北京地产分析报告PPT课件.ppt

2006北京地产分析报告 1 2006地产综合分析2006住宅楼市分析2006写字楼市场分析2006商业地产市场分析 2 2006地产综合分析 3 7090 政策 住宅市场供应结构将形成小户型为主的格局市场 原需求 被调控住宅市场结构将趋于单一比例化 是否会引起大户型稀缺 而形成另一种层面的价格哄涨 新政面前 符合需求而又符合政策的产品研发面临挑战最新说法 中小户型住宅面积标准将明确北京可达106平米建设部近期出台了 90平米以下住宅设计要点 征求意见稿 意见稿对中小户型面积的概念进行了明确 同时 根据各地情况不同 中小户型建筑面积可在一定程度内浮动 其中 北京的中小户型住宅套型建筑面积最大可达106平方米 4 信贷央行控制偏紧 多种手段频用企业融资困难 基金蠢蠢欲动由于通过银行渠道间接融资的成本和难度在提高 尤其是07年1月开始执行的 封顶按揭 政策 打乱了许多开发商的现金流计划 房地产企业在备受房贷紧缩困扰的情况下 正在积极寻找突破口 基金 上市融资 利用信托资金等方式越来越普遍 房地产的融资多元化趋势更加明显 其中最引人注目的是房地产产业基金 基金的优势在于 一方面 房地产投资基金对房地产企业的投资大多属于股权投资 不会给企业增加债务负担 另一方面 房地产投资基金以分散投资 降低风险为基本原则 在房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例 使企业依然拥有自主经营权 同时也解决了个人投资房地产的渠道与风险问题 对于房地产企业来说 房地产产业基金无疑提供了新的融资渠道 而对于投资者来说 不仅可以从该基金获得较高的投资收益率 还能有效地规避风险 可谓 双赢 5 政府中央政府鞭指地方 土地财政受约束地方政府的扩张欲依然强盛2006年9月5日下发的 国务院关于加强土地调控有关问题的通知 是土地管理和调控政策的一次重大调整 着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题 与以往政策相比 改革的力度比较大 内容更加具体 务实 相关措施更有针对性 政策出台前的实际情况是 地方政府把土地看作财政收入的主要来源 以地生财 热衷于经营土地 经营城市 在东部沿海发达地区 有的县市土地出让金收入已占到地方财政收入的50 以上 成为名副其实的 土地财政 有鉴于此 这次出台的土地调控政策明确提出 要提高新增用地土地有偿使用费缴纳标准 缴纳范围包括那些没有经过批准的新增建设用地 同时 国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算 缴入地方国库 实行 收支两条线 管理 土地出让总价款必须首先足额支付土地补偿费 安置补助费等 其余资金还应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重 这些措施完善了土地利益分配机制 强化了对土地收益的收支管理 有利于遏制地方政府盲目扩大征地规模的冲动 6 银行房地产业发展的第二大受益者银行间竞争更激烈 按揭优惠条件仍会百出中国房地产有如此迅速的发展 与银行的支持息息相关 一是开发投资 一是置业投资 房地产最重要的一头一尾 主要资金都来自于银行 同样 银行也从开发商 购房者手中赚取了相当可观的贷款利润 成为继政府之后房地产业发展的第二大受益者 虽然政府颁布了紧缩银根政策 旨在提高贷款门槛 降低风险 但房地产贷款长期以来一直被银行列为优良的贷款品种 因此 2007年 各银行间竞争将更加激烈 打擦边球 中小银行为抢占市场份额 优惠条件和品种将更加丰富 7 消费者观望 降价希望落空受政策制约 2006年京城许多项目延迟供应 高性价比的普通住宅甚为稀缺 房价持续快速上涨 令等待降价的自用购房者懊悔不已 只能咬紧牙关作 房奴 预计明年将产生更多的购房人 在恐慌心理及 追涨 心理的共同作用下 纷纷出手购买 购房投资者心存疑虑 小心谨慎炒房空间日小 股市启动 移地再战由于近期国家宏观调控趋紧 抑制了投资者在房地产市场的购买行为 提高了投资成本 降低了预期的收益率 他们纷纷将资金撤出并投入 牛气冲天 的股票市场 这是很自然的事 从国家调控的角度 也是希望将大量的炒作资金从楼市引出 这样可以分散风险 也有利于其他类型消费的活跃 8 2006北京楼市交易分析 9 北京的房地产市场2006年的销售额突破2000亿元人民币 对北京的房地产市场来说 这只是一个新的增量 如果把已有的二手房市场和这2000亿元的一手房加起来 房地产市场已经是一个非常庞大的市场 基于这些数据 我对2006年北京的房地产市场做了一些简单的分析 总量2006年北京房地产市场成交金额共2011亿元 比去年增长了20 销售面积2287万平方米 比去年增长3 2006年销售的项目共865个项目 前100个销售排名占了销售额的50 前200个项目占了销售额的71 前300个项目占了销售额的83 5 前400个项目占了整个销售额的92 在这865个项目中 约有150个项目销售金额不足1000万元 只是一些零星的尾房在销售 这也基本上符合 三七 的原则 即30 的项目完成70 的销售额 销售额从区域的分布来看 朝阳区占全北京销售额的45 其次是丰台区 海淀区 昌平 通州 大兴 而怀柔 亦庄开发区 门头沟 平谷 密云销售额非常的少 