起诉小产权合同无效

1 / 9 起诉小产权合同无效 江西法院判决首例“小产权房”案买卖合同无效 农房买卖虽无效 卖主反悔要赔偿 本报讯 备受关注的江西省首例农房买卖纠纷一案，经过南昌市西湖区人民法院、南昌市中级人民法院 一、二审，已获判决，法院依法确认当事人之间的农房买卖无效，但判决卖主赔偿买主 62 万余元的经济损失。 李永夫妇在南昌市有 253 平方米的农房一处。 1995年 3 月，两人以该房作抵押借款， 1999 年 11 月，因无力归还典当行的借款，遂将该房以 9万元的价格卖给了女工张燕，双方均 履行了付款、交房义务。由于是农房，而张燕又非村民，所以一直办不了房屋产权和土地使用权过户手续。张燕购买房屋后，进行了简单装修，主要用于自己居住和出租。XX 年 11 月，李永夫妇向法院起诉，请求收回诉争房屋同时愿承担协议中的违约责任。 XX 年 11 月，法院认为双方之间的房屋买卖违反了法律禁止性规定，判决买卖合同无效，李永夫妇返还张燕购房款及维修费 9 万元，张燕将房屋返还。现张燕依据法院认定导致合同无效，李永夫妇负有主要责任为由，又到法院起诉，要求李永夫妇赔偿因其对房屋买卖协议的反悔所造成的经济损失 80 万。 一、二审法院经审理认为，原、被告于 1999 年 11月签订的房屋买卖合同被依法确认无效后，自合同签订2 / 9 之日起该合同对双方当事人就不具有法律约束力。导致合同无效，订立合同的双方均有过错责任。虽然李永夫妇是在向典当行抵押借款无力偿还迫不得已的情况下出卖自己的房屋，但其应当知道农房不能买卖，且又在房屋出售 9 年后，以买卖房屋违反法律规定为由主张合同无效，有悖诚信原则，故应承担主要责任。张燕在购房前不严格验证对方房屋产权情况，盲目购买亦负有次要责任。由于本案中买卖的房屋时间跨度较长，根据当地市场行情，存在房价上涨的因素 ，原、被告买卖的房屋存在升值价值，本案应将安置房折价处理。因此，根据当地市场行情，当地安置房市场价为每平方米 3500 元至 4000 元不等。可就低按 3500 元每平方米计算，本案中的房屋为砖混结构，故升值部分为 78 万元。对房屋升值部分，根据双方过错责任，按一定比例进行赔偿或分割。因此，对本案中的房屋升值部分应按 8 2 的比例进行分割，即张燕得 62 万余元。法院依照相关法律规定，判决李永夫妇赔偿张燕经济损失 62 万余元。 卖房者以小产权房不能买卖起诉买房者 法院判买卖有效 2016 年 12 月 17 日 02:36 来源：新京报 新京报讯 3 年前，阴女士将一套小产权房出售。今3 / 9 年 10 月，她以“小产权房不能买卖”为由，起诉买房人，请求法院判令双方合同无效。 买房者称，阴女士因房价飙升起诉要求“毁约”。 近日，门头沟法院一审判决，双方房屋买卖协议有效。阴女士提出上诉。 卖房者 合同违反国家有关规定 阴女士称， 2016 年 1 月，她与某单位科员朱先生签订了房屋买卖协议，将自己在门头沟某村的一套小产权房以 45 万元出售给朱先生。 阴女士 称，签约后，她得知与朱先生的协议违反了国家关于“小产权房禁售”的规定，协议属于无效合同。于是，她就开始找朱先生要求退款、确认合同无效，但对方一直不同意，“让我去起诉”。 诉状中，阴女士请求法院判令她与朱先生的协议无效。 买房者 房价飙升卖房人想毁约 “合同签订之前，我就知道该房屋是小产权房。”庭审中，朱先生说，由于小产权房价格比商品房价格有明显优势，选择购买用于自己使用。他认为阴女士之所以起诉，是因为房价飙升，觉得亏了，萌生毁约的想法。 “签订协议 、支付房款后，我与村委会也签署了入4 / 9 住协议，钥匙也给了我，房屋完成了实际交付，其实际使用人就应该是我。”朱先生提出，阴女士的诉讼已经过了 2 年诉讼时效，法院应予驳回其起诉。 法院 双方未约定产权办理 法院审理认为，本案中，买卖双方签订的房屋买卖协议是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。加之，双方均明确在买卖诉争房屋时，对于该房屋为小产权房的事实均知情。 近日，法院表示，鉴于我国对小产权房的相关法律规定尚未出台、双方当事人就诉争 房屋正式产权手续的办理并无明确约定，法院对于阴女士要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。 “现在这个房子还在我的名下。小产权房是不可以买卖的，我肯定要提起上诉。”宣判后，阴女士表示。 合同有效交易不一定安全 北京隆安律师事务所高级合伙人陈旭认为，虽然合同是买卖双方真实意思的表示，签订合同后双方当事人要按照合同履约，但因为合同的内容涉及明确不能买卖的小产权房，合同是否能继续履行，值得探讨。 陈旭称，近期，国土部、住建委在联合清理排查、叫停小产权房，明确强调小产权 房不存在“转正”的可能性，5 / 9 因此购房人的权益一旦被侵犯就很难得到维护。该案的判决，并不意味着小产权房屋交易就安全，购房者选择这样的房屋，仍然是不可取的。 北京兰台律师事务所律师包华表示，即使有合同，小产权房也不能买卖的。 另案 画家购买小产权房被判腾房 2002 年 7 月，画家李玉兰与农民马海涛签订协议，约定以 45000 元购买位于通州区宋庄镇一处小产权房。 后来，宋庄重新规划园区和道路，很多农家院落面临拆迁，房主会得到巨额拆迁补偿。 