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商品房的销售 资料查找 苗雨蒋啸PPT制作 毕玉周婷婷土木09 5班20110915 1 案例 2008年6月21日 王先生与某房地产开发商签订了一份 商品房认购意向书 准备认购该开发商位于本市某开发区内的某小区内的一套商品房 王先生为此向开发商支付了认购该房屋的定金人民币2万元 该 商品房认购意向书 规定认购方在签订认购书后7个工作日内必须签署 商品房买卖合同 买卖条件以合同条款为准 如逾期未签订视为自动放弃所定房屋 认购定金不予退还 后来王先生在7个工作日内前往开发商处签订合同 但因双方对于合同条款内容无法达成一致 致使双方无法签订 商品房买卖合同 王先生要求退还认购定金 当遭开发商拒绝 双方遂产生纠纷 2 商品房购买流程 实地考察 签订认购 签订合同 支付房款 保险公正 验收房屋 物业管理 产权过户 挑选房源 3 相关流程风险防范 1 挑选房源好房源应当从价格 交通 社区环境及户型结构几个方面考虑 价格 如何在能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资 需要考虑月收入 预期还贷能力 贷款方式 银行利率 地段升值潜力等诸多因素 交通状况 衣食住行 人生四事 交通是买方考虑的重要因素 四通八达 进出方便 有停车位物业才算物尽其用 社区环境 在人口越来越密集的大城市 社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素 小区内的绿化程度 人文环境 安全性 配套设施都可能对我们入住后的生活产生重大影响 4 2 调查房源 1 审查相关法律文件依据相关法律规定 商品房预售应当具备 五证 国有土地使用权证 建设工程规划许可证 建设用地规划许可证 建设工程开工许可证 商品房预售许可证 审查前述文件的总原则是 一定要求开发商提供原件 不能仅看复印件 这些文件大多包含附页和附件 体现很多内容 同时 复印件也比较容易被涂改或造假 2 调查开发商的实力查看开发商实力可以从如下方面探测 从工商部门调查开发商的工商登记资料 登记资料中有开发商的注册资金 股东情况等 查看承建商实力 承建商的实力决定了房屋质量 也间接反映开发商的实力 打听开发商的外界评价 开发商早期开发的楼盘情况 有无迟延情形 早期楼盘的物业管理情况 都是评价开发商实力的指标 3 实地考察楼盘情况如楼盘已近封顶 实地考察而求证开发商是否变更规划 加盖楼层等 以免办理产权证出现问题 5 商品房预售 当前的房地产案件纠纷中有很多是涉及到商品房的预售 例如部分房地产公司信用度不好 在房地产销售过程中未尽到如实告知义务 侵害购房者知情权 还有部分购房者法律意识淡薄 法律知识欠缺 更有房地产商为了追求暴利 房子面积缩水 存在质量瑕疵 与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等问题 为此我们要怎样理解商品房的预售 此过程中我们又要注意哪些问题呢 下面我们就来了解一下商品房的的预售 6 商品房预售定义 房屋预售 称商品房预售 是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前 将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为 商品房预售是一种附加期限的交易行为 即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限 并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据 7 商品房预售条件 a 已交对全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 b 持有建设工程规划许可证和施工许可证 c 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上 并已确定施工进度和竣工交付日期 d 房屋预售实行许可证制度 开发企业应在向县级以上人民政府房产管理部门输预售登记 取得 商品房预售许可证 后 方可进行房屋预售 8 违反 城市商品房预售管理办法 的法律责任 第三十六条未取得营业执照 擅自销售商品房的 由县级以上人民政府工商行政管理部门依照 城市房地产开发经营管理条例 的规定处罚 第三十七条未取得房地产开发企业资质证书 擅自销售商品房的 责令停止销售活动 处 万元以上 万元以下的罚款 第三十八条违反法律 法规规定 擅自预售商品房的 责令停止违法行为 没收违法所得 收取预付款的 可以并处已收取的预付款 以下的罚款 第三十九条在未解除商品房买卖合同前 将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的 处以警告 责令限期改正 并处 万元以上 万元以下罚款 构成犯罪的 依法追究刑事责任 第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收 验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的 按照 建设工程质量管理条例 的规定处罚 第四十一条房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的 处以警告 责令限期改正 并可处以 万元以上 万元以下罚款 9 商品房买卖合同 商品房买卖合同定义商品房买卖合同 是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售 转移房屋所有权于买受人 买受人支付价款的合同 