对北京房地产市场的影响微乎其微 基本可以忽略不计 空置率下降2006年5月末的调控风暴刮起后 北京房地产市场开始经历了短暂的寒冬 但与新房交易量步入低谷不同的是 北京空置商品房的大量消化 根据北京市统计局的统计数据 从5月调控措施出台起 北京商品房空置率就持续走低 到8月末时 全市商品房空置面积比上年末水平下降31 7 其中住宅空置面积更是下降了37 7 此后空置率下降直到年底也未停止 力道十足的调控背后掩盖不住的是市场上强劲的真实需求 10 价格06北京房地产销售均价8792元 平同比上涨16 7 市房地产信息网透露 18区县房地产平均销售价8792元 平米 销售面积2287万平米2006年北京市十八区县房地产平均销售价格8792元 平方米 同比上涨16 7 昨日 北京房地产信息网在一论坛上公布该数据 数据还显示 虽然经历了 国六条 等严厉的宏观调控 2006年北京房地产销售面积总量仍有增长 865个项目 销售总额2001亿元搜狐焦点网公布了2006年北京房地产分析报告 该报告数据显示 2006年北京在售项目共有865个 销售总面积达到2287万平米 销售总额则达到2001亿元人民币平均销售价格为8792元 平米 而2005年销售均价为7543元 平米 2006年比上一年销售均价上涨了16 7 注 该数据统计包括了普通住宅 别墅 写字楼 商铺等各类楼盘 11 12 13 2006年北京市房屋月销售情况对比图 14 15 16 17 18 2006北京房屋销售额前十 19 20 2006北京房屋销售均价前十 21 22 2006北京CBD房屋销售额前十 23 24 2006北京公开交易土地面积和房屋销售面积对比 25 2 26 楼盘销售额20强仅5盘低于7000元 平米据统计 2006年865个在售项目中有435个销售总额在1亿元以上 从这些项目的成交套数分析发现 2006年交易比较活跃的项目有400多个 除了部分项目属于尾盘销售外 年度交易量不到100套住宅项目也相当多 这些项目集中分布在昌平 大兴 石景山等区域 如销售价格为12729 平米的庐师山庄 仅售了5套 2006年销售前20名的楼盘中 只有明天第一城 科协家园住宅区 新龙城 远洋山水 富力又一城等5个项目的销售均价低于7000元 平米 而其他包括建外SOHO 泛海国际 星河湾等销售前10名的项目均价都在14000元 平米以上 27 几年内将保持2000万平米销售量从公布的数据统计中可见 2006年北京销售总面积达到2287万平米 而同样来自北京房地产信息网站的数据显示 2004年北京房地产销售总面积为2602万平米 2005年销售总面积为2216万平米 从以上数据分析可以看出 虽然经历了宏观调控 2006年北京房地产市场销售总量并没有减少 反而比2005年上升了3 2 2006年是宏观调控比较严厉的一年 该年来自中央及相关部委 北京市的有关房地产政策接连不断 尤其是以国六条和九部委新政为核心的调控政策对北京房地产市场形成了一定的影响 从2006年6月1日起 北京有关部门在执行90平米70 比例政策时 采取了 一刀切的政策 导致好多住宅项目因此推迟了入市时间 北京2006年进入市场的房地产供应量是减少的 在市场供应减少的情况下 销售量上升 说明北京房地产市场的需求非常强大 在这种刚性的需求支持下 北京房地产的销售量会在几年内稳定在2000万平米左右 28 2007年京城住宅用地供应总量将超去年北京市国土资源局公布了首批土地一级开发项目招标结果 从今年起 北京将全面实行土地一级开发招标制 共有90多个项目 约5000公顷土地将在2至3年内完成一级开发 形成 熟地 并上市 同时 今年的住宅用地供应总量将超过去年 全面推行土地一级开发招标今年起 北京全面推行土地一级开发招投标制度 今年约有40余个项目 约860公顷土地通过了政府储备土地和入市交易土地联席会的审议 土地一级开发实施方案也已按程序审核完成 目前正在编制招标方案 从今年开始将陆续通过招投标方式完成征地等工作 尽快形成 熟地 并进入土地二级市场 今年住宅用地计划正在编制对于今年的住宅用地供应量 张维表示 目前还在编制计划 可以肯定的是2007年的供应总量肯定比2006年的实际供应土地要多 2006年初 北京提出年度供应住宅用地1800公顷 截至11月底 供应量完成60 预计全年完成计划的80 昨日 张维坦言 2006年的土地年度供应计划指标没有完成 他同时表示 土地供应量并非越多越好 如果供应过多 不利于存量用地的开发利用 29 来自伟业顾问的统计显示 2007年北京有效土地供应量约为1192公顷 并且乐观地预测2007年将打破2006年供不应求的局面 今年新增住宅供应量大涨 涨幅超过50 北京房地产交易管理网的统计数据显示 去年北京取得预售许可住宅面积达到1700万平米 如果按照伟业顾问的预测 2007年北京新增供应量将达到2500万平米 此新增供应量则有望与2004年持平 超过2003年和2005年的新增加供应 供应 30 07下半年万套小户型井喷 按照北京房地产市场推盘的习惯 新盘放量主要是在5月份以后 在9月前后形成高潮 来自中原地产 中大恒基等代理公司的统计数据显示 今年1月新开盘的数量为29个 而新盘只有11个 而2006年上半年的供应量也以老盘后期为主 这样的情况将延续到2007年上半年 而到下半年 新盘将形成集中入市的局面 据不完全统计 