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旧城改造及一级土地开发 前言随着房地产的快速发展 土地交易市场价格也逐步攀升 拿地成本越来越高 土地争夺日逐白热化 市区内土地已变得日益稀缺 而旧城改造将会为房地产市场提供大量土地资源 2 旧城改造 1 土地基础知识 3 一级土地开发 contents 房地产转卖或转租的市场 房地产三级市场也包括房屋的交换 抵押 典当等流通形式 一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场 又称土地市场 土地一级市场 土地使用权出让的市场 出让的土地 可以是生地 也可以是经过开发达到 七通一平 的熟地 房地产一级市场是由国家垄断的市场 土地二级市场 即土地使用者将达到规定可以转让的土地 进入流通领域进行交易的市场 房地产三级市场 房地产市场分类 房地产二级市场 房地产一级市场 房地产转卖或转租的市场 房地产三级市场也包括房屋的交换 抵押 典当等流通形式 一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场 房地产二级市场也包括土地二级市场 即土地使用者将达到规定可以转让的土地 进入流通领域进行交易的市场 又称土地一级市场 是土地使用权出让的市场 出让的土地 可以是生地 也可以是经过开发达到 七通一平 的熟地 房地产一级市场是由国家垄断的市场 一级市场 二级市场 三级市场 房地产市场分类 土地分类 注 宪法规定城市土地归国家所有 农村土地 主要是指耕地和宅基地归 归农村集体组织所有 土地产权的含义包括土地所有权 地役权 地上权 抵押权 典当权和租赁权 国有土地使用权取得方式 注 有偿取得的国有土地使用权可以依法转让 出租 抵押和继承 划拨土地使用权在补办出让手续 补缴或抵交土地使用权出让金之后 才可以转让 出租 抵押 划拨与出让的区别 1 国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地 主要是公益事业 学校 医院 军事用地 国家机关办公用地 公路 国家重点建设工程 国有企业等 一般不可抵押 不能转让 出租 2 通过出让取得国有土地使用权的 是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的 主要是经营性用地 房地产 住宅 商业 工业等 可以依法出让 出租 享受收益 可以抵押贷款等 国有土地使用权转让 中华人民共和国土地管理法 第五十四条和 中华人民共和国城市房地产管理法 第二十三条规定 下列建设用地 经县级以上人民政府依法批准 可以以划拨方式取得 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源 交通 水利等基础设施用地 法律 行政法规规定的其他用地 土地划拨的特点 划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置 补偿费用 如城市的存量土地和征用集体土地 和无偿取得 如国有的荒山 沙漠 滩涂等 两种形式 不论是何种形式 土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金 除法律 法规另有规定外 划拨土地没有使用期限的限制 但未经许可不得进行转让 出租 抵押等经营活动 取得划拨土地使用权 必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续 在国家没有法律规定之前 在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地 除出让土地以外的土地 均按划拨土地进行管理 土地使用权划拨 土地使用权划拨 是指县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交付其使用 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的 除法律 行政法规另有规定外 没有使用期限的限制 土地使用权出让 不同点在于 一是挂牌时间长 且允许多次报价 有利于投资者理性决策和竞争 二是操作简便 便于开展 三是有利于土地有形市场的形成和运作 城市房地产管理法 等法律法规 规定 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的 出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价 