10 商品房买卖合同的内容 当事人名称或者姓名和住所商品房基本状况商品房的销售方式商品房价款的确定方式及总价款 付款方式 付款时间交付使用条件及日期装饰 设备标准承诺供水 供电 供热 燃气 通讯 道路 绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益 责任公共配套建筑的产权归属面积差异的处理方式办理产权登记有关事宜解决争议的方法违约责任双方约定的其他事项 11 商品房销售的计价方式 一按套 单元 计价方式按套单位计价是本办法与以往规定不同的地方 如购房者购买的是现房 较为简单 如购买的是期房 应当主要注意以下几点 1 应当在合同中附上房屋平面图 并标明详细尺寸 2 约定一个尺寸的误差范围 以及超出范围时的处理方式 3 套型与设计图不一致或相关尺寸超过约定的误差范围 合同中未约定处理方式的 购房者可以退房或与开发商重新约定总价款 购房者退房的 由开发商承担违约责任 12 二按套内建筑面积或建筑面积 按套内建筑面积或建筑面积 购房者在购销合同中按如下原则约定交楼时实测面积与原计价面积出现差异 含误差 的处理方法 1 差异值为 0 6 以内 含本数 的 购销双方不作任何补偿 2 差异值为 0 6 以上 不含本数 至 3 以内 含本数 的 购销双方按购销合同约定的房屋单价多退少补 3 差异值超过 3 以上 不含本数 的 购房者可选择多退少补或退回所购商品房 选择退房的 房地产开发企业应在30日内退回已收的全部购房款及利息 以付款日起至退款日止为期 以退款日同期银行固定资产贷款利率计算 13 规划设计变更分别约定责任承担方式 1 经营者获准变更规划设计和建筑设计的 应当在获准变更之日起10日内书面通知消费者 与消费者协商变更或解除合同 2 如果原设计有误 或者为了完善设计 必须对原规划设计进行变更 开发商应在报批前通知购房人 由购房者选择退房或赔偿 3 对于开发商擅自变更规划设计 可约定较高的违约责任 充分体现惩罚性和补偿性 因此我们签合同时 可将退款日期签得尽可能短 而利息要尽可能高 4 由于规划 设计变更造成商品房面积差异 买卖双方在签订合同时 应当选择处理方式 双方不解除合同 应签订补充协议 此时 合同约定面积应当以新签署的补充协议的面积为准 面积差异及处理也应当以此为依据 14 案例 2008年6月21日 王先生与某房地产开发商签订了一份 商品房认购意向书 准备认购该开发商位于本市某开发区内的某小区内的一套商品房 王先生为此向开发商支付了认购该房屋的定金人民币2万元 该 商品房认购意向书 规定认购方在签订认购书后7个工作日内必须签署 商品房买卖合同 买卖条件以合同条款为准 如逾期未签订视为自动放弃所定房屋 认购定金不予退还 后来王先生在7个工作日内前往开发商处签订合同 但因双方对于合同条款内容无法达成一致 致使双方无法签订 商品房买卖合同 王先生要求退还认购定金 当遭开发商拒绝 双方遂产生纠纷 15 根据 中华人民共和国合同法 的相关规定 王先生与开发商签订的 商品房认购意向书 仅是双方具有购销商品房的意向的书面表示 其所交的定金可以认定为 担保法 司法解释中规定的 订约定金 双方约定的7个工作日内签署 商品房买卖合同 是该定金所担保的内容 即王先生应当在7个工作日内前往开发商处签订正式的 商品房买卖合同 否则应以所交定金向开发商承担责任 但这里需要明确的是 如果双方因正式合同的条款内容问题无法达成一致而无法签订合同的话 应当不属于王先生的原因或者责任 开发商无权不退还该定金 16 律师支招不要购买无产权的或房屋权属有争议的房屋 例如宣传为 使用权 乡产权 小产权 的房屋都不要购买 此类房屋无产权保障 不具有房屋的所有 转让 处分 收益等权利 且不能办理房屋的产权过户手续 更为严重的是 赶上这块地国家规定不允许盖住房或是该房屋所在的土地被征用 您买的房子可就是 拆了没商量 因此 在购买房屋前一定要验看该房产的合法证件 期房应验看开发企业的 许可证 现房应验看该房产的 房屋所有权证 等 17 商品房买卖如何避免纠纷 2008年6月26日 汉阳王女士购买了胡先生位于汉阳龙阳大道旁的一套房屋 双方约定总房款为35 8万元 王女士先付25 8万元 等房屋过户后再付余款 合同签订当天 王女士按约付款 然后花8万余元对房子进行了装修改造 但到房管局过户时才发现 这套房屋是村集体开发的小产权房 胡先生只享有80 的产权 没有土地使用权证 不能过户 王女士郁闷不已 不知该如何保护自己的权益 律师点评在农村 土地归集体所有 在宅基地上 村民经村集体同意并办理相关手续 可以修建房屋自住 无需缴纳土地出让金 如果要在农村集体所有的土地上兴建商品房出售 就必须先由国家征地 转为建设用地 再由国家出让给建设开发单位 开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费 建房后再出售给购房人 然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权 因此 从法律上讲 小产权房不是商品房 是不能买卖的 这类房屋所谓的产权证是不具有商品房产权证的法律效力的 案例1 18 2007年底 家住汉口的吴先生与开发商签订了商品房买卖协议 购买一套位于汉口某处的住房 该住房比其周边楼盘价格要低 按照协议 该开发商将房屋以26万元的价格卖给吴先生 吴先生先支付了20万元 开发商出具了相应的财务手续 而后吴先生打了6万元的借条 约定剩余房款稍后支付 不久 吴先生入住新房 发现房子多处出现裂缝 遂要求退房 而后 吴先生发现该房是在没有经过规划部门的批准下擅自建设的 而且该楼的房产证已被抵押给了银行 他对这一切均不知情 吴先生要求开发商退款遭到拒绝 该公司称他已经签了购房协议 不能反悔 而且必须尽快补齐剩余