五莲商业核心项目规划定位报告PPT课件.ppt

五莲市场调研及项目规划定位报告 2 报告脉络五莲县概况五莲商业现状房地产市场现状地块SWOT分析项目定位建议营销思路 2 五莲县概况 3 3 五莲县基本概况 五莲县位于山东省日照市 总人口约52万 下辖12个镇 生态环境优美 山清水秀 气候宜人 森林覆盖率达43 是全国生态示范县 交通便利 G206和S334 S222两条省道纵横交叉穿越境内 可直通青岛 140km 飞机场 百公里内有青岛港 日照港和岚山港三大港口 南北并列兖石 胶新铁路 其中胶新铁路贯穿全境 南临日东高速公路 10km 东依同三高速公路 15km 在五莲境内的日照加工贸易区距日照19 5公里 形成了立体交叉的陆海空交通运输网络 4 五莲县经济概况 五莲县2011年生产总值145 1亿元 年均增长13 3 地方财政收入4 3亿元 年均增长16 9 累计完成规模以上固定资产投资258亿元 年均增长21 1 社会消费品零售总额达到45 1亿元 农民人均纯收入8311元 年均增长13 5 在岗职工平均工资24046元 居民人均储蓄16260元 城镇人均住房面积分别为29 4平方米 2011年末 规模以上企业实现销售收入313 2亿元 利税16 5亿元 年均分别增长15 和14 7 主导产业进一步发展壮大 培植形成了过200亿元的车辆制造业和装备制造 纺织针织 塑胶制品 矿产开采加工4个过10亿元产业 5 五莲商业现状 6 6 五莲商业明显呈现一轴两组团态势分布 解放路为中轴线形成城区中心商业街区 文化路与建设路段形成以华莲商城 万福园 日百为代表的北侧高端商业圈 罗山路段形成以罗山商城为代表的南侧低端商业圈 7 商业分类之一 综合商场 大型商场主要有三家 万福园购物广场 日百商厦 五莲百货大楼1 万福园购物广场共2层 一层超市 餐饮 首饰 小家电等 二层服装2 日百商厦主体封顶 公示2012年5月开业3 五莲百货大楼共2层 一层超市 餐饮 首饰 小家电等 二层服装 万福园购物广场 日百商厦 五莲百货大楼 8 万福园购物广场经营业态 除日百商厦未开业 万福园购物广场与五莲百货大楼经营门类及布置基本相同 9 商业分类之二 服饰 鞋类 规模的服饰 鞋类卖场有 百成汇服饰广场 维客利鞋业广场 新华百货购物广场 日客隆1 2层1 百成汇服饰广场专业服饰商场2 维客利鞋业广场解放路东 罗山路路南 紧邻杰森家具城3 新华日用百货商场一层商场 日用百货为主4 日客隆1 2层 10 商业分类之三 家电 家具卖场 1 华莲商城位置 解放路与文化路路口南 路西共计5层 家电 家具大卖场 档次较高 品类齐全2 土产家具城位置 解放路与罗山路路口南 路东家具城 门面旧3 杰森家具城位置 解放路与罗山路路口东 路南 维客利鞋城二楼4 五莲凌云家电城位置 解放路与花山路路口周边为摩托车 电动车专卖店集中区5 日客隆底层 三联家电 华莲商城经营门类 11 商业分类之四 商业街 五莲县城成规模的商业街仅有一条 罗山商城沿罗山商场路 东西分布 此外还有建设西路及建设西路西端的商城早市 农贸市场性质 露天经营 罗山商城 建设西路 罗山商城 商城早市 商业街业态混乱 外观陈旧 档次低 12 商业分类之五 摩托 电动车卖场 1 五莲凌云摩托车市场位置 解放路与罗山路路口东 路南经营多种品牌摩托车 摩托车综合卖场2 摩托 电动车专卖店集中区位置 解放路与花山路路口南 路西中小门头经营 专卖店性质 数量少 总计8家左右 品牌电动车种类较少 13 商业分类之六 电子 数码业 行业分布分散 没有形成规模 主要分布有 1 日客隆时尚购物广场二楼 二楼规划业态为数码通讯 但多数商铺尚未经营 2 新华书店东侧沿街铺 4 5家一层小门头 每套面积20 左右 经营光盘刻录 出售MP3 优盘 硬盘等小件数码产品 3 幸福路中段电脑专卖店 光明路与建设路之间路段 3 5家品牌电脑专卖店 经营联想 戴尔 华硕等电脑 日客隆时尚广场 幸福路联想专卖店 新华书店东侧沿街铺 14 商业分类之七 餐饮 县城中心区缺少特色及稍高档次的餐饮 城区中心档次稍高的餐饮仅有 刘一锅 良友嘉和肥牛 三毛粥铺 百味一族粥屋 并且分布分散 互相之间距离远 富强路北 有顺风肥牛 档次较高 在富强路南段 有20家左右 农家乐 式菜馆 外部装修档次不高 平房经营 离市中心人流密集区域距离远 富强路南段餐饮 餐饮分散档次不高 15 