由出价最高者取得土地使用权 概念 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 注 城市规划区内的集体土地须经依法征用转为国有土地后 土地使用权才能出让 拍卖公告 竞买人报名 交纳保证金 公开拍卖 土地使用权出让 拍卖 土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告 竞买人报名参加竞买并索取有关文件 竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料 经审核批准成为竞买人 交纳保证金 领取竞买号牌 在约定的时间 地点并按程序公开拍卖 主持人介绍拍卖地块位置 面积 用途 规划要求及其他有关事项 公布拍卖起叫价 竞买人按规定的方式竞相应价或加价 其最后应出最高价 或加价 者即为竞得人 签订 拍卖成交确认书 竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10 的定金 竞得人按规定期限付清地价款后 依法办理土地登记 领取土地使用证书 土地使用权拍卖在指定的时间 公共场合 在主持人的主持下 通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为 招标 投标 开标 评标和决标 签约 领证 土地使用权出让 招标 由出让人 市 县人民政府土地行政主管部门 在投标截止日前20日向社会发出招标公告或邀请招标通知 由要求使用土地者向其提出申领招标文件 投标人按招标文件的规定报名并提供有关资料 然后由评标小组按照招标文件的要求对投标人的投标资格进行审查 经审核合格的 确认其投标资格 并由其缴纳投标保证金 投标者在规定的投标截止日期前 到出让方指定的地点 将密封后的投标书投入指定的专用标箱 投标书一经投入标箱 即不得从标箱中取出 投标者在招标截止日期前如需修改标书 可以另投修改标 原标书无效 招标方邀请建设 规划 法律等方面的专家或专业人员组成评标委员会 开标 评标和决标工作由评标委员会主持 评标委员会对投标书实行公开评标 决定中标者 中标者持中标通知书在规定的日期内与土地行政主管部门签订 国有土地使用权出让合同书 实行净地出让的 中标人还应与土地储备机构签订 土地开发补偿协议书 签订协议时中标人应向土地行政主管部门支付不低于成交价总额20 的定金 其缴纳的保证金可以抵作定金 中标人 国有土地使用权出让合同书 和 土地开发协议书 的约定全部缴付土地使用权出让金和土地开发补偿费后 依法办理土地登记手续 领取 国有土地使用证 发布挂牌公告 出售挂牌文件 受理竞买申请 审查挂牌资格 挂牌 揭牌 土地使用权出让 挂牌 签订出让合同 公布成交结果 出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告 公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间 地点 在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件 并组织现场踏勘 在挂牌公告规定的时间内 竞买人持竞买申请书 营业执照副本 房地产开发资质证明 另有规定除外 法定代表人身份证复印件 或授权委托书 委托代理人身份证复印件 办理竞买申请 并缴纳竞买保证金 根据挂牌文件要求 对竞买人的开发资质 诚信纪录等进行审查 对符合条件的通知其参加挂牌活动 在挂牌公告规定的时间和交易场所 出让人将宗地的地块情况 最新报价情况等信息挂牌公告 并不断接受新的报价 更新显示挂牌报价 在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人 竞得人与出让人签订成交确认书 同时缴纳定金 挂牌活动结束后10个工作日内 出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所 媒介公布 并退还竞买保证金 按照成交确认书约定的时间 签订 国有土地使用权出让合同 一 主体不同出让主体 国有土地所有者 即国家 由法律授权的县以上人民政府予以具体实施 转让主体 取得国有土地使用权的土地使用者 二 行为性质不同根据物权理论 出让 他物权设定 转让 他物权转移 三 转移条件与程序不同出让条件无限制 签订出让合同 缴出让金 即可办证 转让条件有限制 转让须经申请 审批或补办出让手续 缴纳税费 方可登记过户 四 交易市场不同出让 一级市场 即国家作为国有土地所有者垄断 转让 二级市场 即符合法定条件的自由转让 土地使用权转让 土地使用权出让 