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策划文本范文 北温泉九号二期“森邻海”营销策划书主题田园牧歌、悠悠生活经营理念实干奉献、争创一流策划适用时段xx年12月xx年2月开发商众长房地产开发有限公司销售商宜居房产有限公司策划完成的时期xx年11月29日目录（一）策划目的（二）分析当前的营销环境状况1当前市场状况及市场前景分析A房地产市场总体概述B区位竞争性楼盘分析C楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况D市场成长状况，即楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段E目标客户群体对楼盘的接受性2楼市影响因素分析（三）市场机会与问题分析1针对项目目前营销现状进行问题分析2针对项目特点分析优秀、劣势（四）营销目标（五）营销战略1营销宗旨2竞争策略A项目定位B功能定位C楼盘品牌D楼盘包装E价格策略3销售渠道4广告宣传计划A原则B广告目标C广告方式D广告风格E精粹卖点F实施步骤5具体行动方案（六）策划方案各项费用预算（一）策划目的承蒙众长房地产开发有限公司的信任，委托我们宜居房产有限公司参与北碚北温泉九号二期“森邻海”的营销策划。 我们通过对该项目的市场分析和项目定位，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明北温泉九号二期“森邻海”项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务。 对北温泉九号二期“森邻海”进行全面综合分析评价，重点突出其亮点，以达到最高利润的销售目的。 （二）分析当前的营销环境状况“知己知彼方能百战百胜”北温泉九号二期“森邻海”，1当前市场状况及市场前景分析周边楼盘多(华立北泉花园、云景华庭、天奇艺苑、朝阳逸苑等)且服务质量较好，价格相对较低，优惠政策多。 2楼市影响因素分析 （1）区位 （2）项目自然环境 （3）周边配套 （4）交通 （5）实力团队 （6）户型设计（三）市场机会与问题分析1对项目目前营销现状进行问题分析北温泉九号二期“森邻海”投资比周边楼盘大，价格相对偏高，北碚区购买力集中在中等水平，市场较小。 2SWOT分析优势 （1）“买房送地”赠送面积最大可达140平米；回归田园生活，亲近大自然；实现了洋房的“错、落、跃”，更以它独特的情景空间品质享受电梯花园洋房；北温泉九号再次引领了整个北碚市场，建立了住宅标准的新典范；是目前北碚规模最大的集商业、别墅、洋房、高层为一体的大型复合型社区；是按照“北碚首席，重庆一流”的标准打造。 （2）区位条件好，交通便利，环境好，人力资源丰富，建设条件优越。 劣势开发商投资大，风险也大，北碚区购买力集中在中等水平。 机会人们对高质量房屋的需求量增大，经济水平的提高，房价的上涨，两江新区的开发，国家政策的鼓励。 威胁周边楼盘多(华立北泉花园、云景华庭、天奇艺苑、朝阳逸苑等)且服务质量较好，价格相对较低，优惠政策多。 （四）营销目标营销策划方案执行期间，经济效益目标达到总销售率为90%以上，预计销售日期为60天。 （五）营销战略1营销宗旨以“实干奉献、争创一流”为宗旨，借助强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略；以楼盘主要目标客户群体为销售重点，建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域2竞争策略通过房地产市场机会与问题分析，提出合理的推广策略建议以达到最佳效果。 A项目定位纯正英式管家，改变了传统的物业管理概念，代之以管家服务，英伦建筑风格B功能定位北碚规模最大的集商业、别墅、洋房、高层为一体的大型复合型社区也是北碚首家通过国家AAA住宅性能认证，楼盘位于重庆后花园之称的北碚城北新区金华路369号（北温泉旁）著名4A景区缙云山下的重庆贵人区中心与成熟社区中心互相左右，生活配套齐全。 C楼盘品牌打造出众长地产的第一个“全新别墅”。 以英伦建筑风格为主体，体现出“田园牧歌、悠悠生活”的主题。 D楼盘包装环境/配套周边银行、酒店、超市等一应俱全，完善成熟的商业配套充分满足生活所需。 小区内部配备摩仑观景台、格林小道、塔拉森林、爱丽斯花地、汤姆菜地、罗兰果园、采摘园、奶牛场、考文垂钓区、篮球场，网球场，游泳池等。 4A风景区，高档会所贵族庄园式规划布局英伦风格的贵族特征国外先进的智能化物业管理自驾车到解放碑、观音桥等只需要20分钟，轻轨6号线预计将在xx年建成竣工使用E价格策略起价6000元每平方米，开盘期由老客户介绍的给予9.9折优惠、当日一次性付款的9.8折优惠，当日购房办理按揭送价值1000元的超市购物券。 