2006年因政策因素而推迟至今年入市的项目达到上百个 因此将带来2007年新盘供应的高潮局面 而且它们将带来与2006年最大不同点 新开盘项目中90平米以下中小套型住宅供应量增 此外 去年9月1日至今 北京市成交地块共18块 规划总建筑面积为260万平米 除去两个容积率较低的地块外 如果按照70 建成90平米套型估算 将有2万套90平米以下的小户型 根据开发周期1年左右计算 这批因规划改变带来的小户型将集中在今年九十月份到2008年上半年入市 产品 31 主流住宅单价将涨至1万 1 2万元 仲量联行日前发布报告预测 受强劲需求和众多新项目投放市场的预期影响 2007年北京物业市场持续乐观 展望2007年的住宅市场 新建住宅的价格增长幅度将放缓 降至11 到14 不等 多数地区的租金将保持平稳或略有下调 由于惯性的原因 2007年上半年住宅价格仍可能上涨 但下半年将趋于稳定 由于奥运会日益临近 许多潜在的买家可能选择持币待购 从而造成交易量的短期下降 北京房地产信息网的数据显示 2006年11月普通住宅期房销售均价已经达到8542元 平米 事实上 这个均价是北京所有区县普通住宅产品销售的平均价格 即包括了密云 延庆 怀柔等售价约3000元 平米的住宅 四环附近的住宅售价均在每平米万元左右 而8000元 平米左右的住宅逐渐减少 如果延续去年的势头 则2007年北京住宅均价仍将持续快速上涨 那么 到2007年底的时候 北京住宅主流价格将跨越万元大关 10000元 12000元 平米的价格将可能成为住宅主流价格 近两年 北京房价持续高位增长 一年前认为是有些疯狂的价格 在一年后就成为一个正常的表达 比如 2005年北京住宅主流价格集中在6000元 8000元 平米 而2006年 多数住宅售价都跨越8000元 平米 集中至8000元 10000元 平米之间 价格 32 土地增值税 全国将从2007年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算 扭转目前以 预征 为主的土地增值税缴纳现状 土地增值税税率从30至60 不等 将以房地产开发项目为单位进行清算 分期开发的项目以分期项目为单位清算 抑制开发的暴利由于土地增值税的税率较高 在30 60 之间 并且实行累进税率 开发利润与开发成本之比越高 也就是投入产出比越高 利润被国家征收的比例就越高 投入产出比达到200 以上 开发商的利润中就有60 被切走 如果按照开发商们乐于承认的房地产行业30 利润来计算 交纳土地增值税后 利润空间就变成了12 21 如果按照开发商的实际投入产出比来计算 这个利润空间的下滑幅度更是惊人 这样一来 尽管推动房价上涨依然可以获得超额利润 但利润已经开始变得稀薄 由于房地产行业是高风险行业 对时间和资金尤其敏感 房价上涨存在拉长销售周期和造成资金紧张的风险 在推高房价所获利润难以对应所导致的高风险情况下 从理性的角度上讲 开发商势必会重新考虑价格战略 规范土地和房地产市场交易秩序 并借此抑制房地产投机和炒卖活动 由于高额土地增值税的存在 使得开发商在储备土地战略上必须慎重思考 因为大量土地储备占用资金的成本很高 如果因为高额土地增值税的征收 大幅降低了利润 大量囤积土地是否值得就不得不重新考量 因此 如果土地增值税严征的政策得到落实 有望在一定程度上遏制盲目拿地和爆炒地价的现象 开发商的经营行为也会更加理性和规范化 政策 33 市场 12大板块将成2007北京住宅市场热点区域2007年北京住宅市场将依然是东胜于西 北大于南 东部的朝青区域 百子湾区域 管庄区域 通州八通线沿线 北部的亚奥区域 望京区域 昌平13号线沿线将依然是北京住宅密集供应的热点 东南部的亦庄马驹桥区域 西北部的清河西三旗区域和海淀山后区域也有望异军突起 成为北京住宅市场新的热点区域 东部的朝青区域继续发力 除星河湾 天鹅湾 逸翠园 泛海国际居住区 润枫水尚等项目继续推出后期产品外 还将有招商地产东八里庄项目 恒世同方与方晟八里庄项目 方晟京棉项目 银帆西雅图等项目全新上市 同时 朝青区域的持续东扩将推动管庄区域逐步成为住宅热点区域 全新上市的中联置地项目 以及北京新天地 万象新天 苹果派等项目的后期产品则将推动管庄区域继续吸引东部置业者的眼球 东南部的亦庄马驹桥区域有望成为新热点 该区域凭借自身独特的地缘优势 借力 京城新地王 的上市以及品牌地产商的集中进驻 2007年有望异军突起 该区域现有的样本及天鹅堡项目基本完成了亦庄马驹桥区域的整合 而金地格林小镇6 亦庄大羊居住区项目以及珠江 复地 卓越项目的相继上市则可能使该区域真正成为北京东南区域的热点 此外 东部的百子湾区域将保持相对平稳的态势 产品以老项目后期为主 沿海赛洛城 金都杭城 华侨城 富力又一城等项目均会有新的产品推出 广渠路36号项目也可能在2007年底正式上市 通州八通线沿线新增供应将继续萎缩 通州八通线沿线新推出的产品主要是世纪星城等老项目后期 34 全新大盘推动亚奥区域继续繁荣 老项目后期支撑望京热点区域形象 保利金泉广场 傲城尊邸 公园2008等项目的后期产品将陆续推出 立水桥以北的清河营以及霍营均会有新的大盘上市 望京区域基本为老项目的后期 东湖湾 首开知语城等项目将继续吸引东北部区域购房者的眼球 西北部的清河西三旗区域 海淀山后区域有望迎来一股新的发展浪潮 清河西三旗区域除今年已上市的橡树湾 富力桃园 