资产评估的基本方法.ppt

第二章资产评估的程序与基本方法 李翠amlcx 2020 3 26 资产评估学 2 学习目的 教学目的资产评估是一项实践性很强的工作 必须要有一套完整的方法体系 本讲介绍成本法 比较法 收益法 这些方法是资产评估的方法基础 教学要求要求重点掌握每种方法的基本概念 基本原理 基本公式 运用的基本前提以及对该种方法的基本评价 同时还要掌握应用每种方法时需要注意的一些问题 2020 3 26 资产评估学 3 学习方法 资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段 在多年的资产评估实践中 形成了成本法 比较法 收益法这三种基本方法 在运用基本方法时 可能会根据不同情况和每种基本方法的基本原理 加以适当变通 从而派生出多种多样的评估方法 2020 3 26 资产评估学 4 主要内容 1 熟悉资产评估的程序2 掌握成本法 比较法 收益法的基本原理与方法3 掌握复原重置成本 更新重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 总使用年限 实际已使用年限 资产利用率 成新率 预计现金流量 折现率等概念4 掌握资产评估方法中的各项基本参数的估算5 掌握收益法计算常用公式 2020 3 26 资产评估学 5 目录 第一节资产评估的程序第二节成本法第三节比较法补 货币的时间价值第四节收益法 2020 3 26 资产评估学 6 第一节资产评估的程序 资产评估项目的接洽 组建资产评估项目小组 拟定资产评估的工作方案 收集与资产评估相关的资料 待评估资产的清查核实和实地查勘 资产评估的评估假设条件 价值类型及评估标准分析 选择评估方法进行估算 编写资产评估报告 与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续 业务约定书 评估范围目的 双方权利义务 评估基准日 时间收费 产权证明 技术资料 市场交易信息 行业资料 存在 合法和完整性新旧 技术 质量参数 2020 3 26 资产评估学 7 第二节成本法 成本的概念 成本法的评估程序 重置成本的估算方法 实体性贬值的估算 功能性贬值的估算 经济性贬值的估算 成新率的估算 2020 3 26 资产评估学 8 成本的类型 成本可以按不同的标准划分成若干类型 但与资产评估有关的成本主要有两种 历史成本和重置成本 一 历史成本指过去发生的成本 资产取得时实际所发生的成本 二 重置成本重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出 2020 3 26 资产评估学 9 一 成本法的概念 成本法 通过估算被评估资产在评估基准日的 复原或更新 重置成本 并扣减其各项价值损耗 从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法 2020 3 26 资产评估学 10 复原重置成本 在评估基准日 运用与被评估资产同样的材料 技术标准等重新购建该项全新资产即复制品所需发生的支出 更新重置成本 在评估基准日 采用新型材料 现行技术标准 重新购建具有与被评估资产相同功效的资产所需发生的支出 更新重置成本通常小于复原重置成本 2020 3 26 资产评估学 11 三种价值损耗 实体性贬值 又称为有形损耗 是指资产由于使用磨损或受自然力影响而导致物理性能不断下降而引起的价值减少 功能性贬值 由于新技术的推广和应用而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失 由技术进步而引起的 经济性贬值 指由于资产以外的外部环境变化的影响而造成的资产的贬值 如政策 法律 战争 政治动荡等 2020 3 26 资产评估学 12 成本法的基本公式 公式一 理论公式 资产评估价值 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值公式二 操作公式 资产评估价值 重置成本 成新率 2020 3 26 资产评估学 13 二 成本法的评估程序 了解 1 搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史成本资料2 确定被评估资产的使用年限3 估算被评估资产的各种贬值指资产的实体性贬值 功能性贬值和经济性贬值 4 确定被评估资产的成新率5 确定被评估资产的价值 2020 3 26 资产评估学 14 三 重置成本的估算方法 一 重置核算法重置核算法又称为细节分析法 它是利用成本核算的原理 根据重新购建资产所应发生的成本项目逐项计算并加以汇总 从而估算出资产的重置成本的一种评估方法 2020 3 26 资产评估学 15 例2 1 一台含有附属及配套设施的机器设备 现行市场价格为100万元 运杂费5万元 