-合肥宝能城C地块沿湖商业定位报告10313567PPT课件.ppt

合肥宝能城C地块沿湖商业 裙楼商业定位建议 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议mulu 创百年企业树一流品牌 项目研究 市场分析 案例借鉴 商业定位 城市认知项目概况研究目的 目录 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 3 为皖之中 承东启西 未来区域商业中心 发展机遇 在中部崛起战略中起着 承东启西 的作用 并利用区域优势 资源优势实现城市发展 提升城市吸附力 城市定位 合肥都市圈基本圈层半径为300公里 到2020年 合肥市将成为华东第二大城市 全国八大城市之一 全国金融中心 区位因素 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 4 城市规划 141 升级为 1331 战略 合肥经济蓬勃发展 4 1 提升主城区原 141 战略区域 滨湖新区作为最后一个 1 政策倾斜 发展迅速 3 三大副中心积极发展巢湖 庐江和长丰三个副中心城市 3 打造三大产业基地统筹推进新桥临空产业基地 庐南重化工基地和巢北产业基地 1 打造巢湖生态示范区创新建设环巢湖生态示范区 改善城市形象和面貌 1331 新格局的确立 环湖城市即将呈现 政策因素 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 5 5 宏观经济发展 城市宏观经济基本面运行趋势良好 总量呈现持续稳定的增长态势 安徽各市中居于首位 为商业发展奠定基础 宏观经济面基本良好 经济总量呈现持续增长的态势 2013年GDP总值为4672亿元 是2008年GDP总值的2 8倍 近五年保持较快的增长速度 年均增长率为15 合肥市经济发展趋势良好 GDP总量在安徽省居于首位 通过2013年安徽省GDP排名可以看出 合肥市2013年GDP达4672亿元 是芜湖市的2 2倍 远高于安徽省的其他城市 亿元 经济因素 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 6 6 合肥市人均GDP总量一直处于不断上升的趋势 除2011年因并入原巢湖市部分区域导致整体速度变慢外 其他年份均保持11 以上的增长速度 人均GDP总量不断上升 排名位居全省第一梯队 比较2013年安徽各市人均GDP可知 由于受到人口基数大的影响 合肥市人均GDP低于铜陵 位于全省第二 元 经济因素 宏观经济 合肥市人均GDP处于不断上升状态 随着庐江 居巢区划归合肥 经济总量不断上升 城市居民购买力持续增长 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 7 产业结构发展 产业结构不断优化 第三产业平缓增长 将带来不断增长的商业需求 经济因素 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 2011年 2013年合肥人口基数每年平均增加约5万人 依此进行推算 到2020年人口数量将达到790万人 根据最新城市功能规划 舒城县预计也将划入合肥管辖范围内 将增加110万人 预计到2020年合肥人口基数将达到900万人 合肥市人口的快速增长及外来人口的增加为房地产需求提供了强大支撑 社会发展因素 人口数量 随着城市快速发展和城镇化步伐的加快 城区吸纳外来人口能力持续增强 为商业发展提供庞大的消费群体 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 9 美国著名学者纳瑟姆把一个地区的城市人口占总人口的比重变化过程用一条稍被拉平的纳瑟姆曲线表示出来 曲线表明 城市化水平在30 至70 之间 是城市化快速发展的时期 合肥市近三年的城镇化率逐年增长并始终保持在60 以上 根据纳瑟姆曲线 合肥近年来正进入城市化快速发展阶段 城镇化率每提高1 同时会使住房投资增长7 住房销售面积增长5 7 住房竣工面积增长2 7 住房价格增长2 4 根据十二五经济社会发展目标 2020年合肥城镇化率将达到75 比2013年的67 8 提高了7 2个百分点 快速增长的城镇化率将为合肥市场带来巨大的潜在需求 2011 2013年合肥市城镇化率 城镇化水平 合肥市进入城市化加速发展阶段 将衍生大量的房地产需求及商业需求 社会发展因素 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 10 合肥发展基础良好 未来发展潜力巨大 且本案处于重点发展方向上 消费群体庞大 商业环境较好 城市基础 发展潜力 发展方向 良好的经济形势 产业集聚 人口增长为房地产市场的发展带来极大的想象空间 随着区域性特大城市规划的实施 合肥市发展潜力巨大 是中部六省最具潜力的二线城市之一 主要向西向南发展 重点建设滨湖新区 包河区 政务文化新区和高新区 项目所在片区处于城市重点发展方向上 小结 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 项目研究 市场分析 案例借鉴 商业定位 城市认知项目概况研究目的 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 C地块沿湖商业总平图 项目概况 沿湖商业总建面 4 63万方地上建筑面积 3 07万方地下建筑面积 1 56万方车位数 1329个裙楼总建面 51 08万方地上建筑面积 46 64万方地下建筑面积 4 44万方车位数 6188个 沿湖商业 裙楼 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 13 技术经济指标 沿湖商业 