企业收购时可以确认的商誉的未来经济效益 可能与建立商誉过程中所发生的成本没有关系 商誉的存在 未必一定有为建立它而发生的成本 二 影响商誉价值的因素表现为潜在超额利润的价值 但企业潜在超额利润的价值具有很大的不确定性 因此确定商誉的价值时 应考虑的因素主要有以下三个方面 第二节商誉的核算 38 1 商誉给企业带来超额利润的能力 带来超额利润的能力越强 商誉的价值越大 反之 则越小 2 商誉给企业带来超额利润持续时间的长短 带来超额利润持续的时间越长 商誉的价值越大 反之 则越小 3 商誉给企业带来超额利润的能力是可变化的 随着科学技术的进步及竞争的加剧 商誉创造超额收益的能力不可能永远存在 即使这种能力长久存在 其所创造的超额利润数额也不会固定不变 二 商誉的确认 一 只有外购商誉 所付价款超过净资产公允价值的差额 才能确认为商誉 同一控制下的企业合并而取得的股权 按取得股权的账面价值份额为基础进行入账价值确认 不存在商誉问题 只有非同一控制时才有商誉确认这个问题 二 自创商誉不确认 培养商誉过程中的支付都是当期费用 验证性 外购商誉是产权交易的结果 可验证 自创商誉缺乏验证 成本与受益期 自行培养商誉难以确定成本与受益期 支出费用化 外购商誉是为了获取将来的超额利润 超额利润实际是商誉投资的收回 因此外购商誉应予以资本化 第二节商誉的核算 39 三 商誉的初始计量商誉价值的计算通常采用将购买企业的收购价减去被购买企业净资产的公允价值的方法 采用这种方法是 先把一切个别的有形资产和负债项目 以及可辨认的无形资产项目 都用公允价值计算 然后 以购买企业的价格和净资产的公允价值比较后的差额 作为商誉的价值 其计算公式为 第二节商誉的核算 40 商誉 购买价格 净资产的公允价值 吸收合并 直接计入 商誉 账户 个别报表中体现 合并日 资产 负债各按公允价值入账 合并成本与可辨认净资产公允价值的差额 计入 商誉 合并成本大于所获得净资产公允价值 营业外收入 合并成本小于所获得净资产公允价值 控股合并 不计入 商誉 账户 在合并报表中体现 母公司在购买日编制合并报表时 对于被购买方的资产 负债按照公允价值列示 合并支出大于对方净资产公允价值份额的差额 确认为合并报表中的商誉 小于者 调增资产负债表中的盈余公积和未分配利润 第二节商誉的核算 41 分步实现的合并 合并成本为原有账面价值加新增公允价值购买日处理步骤 涉及权益法转成本法问题 将原持有的对被购买方的投资账面价值调整恢复至最初取得成本 相应调整留存收益等所有者权益项目 比较每一单项交易成本与交易时应享有受资方可辨认净资产公允价值份额 确认每一单项交易中应予以确认的商誉金额 或损益金额 购买方在购买日确认的商誉 或计入损益的金额 应为每一单项交易产生的商誉 或应予以确认损益的金额 之和 被投资方在购买日与原交易日之间可辨认净资产公允价值的变动相对于原持有比例的部分 属于被投资方在交易日至购买日之间实现留存收益的 相应调整留存收益 差额调整资本公积 第二节商誉的核算 42 例9 甲公司于2004年3月取得乙公司20 的股份 成本为10 000万元 当日乙公司可辨认净资产公允价值为40 000万元 取得投资后甲公司派人参与乙公司的生产经营决策 2004年确认投资收益800万元 在此期间 乙公司未宣告发放现金股利或利润 不考虑相关税费影响 2005年2月 甲公司以30 000万元的价格进一步购入乙公司40 的股份 购买日乙公司可辨认净资产的公允价值为70 000万元 正确答案 1 对原按照权益法核算的长期股权投资进行追溯调整 假定甲公司按净利润的10 提取盈余公积 第二节商誉的核算 43 借 盈余公积80利润分配 未分配利润720贷 长期股权投资 损益调整800 四 商誉的后续计量商誉不进行摊销 应永久保留 但年末应进行减值测试 购买商誉是为了能获得未来的超额利润 只要仍有超额利润存在 商誉就存在 因此就不应分期摊销 在商誉存续期内 企业为了维持商誉的存在 往往要付出许多代价 这些支出均作为当期费用处理 若再对商誉进行摊销 势必造成双重负担 因此不应分期摊销 外购商誉所代表的价值没有年限限制 在产生效益时 外购商誉并不一定会被消耗掉 而且如果被收购企业的优势具有垄断性 商誉的价值不仅不会下降 还有可能增加 第二节商誉的核算 44 第三节投资性房地产的核算 45 识记 投资性房地产的概念 领会 投资性房地产的内容 投资性房地产的确认条件 投资性房地产的计量原则 投资性房地产核算的成本模式和公允价值模式 简单应用 采用成本模式核算的账务处理 投资性房地产转换的账务处理 综合应用 投资性房地产采用公允价值模式核算的账务处理 本节考核知识点 一 投资性房地产及其划分投资性房地产主要包括 已出租的建筑物 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 具体包括 已出租的建筑物和已经出租的土地使用权 一项房地产 部分用于赚取租金或资本增值 部分用于生产商品 提供劳务或经营管理 企业将建筑物出租 