安装调试费20万元 附属及配套设施估算成本为 设计费2万元 材料费6万元 人工费4万元 其他杂费1万元 该机器设备的重置成本为 重置成本 100 5 20 2 6 4 1 138 万元 三 重置成本的估算方法 2020 3 26 资产评估学 16 二 物价指数法物价指数是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数 物价指数法的一般计算式为 重置成本 被评估资产原始成本 或 资产重置成本 资产原始成本 1 物价变动指数 资产原始成本 环比价格指数a1 a2 a3 an P23 2020 3 26 资产评估学 17 例2 2 机器设备一台 购置于1996年 账面原值10万元 该类资产适用的物价指数 1996年为100 评估基准日时为150 则 被评估资产重置成本 10万元 15万元 三 重置成本的估算方法 2020 3 26 资产评估学 18 运用物价指数法时要注意以下问题 1 物价指数范围的选用物价指数有综合的 分类的和个别的物价指数 2 物价指数的局限性仅仅考虑了价格变动因素3 物价指数法的适用范围适用于数量多 价值低的大宗资产 如机器设备等 的评估 而且还是在其他评估方法难以采用的情况下才能使用物价指数法 三 重置成本的估算方法 2020 3 26 资产评估学 19 三 功能成本法先假定生产能力与成本成线性关系 寻找一个与被评估资产相同或类似的参照物 根据功能与成本之间的关系 推算被评估资产重置成本的一种具体评估方法 功能成本法的运用分两种情况 三 重置成本的估算方法 2020 3 26 资产评估学 20 假设资产的功能与成本成线性关系在这种情况下其计算公式为 被评估资产重置成本 参照物重置成本 被评估资产生产能力 参照物生产能力 三 重置成本的估算方法 2020 3 26 资产评估学 21 例2 3 某被评估生产设备的年产量为8000件 现查知 市场上全新参照物的价格为120000元 年产量为10000件 由此可确定被评估资产的重置成本为 被评估资产重置成本 120000元 8000 10000 96000元 三 重置成本的估算方法 P23 2020 3 26 资产评估学 22 假设资产的功能与成本成非线性关系在这种情况下其计算公式为 被评估资产重置成本 参照物重置成本 被评估资产年产量 参照物年产量 上式中x通常被称为规模经济效益指数 在资产的功能与成本成非线性关系的条件下 通过这个指数来调整资产的功能与成本之间的关系 x是一个经验数据 视不同行业或情况 一般可在0 4 1之间取值 X 三 重置成本的估算方法 2020 3 26 资产评估学 23 对企业整体或者同类资产进行评估时 简化评估工作 节省评估时间 步骤 先将资产按适当的标准进行分类 从各类中抽选有代表性的样本进行评估 根据样本的重置成本和历史成本计算调整系数 计算该类资产的重置成本 统计分析法 P24 2020 3 26 资产评估学 24 一 观察法由评估人员进行现场察看资产的使用 磨损 修理 改造和物理寿命等因素 按照有关规定或标准 结合经验判断 从而确定被评估资产实体性贬值的一种具体评估方法 四 实体性贬值的估算 实体性贬值 重置成本 实体性贬值率 2020 3 26 资产评估学 25 四 实体性贬值的估算方法 二 使用年限法使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法 其计算公式为 实体性贬值额 重置成本 预计残值 式中 已使用年限分为名义已使用年限和实际已使用年限 2020 3 26 资产评估学 26 名义已使用年限是指从被评估资产投入使用之日起到评估基准日所经历的年限 实际已使用年限是考虑了资产利用率后的使用年限 资产利用率的计算公式为 资产利用率 截止评估基准日资产累计实际利用时间 截止评估基准日资产累计标准工作时间实际已使用年限 名义已使用年限 资产利用率 2020 3 26 资产评估学 27 当资产利用率大于1时 实际使用年限比名义使用年限要 当资产利用率等于1时 实际使用年限比名义使用年限要 当资产利用率小于1时 实际使用年限比名义使用年限要 2020 3 26 资产评估学 28 例2 4 某项资产于1998年3月1日投入使用 评估基准日为2008年3月1日 按照该项资产的技术指标规定 该项资产每天正常工作时间为8小时 但据了解 该项资产实际每天工作时间为12小时 试计算其实际已使用年限 每年按360天计算 实际已使用年限 10年 360 12 360 8 15年 P25 2020 3 26 资产评估学 29 2020 3 26 资产评估学 30 自然寿命又称物理寿命 是指机器设备从全新状态开始使用 直到不能正常工作而予以报废所经历的时间 技术寿命是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的时间 