转让的差异 土地使用权出转让 指土地使用者将土地使用权再转让的行为 包括出售 交换和赠与 签订国有土地使用权转让合同 向县以上国土部门提交转让申请 国土部门依法审查批准 受让方办理国有土地使用权出让手续 缴纳土地出让金 缴纳有关税费 登记发证 划拨土地使用权转让程序 注 有建筑物的 要约定建筑物转让的内容 注 审查内容必须符合转让条件 符合城市规划要求 注 出让金缴纳详见 注 土地增值税 契税 营业税等 印花税 合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收 契税 适用税率3 营业税 征收成交价格的 市场服务受理 交易初审 地籍调查 办理交易报批手续 地籍审核 审批 交纳交易服务费 收益及税金 交更土地登记 出让土地使用权转让流程 需要提交的资料 1 土地使用权转让合同书 2 国有土地使用证 3 房屋产权证 4 按出让合同约定 达到开发投资总额25 以上证明 5 双方法人资格证明或居民身份证 6 分割转让提供测量成果图 7 填写 国有土地转让申请表 一式两份 注 出让金缴纳详见 准备资料和仪器 变更权属调查 变更地籍号 地籍勘丈 有关地籍资料变更 旧城改造中变更宗地地籍调查的程序 注 对改造的区域 按 城镇地籍调查规程 初始地籍调查的要求进行权属调查 填写地籍调查表等工作 注 旧城改造后新宗地号的编号按宗地合并分割的编号原则 用原来的宗地号加支号作为新宗地号 界址点号按本街坊编号原则编号 注 用解析法进行地籍勘丈 注 原宗地档案加盖 变更 字样印章 注明变更原因 在新宗地地籍调查表的说明栏中注明来源 地籍管理 是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属 自然和经济状况而采取的以地籍调查 测量 土地登记 土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施 最新土地市场政策 国土资源部 土地出让不得对竞买者设限根据11月1日起开始实施的 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 国土资源部第39号令 通过招拍挂方式公开出让的建设用地 将不得设置限制性条件 定向出让 量身定制 等情况或许将不会再发生在公开土地出让过程中 39号令第十一条规定 中华人民共和国境内外的自然人 法人和其他组织 除法律 法规另有规定外 均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动 实际上 在土地出让的过程中在土地出让过程中 即使没有上述 特殊 条件 大部分地块还是会设定比如企业资质 如二级以上 资金实力 提供银行存款证明 等等要求 在这种情况下 中小开发商很难获得拿地机会 改变资质环节的限制有可能使得中小开发商获得比以往多一些的拿地机会 2 旧城改造 1 土地基础知识 3 一级土地开发 contents 旧城改造 所谓旧城改造就是指随着城市经济的发展 为适应城市详细规划的需求而实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展 改线 工矿 企业 商贸 房宅的拆迁与重建 绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等 旧城改造是新一轮城市发展详细规划的重要内容 又是集约利用城市土地 不断提高土地利用效益的重要途径 也是使城市结构布局不断合理 并完善城市不同功能所必须采取的措施 城市详细规划 土地利用效益 关键词 绕城内划为市区 成都市年底将绕城高速内都划为城区 且在绕城高速周边提供大面积土地进行开发 如此便使市中心范围更加快速的向外扩张 且在三环通道上形成许多居住圈 整个城区的向外扩张及外围居住圈的形成使项目所在区域更加接近市中心 绕城内高速改成免费通道 根据 成都市中心城与外围组团多通道路网规划 除机场高速外 所有高速公路的起点都将外迁到绕城高速 而这些高速公路目前在三环至绕城间的路段将实施改造 变成免费的快速路 成都规划 绕城内将成为成都市区范围 随着绕城以内区域被划为市区范围 但在市区内还存在着大面积的城市建设老旧区域 成都人的东穷 北匪 南富 西贵情节 成都素有 东穷西贵南富北乱 的城市格局 曾以约定俗成的 东穷西贵南富北乱 来划分着这个城市 城市东部 是传统的老工业区 大型工矿企业云集于此 城北 是成都乃至四川及西部省市的交通要道 历来商贾云集 流动人口多 给老百姓留下脏 乱 差的印象 城市建设的陈旧 配套的落后 使城东 城北逐渐沦为 穷人社区 城区内部分旧城及城中村改造势在必行 