按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务 如安保服务 在整个协议中不重大 持有并准备增值后转让的土地使用权 第三节投资性房地产的核算 46 投资性房地产 是指为赚取租金或资本增值 或两者兼有而持有的房地产 投资性房地产应当能够单独计量和出售 多选 2008 下列各项中 属于企业投资性房地产的有 A 已出租的建筑物B 已出租的土地使用权C 生产用厂房D 办公用房产E 持有并准备增值后转让的土地使用权 正确答案 ABE 多选 2009 下列属于企业投资性房地产的项目有 A 办公用房产B 已出租的建筑物C 已出租的土地使用权D 生产用厂房E 持有并准备增值后转让的土地使用权 正确答案 BCE 名词解释 2010 2011 投资性房地产 第三节投资性房地产的核算 47 二 投资性房地产的确认与计量 一 确认 符合定义的前提下 同时满足下列两个条件 二 计量不管哪种计量模式 都按照按照取得时的实际成本进行初始计量 外购投资性房地产 应以购买价款 相关税费和可直接归属于该资产的其他支出入账 自建的 与在建工程同 其他方式略 简答 2008 投资性房地产的确认条件是什么 如何进行投资性房地产的初始计量 第三节投资性房地产的核算 48 1 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 2 该投资性房地产的成本能够可靠地计量 三 投资性房地产的账务处理为了核算投资性房地产的价值 包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产 应设置 投资性房地产 科目 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量 也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 成本模式下要计提折旧 摊销 期末计提减值准备 采用公允价值模式计量的投资性房地产 应当同时满足下列条件 第三节投资性房地产的核算 49 1 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 2 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息 从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计 投资性房地产采用公允价值模式计量的 企业应当按照投资性房地产类别和项目并分别 成本 和 公允价值变动 进行明细核算 但是 企业应当采用一种模式对投资性房地产进行后续计量 不得同时采用两种计量模式 企业对投资性房地产的计量模式一经确定 不得随意变更 成本模式转为公允价值模式的 应当作为会计政策变更 按照 企业会计准则第28号 会计政策 会计估计变更和差错更正 处理 已采用公允价值模式计量的投资性房地产 不得从公允价值模式转为成本模式 第三节投资性房地产的核算 50 一 采用成本模式核算投资性房地产1 当取得投资性房地产时 2 投资性房地产中建筑物的折旧政策与固定资产一致 在计提折旧时 3 对于投资性房地产中的土地使用权 其摊销政策与无形资产一致 在摊销时 第三节投资性房地产的核算 51 借 投资性房地产 取得实际成本 贷 银行存款等 借 其他业务成本等贷 投资性房地产累计折旧 借 其他业务成本等贷 投资性房地产累计摊销 例10 2007年1月2日 甲公司购入一幢建筑物用于出租 取得时实际支付的价款为1 500 000元 已支付 假定该建筑物的预计净残值率为4 预计使用年限为50年 采用平均年限法计提折旧 正确答案 1 购入建筑物时 作如下会计分录 2 2007年2月底应计提折旧2 400 1 500 000 1 4 50 12 作如下会计分录 在计提投资性房地产的减值准备时 第三节投资性房地产的核算 52 借 投资性房地产 建筑物1 500 000贷 银行存款1 500 000 借 其他业务成本2 400贷 投资性房地产累计折旧2 400 借 资产减值损失 计提的投资性房地产减值准备贷 投资性房地产减值准备 例11 承上例 假设2007年底 该建筑物的可收回金额为1 350 000元 账面净额为1 473 600 1 500 000 2 400 11 元 应计提123 600元的减值 作会计分录如下 正确答案 单选 2008 根据现行会计准则 对于投资性房地产的价值计量 A 只能采用成本模式B 只能采用公允价值模式C 可以采用成本模式 也可以采用公允价值模式D 采用历史成本与公允价值孰低模式 正确答案 C 第三节投资性房地产的核算 53 借 资产减值损失 计提的投资性房地产减值准备123 600贷 投资性房地产减值准备 建筑物123 600 计算分析 2011 东方公司在2007年10月初以市价购入一幢办公楼用于出租 购入价格60 000 000元 已经支付 年底 公司对资产进行评估 