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 14 写字楼底商 技术经济指标 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 文化旅游中心 国际金融后台 省政府 八百里巢湖 发展机会 高铁南站 文化旅游中心 省府所在 金融后台 八百里巢湖 高铁南站 提供未来商业发展机会 地铁双轨交汇 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 交通配套 四纵四横一环 井字路网 四纵 包河大道庐州大道徽州大道西藏路四横 锦绣大道紫云路方兴大道云谷路一环 环巢湖路 交通概况 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 17 交通配套 双轨交汇 地铁1号线地铁5号线双轨交汇 拉近城市 心距离 交通概况 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 18 景观资源 五园一湖环伺 旅游资源丰富 巨大潜在消费群体 西邻金斗公园 北街塘西河公园 东望方兴湖公园与滨湖湿地公园 南临牛角大圩生态农业区 眺望巢湖 尽览无限风光 景观资源概况 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 项目研究 市场分析 案例借鉴 商业定位 城市认知项目概况研究目的 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 如何在既定市场 土地指标情况下满足项目需求 去化速度提升 销售价格提升 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 思 考 无论什么样的规划定位 立足点应该是 追寻市场机会最大化 价值最大化 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 首先看看我们面对的市场环境 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 市场分析 项目研究 案例借鉴 商业定位 合肥商圈概况滨湖商圈概况滨湖现状 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 24 合肥市商业经过多年的发展 各级商圈逐步形成 且业态不断升级 商业发展阶段 90年代初 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 25 老城中心商圈成熟并开始新一轮升级 新兴商圈逐步成熟壮大 本项目周边尚未真正形成商圈 本地块周边尚未形成商圈 仅绿地中心项目单兵作战 未来本项目将联合绿地形成商业新一极 老城区商圈 三里庵商圈 南七商圈 元一商圈 黄潜望商圈 政务区商圈 经开区商圈 滨湖区商圈 马鞍山路商圈 老城中心传统商圈 本案 滨湖新商圈 政务商圈 合肥商圈 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 四牌楼商圈代表项目 老城其它商圈代表项目 三里庵 南七 元一 马鞍山路 合肥市区商圈发展较成熟 且正逐步实现进一步升级 合肥商圈 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 四牌楼商圈辐射能力强 档次分化 其它商圈辐射力一般 均存在交通 停车等问题 体验性明显不足 老城商圈 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 28 滨湖商圈 新兴滨湖商圈虽规划定位为市级商圈 但对老城区的人口拉动力有限 滨湖新区商业布局情况 徽州大道 11 庐州大道 13 12 14 滨湖商圈 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 滨湖商业供应 滨湖目前在营商业有限 未来供应较大 但规模较小 滨湖商圈 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 政务商圈 政务商圈依托片区居住及办公人口发展迅猛 均以大盒子体形式出现 在形式及客户聚焦上有可为空间 华邦 华润中心 新地中心 天徽商业广场 安粮城市广场 银泰城 万达 骏誉 政务商圈 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 政务商圈 商业布局逐渐铺开 政务商圈 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 32 目前竞品商圈产品形式仍有进一步提升空间 未来商业形态将根据消费者的消费习惯的改变 从原有传统的商业类型渐渐向注重特色化体验型消费的商业形态转变 百货 购物中心 开放式商业街 特色主题商业 特色体验型消费 发展趋势 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 市场分析 项目研究 案例借鉴 商业定位 合肥商圈概况滨湖商圈概况滨湖现状 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 合肥市商圈规划 2007 2020 未来商业总体发展目标 未来商业规划布局 根据合肥市大型零售商业服务设施布局规划 2020年合肥社会消费品零售总额将达到4500亿元 商业增加值1200亿元 年均增长19 8 商业对GDP贡献度提升至15 商业营业总面积达到2000万 其中零售商业设施面积1000万 初步建成区域性商业中心 物流中心和会展中心 构建两个都市级综合商业功能区 四个市级商业功能区 八个区级商业功能区 