蓟县房地产市场调研申报.ppt

蓟县调研报告 2016 2 29 目录 蓟县宏观区域情况蓟县房地产市场概况土地市场概况主要地块经济测算 蓟县宏观区域情况 蓟县基本情况介绍规划发展方向经济现状城市人口收入水平 蓟县在天津中的地位 蓟县作为天津市城镇体系中的11个新城之一被定位为京津冀地区重要的风景旅游区重点发展旅游业和轻加工工业十二五期间建设成为城市北部重要节点和历史文化特色的现代化新城来源 天津市城市总体规划 2005 2020年 蓟县地理位置 蓟县位于天津市北部 燕山南麓 东临唐山 西襟北京 南联天津 北靠承德 为四市的腹心地区 总面积1590 22平方公里 其中山地面积840 3平方公里 平原面积504 72平方公里 洼地面积245 2平方公里 蓟县总人口83万人 新城现状总人口22 8万人 下辖26个乡镇 一个城区街道办事处 949个行政村 15个居委会 蓟县城镇体系规划 蓟县总体规划 十二五规划一城四区 集约发展 一轴两带 山水生态 城乡产业布局 以旅游业带动三产 以三产带动二产和一产服务业发展布局 一城一带多景点 一城 即蓟县新城 一带 即山前文化旅游产业带 多景点 即分布在全县的旅游景区景点 蓟县房地产规划发展方向 城区规划发展方向 20082009 山水生态休闲区 原生态旅游区 文化旅游区 盘龙谷恒大金碧 路劲泰和至道美域新城帕提欧 天一圣世宫都铎海棠湾沁蓝御园 蓟县规划方向 旅游生态养生文化 蓟县2008年开始 房地产向山前发展区域逐渐形成 各开发商拿地亦集中在蓟县规划产业带上 旅游休闲带动地产发展 珑府壹号 景庐状元城宝利 医疗 商业购物区 峰景苑 蓟县县城 蓟县县城位于县域中部 南距天津市中心城区115公里 西距北京市中心城88公里 东距唐山90公里 北距承德220公里 地块位置 蓟县新建居住组团区位分布 天一 圣世宫 都铎 路劲 至道庄园 泰和庄园 东部山水生态休闲区 度假组团居住片区 山前组团居住片区 蓟县开发项目主要集中在山前产业带以宜居 生态 风景区为开发卖点产品集中为7 8层电梯洋房及别墅产品 山前文化旅游产业带 地块位置 海棠湾 沁园 蓟县处于四通八达的京津冀区域交通圈内 铁路 高速 区域公路等道路网纵横交织 与北京 天津两机场遥相呼应 发达的交通网为蓟县经济的发展 特别是旅游产业的发展 提供了得天独厚的交通资源优势 蓟县交通规划 蓟县县域旅游资源丰富 蓟县县城为历史文化遗存古镇 风景名胜与保护区 盘山风景名胜区 九龙山自然保护区 八仙山自然保护区 黄崖关长城保护区 蓟县旅游资源分析 蓟县经济现状 2011年全县实现地区生产总值264 5亿元 比上年增加58 2亿元 增长28 2 可以看出蓟县区域经济方面呈较快的发展趋势 按三次产业划分 第一产业实现增加值23 7亿元 同比增长11 5 第二产业实现增加值75 8亿元 同比增长36 2 第三产业实现增加值165 0亿元 同比增长27 6 按照户籍人口计算 全县人均生产总值达到31764元 同比增长26 8 蓟县GDP增量 地区生产总值在天津市排名第14位 占总体比例为2 12 第三产业在天津市排名第9位 占天津市比例为3 21 占蓟县总体比例为63 22 来源 2011年统计年报 14 蓟县在天津中的经济地位 GDP排名 第三产业排名 蓟县仍处于发展阶段 第三产业为当地的主要发展核心 收入水平 城镇居民人均可支配收入18703元 同比增长14 0 家庭经营收入5409元 比上年增长388元 同比增长7 7 居民消费支出快速增长 职工年平均劳动报酬和生活费47076元 同比增长34 3 农村居民人均纯收入10998元 同比增长10 4 其中 工资性收入4828元 比上年增长538元 同比增长12 5 农村居民人均生活消费支出4489元 比上年增长522元 同比增长13 2 农村居民人均居住面积27 97平方米 同比增长5 0 2011年统计数字 承德 唐山 天津 北京四市区域地理中心位置 