成都旧城改造地区 东郊以及北部片区旧城改造 改造东郊万年场 府青路 双林路 建设路 府青立交桥片区以及城北华西集团 中铁二局 西南交大 成都铁路局片区 预计将在2012年完成 1 中铁二局片区占地730亩 主要涉及抚琴 人北 荷花池街道 改造区域主要是马家花园片区 沙湾片区 铁路新村等区域 2 华西集团片区占地118亩 主要涉及驷马桥街道的曹家巷一街坊 曹家巷二街坊的华西集团宿舍 3 成都铁路局片区占地1200余亩 主要位于荷花池街道 4 西南交大片区占地115 74亩 主要涉及九里堤街道 营门口街道 改造的两个拆迁安置小区分别是银桂桥 诸葛庙 1 西南交大片区地块 主题 科技产业 兼顾居住功能 该片区将以科技产业带动区域发展 重点发展电子信息业 现代制造加工业 2 中铁二局片区地块 主题 复合功能区 商务 居注商业 加快发展现代服务业 培育服务业新优势 以沙湾国际会展中心所在区域为核心 将沙湾 九里堤片区打造为商贸商务中心区 将中铁二局沙湾带打造为CLD 中央生活区 3 成都铁路局片区地块 主题 商贸居住 兼顾商务 优化以专业市场为主的商贸业 加快发展现代服务业 培育服务业新优势 结合地块条件 将该区域分别定位为 商贸居住区 CLD 4 华西集团片区地块 主题 商贸居注城市风情综合体 加快发展现代服务业 培育服务业新优势 为该片区注入前瞻的商业规划理念 打造都市首席风情综合体 城北四大旧城改造片区规划 旧城改造 是改变旧城现状 实现城市规划的重要举措 琉璃场 龙潭寺 青龙场 金花 赖家店 百仁 机投 簇桥 黄田坝 天回 洞子口 成都城中村改造地区 中心城区城中村改造 实施青龙场 龙潭寺 赖家店 洞子口 天回 百仁 机投 金花 簇桥 琉璃场等12个乡镇城中村改造 力争2012年完成改造 目前五城区内这12个城中村的待改造范围12 95平方公里 待改造建筑面积约546万平方米 可以看出三环路至绕城之间将会是城中村改造的主要区域 上海新天地 旧城改造的成功案例 新与旧的完美融合 传统文化包装现代生活 传统建筑的保护与更新 艺术 人文元素的注入 改造方法利用传统建筑的保护与更新进行商业改造 上海新天地 新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万平米 紧邻淮海中路商务圈北至太仓路 西至马当路 南至自忠路 东至西藏南路原自然街坊23个 原居住人口7万人 新天地是太平桥改造规划的一部分A太平桥人工湖绿地 占地4 4万 水面面积1 2万 已成为市中心景观B新天地 占地3万 建面6万 分南 北里 C翠湖天地高级住宅小区 总建68万D企业天地甲级写字楼区 总建面50万E瑞安集团总部大楼 区域的标志性建筑 新天地的功能内容 新天地分北里 南里 北里主要为主题餐饮 特色商业 酒吧和艺术休闲娱乐 3 5万平米 南里以一座总建面为2 5万平米的购物 娱乐 休闲中心为主 该中心功能主要包括国际影城 剧院餐厅 家居用品 健身及水疗俱乐部 酒店式服务公寓 53套单元 等 城市故事的表述 新与旧的完美融合以 整旧似旧 原则 对2 5万平方米保护建筑进行全面整修 保留含有历史文化底蕴的痕迹 将新旧建筑元素有机融合 城市故事的表述 传统与现代共享一个空间北里的石库门建筑烘托老上海市民社区氛围 与南里的现代建筑营建高档次商务会展中心和娱乐文化区 形成视觉对立 而又和谐统一 2 旧城改造 1 土地基础知识 3 一级土地开发 contents 一级土地开发 所谓一级土地开发 是指在土地出让前 由一级土地开发商按照城市运营的战略构想指导 组合知名设计 规划公司和营销顾问公司等专业机构对待开发土地片区进行细致的定位 规划 包装 宣传 使片区规划更加合理 片区土地得到最佳利用 从而使土地价值最大的发挥 一级土地开发商通过整个一级土地开发整理过程 使 生地 成为 熟地 达到出让的标准 然后将推向二级土地招拍挂市场上以取得最佳的土地出让收益 一级土地开发模式 1 无序开发式 开发商完全根据自己意愿拿地 自行做一级和二级开发 这种方式的好处是政府无需投入 缺点是政府收益低 城市整体规划也难以实施 缺乏指导性 并且开发进度无法掌控 保障 2 政府主导式 成立土地储备机构或专门成立由政府主导的国有公司承担一级开发 好处是政府收益相对丰厚 城市规划易于实施 缺点是政府需大量铺垫资金 开发进度慢 政府公开招标方案优 成本廉的企业承担一级开发 根据土地使用权的转移与否及分利办法不同 在实际操作中又衍生为多种形式 一种是一级开发不发生土地使用权转移的委托式 实际上相当于工程承包 也可以发生两次土地使用权转移 即政府将生地出让给一级开发商 