左邻右社 领秀新硅谷等项目以外 总规模达80万平方米的清河新城也将在明年全新上市 海淀山后区域依靠日益改善的道路 配套状况以及得天独厚的自然景观资源逐步成为北部新的关注热点 除海科建开发的百旺新城等项目继续有新产品入市以外 保利冷泉项目 北辰温泉镇项目以及正源温泉镇项目也将于明年推出 届时海淀山后区域将真正掀起住宅开发建设的高潮 2007年 西部和南部缺乏新的大盘冲击 产品多以老项目后期为主 如万年花城 中海城 亿城天筑 晓月新苑 天鸿美域等项目 而万科假日风景将成为明年西南区域的热点 携同珠江峰景 亿城天筑等项目 迅速推动西南部区域价值的提升 35 2006北京写字楼市场分析 关键词 中低档写字楼 大翻身 价格 同比上涨13 3 供应 新增6804套增长71 需求 成交11598套同比增长201 71 区域 三老一新四方角力 36 整体特征整栋租售强劲主要原因是由于跨国公司和中小型公司需求强劲 从去年全年来看 旺盛的需求使写字楼租赁市场十分活跃 12月份大面积的写字楼成交包括 斯必克斯租赁佳程广场两层 面积约4000平米 中小型公司的需求也很旺盛 新进入北京的美国基金Fairfield租赁了双子座高层的面积 临近2006年末 写字楼销售市场继续呈现整售态势 而国内投资商成为了主力军 一方面商业地产的投资价值正在逐渐被国内投资商所认识 另一方面 国家限制外资投资政策的影响 为国内机构投资者抢占优质商业地产项目提供了机会 预计在今后两年CBD 金融街等主要商圈还将有大量单一业权的写字楼项目进入租赁市场 在区域位置与硬件标准差别不大的情况下 竞争将变得更加激烈 预计市场将呈两极化 优质楼盘的租金与品质较差的楼盘租金的差异将近一步扩大 而对于在写字楼推广与运营方面缺少经验的国内开发商 与国际性的代理公司合作是一个有效的办法 同时自身品牌形象的建立将成为提高竞争力的关键 在整体楼市供应萎缩的背景下 2006年北京写字楼新增供应达到写字楼市场供应的最高峰 如果说2005年写字楼供应量还是在稳步增长的话 那么2006年写字楼放量则可看成是一次井喷 2006年写字楼累计新增供应347 6万平米 同比2005年增加55 7 比2004年增加69 2 戴德梁行第四季度发布会数据显示 本季度甲级写字楼市场相比上季度更为活跃 主要因为市场上旺盛而稳定的需求 写字楼空置率继续下降 但租金却小幅下调 投资市场一扫上季度的低迷状态 活跃程度明显提升 出现三栋甲级写字楼被整售 民生人寿购买北京国际中心2号楼 泰康人寿购买金融街F2大厦B座 花旗银行收购喜欢广场南北侧T1 T3两栋写字楼 也是本季度写字楼整售最大的一单 37 整体区位优势明显特别是2006年下半年的八 九两个月 其每月供应量都在50万平方米以上 随着金融街的F1大厦和凯晨广场 上地的硅谷亮城以及立水桥的东亚奥北中心等大体量项目的相继入市 2006年写字楼的新增供应量突破历史新高 经过数年发展 城市中心区域剩余土地多为商务 商业等综合用地性质 在总供应紧缩的情况下 反倒成就了写字楼的急剧放量 无论以CBD为代表的商务核心 还是以望京为代表的新兴城区无不如此 据戴德梁行日前对全球48个国家及地区共134个商业区的写字楼进行调查结果显示 2006年全球租务开支排名首10位的商业区与2005年大致相同 香港仍然名列第3位 北京由于供应上升压低租金 排名跌至第11位 但对于计划在中国进行业务扩展的企业来说 上海的优质写字楼供应有限 而香港的租金高昂 北京在这方面有很强的竞争优势 中低端写字楼迎来春天2006年6月 北京市工商局下达14号文件 住宅禁商 政策 许多完全按写字楼标准建设的商住楼销售从政策颁布开始一度陷入瘫痪 让盛行多年的商住楼市场陷入混乱 但 住宅禁商 对写字楼需求的刺激作用已开始显现 从2006年3季度开始 中低端写字楼需求出现明显回升 销售量出现大幅增长 这从一个侧面反映了政策对刺激写字楼市场需求的推动作用 随着2007年3月年检的到来 中低端写字楼市场需求有望再度因此出现井喷行情 为此 增加中小套型 中低档次的写字楼供应 面对即将到来的需求井喷已成为写字楼市场发展的一个重要方向 而2006年初写字楼外资大单交易也依旧延续2005年的热度 交易非常活跃 据房地产交易网统计数据显示 2006年前4个月北京写字楼交易量就已达到46 8万平米 注 这个交易量已经超过03 04年全年水平 并且已经超过历史最高水平05年的40 其中 写字楼大单交易量占主体 从交易区域来看 整体还是CBD 金融街等核心地段的高档物业比较受欢迎 38 限外令 影响另一个重要的宏观调控政策 外资设限 政策颁布后 外资投资机构大单收购写字楼物业大幅减少 而正在接洽中的写字楼整售项目则遭遇 滞后 或 搁浅 的结局 2006年国六条调控政策不同以往之处 其中重要一点是转向控制短期投资需求的过快增长 7月 建设部 商务部 央行等六部委联合下发了 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 针对目前房地产领域外资短期化的趋势 提高了外资进入房地产市场的门槛 对外资购买加强了控制 受限外政策影响 下半年外资购买写字楼量出现明显下降 但另一方面 限外令 出台更好的规范了中国房地产市场秩序 对于关注于远期投资回报的海外投资机构而言 投资风险明显降低 反而促使其增加投资 同时 还有更多大型海外投资机构也正在积极运作自己看好的写字楼项目 