区位优势明显 处于四通八达的京津冀区域交通圈内 铁路 高速 区域公路等道路网纵横交织 与北京 天津两机场遥相呼应 区域周边旅游资源丰富 位于环首都旅游圈内 受北京辐射影响大 盘山 九龙山 于桥水库等优质旅游资源 区域分析 区位交通 旅游资源分析 小结 经济指标分析 蓟县85万人口 县城人口22 8万 受旅游及本地发展因素 外来人口呈逐渐上升的趋势 区域经济及人均可支配收入逐年增长 区域发展快速 蓟县定位为 宜居生态养生文化城镇 蓟县房地产市场概况 土地市场供需情况商品房供需情况房价走势在售产品分布典型别墅产品对比 蓟县近5年土地出让走势 受调控政策影响 自2011年以来蓟县住宅用地成交量环比降低 且从2011年开始住宅用地成交楼面价呈下降态势 整体市场受政策影响较大 2012年数据统计截止到8月 住宅用地成交价格下降 蓟县2012年土地出让情况 2012年 截至8月 土地出让情况 住宅用地256358 占蓟县总体土地出让的33 住宅用地楼面价为874元 较2011年下降13 受调控政策影响 蓟县整体土地市场楼面积呈降低趋势 同时也成为拿地的较佳时机 本案周边土地市场 延迎宾大街向东延伸的布局已经形成多为住宅及商服用地 地块位置 蓟县商品房供需情况 由上表看出 09年至12年 蓟县新建商品住宅成交面积呈逐年下降趋势 调控下蓟县新建商品房成交走势趋缓 但价格则稳步上扬 高层价格 6500 7500元 洋房 8000 8500元 别墅 11000 13000元 销售价格受项目位置影响较大 最高价差可达到1000元 蓟县2011 2012年整体房价走势 自2011年以来 蓟县整体商品房市场成交均价呈现平稳的态势 维持在7200元 近段市场呈现稳定的状态 在调控政策延续下价格趋于稳定 蓟县整体市场在售产品面积区间 2012年蓟县总体市场供应量蓟县在售产品中 以90 110 为主 成交均价为7071元 占整体供应量的29 其次为250 以上户型 别墅 成交均价为10886元 占整体供应量的16 蓟县别墅产品历年销售情况 图表说明 别墅产品开发量成交量逐年下降 但是价格持续走高 2012年售价为10460元 2012年在严厉调控背景下 别墅产品呈现零供应就目前蓟县地区上市的别墅项目看 景区资源 无疑是最大的卖点别墅作为高端产品 其地段 稀缺优势是保证价格持续增长的动力2012年售价环比增长10 蓟县典型别墅产品对比 别墅产品 别墅产品面积区间在260 500 价格受环境资源影响较大 价格区间为11000 13000元 主要在售竞品分布及存量 圣世宫 盘龙谷 131 总体量 存量 别墅产品价格受环境资源影响较大 现别墅存量为200套左右 价格区间为11000 15000元 洋房剩余600套左右 价格区间为7800元 13000 首层 都铎 200 816 69 海棠湾 894 296 御园 沁园蓝山 200 150 448 80 别墅客户来源及特征总结 别墅产品的主要客户来源90 本地客户 市区及北京 唐山客户占10 天一绿海 路劲领山售楼员 客户来源及特征总结 40 本地客户 30 市区客户 20 北京客户 10 唐山客户近三个月来访车辆登记140人次 北京牌照约20人次北京地区设有外展 圣世宫售楼员 别墅产品客户来源及特征 客户的特征对居住的地势 风水 朝向 口碑十分关注他们大多都有住房 属改善型客户 具备投资意识主要分布为本地大型企业及私营业主 市区 北京 唐山 承德第二居所客户客群获得房地产信息方式主要通过电视 报纸等媒体和通过朋友的了解口碑的良好传递和强有力的宣传力度将对销售形成有效的支持 典型别墅产品对比 年销量在29 43套之间 月均销量为3 4套 周边竞品情况 天一绿海占地85万 建面66万 目前上市两期约45万 三期未动工一期 多层高层叠拼别墅建面约25万 已售罄二期 独栋联排洋房建面约19万 2011 11开盘三期 仍未来发建面约11万 天一3期 天一2期 天一1期 周边竞品情况 