漯河铸造厂项目定位方案.ppt

第一阶段从森林公园与中华名吃娱乐城起步 聚集人气 逐渐成为漯河餐饮娱乐的目的性消费场所 漯河商业现状 开源板块商业发展历程 第二阶段 随着周边房地产项目的开发 配套完善 入住率提高后 开始打造多元商业配套 如正在建设中的开源时代广场 广场位于泰山路与金江路交汇处西北角 总占地约47亩 总建筑10 8万 包含四星级开源金凤凰文化主题酒店 大型百货卖场 时代电玩城 数字化影院 时代公寓 地下停车场 周边将建河上街古镇 女人街 儿童街 漯河商业现状 开源板块商业发展历程 第三阶段 随着周边人气和配套的进一步成熟 项目将打造成一个集购物 娱乐 旅游 休闲为一体的特色城市商业中心 漯河商业现状 开源板块商业发展历程 自然博物馆 河上街古镇 迪士尼乐园 郾城商业板块 郾城商业板块的商业中心为黄河广场 现阶段其商业形态主要以中低端服饰 生活型配套 餐饮 休闲娱乐为主 漯河商业现状 郾城商业板块 郾城商业主要以街铺为主 其中海河路 泰山路 舟山路 崂山路 辽河路商业主要以餐饮和娱乐为主 丹尼斯郾城店目前正在施工中 建成以后 沙北郾城的具有成为漯河城市商业副中心的趋势 漯河商业现状 辽河路 嵩山路 项目总建筑面积4万 地下1层 地上5层 项目建成后将成为一座集购物 休闲 娱乐 餐饮为一体的大型商业场所 东北商业板块 东北板块属于漯河待开发的区域 沙河西侧极少商业配套 居住人口较少 沙河东岸召陵新区一些楼盘商业以街铺为主 大多未开始经营 漯河商业现状 东北板块黄河路商业现状 黄河路是目前唯一与本项目相连 且具有商业经营的主干道 从黄河路涵洞以西的商业现状来看 商业较为低端 主要以小超市 理发店 五金店 社区卫生所 小吃 汽车配件 轮胎 水泥等为主 项目对面银河湾商业以社区配套为主 漯河商业现状 本案 黄河路 漯河商业市场总结 随着漯河市城市化进程的发展和房地产开发建设的加快 漯河的商业逐步由一个中心向多个中心发展 目前漯河市商业除了市中心新天地商圈以外 开源版块和郾城板块由于开源时代广场和丹尼斯的建设 具有发展成为漯河商业副中心的趋势 根据郾城板块和开源版块的商业发展历程可以看出 其商业皆是由餐饮娱乐等高端的目的性消费 以及生活卖场等生活型消费开始 逐步发展成为区域的综合性商业中心或副中心 第二部分房地产市场分析 区域市场发展 住宅项目分析 1 2 3 商业项目分析 4 意向客户访谈 根据项目定位前的假设条件 本次客户调研的对象为意向进入本项目的主力商家 主要有丹尼斯 大商集团 苏宁电器 大商集团 丹尼斯百货 苏宁电器 漯河商业市场总结 主力店商家 丹尼斯百货 认为本地块为市区内规划商业的绝版地块 丹尼斯董事长关注很久 但地块面积较大 不符合丹尼斯战略 如昌建取得土地 公司愿投资15000平方米卖场 与新天地丹尼斯 沙北辽河路丹尼斯成鼎足之势 占位市场 丹尼斯漯河店店长赵华大商集团 认为本地块现有人气暂不足以支撑大型商场 生活卖场或具有可行性 投资意向不大 大商拓展部经理郭金柱苏宁电器 进驻愿望强烈 愿在本项目投资3000至5000平方米主力店 苏宁电器豫南地区开发经理杨骞 漯河商业市场总结 主力店商家意见 第三部分项目定位及投资测算 项目概况 项目SWOT分析 1 2 3 项目定位 4 投资测算 项目位于漯河市黄河路以北 规划路以南 金山路以东 沙河以西 总占地114056 约171亩 其中道路占地7048 总用地约为160亩 容积率3 5 总建筑面积37 33万平米 其中 商业占30 约11 2万 住宅占70 约26 13万 限高90米 绿化率35 建筑密度25 停车位每百平米0 5个 总约1870个 项目概况 本案 项目区位及经济技术指标 项目地块平整 目前地上附属物近有铸造厂少量的厂房未拆迁 项目概况 地块现状 地块价值分析 项目概况 F C E区域西邻金山路 但由于金山路绿化带的阻隔 商业价值会减小 可做临街商铺 C E区域西邻金山路 住宅价值仅次于D和F区域 A区域处于黄河路与金山路交叉口 商业价值最大 住宅价值最小 B区域单侧临黄河路 黄河路桥引桥不利于车流 客流的停留 但桥下有路与项目相通 其东临沙河 商业价值较大 住宅价值相对较小 B D F区域东侧紧邻沙河河堤 沿河景观资源最佳 观景 休闲 餐饮 娱乐价值高 此区域可开发条风情商业街 提升项目综合效益 D F区域处在项目内侧 不临路 较为安静 私密性好 居住 观景价值高 可开发一定体量的住宅 E C D A B F区域不临路 车辆不一通过 安全性较高 可开发一座幼儿园 黄河路 金山路 第三部分项目定位及投资测算 项目概况 项目SWOT分析 1 2 3 项目定位 4 投资测算 优势 Strength 区位优势交通优势景观优势地块优势 劣势 Weakness 周边配套劣势人口数量劣势土地成本劣势 