据一在中国发展多年的海外投资机构内部人士透露 该公司已经盯上好几个有巨大升值潜力的写字楼项目 并且已经开始积极运作 但是海外投资机构介入中国房地产市场的方式和投资行为 已从去年下半年开始发生了较大的变化 以股权收购购买写字楼成熟物业或以股权方式介入房地产开发已渐渐成为海外投资机构的主要投资行为方式 造成这种改变的原因是多方面的 首先是海外投资者 原来对中国房地产项目开发过程中从土地取得到规划 建设 竣工等过程中风险因素难以控制 但是这种情况现已初步改善 于是他们现在更倾向于需求国内实力开发商的合作 再之是国内对商品房销售和经营过程中的税制使得购买行为成本过高 另外 出自投资风险组合 写字楼等类型物业的上涨空间等因素也是促使海外投资机构投资行为方式发生改变的重要原因 39 价格 同比上涨13 3 租售价稳中看涨根据北京写字楼信息网的最新统计数据 截至2006年12月 北京写字楼市场均价16789元 平方米 建筑面积报价 与2005年相比上涨13 3 平均租金22 9美元 平方米 月 建筑面积报价 与2005年相比上涨4 1 空置率18 5 与2005年相比下降24 4 租金上升的主要原因是市场需求旺盛 新增的项目平均质素较高 并以高于市场平均租金水平推向市场抬高了整体租金 另外 人民币升值也是造成租金上涨的原因之一 2006年北京优质写字楼租金走势呈现稳步上升态势 写字楼租金价格在第三季度维持在较高的价位 10月份 CBD区域的写字楼租金价格为27 96美元 月 平方米 月 到第四季度末 优质写字楼平均租金报价为每月每平方米22 1美元 较去年底上升了4 值得注意的是 与上月相比 租金下滑幅度为4 74 而10月份的入住率为94 29 比9月份的入住率上升了6 56 租金价格与入住率出现相背离的现象 这主要是因为目前很多中小客户选择租金价位相对比较低的写字楼 同时 调控政策对写字楼租金价格的影响也逐渐减弱 一业内人士指出 住宅禁商 政策颁布之初 一些客户开始加快入住写字楼的步伐 在这种趋势下 价格增幅超过入住率增幅 甚至出现入住率下降 而写字楼租赁价格上涨的现象 这种现象违背了市场规律 10月份 入住率出现上升 而写字楼租赁价格下降 则这时的写字楼租赁价格是比较理性的 也能体现写字楼在市场中的真正价值 预计未来写字楼租赁价格在市场需求的作用下 将维持在目前的价位水平 波动幅度不会太大 CBD写字楼目前平均租金报价为每月每平方米25 2美元 较2005年底上升了3 而中关村和金融街两个商务区租金报价较2005年底均上涨6 CBD及周边地区是北京优质写字楼最为集中的区域 占总供应量50 的写字楼面积集中在该地区及周边 市场供应量大 同时 北京写字楼投资及自用市场的需求也在增加 到2006年底 北京优质写字楼平均售价较去年同期上涨9 8 但北京甲级写字楼价格水平一直处于平稳上升的态势 北京甲级写字楼成交均价在今年3季度突破2万元 平方米 到2006年底 北京优质写字楼平均售价为每平方米2710美元 较去年同期上涨9 8 在资深分析师张化学看来 北京写字楼价格的增长要远远低于北京住宅价格的增长 并且绝对值也是写字楼价格低于住宅价格 这是一种不正常的现象 从价格来看北京写字楼市场的价格还有比较大的增长潜力 40 均价10000 20000元项目最畅销由于写字楼的新增供应逐步向边缘集团扩散 导致北京地区写字楼整体均价呈现下降态势 但甲级写字楼价格水平一直处于平稳上升的态势 成交均价已突破20000元 平方米 据 楼市 市场研究部数据显示 在不同价格的写字楼成交数量来看 2006年均价在10000 20000元 平方米的写字楼最畅销 单价在20000元 平方米以上的写字楼销售也不错 在2006年销量排行榜中占据五席 而单价在10000元 平方米以下的项目销售与去年相比增加4560套 同比增长198 26 这主要是由于住宅禁商的影响 单价在20000元 平方米以上的优质写字楼对周边写字楼的租售价格会产生巨大的影响 如国贸之于CBD 北京写字楼市场涌现出自持经营的浪潮金隅集团开发的50万平方米商务综合体环球贸易中心自持租赁 金地集团宣布金地中心将全部自持经营 中海地产透露位于CBD的20万平方米的中海广场将不再对外发售 全部改为公司持有 对外出租 金融街控股也宣布持有150万平方米的金融街中心广场 其中写字楼部分为20万平方米 2006年年初浙大网新购买中关村的北京国际A座 第四季度 国内的大型保险公司开始积极地在北京寻找优质物业进行长期的投资与经营 由北京金融街控股股份有限公司开发 位于金融街核心区内的F2 B大厦于在11月16日进行了预售登记 写字楼总建筑面积37913平方米 成交总价79600万元 经核实此项目的买家为国内最大的保险公司之一 2006年 越来越多的开发商开始放弃销售 转向自持经营 原因有四点 第一是销售压力 第二是良好的租金回报和稳健的长期发展趋势 第三是上市公司在资本市场的持续稳定表现预期 业权统一的写字楼在租赁市场的出色表现 也是促使开发商们做出自持的重要原因 41 42 供应 新增6804套增长71 供应接近前两年总和2005年 北京写字楼供应量是185万平方米 仅比2004年增加了37万平方米 而2006年 写字楼供应量猛增到341万平方米 接近前两年总和 而且从新盘供应分布地区来看 包括CBD 中关村 建国门在内的 著名 写字楼商圈增量并不大 