发现该办公楼的可收回金额是59 000 000元 假设该办公楼的使用年限为50年 残值率为5 采用平均年限法计提折旧 要求 计算该办公楼的残值及每月折旧额 并用成本计量模式编制东方公司10月初 11月底 12月底涉及该业务的会计分录 金额单位统一用 元 表示 第三节投资性房地产的核算 54 二 采用公允价值模式核算投资性房地产当存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时 可以采用公允价值计量模式 采用公允价值计量模式须同时满足如下条件 所在地有活跃交易市场 能够从交易市场中获取同类或类似交易价格信息 用于公允价值估计 企业一旦选择采用公允价值计量模式 就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量 公允价值计量模式的特点 不提折旧或摊销 不计提减值 期末通过比较公允价值与账面价值 差额调整资产账面价值 同时调整当期损益 公允价值变动损益 第三节投资性房地产的核算 55 账户设置需要设置两个明细账户 联系交易性金融资产记忆 成本 公允价值变动采用公允价值模式计量的投资性房地产的主要账务处理如下 1 企业外购 自行建造等取得的投资性房地产 2 将作为存货的房产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时 按该项房产转换日的账面价值 第三节投资性房地产的核算 56 借 投资性房地产 成本 确定成本 贷 银行存款 在建工程等 借 投资性房地产 成本存货跌价准备贷 库存商品 同时 按该项房产在转换日的公允价值与其账面价值的差额 或者 3 将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产 按该项土地使用权或建筑物在转换日的账面价值 第三节投资性房地产的核算 57 借 投资性房地产 公允价值变动 利得 贷 资本公积 其他资本公积 借 投资性房地产 成本累计折旧 摊销 固定 无形 资产减值准备贷 固定 无形 资产 借 公允价值变动损益 损失 贷 投资性房地产 公允价值变动 同时 按该项房产在转换日的公允价值与其账面价值的差额 或者 例12 2007年1月2日 某房地产开发企业将一自用建筑物转为投资性房地产 并打算采用公允价值的计量模式 该建筑物的原值为1 800 000元 累计计提折旧余额为200 000元 已计提减值准备50 000元 在转换日公允价值为2 500 000元 根据以上资料编制会计分录如下 第三节投资性房地产的核算 58 借 投资性房地产 公允价值变动贷 资本公积 其他资本公积 利得 借 公允价值变动损益 损失 贷 投资性房地产 公允价值变动 正确答案 1 根据转换日该建筑物的账面价值 作会计分录如下 2 同时 按该项房产在转换日的公允价值与其账面价值的差额 作会计分录如下 第三节投资性房地产的核算 59 借 投资性房地产 建筑物 成本 1 550 000累计折旧200 000固定资产减值准备50 000贷 固定资产1 800 000 借 投资性房地产 建筑物 公允价值变动 950 000贷 资本公积 其他资本公积950 000 4 投资性房地产进行改良或装修时 5 资产负债表日 投资性房地产的公允价值发生变动时 例13 承上例 假定在2007年12月31日该建筑物的公允价值为2 800 000元 根据公允价值的变动作会计分录为 第三节投资性房地产的核算 60 借 在建工程 公允价值变动 该房产账面余额 贷 投资性房地产 成本 账面成本 公允价值变动 账面余额 或借方 借 贷 投资性房地产 公允价值变动贷 借 公允价值变动损益 借 投资性房地产 建筑物 公允价值变动 300 000贷 公允价值变动损益300 000 6 将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时 按该项投资性房地产在转换日的公允价值 7 处置投资性房地产时 同时 第三节投资性房地产的核算 61 借 固定资产或无形资产公允价值变动损益 账面余额 或贷方 贷 投资性房地产 成本 账面成本 公允价值变动 账面余额 或借方 借 银行存款 实收金额 投资性房地产 公允价值变动 账面余额 或贷方 贷 投资性房地产 成本 账面余额 投资收益 差额 或借方 借 资本公积 其他资本公积 账面余额 或贷方 公允价值变动损益 账面余额 或贷方 贷 投资收益 差额 或借方 例14 仍承上例 假设2008年2月公司将该建筑物出售 实得款项为3 000 000元 根据以上资料编制会计分录为 正确答案 同时 将该项投资性房地产的公允价值变动转为投资收益 第三节投资性房地产的核算 62 借 银行存款3 000 000贷 投资性房地产 建筑物 成本 1 550 000 建筑物 公允价值变动 1 250 000投资收益200 000 借 公允价值变动损益300 000资本公积 其他资本公积950 000贷 投资收益1 250 0