33个居住社区级商业功能区 未来商业将从传统的老城区中心逐步向南辐射形成第二个都市级商业功能区 滨湖区中心 辐射过程中 还将逐步带动形成四大区级商业功能区 包括政务区商业中心 明珠广场地区 老机场商业区 高铁站商业区 根据规划 滨湖的发展定位高 未来将成为与老城商业中心并列的都市级商业中心 滨湖商圈规划 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 发展第一阶段 2006 2009 发展第二阶段 2010 2015 发展第三阶段 2016 2020 人口结构 回迁户以及受性价比驱动的刚需自住人 人口结构 安居环境吸引了大量省行政中心和金融服务后台产业人口入住 住宅价值 随着滨湖CBD的成熟 巢湖的稀缺资源将被放大 本区成为合肥价值高地 人口结构 具备消费力的中高素质人口 百万人口规划 配套完善与产业发展使人口导入加速 中高端消费人群的比例将迅速增大 滨湖人口规划 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 地铁1号线滨湖段站点规划图 地块与站点位置关系 人流汇聚方向 地铁开通后 我上班的首选交通工具肯定是地铁 那时候到主城区的时间肯定可以缩短到20分钟以内 那将非常方便 滨湖世纪城居民李先生 地铁1号线的落地将推动更大的消费人流支撑区域商业项目 增对外辐射能力 滨湖交通规划 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 市场分析 项目研究 案例借鉴 商业定位 合肥商圈概况滨湖商圈概况滨湖现状 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 世纪金源购物中心及其周边商业是滨湖目前唯一的核心商圈 辐射范围仅限于新区客群 世纪金源购物中心 广西路沿街底商 世纪金源购物中心是目前新区唯一经营的集中型商业 集永辉超市 万尚百货 居然之家建材超市等为一体 广西路沿街底商作为社区补缺型生活配套与购物中心连成一体 共同组成新区的核心商业圈 居然之家 万尚百货 世纪金源 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 世纪金源Mall属于集购物 休闲 娱乐 餐饮为一体的 一站式 购物中心 世纪金源 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 目前餐饮业经营相对较好 尤其是特色餐饮业态经营异常火爆 我们门面对面的巢湖鱼庄 天每天晚上爆满 日营业额高达五六万 搞不懂什么原因 我现在租的这个门面是上下两层 总面积在150 左右 开间6米 月租12000元 月 转让费低于18000元免谈 每天的净收益在200 300元 商铺租户 特色餐饮经营状况良好 人气旺盛 消费性价比是客群消费的关注点 世纪金源 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 41 万国农贸以目的性商业为主 目前整体经营状况良好 沿街商业 集中式摊位 规模 总建筑面积4万方 摊位820个 商铺298间业态规划 餐饮 超市 药店 五金 百货 休闲娱乐等 注 1 商业体量相对较少 作为社区配套效果较理想 与对面项目滨湖和园形成商业对流 促进了商业成熟 2 沿街商业产品规划存在一定的弊端 三层设置 单层面积较小 不适用 3 内部摊位前期推广效果较为理想 抓住了滨湖新区强大的未来人口优势和良好的商业前景 销售较为理想 万国农贸 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 其他商业形式以社区配套的底商为主 去化速度快 市场实现良好 销售代表访谈 滨湖新区目前商铺的租金已经很高了 大约在80 130元 平 月 我们的商铺不单卖 外铺以大客户为主 2层的商铺70 80平的一次性购买要在5 6间的样子 100 300多的至少一次性要买2 3间的样子 两层商铺的价格在2 5万至3万业卖掉了 商铺的客户整体也是外地的多一些 滨湖假日锦街 商业街销售成功 区域商铺租赁市场具备很高的租金基础 为商铺的销售实现提供保障 市场上大规模项目均规划一定体量的社区商业作为本体配套 都实现很高的价格和去化速度 其它商业 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 区域型商业价值已基本成熟 人口持续入住及地铁落地将进一步提升价值 但未来竞争激烈 小结 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 在现有地块特征及市场竞争情况下 市场上是否有案例可供借鉴 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 深圳欢乐海岸昆明低碳中心 案例借鉴 市场分析 项目研究 商业定位 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 深圳欢乐海岸简介 欢乐海岸地处深圳湾商圈核心位置 位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间 欢乐海岸汇聚全球大师智慧 以海洋文化为主题 以生态环保为理念 以创新型商业为主体 以创造都市滨海健康生活为梦想 开创性地将主题商业与滨海旅游 休闲娱乐和文化创意融为一体 整合零售 餐饮 娱乐 办公 公寓 酒店 湿地公园等多元业态 形成独一无二的商业 娱乐 文化 旅游 生态的全新商业模式 真正实现集主题商业 时尚娱乐 健康生活三位一体的价值组合 深圳欢乐海岸 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 从区域来看 