七大传统商圈的供应量加起来只有115万平方米 仅占年度供应总量的37 大量新增写字楼分布在非主力商圈之外 包括各个边缘集团 据仲量联行统计 2006年北京写字楼市场需求非常旺盛 总空置率仅为14 左右 受到加入WTO后的金融改革带动影响 银行金融业成为2006年吸纳办公物业最大的行业之一 第四季度空置率同比下降0 5 净吸纳量预计将超过27万平方米 此数字约占甲级写字楼新竣工总面积的80 整栋租售产品增加从2005年开始 整栋交易俨然已经成为京城写字楼市场的主流 包括摩根斯坦利购买富力双子座北楼 新加坡嘉德置地购买中环世贸中心AB栋 扬子基金和汇富金融集团购买远洋新干线 瑞海物业购买光彩国际中心 高盛购买京汇大厦等 已掀起了北京写字楼市场的整栋交易风潮 涉及金额最高的交易是日本私募基金Re plus年初斥资26亿人民币 购买了位于西大望路的华贸中心两栋写字楼 面积12万平方米 而高盛则从新加坡政府投资公司手中购买了位于大北窑的京汇大厦 而在外资机构的带领下 今年更多新兴的国内投资机构也加入到这个行列 如中物理想购买中国电子大厦 安联投资购买北京国际中心3号楼 中钢集团购买中关村金融中心等 再加上今年以来大型国有企业的强劲发展 对整栋自用需求的增加 更是成为今年京城写字楼整栋销售面积持续攀升的原因 与此同时 由于越来越多的开发商根据整栋交易的需求特征来设计 开发产品 如华远 首府 凤凰置地广场 硅谷亮城 使得整栋销售的市场供应也在不断增加 吸引了更多的国内外投资机构选择整栋交易 2006年7月国家出台的限制外资投资国内房地产的政策 在一段时间内给外资整购京城写字楼带来了影响 但事实证明 经过几个月的市场消化期 目前这一影响正在逐步减弱 而另一方面 根据一项统计数据显示 自2005年以来 北京写字楼市场共成交约57宗大单销售交易案例 总成交面积约230万平方米 其中 外资投资机构仅占了11宗交易 即占不到1 5的市场份额 仅排在总交易量的第二位 排在第一位的是国有企业 共成交了19宗大单 占到了市场1 3的份额 由此可见 虽然近年来外资投资机构已经成为了北京写字楼整栋交易市场的重要客户群 但却仍不足以左右北京写字楼整栋交易市场的走势 北京写字楼整售的市场主力仍然是以国有企业 国有金融机构和其他中资机构为带头的国内投资机构 这也再次证明了 限外资政策 对于缩减整售交易量并没有太多的影响 但值得关注的是 在成交面积的统计上 外资投资机构却占据了市场整购总成交面积排位的第一位 以2005年的数字来看 去年全年外资投资机构通过整购共吸纳了约63 3万平方米的写字楼面积 而国有企业的成交面积则退居第二位 共吸纳了57 2万平方米 43 44 产品创新提速今年新增写字楼项目的一大特点是一些项目以文化创意为卖点 开发商纷纷推出与创意文化相关的主题写字楼 较为知名的项目有大成创意大厦 西海48文化创意中心 北京创意大厦等 这些项目均取得较好的销售业绩 近两年内 京城写字楼以整栋方式交易的案例不断增多 也使得越来越多的开发商以及业内专家开始关注整栋成交中的客户需求特点 目前 部分业内人士从客户购买物业使用目的的角度 将客户群划分了两大类 即自用型和投资型 其中 前者多以垄断行业中的大中型企业为主 在购买时会密切关注区域的行业聚集性 强调使用功能和形象 对写字楼的价格选择会有一定范围 同时 一般情况下 此类型企业购买的面积往往大于实际需求的面积 如某国有集团在今年初购买望京鑫佳鸿大厦时 就强调独立性 交通便利性 并将购买的面积一半自用 一半出租 而后者则主要以获取回报和收益为主要目的 因此会选择热点商圈中的高端写字楼 同时 对所购写字楼的租赁情况和现金收益也会提出要求 如法国雅高酒店集团整购凤凰置地两栋公建 看中的就是项目价值以及地区良好的商务环境 整栋购买客群的关注因素 也大大促使了意图整栋出售的开发商向客户需求的方向开发产品 从未来整栋购买的趋势来看 主要客户集中在国际型客户 配套型客户以及产业型客户这3个领域 因此 未来适合整售的写字楼产品至少应该包含两个趋势 首先是建筑一定是节能环保的 二是要培育周边的环境 为整购产品的客户预留双赢的发展空间 45 需求 成交11598套同比增长201 71 海外基金大单入侵2006年是北京写字楼投资成交较活跃的一年 多个外资机构在京购买写字楼 花旗银行以7亿元的价格收购了位于北京西直门区域内的地标性建筑 西环广场南北侧T1 T3两栋整体写字楼 而包括摩根斯坦利购买富力双子座北楼 新加坡嘉德置地购买中环世贸中心AB栋 扬子基金和汇富金融集团购买远洋新干线 瑞海物业购买光彩国际中心 高盛购买京汇大厦等海外资金投资内地写字楼风潮不期而至 CBD 燕莎区域作为海外基金整栋购买项目租赁的主要区域 将会在一定程度上影响到这两个区域的写字楼市场 因为今年近50 的新增项目都出自这两个区域 整栋的热销与大单交易的频繁出现 说明开发商有意识的根据整栋交易的需求特征来设计 开发产品 像凤凰置地广场 硅谷亮城 同时 海外基金风向明确的剑指写字楼市场 说明北京写字楼产品化已经进入到另一个阶段 写字楼市场相对稳定的状态也予以投资基金良好的信心与期货影响力 限外新政将会起到淘汰规模较小的企业和短期投资者的作用 但对外国投资企业在中国进行较为长期的房地产投资还是鼓励的 因此已经在中国注册并积累了大量现金储备的外资企业受到新政的影响很小 经历多年洗礼的海外资金对进军中国房地产仍旧兴趣浓厚 