XX 年 12 月，马 海涛向法院起诉要求确认双方房屋买卖协议无效，李玉兰返还房屋。 李玉兰辩称，双方协议合法有效，且“马海涛是居民户口，无权要求退还房屋，起诉超过了时效”。 通州法院一审认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。李玉兰是居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员住房。故判决双方合同无效，诉讼时效因合同无效属自始无效，李玉兰应腾退房屋，马海涛给付李玉兰补偿款93808 元。 同年 12 月，二中院终审维持了原判。 小产权房买卖合同无效 小产权房合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济6 / 9 组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。” 1999 年 5 月 6 日，国务院办公厅发布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。” XX 年 12 月 24 日，国务院关于深化改革严禁土地管理的决定重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。 XX 年 12 月 30 日，国务院办公厅国办发 71 号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得 在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。” 合同无效说的理由有三： 其一，根据土地管理法第 62 条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。同时，根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的 人反而成为了宅基地的直接使用者，这与土地管理法的规定显然是矛盾的。该法第 63 条明也文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与7 / 9 非农业建设。”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，这样看来，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。 其二，根据物权法的规定，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自也不具有完整的所有权，故此， 其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。对于所有权不完整的财产，其转让合同的效力至少也是有待商榷，不能径直认定其为有效。 其三，国务院办公厅 1999 年关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。” XX 年 12 月 30 日国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知、 XX 年中央一号文件中共中央国务院关于切实加强农 业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其上利益难以获得有效的法律保障。 小产权房买卖合同是否有8 / 9 效 XX 年 6 月，郑州市民代女士购买了靳先生位于郑州市区的一套小产权房。双方约定总房款万元，代女士先付 5万元，等房屋过户后再付余款。 合同签订后，代女士交了 5 万元，然后花万元装修了房子。随后，靳先生到房管局过户时获悉，他卖的房子是村集体开发的“小产权房”，他只享有 80%的产权，没有土地使用证权，因此不能过户。靳先生与代女士双方多次协商无果。 XX 年 10 月 29 日，郑州市中原区法院一审判决解除双方的购房合同，代女士返还房屋。代女士不服，上诉至郑州中院。今年 1 月 7 日，郑州中院维持原判。“小产权房购买合同无效”，郑州中院民二庭法官赵军胜说，早在 1999 年5 月 6 日，国务院办公厅发布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知就规定：“农村住 宅不得向城镇居民出售。” XX 年 12 月 24 日，国务院关于深化改革严禁土地管理的决定重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基 地”。 XX 年 12 月 30 日，国务院办公厅国办发 71 号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。” 但郑州市惠济区法院民一庭法官张海燕则认为，小9 / 9 产权房买卖合同是有效的，“房屋盖成后，房主就取得了物权 ;买房人交了房款，就取得了实际占有的权利，就算没有发证，物权也不能发生改变。” 合同无效时买房人损失谁来承担 仍是上述的案例。今年 2 月，代女士也起诉到法院，要求靳先生返还 5 万元购房款，另要求靳先生赔偿装修费万元。靳先 生提出反诉，要求代女士自行拆除装修，还应支付XX