实在称得上是深圳主城区内黄金般稀缺的一流价值地块 周边高档楼盘林立 城市奢侈景观和独家休闲资源扎堆云集 包括华侨城开发运营的诸多城市名片环绕 如 世界之窗 锦绣中华 欢乐谷 等等 将整个区域的旅游氛围已然打造成了深圳的知名旅游目的地 欢乐海岸区位 深圳欢乐海岸 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 欢乐海岸东北岸功能业态分布 深圳欢乐海岸 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 深圳欢乐海岸 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 欢乐海岸东北岸功能业态分布 深圳欢乐海岸 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 麦当劳 得来速 汽车餐厅 深圳市区首家麦当劳 得来速 汽车餐厅 集景观 休闲 餐饮 购物等于一体 欢乐海岸水秀剧场 欢乐海岸水秀剧场是深圳首个水秀表演剧场 剧场占地面积1万多平方米 拥有可容纳2500人的湖畔剧场和以 漫延的红树林 为主题的超大型水上舞台 在创意规划 表现手法 观赏效果和音乐创作等方面的创新高度 代表了当今世界大型多媒体水秀节目的顶级水平 SPA主题会所 位于椰林沙滩西北端 建筑面积逾1 2万平方米 是深圳独一无二的海景SPA主题会所 它倚临心湖之畔 椰林树影之间 拥有国际一流硬件设施 将引入高端SPA品牌 既是欢乐海岸优质的景观资源 又将成为区域高端客群的核心生活配套 深圳欢乐海岸 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 深圳欢乐海岸 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 案例借鉴 市场分析 项目研究 商业定位 深圳欢乐海岸昆明低碳中心 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 昆明低碳中心 昆明低碳中心基本信息 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 目标定位 以白领 商务客群为主业态类型 金融机构 烘焙 咖啡 甜品 西式快餐 简餐 茶餐厅 特色餐饮 美容美体 书吧为主 昆明低碳中心 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 昆明低碳中心 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 昆明低碳中心 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 昆明低碳中心 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 昆明低碳中心 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 昆明低碳中心 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 昆明低碳中心 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 启 示 深圳欢乐海岸 打造有特色的主题商业街 昆明低碳中心 打造顶级商务休闲生活中心 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 商业定位 整体定位业态规划产品定位交付标准商业动线 案例借鉴 市场分析 项目研究 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 沿湖商业街形象定位 安徽顶级环湖特色风情街环湖特色时尚生活城 安徽顶级商务生活休闲中心环湖核心商业地标 裙楼形象定位 目标群体 环巢湖 文旅城游客 滨湖区域外牵引性客群 目标群体 满足120万平米城市商务精英 整体定位 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 银行 眼镜 甜品 美发 花店 旅行社 影印 音像 干洗 药店 美甲 舒适生活 城市休闲 商务服务 功能定位 以目标客群需求为立基点 围绕 舒适生活 城市休闲 商务服务 主题展开 主要包含餐饮 休闲娱乐 精品购物功能 辅以社区服务 居家生活 招待 康体 养生 教育等 社区服务 购物天地 居家生活 对应主题 对应业种 二级主题 休闲娱乐 饕餮美食 健康养生 商务招待 包含特色居民日常生活所需相关服务项目 包含特色家用电器 儿童类相关项目 包含特色服饰 鞋帽等相关精品购物项目 包含特色休闲餐饮 正餐 快餐等 包含特色影院 KTV 旱冰等相关项目 包含咖啡 茶馆 商务正餐等相关项目 包含SPA 足道 洗浴 按摩等 分类功能 婚庆时尚 包含特色婚纱摄影 婚庆酒楼等相关项目 大型超市 家电馆 儿童游乐场 儿童培训 健身 珠宝 钟表 化妆品 鞋类 男女装 休闲运动馆 儿童服饰 婚纱摄影 婚庆酒楼 正餐 快餐 特色餐饮 休闲餐饮 SPA 足道 按摩 洗浴 影院 KTV 旱冰 棋牌 商务正餐 咖啡 茶馆 沿湖特色风情商业街 商务休闲生活中心 功能定位 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 商业定位 案例借鉴 市场分析 项目研究 整体定位业态规划产品定位交付标准商业动线 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 沿湖商业业态配比 业态规划 合肥宝能城C地块环湖商业及裙楼商业定位建议 创百年企业树一流品牌 业态规划 裙楼业态配比 合肥