虽然以个人身份购买散售型写字楼的外资大受打击 但在海外基金的带动下 2006年年前三季度 北京写字楼整栋大单成交面积已经达到了约95万平方米 超过了2005年全年整栋购买的交易总量 可以预期2007年海外机构投资者对北京写字楼市场仍将加重投资 外资公司对东部写字楼情有独钟 特别是CBD及周边仍是其关注的重点 金融保险 咨询顾问 大型制造类外资公司对该区域需求旺盛 宝马在佳程广场租赁12000平方米 瑞银在双子座租赁3000平方米 盖洛普 艾森哲也均在CBD租赁大面积写字楼 一直以中资机构用户为主 缺少国际性公司的金融街地区 在2006年发生变化 由于业务拓展等需要 多家外资金融机构于本年度在该地区租赁大面积写字楼 使得金融街开始具有国际性特征 而中关村则依然是高科技公司的首选 高科技企业聚集程度在2006年更加突出 46 低端写字楼魅力难挡 住宅禁商 的同时也促使部分投资者从住宅市场转战低端写字楼市场 链家房产中介一项数据显示 新政颁布一个月后 北京各大中介公司写字楼的咨询量显著提高 租赁市场出现火暴现象 而相比之下 住宅租赁则出现明显下滑 从目前的市场来看 租赁住宅作为办公场所的大都是一些中小型公司 企业赢利能力稍低 而租赁住宅作为办公场所则可以大幅降低成本 此次 住宅禁商 政策的出台 无疑堵住了中小公司试图通过此种途径发展的通道 因此 对于有意向在京注册公司谋发展的人来说 为了最大程度地减少支出 他们普遍将目光投向了中低写字楼市场 47 区域特征 三老一新 二线商圈环部三大商圈持续走红经过20多年的发展 北京市已形成了CBD 金融街 中关村三大传统商务区 作为北京市经济和商务最为活跃的三大版块 西城 朝阳和海淀无疑是写字楼市场的热点 而新兴的商务区域如东二环 燕莎 亚奥 上地等地带 也在城市政策的规划和市场的驱动中显示出巨大的商机和经济潜力 如同国贸之于CBD 地标型商务建筑对区域的重要性和带动作用显而易见 当年正是国贸将大批国际大型企业机构吸引到大北窑 加上区域原有的使馆区和商务氛围 国家才将区域定位为CBD 拉开了中央商务区的建设序幕 而今 作为北京商务区的重要标志 国贸还在号令群雄 其租赁状况依旧是北京写字楼市场的晴雨表 据 楼市 市场研究部统计数据显示 2006年北京写字楼销量前五位中 位于CBD区域的写字楼占据了四席 华贸中心和北京国际中心分别以26亿元 20亿元的销量位于前两位 通过对CBD写字楼2005年10月份到2006年10月份加权租金水平变化的分析可以看出 CBD写字楼租金在24 79美元 月 平方米与29 35美元 月 平方米之间浮动 整体浮动4 56美元 月 平方米 作为其他两个传统商务区中关村和金融街地区 由于供应有限 处于存量消化阶段 未来市场供应压力相对较小 再加上新增项目品质较高 并以高于区域市场平均租金水平进行市场推广 从而带动上述两个区域写字楼平均租金上升 在区域和产业经济划分越来越明显的状况下 北京写字楼市场反应是最为敏感的 随着各个商圈的凸现 表现出明显的区域和产业特征 北京写字楼的竞争是三大商务板块的竞争 这也符合北京作为国际化大都市多元化格局发展的需要 从自功能定位和目标客户定位上看 传统的三大商务区在发展背景 产业支持以及政府相关支持政策等方面各具特色 因此各区域写字楼客户在需求现状及未来发展趋势等方面也有很大差别 CBD商务区是北京外资机构最集中的地区 被定位为重点吸引跨国公司总部和地区总部 以发展现代服务业为主导 以培育国际金融产业为龙头的产业区域 从行业分布来看 主要集中于IT通信 贸易 顾问咨询 传统制造业 金融保险投资等行业 未来外资机构在CBD的写字楼需求一直呈上升趋势 而金融街商务区是国内大型金融机构聚集的最活跃区域 截至目前 金融街已经汇集了中国三大金融监管机构 九大商业银行总部 金融保险和投资企业约占金融街写字楼客户的一半 并且随着近两年国际金融机构的不断进驻 出现了逐步国际化的趋势 反映了金融街地区以金融业为核心行业的特点 中关村地区则呈现以高科技企业为主要客户群的区域发展特色 据抽样调查 这一地区IT 通信和非IT类高科技企业所占办公面积比例达到60 以上 其他行业的比例均在10 左右或以下 表明IT高科技行业已成为该区域经济发展支柱 48 东二环异军突起随着不断增长的市场需求 传统的三大商圈已经不再能够满足北京市作为国际化都市的多元化需要 东二环的异军突起 为京城写字楼市场增添了新的活力 从区位上看 东二环经济带贯穿朝阳门 连接长安街与CBD商圈相邻 距离十分接近 未来将与CBD 金融街 中关村传统的三大商圈相并称的京城 第四商圈 孙先生说 而国内巨型企业的频频入驻 更使得东二环逐步形成一个具有明显国家支柱产业特征的 巨头经济带 这些都预示着该区域写字楼具有很大的升值潜力 据统计 东二环区域主要现有公建项目总建筑面积约954484平方米 其中写字楼面积约355079平方米 而且东二环区域的写字楼定位不尽相同 既有如第五广场 新保利大厦的顶级项目 亦有南新仓国际大厦 东方银座等中小型项目 据专家预测 随着东二环商务带的大规模集中建设 预计到2008年 东二环区域内办公物业商业面积总供应量将达到40万平方米以上 甲级写字楼的面积预计可达到15 16万平方米 其中包括 第五广场 新保利大厦以及凯恒中心等 据 楼市 市场研究部数据显示 新保利大厦以6 7亿元的销量跻身2006北京写字楼销量前十名 