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文档简介

不动产大宗交易的策划与运作 不动产大宗交易的策划与运作 1、不动产大宗交易的内容和意义。 房地产发展商能够将所拥有或兴建的物业整盘整幢一次性转让出去，对于化解企业经营的市场风险，缓解资金不足、实现预期收益，降低销售成本等，都是一劳永逸的大事。 必须抓住机遇，果断正确地决策，促使交易获得成功。 这样做的重大意义是不言而喻的。 2、叫价。 大宗交易的叫价学问，难处在于不可补救，零售就不会有这种担心。 因此，要注意几种叫价形式1）直接式叫价。 明码实价，回旋余地小，这在房地产呈卖方市场时是常用的交易方式。 2）间接式叫价。 先试探性报价，留有交易余地，最后双方协商让步完成交易。 3）透明叫价（玻璃价）。 让对方容易弄清你的经营成本，并在比较中与你成交。 4）隐蔽价。 对方不清楚你的经营状况，以自身的购买目的为准，在交易中一般采用此种交易方式。 需要指出的是，叫价与成交价的回落值，一般在812之间比较正常，相反，叫价的虚值部分过高，可能一开始就导致失败。 3、谈判的阶段与队伍。 大宗交易谈下来旷日持久，一般过程需要一年半载，大致分以下几个阶段牵线和意向阶段。 要约和信誉调查，项目和公司评估审计。 交换法律文件和资信证明，银行近期存款余额。 起草合同文本及附属文件。 草签或正式签字。 执行和制约机制的设定（法人地位、水、电控制），定金5，首期款1530。 谈判的班子，主要由负责经营的具有相当授权的领导、公关人员、会计师和律师组成。 4、转让方式。 整盘计价转让，分项计价转让，先回购后转让，部分股权转让，全部股权转让（卖公司、法人资格）。 5、风险与防范。 由于执行合同时间跨度大，建设周期长，期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化（如日本三菱集团在美收购洛克菲勒大厦耗用15亿美金，由于汇率变化等因素亏损8亿多）等，如果没有一定的预见性，很可能预期利润会不翼而飞，还会出现亏损。 因此有关合同、财务的风险以及成本敏感性变化都要有所预测和防范，以确保预期利润的安全实现。 考虑到合理减轻税费负担，在可能的情况下，尽量采用转股形式。 由于转股价款受
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