机会 Opportunity 新区规划机会区域开发机会商业转移机会 威胁 Threats 直接威胁间接威胁潜在威胁 扬长避短发挥优势 项目SWOT分析 一 优势分析 地块优势地块方正 大致呈长方形 利于规划设计 具有打造高端项目的潜质 区位优势位处新老城区结合处核心地段 具有极强的昭示性 区位优越 资源优势景观优美 东临沙河河岸 沙滩浴场 为城市休闲娱乐新领地 优势 交通优势本项目一面临河 三面临路 其中两面为城市主干道 适合打造高端住宅和商业中心 且与高速北站 107国道相连 交通便捷 项目SWOT分析 二 劣势分析 沿河改造的完成 使项目楼面地价已达到1266元 目前周边医疗教育等配套不甚完善 目前项目周边居住人口较少 周边居住密度低 人口规模小 人口数量劣势 周边配套劣势 土地成本劣势 项目SWOT分析 三 机会分析 城市核心区商业由于交通拥堵 租价过高 竞争过度 其吸引力正逐渐衰退 为项目商业发展提高你够了依据 召陵区和漯河新区开发给项目发展商业带来了空间 并可率先占位 填补区域市场空白 项目周边房地产项目陆续开发 沿河改造的完成 将逐渐集聚区域人气和关注度 项目可乘势而起 使开发难度事半功倍 区域升级机会 新区规划机会 商业升级机会 项目SWOT分析 21 直接威胁项目周边大量在售和即将开发的低价产品对项目的威胁 间接威胁昌建生态水城项目的竞争 两个项目相距约1500米 项目可能会产生公司项目之间的竞争 潜在威胁召陵新区 铁东区域如果形成一个集中式商业 项目将有被边缘化的威胁 直接威胁 间接威胁 潜在威胁 四 威胁分析 项目SWOT分析 第三部分项目定位及投资测算 项目概况 项目SWOT分析 1 2 3 项目定位 4 投资测算 根据以上市场调研的客户访谈的结果可知 目前漯河市场的住宅产品大多雷同 高端产品极为稀缺 而高端产品具有很大的市场潜力和超强的溢价能力 漯河市的商业市场也渐由一个中心向多个中心发展的趋势 项目自身的优越素质 具备成为区域商业中心的潜质 根据以上的数据和事实可知 项目的四个假设条件可以成立 我们的产品定位将严格按照市场需求和项目现状 基于漯河城市的未来和昌建地产自身的未来 最大限度的挖掘项目价值 最大限度的发挥项目的优势 将项目做成漯河房地产行业的标杆产品 项目定位 案名释义在品牌和宣传上有效利用昌建外滩的品牌与昌建外滩 昌建西外滩形成产品体系 项目定位 案名 昌建东外滩 项目拟打造一个集高端住宅 综合卖场 星级酒店 SOHO 主题商业步行街 市民广场的高端滨水城市综合体 RBD即RecreationalBusinessDistrict 为游憩商业区 旅游商业区 休闲商务区 只有萧条的CBD 没有沉默的RBD 项目定位 整体定位 项目整体采用东南亚风格进行设计建造东南亚风格特征是崇尚自然 健康 休闲 充满浓郁 绮丽 浪漫等各种想象力 东南亚防风格主要以宗教色彩浓郁的深色系为主 如深棕色 黑珠色 褐色 金色等 令人感觉沉稳大气 同时还有陶红 黄色珍珠色 奶白色等 其设计风格有连廊 泰式尖顶 木制百叶窗 水景 实木与实材 项目定位 形象定位 东南亚风格 项目的区位 景观等资源得天独厚 因此住宅产品将打造漯河独具东南亚风格的高端物业 基于漯河城市的未来和昌建地产的未来 项目将运用精致园林 精品会所 精装修 全地下车库等手段 最大限度提高项目知名度和产品附加值 并以此打造公司标杆项目进行复制 同时将昌建品牌再提升一个高度 项目定位 住宅产品的定位 项目定位 住宅产品的定位 精品会所 目前漯河高端楼盘如森林半岛 壹号城邦 兰乔圣菲 正在开发的中央公园 巴黎都市都有配套会所 会所是综合大厦和大型住宅小区必不可少的重要部分 可以提高产品附加值 发展品牌 能有力地推动社区文化的发展 本项目建议建设一个精品会所和室内游泳池 只针对小区业主开放 项目定位 住宅产品的定位 精装修 精装修是未来房地产发展的趋势 是提高项目档次的重要手段 也是项目的最大靓点 项目定位 住宅产品的定位 地下停车场 本项目拟真正实现人车分流 打造标准地下停车场 在小区入口处设停车场入口 客户可直接由停车场乘电梯入户 根据市场调研 客户访谈 商业规律以及本地块的素质 项目的商业定位主要以综合卖场和商业步行街 实现自我中心化 打造城市东部商业中心 全市副中心 商业步行街以餐饮和娱乐的目的性消费为主 引进中餐 西餐的高端品牌 加上周边景观等资源 使其成为漯河独具特色的风情商业街 综合卖场以超市 中端百货 广场等满足周边居民生活型配套为主 并以影院 KTV等娱乐设施与商业步行街一起 打造漯河东部一站式商业中心 项目定位 商业定位 项目定位 商业定位 主题步行商业街 项目定位 商业定位 综合卖场 方案 项目定位 方案 项目定位 方案 项目定位 方案 项目定位 方案 项目定位 方案 项目定