但从目前的状况来看 在东二环沿线的甲级写字楼项目当中 能够满足高端企业使用需求的顶级写字楼存量还是比较有限 在高端市场的强烈需求驱动下 东二环甲级写字楼仍将奇货可居 除了东二环商圈之外 新兴的二线商圈如燕莎商圈 亚奥商圈 南部商圈 BDA商圈 望京商圈 上地商圈等 由于有产业的支持而各具特色 并打上了鲜明的产业烙印 如BDA商圈 望京商圈的国际化产业 上地商圈的高科技研发产业 亚奥商圈的2008奥运概念 燕莎商圈的国际化社区优势 北京多中心商务格局的出现已无悬念 这些区域的写字楼未来值得期待 49 50 2006北京商业地产市场分析 关键词 价格 商铺涨幅达13 7 供应 新增257 1万平方米 需求 成交122 7万m2狂涨80 6 区域 八大板块争雄 展望 2007将成 商铺招商年 51 价格 商铺涨幅达13 7 2006年商铺销售量大幅增加 增幅达80 6 相较于此 2006年商铺的价格增长相对平缓 平均售价16475 6元 平方米 比2005年的14491元 平方米上升了13 7 相对住宅 写字楼 北京的商铺售价居于高位 但相对于其他诸多城市的商铺 北京的商铺价格却是底的 南方一些城市商铺售价甚至高达五六万元 商铺售价平缓增长 主要是由于商铺的存量市场巨大 同时 城市及项目规划不合理贬损了价值 52 价格上涨空间受限调查显示 多数商铺2006年的售价比2005年有小幅提高 在500 1000元 平方米之间 业内人士认为 商铺存量巨大 新增商铺的销售竞争亦十分激烈 开发商不敢贸然提价 同时 商铺本身的平均售价已经达到一个较高水平 再继续上涨的空间就相对较小 从月度交易价格来看 2006年商铺售价比较稳定 详见图1 由图1可以看出 2006年7月商铺销售均价达到2 25万元 平方米 为最高峰 9月份均价为1 11万元 为最低峰 上半年价格总体比较稳定 下半年价格波动较大 从1月份的1 34万元 平方米 到12月份的1 53万元 平方米 其间起起落落 但总体可谓平稳增长 下半年商铺的售价波动较大源于与住宅市场的变动紧密相连 在2006年6月份宏观调控开始执行时 住宅投资市场受到重创 一部分投资者进而转向商铺市场 由此可见7月份商铺价格涨幅巨大 而到8月份 关于住宅市场将回暖的声音逐渐增多 此时商铺价格虽比7月份低 但也高于上半年平均水平 到9月份住宅市场回暖之时 商铺价格便明显回落 京城商铺供应量持续增加 存量市场巨大 这使得商铺争夺商户资源的竞争尤为激烈 高力国际表示 零售商成了稀缺资源 迫于招商压力 越来越多的开发商不得不降格以求 造成了近期北京新增商铺租金水平连连下滑 目前北京优质商铺整体的租金水平约为65 50美元 使用平方米 月 相比于过去两年有所下降 但王府井 西单等黄金商铺租金依旧保持上涨势头 53 54 截至2006年12月 位于海淀区阜石路的锦绣大地物流港已销售2251套商铺 销售均价为18520元 平方米 望京国际商业中心销售了1025套 销售均价为16509元 平方米 这两个商铺皆为均价在1万 2万元 平方米之间的典型代表 统计显示 2006年商铺售价在1万元 平方米以下的并不多 且大多位于新兴区域 大多商铺售价集中在1万 2万元 平方米以及2万元 平方米以上 详见表1 2万元 平方米以上的商铺绝大部分都拥有良好的地理位置和较浓厚的商务氛围 很受投资者青睐 例如 日坛国际广场售价达23086元 平方米 而中关村e世界更是卖到了48821元 平方米的高价 另外 据 楼市 市场研究部调查数据显示 2006年东城区商铺平均售价最高 通州区最低 详见表2 比如 位于东直门外新东路的幸福村商业部分售价高达35000元 平方米 而位于通州的祥和 新天地售价仅4000元 平方米 在八通轻轨梨园站南600米的站前巴黎商业街售价约为7500元 平方米 55 大单交易总额高均价低2006年 不少国际投资基金以及大型零售商 瞄准 了北京的商铺市场 大单交易活跃 但与商铺平均交易价格相比 大单交易价格偏低 从表3中的大单交易案例可以看出 只有时代风帆大厦商业部分的交易价高于2006年商铺销售均价16475 6元 平方米 其余皆低于这一水平 商铺的整购买家通常为大型投资者 对商铺的品质要求较高 与此同时 他们在购买商铺时把价格压得较低 以期自己能获得较高的投资回报 而对于开发商来说 虽然价格低了些 但整售降低了销售风险 缩短了销售周期 资金回笼快 因此对于买卖双方来说 整售整购是各得其所 56 供应 新增257 1万平方米历经了2005年新增供应的猛增 2006年大量商铺进入到招商经营期 商铺新增供应比较平稳 2005年的商铺供应量为18876套 245 9万平方米 2006年的供应为14440套 257 1万平方米 供应面积微涨4 6 这也就意味着 在用于出售的商铺中 2006年商铺的平均户型面积比2005年大 在不同户型的商铺供应中 小户型供应降幅很大 而200平方米以上的户型供应比2005年略有增长 2006年不少商铺项目进入到招商阶段 同时新增供应也保持比较平稳的状态 小户型商铺供应骤降 而调查数据显示出的结果亦表明了此种态势 从不同户型面积的商铺供应看 户型越小的商铺供应降幅越大 唯有200平方米以上的户型供应有所上升 详见表1 由此可见 凡是单位户型面积在200平方米以下的商铺供应都呈下降趋势 而200平方米以上的商铺供应套数仅增加了16套 然而总供应