3销售渠道，买房送地4广告宣传计划A原则体现出北温泉九号二期“森邻海”英伦建筑风格、买房送地的亮点B广告目标建立并树立项目品牌形象，让人们流连忘返。 C广告方式电视媒体、老客户介绍、DM广告、报纸、短信、现场氛围、D广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅E精粹卖点 （1）区位（重庆后花园）位于北碚城北新区，北依缙云山，南临马鞍溪，与西师西农一溪相连，西临渝合高速公路，最宜居家的区域，区域绿化覆盖率36%以上，容积率为1.49 （2）项目自然环境4A风景区，毗邻原始森林，有山有水有起伏 （3）周边配套与北温泉风景区，北碚商业步行街，北碚行政中心，缙云山登山步道，缙云山原始森林等距离较近。 （4）交通东至北碚城区分钟车程；至北温泉公园8分钟车程，距市政府28公里，机场31公里，港口34公里，重庆市中心至北碚高速路开车20分钟便可到达，轻轨六号线3公里 （5）实力团队美国源界建筑设计公司，众长地产，宜居房产、国外先进的智能化物业管理。 （6）无可挑剔的户型设计（功能性、舒适性）北碚首家通过国家AAA住宅性能认证楼盘。 景观餐厅，空中四合院，独立工人套房，最小客厅开间4.8米，撼市层高3.2米 （7）物业服务纯正英式管家，重庆首家管家服务 （8）实力投资商众长地产 （9）别墅地板防潮卖点-原理地面做防水。 地材最好选用地板，做龙骨，架起，地下填些沙，有助于龙骨的稳定，使地面与地板有一定空隙，墙面做防水，刷防潮系数高一些的涂料足以，屋顶面同理。 （10）有250亩是由开发商不惜成本重金打造的属于业主独享的大型私家生态公园半坡园生态公园。 特别是项目推出的“买房送地”的活动，让业主亲自动手打造属于自己的私家农场，享受别样的居住生活，感受现目前在重庆市场上绝无仅有的现代田园居住氛围。 F实施步骤策划期内前期推出产品形象广告各销售时段广告。 如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期（入伙期）。 节假日、重大活动前推出促销广告。 把握时机进行公关活动，接触消费者。 积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。 5具体行动方案领导期以推广策略为主，重点塑造楼盘形象，打造宜居“森邻海”，提高北温泉九号二期“森邻海”在广大消费群体中的知名度销售期借助开盘期的现场宣传为销售期提供坚实基础，开盘期具体流程如下 一、活动目的整合前期品牌宣传的资源，创造北温泉九号二期“森邻海”正式开盘的轰动效应；充分利用选房活动的人气烘托气氛，达到销售业绩的突破；全方位的新闻炒作，扩大社会认知度。 本项目计划于xx年12月25日首期公开发售，为了能够吸引在开盘当天有较多的客户前往售楼部，以及规范整个销售流程，从而制定开盘当天相关活动计划，有效提高开盘当天现场成交率，为开盘热销打下基础。 二、活动时间、地点xx年12月25日9301230北温泉九号售楼部外舞台 三、活动主题财富“钱眼”在转角，购房开放日北温泉九号二期“森邻海”盛大开盘！ 四、活动内容开盘仪式 （1）歌舞表演 （2）领导讲话 （3）剪彩 （4）舞狮、鸣炮客户选房全部成交客户的抽奖活动网络、电视、新闻炒作 五、活动流程安排开盘仪式（9301000） （1）900930工作人员、物料准备到位，音乐响起 （2）9301230歌舞表演 （3）930935主持人宣布仪式开始，并介绍领导 （4）935945由开发商领导致辞 （5）9451000剪彩仪式开始，精彩舞狮，礼炮齐鸣，音乐响起选房及抽奖活动（10001230） （1）10001230歌舞表演，主持人唱号，客户按规定顺序号进行抽签、选房 （2）10001230客户礼品赠送 （3）1230成交客户的抽奖活动 六、促销策略 （1）选房优惠凡是在开盘三天内成交客户，享受一次性98折，按揭99折 （2）选房抽奖凡是成交的客户，均可参加开盘当天抽奖活动特等奖数量1名一等奖数量2名二等奖数量5名三等奖数量8名居家礼品按购房数量确定（购房客户均可获得） （3）歌舞表演准备一些客户互动小奖品10元左右数量50名 七、展示物料及现场包装宣传资料宣传单、折页、报纸、户型图均摆放在客户座位上；抽奖奖品奖品摆放在舞台显眼位置（只有成交客户才有资格抽取）；宣传牌宣传牌摆放在售楼部外。 现场包装舞台背景墙喷绘，奖品摆放，音乐售楼部外门口设置拱门，空飘；摆放花篮，红地毯，帐篷；客户签到区、等候区、休息区、售楼部内客户选房区、签约区、收款处、销控板 九、现场活动选房流程客户签到排队等候进入