开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商 在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益 溢价分成 固定收益 溢价分成及完全市场操作等几种 另一种叫 生地出让 熟地回购 即一级开发成熟后再由政府收储统一上市 4 借壳上市式 目前国内土地证券仍为空白 可与境外有信誉 有资质机构合作土地一级开发 借壳上市融资 其缺点是政府容易陷入被动 如香港华润曾经操作的10平方公里海南石梅湾项目采用的就是这一形式 3 政企结合式 最常见式 一级土地开发内容 1 区域整体定位 控制性详细规划制定 塑造城市景观的重要地块的修建性详细规划 设计 土地征用 土地整理 房屋拆迁 补偿安置等 2 项目范围 区域 内的道路工程及其附属工程 该附属工程包括 必要的桥梁 涵洞等工程 道路雨污排水工程 道路绿化工程 照明及消防栓 安置房建设等 3 项目范围 区域 内的公共景观 开放空间 包括开发水域 工程 4 项目范围 区域 内供电 供水 供气 通讯等市政公用设施工程 5 项目范围内的行政办公 社会事业 公共公益 学校 医院等 设施工程 项目可行性研究 成立项目公司或项目部 项目定位 规划方案制定 征地 拆迁及基础工程建设 区域推广 启动盘打造 土地出让 城市发展状况及规划 城市概况 投资环境调查 成立运作团队 确定合作伙伴 法律 顾问 与政府签订相关合同 案例研究 功能定位 形象定位 区域总体规划 控制性详细规划 城市空间设计 景观设计 一级土地开发运作流程 一级土地开发要点 根据嘉联公司多年房地产服务专业经验 总结出土地一级开发应注意以下几点 1 明确项目整体规模及可出让土地比例 2 明确土地整理成本构成 测算项目总投资 1 项目前期的规划设计 评审费用等 2 征地 拆迁 补偿 安置费用 3 土地加工整理费用 4 市政基础设施建设费用 包括与市政基础设施建设工程有关的勘察 设计 施工 监理费用等 5 行政办公 社会事业 公共公益设施建设费用 6 管理费用 7 相关税费及财务费用 8 投资方每完成开发一亩地的基本收益 3 合理分配建设资金 分期滚动开发 减轻开发资金压力 4 多种融资途径解决开发建设资金 5 投资公司应充分整合知名设计 规划公司和营销顾问公司等专业机构对项目的专业意见和建议 减小开发风险 取得最大的收益 6 确定合理的收益分成 投资公司收益 土地收益款 政府收益 政府上缴费用 征地 拆迁 安置 补偿以及相应管理费用和市政基础设施 行政办公 社会事业 公共公益设施工程建设费用 7 成本和收入的核算应具备一定的市场前瞻性 以尽量降低市场风险 8 启动区选址与打造至关重要 建议自行打造 也可引进品牌实力开发商进行打造 郫县中信蜀都项目成华区北湖招商地产项目成华区猛追湾世茂集团商务区项目 成都部分一级土地开发项目 项目开发理念 该项目提出 区域性开发的理念 核心内容就是在一个成熟的城市里面 圈定一个暂时不成熟的地区做综合性开发将之打造成成熟片区 在不成熟的城市 成熟的区域做综合性开发 再造一座新城 项目开发内容 在五年内滚动投入约30亿元人民币对项目土地的整理 拆迁 安置 区域的整体概念规划设计 道路交通网络的建设 以及新城区的城市配套设施建设 包括三个开放式的公园 医院 学校 文化中心 体育中心 公交首末站等城市公共配套设施建设 项目收益模式 片区土地整理后 形成的可供经营性用地公开处置 土地处置收入扣除整理成本 政策性收费以及其它相关费用后的土地收益 按照约定比例分成 中信深圳集团郫县7343亩综合城市运营项目 深圳招商地产成华区北湖5000亩土地一级开发运营项目 项目开发内容 对成都市成华区北湖片区约5000亩土地 包括成华区北湖片区新规划城市建设用地约3000亩 属市级政府储备土地 以及成华区北湖片区北湖公园及周边土地约2000亩 属成华区 198 范围的土地的一级开发项目 由招商地产负责按照土地整理实施进度筹措和拨付整理所需资金 并配合成都市土地储备中心对整理后经营性用地进行宣传 推广和处置 项目收益模式 片区土地整理后 形成的可供经营性用地公开处置 土地处置收入扣除整理成本 政策性收费以及其它相关费用后的土地收益 由成都市土地储备中心 成都市成华区人民政府和招商地产三方按照约定比例分成 项目开发内容 计划五年内 概算总投资上百亿元 其中一期启动650亩土地拆迁改造所需投资多达40亿元人民币 对以猛追湾滨河地区为中心 总面积约1 1平方公里 折合1650亩 土地 打造为继CBD骡马市商务区 春熙路 盐市口商贸区之后成为 成都第三核 的休闲商务旅游区 项目收益模式 约定利润分成 上海世茂集团成华区猛追湾1300亩城