商业分类之八 娱乐 休闲 县城中心区仅有规模ktv 阿玛尼音乐会馆 及良子健身另外 在富强路北有5家左右娱乐场所 临近周边厂区 总之 五莲县城上档次的娱乐休闲场所稀缺 16 商业总结分析 17 18 商业走势分析 3年内五莲城区商业的发展趋势 1 综合商场升级整合 新玛特开业后 现有商场必然整修升级 形成新玛特占据高端市场 万福园 五莲百货占据中端市场 三家鼎立 一强两弱 2 在三大商场附近集中形成一片包含品牌服饰 品牌餐饮 高档美容美发 规模休闲娱乐 医药商场等的时尚商业街区 与三大商场相辅相成 夯实中央商圈地位 3 在北部 东部新兴居住区周围 发展以小区沿街商业为主体的社区配套商业 也是城市商业发展的必然趋势 结合项目位置 商业街区是我们的清晰目标 18 五莲房地产市场现状 19 19 五莲总体规划及发展方向分析 五莲县城区目前的城市规划布局以主要向北发展 有选择的向东 向西发展 严格控制向南发展 确立了 北扩 南控 东拓 西绿 的建设新思路 城区规划控制面积扩大到80平方公里 形成 一个中心 三个片区 的规划新布局 一个中心 即新行政办公中心 三个片区 即站前区 老城区 西部产业区 20 西部产业区 行政办公中心 站前区 老城区 20 五莲县人口规模及城市用地规模发展规划 2010年后五莲县城市人口规模及城市用地规模均进入快速增长阶段 房地产发展进入黄金期5年 21 城市人口规模 万人 城市用地规模 平方公里 信息来源 日照建设信息网 21 五莲县楼盘分布图 西班牙风情街 新兴家园 龙泉嘉苑 福馨苑 新玛特小区 檀香阁 颐和家园 莲海小区 金龙花园 东苑小区 逸城山景 紫莲山庄 育才水韵 晟业新天地 东苑幸福城 科大名居 洪凝新村 御景园 22 山海名都 檀香花园 22 代表项目户型面积分布图 2房3房2房3房2房3房2房3房2房3房2房3房2房3房2房3房2房3房2房3房1房2房 面积 171以上 161 170 151 160 141 150 131 140 121 130 111 120 101 110 91 100 81 90 71 80 61 70 60以下 项目 西班牙风情街 新玛特 128 山海名都 檀香阁 龙泉嘉苑 科大名居 莲海小区 金龙花园 福馨苑 金龙家园 晟业新天地 72 70 100 81 113 86 107 121 101 110 91 96 146 105 79 102 30 60 94 110 120 套3 占50 80 90 套2 占47 70 80 套2 占17 6 120 130 套3 占28 6 110 99 122 90 125 110 120 107 91 83 93 119 132 113 23 85 88 97 128 两室户型 集中在81 90 三室户型 集中在91 110 多层户型 高层户型 以三室户型为主 集中在101 120 23 五莲代表项目竞争力分析 24 24 五莲代表项目规模及持续供应量分析 25 25 重点项目分析 西班牙风情街 项目位置 解放路北首 五征生活区对过 项目类型 多层 高层 商业街区项目规模 占地约92亩 总建筑面积约10万平米 2栋高层 3栋小高层 15栋多层 商业步行街长320米 宽20米 由1条主街 南北2条辅街构成 价格 住宅均价 3500 单层商业7000 2层商业8000 10000元 销售进度 现推售7栋多层及沿街商业 2栋已售罄户型面积 住宅3室 99 110 128 商业 单层60 左右 2层100 140 项目优势 营销推广较专业 顺应城市向北发展的趋势 产品面积控制合理 项目劣势 偏离核心商圈 商业氛围不足 五莲首个商业步行街 未来仍有持续供应 26 26 重点项目分析 福馨苑商住楼 项目位置 解放路与文化路交汇处项目类型 高层 底商项目规模 3栋17层高层价格 3788 4828 1 3层层差100元 4 17层层差60元 销售状况 A B栋已交房 销售70 C座刚开盘 销售10套左右户型面积 3室 105 C座 128 146 AB座 商业 规划有调整暂时无数据项目优势 处于核心商圈 位置优越项目劣势 地处十字路口 居住氛围差 周边嘈杂 基本无绿化 与本项目关系 同区位竞争 可参考借鉴 新推C座户型变小 可看出中小户型是产品改进的结果 AB座现房户型偏大 销售70 以上 可看出客户对高层认可相对较弱 27 27 重点项目分析 晟业新天地 