天一绿海2007年上市建面66万 大盘 知名度较高产品沿坡地而建 景观资源较好 都市化主题风格产品业态覆盖面广 价格区域内较低 区域认可度高 周边竞品情况 天一绿海产品业态丰富价格在同类型产品中占有优势积累消费者众多区域内口碑较好半年成交16套 月均销售3套成交均价10106元 天一绿海别墅产品面积小 单价低项目属经济型别墅 接受本地消化较多 圣世宫占地29万 建面17万 目前上市约11万 一期 独栋双拼联排建面约11万 二期 预计2013年6月开盘建面约6万 五星级酒店 建面5 6万 周边竞品情况 圣世宫1期 圣世宫2期 地块位置 都铎项目 周边竞品情况 圣世宫与地块位置一路之隔产品业态为独栋双拼联排总建面17万 目前开发过半 共分两期预计二期2013年6月开盘建面约6万 配建五星级酒店 建面5 6万 周边竞品情况 圣世宫西班牙建筑风格配套5星级酒店 万豪入住经营 中央水系 320 500 双拼 独栋别墅定位高端 户型面积大 总价高本地消化力有限北京地区设有外展2011年11月开售 共计成交22套合每月成交2 3套成交均价10048元 山中的都铎建筑业态 洋房 别墅 商业配套建面 在建设中建面约9万 容积率 1 10建筑风格 英伦建筑工程进度 沿街商业配套即将落成新售楼处即将面世在售产品为6层电梯洋房 别墅产品未定 周边竞品情况 地块优劣势分析 优势迎宾大街贯通 周边多块土地出让 城区已呈现明显东进趋势北靠府君山 南临于桥水库 系风水上位 投资价值突出 劣势周边大项目齐聚 潜在别墅类产品量巨大 将延长销售周期东侧和庾地产一定程度上影响该项目的观景效果 机会蓟县作为旅游城市的定位 加上国家限制下别墅产品的稀缺性 造就了该区域作为养生 休闲的第二居所的特性 威胁大量旅游地产项目落成 市场存量加大 造成同质化竞争 影响未来定位 定价 总结 区位 属县城东部高端居住区 区域已形成别墅群落 地域认可度高 景观资源较好竞争 别墅类产品存量约16万 未来别墅项目上市量预计将达到32万 未来竞争相对激烈销售 周边项目及周边交通为项目的双刃剑 将存在客户分流现象 延长销售周期同时也将区域炒热 有效加强整体区域的竞争力 市场 目前别墅地块稀缺 且地块地理位置较好 市场客户来源渠道较广具备一定的市场机会 目前周边项目多为月均3 4套 增强项目附加值是项目未来的核心因素 收益 项目土地款1 64亿元 总投资为4 02亿元暂按每平米10500元测算 项目净利润7319万元 自有资金收益率6 12 高于一年期贷款利率 6 总结 产品品质高 有利于开发商品牌建立销售周期较长 竞争较为激烈 存在一定的开发难度 建议继续跟进 深层次对市场及竞品进行深入分析 周边一手房市场情况 地块周边主要为洋房和高层项目 主力户型为70 90 两居及110 130 三居 得益于于蓟县客运站 津蓟高速等交通条件 现购房政策的巨大优惠 有首付低 区间功能实用性高的特点 蓟县市场高层产品销售情况 在售高层产品面积区间60 110 成交面积逐年下降 售价平稳上升四年间价格增长47 2012年成交均价为6944元 截止2012 8数据 蓟县市场洋房产品销售情况 在售洋房产品面积区间100 170 受2011调控及同质产品集中出让影响售价较2011年有所下降四年间价格增长55 2012年成交均价为7591元 截止2012 8数据 典型产品对比 在售洋房 洋房产品 洋房产品面积主要集中在90 130 价格受位置及产品品质影响较大 价格区间为8000 9000元 左右 地块优劣势分析 优势交通 紧临津围公路 轨道交通便利规模效应 开发体量大 有利于形成规模效应 有助于开发商品牌推广 劣势生活舒适度 临蓟县火车站 津围公路环境嘈杂生活配套 周边生活配套设施缺少 机会蓟县县城在售高层项目少 产品形式单一缺少产品差异化于桥水库临水村庄拆迁工程将形成大量购房需求 威胁在售高层产品以小户型 低总价产品为主 价格优势明显还迁房的大量落成 将影响项目