项目位置 罗山路与人民路交汇处项目类型 高层 底商项目规模 1栋13层高层价格 公寓均价4000 商业12000 户型面积 公寓 29 89 59 78总裁办公室 89 67跃层 59 782室 93 68商业 200 300项目优势 人民路即将南通 地理位置优越 产品丰富项目劣势 公寓类产品 与本项目关系 同区位竞争 可参考借鉴 28 28 五莲项目信息汇总 29 29 兴隆大厦沿街铺位置 解放路与利民路交叉口东南销售情况 西向 面向解放路 商铺已售完 南向商铺剩余中间位置商铺 售价 2层商铺 面积148 13500元 晟业新天地位置 罗山路与幸福路路口售价 均价12000元 市场在售商业项目状况 西班牙风情街位置 解放路北首结构 2层售价 8000 10000元 福鑫源沿街铺位置 解放路与文化路路口 与项目地块一路之隔销售情况 未动工 户型未知面积 20 40 60 售价 未定 30 项目地块周边商铺租金状况 华莲及日客隆沿街外铺 每平米日租金在2元以上 日客隆内铺 根据楼层不同 租金也在1元以上 项目西侧一层沿街铺 租金在0 8 1 4元左右 项目东侧实验小学附近沿街铺 租金0 7 0 8元 31 日客隆时尚广场说明的问题 销售时间 2010年商铺数量 200余套 外铺 内铺 运作模式 5层分割铺 4层2000 为返还电影院 其他对外销售 不返租销售进度 基本售完 剩余不足10套 商铺销售周期 1年左右当时售价 1层北向商铺9000元 南向商铺12000元 4层5000左右现状 运营不成功 80 铺面处于闲置及停业状态 购买客户对租金要求高 说明的问题 1 五莲大量投资需求尚未得到充分释放 2 本地段被客户认可 对未来价值预期大 3 商铺的销售价格基本接近客户心理底线 32 房地产现状总结 1 五莲城市发展处于启动期 房地产行业正在进入黄金发展阶段 2 市场开发项目几乎没有存量房 整个市场尚处于卖方市场 3 已开发项目住宅类产品居多 商业产品市场机会较大 4 项目多集中在新区 旧城改造升级会成为下一阶段重点 5 多层产品明显大于高层产品 高层产品客户认可度较弱 6 市场已开项目为普通产品 高端产品 特色产品缺乏 33 结合项目实际 打造市场现有产品的升级版 是我们的清晰目标 33 地块SWOT分析 34 34 35 35 项目定位建议 36 36 37 项目产品定位 通过市场调研分析 结合本项目的实际情况 已经非常明确 最适合我们的产品组合是 时尚商业街区 品质高层住宅 打造五莲第一个广场式商业街区 提升城市商业档次 树立城市商业形象 集购物 休闲 文化 娱乐于一体 做五莲人逛街的第一选择 成为城市中最靓丽的一道风景线 住宅产品从户型设计 建筑风格 景观绿化 物业管理 形象展示等各方面 都要做升级版 让五莲人眼睛发光 让买房人知道这才是真正的住宅 这才是有品质的生活 37 38 高层就一定难卖吗 高层为什么难卖 为了追求容积率 户型大 总价高 高层滞销 为了做到户型通透 为了多出面积 做大户型 做1梯2户 做高层 38 高层户型定位的关键 1 户型设计是市场户型的升级版 2 同样功能户型 缩小面积 控制总价 降低置业门槛 高层户型面积建议及比例1 两室户型控制在85 以下 占高层总户数的20 2 小三室户型面积90 105 占高层总户数的35 3 中等三室面积105 120 占高层总户数的25 4 大三室户型面积120 以上 占高层总户数的20 39 高层产品户型定位 39 40 建筑风格规划定位 ART DECO建筑风格 高耸感 装饰主义 厚重感 价值感 40 41 ARTDECO风格善于运用多层次的几何线型及图案 重点装饰于建筑内外门窗线脚 檐口及建筑腰线 顶角线等部位 在内部门窗 栏杆 家具细部亦饰以装饰艺术派的图案和纹样 比如麦穗 太阳图腾等等 显现出华贵的气息 ARTDECOF风格的细部特点 41 42 同风格项目参考 中海 清江华府 新古典主义建筑风格 两段式色彩搭配 简洁 大方 42 营销思路 43 43 44 项目形象定位 当仁不让 做五莲房地产市场的地产领袖 他应是城市的领袖 万众臣服 引领行业发展他应是市场的霸主 剑锋所指 即是前进方向对手莫敢与之争锋客户为之万人空巷待万事俱备 旌旗招展之时 即为大功告成 项目清盘之日从此城市有商街从此五莲有名盘 44 45 争做地产领袖的六大好处 好处一 能让项目品牌迅速传导 并被消费者仰慕