经济寿命是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间 所谓经济上不合算是指使用该设备不能获得正收益 会计寿命是指财务会计制度上规定的折旧年限 2020 3 26 资产评估学 31 功能性贬值是一种由于技术进步而引起的原有资产的价值损耗 主要从资产的效用 生产加工能力 成本的相对增加 可替代性几个方面考虑 五 功能性贬值的估算 2020 3 26 资产评估学 32 功能性贬值的估算包括两个方面 即超额运营成本和超额投资成本 超额运营成本超额运营成本是指新型资产的运营成本低于原有资产的运营成本之间的差额 被评估资产功能性贬值额 被评估资产超额运营成本 折现系数 2020 3 26 资产评估学 33 例2 5 某企业拥有一种A型机器设备 原有设备需配备工人10人 新型设备只需配备工人7名 已知工人每人每月工资为1000元 新型设备年物耗降低额5000元 年能耗降低额3000元 计算结果如下表所示 2020 3 26 资产评估学 34 项目新型设备原有设备每月工资成本1000元 7人 7000元1000元 10人 10000元每月工资成本差异10000 7000 3000元年工资超支额3000 12 36000元年物耗降低额5000元年能耗降低额3000元贬值额小计44000元减 所得税 25 11000元税后贬值额33000元设备尚可使用年限8年年金折现系数 折现率5 6 4632功能性贬值额213286元 2020 3 26 资产评估学 35 超额投资成本超额投资成本是指由于技术进步和采用新型材料等原因 具有同等功能的新资产的制造成本低于原有资产的制造成本 而形成的原有资产的价值贬值额 超额投资成本实质上可以看成是复原重置成本与更新重置成本之间的差额 其计算公式为 功能性贬值 复原重置成本 更新重置成本 P26 2020 3 26 资产评估学 36 六 经济性贬值的估算 经济性贬值 主要考虑由于销售困难导致开工不足的因素 另外 如果外部环境变化较大 也要考虑在内 一般 当资产使用正常时 不考虑经济性贬值 1 经济性贬值率经济性贬值率 1 100 式中 x为生产规模效益指数 x 2020 3 26 资产评估学 37 六 经济性贬值的估算 2 经济性贬值额经济性贬值额可以通过以下两个公式加以计算 经济性贬值额 重置成本 经济性贬值率在评估实践中 要比较准确地计算出资产的经济性贬值额 通常比较困难 因此 通过估算经济性贬值率来确定经济性贬值额较为可行 2020 3 26 资产评估学 38 六 经济性贬值的估算 例2 6 某企业一条被评估生产线 设计年生产能力为100000件A产品 因市场需求变化 评估基准日时的年产量为70000件A产品 生产规模效益指数取0 6 试计算该生产线的经济性贬值率 经济性贬值率 1 70000 100000 100 19 0 6 2020 3 26 资产评估学 39 七 成新率的估算 成新率的基本概念 反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率在评估实践中 成新率有两种涵义 一种涵义是只考虑资产的有形损耗 而不考虑资产的功能性损耗和经济性损耗 其计算公式为 成新率 1 实体性贬值率另一种涵义是不仅要考虑资产的有形损耗 还要综合考虑资产的无形损耗 包括功能性损耗和经济性损耗 其计算公式为 成新率 1 实体性贬值率 功能性贬值率 经济性贬值率或 成新率 资产的现行成本 重置成本 2020 3 26 资产评估学 40 在评估实践中运用的成新率通常是后一种成新率 即综合考虑了资产的有形损耗和无形损耗以后的成新率 由于成新率中已不含有各种贬值因素 因此 可以通过成新率直接确定资产的评估价值 即 被评估资产评估价值 重置成本 成新率 2020 3 26 资产评估学 41 成新率的估算方法 一 观察法由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员和经济分析师进行 要同时考虑资产的有形损耗和无形损耗 二 经济使用年限法成新率 2020 3 26 资产评估学 42 三 修复费用法指通过估算将资产恢复到原有功能所需要的修复费用来确定成新率的一种具体评估方法 成新率 1 100 通常适用于某些预计使用年限难以估测的资产 如水库 大坝等 P28 2020 3 26 资产评估学 43 对成本法适用范围的评价 优点成本法是在某项资产既不能采用比较法又不能采用收益法的情况下而采用的一种评估方法 从这个意义上看 成本法实际上是弥补了比较法和收益法的不足 不足之处不能充分考虑被评估资产的未来获利能力 2020 3 26 资产评估学 44 第三节比较法 市场的基本涵义 市场法的基本概念 市场法运用的基本前提 市场法运用的基本公式 市场法运用中的相关概念 市场法应用的基本程序 市场法应用的具体模式 对市场法适用范围的评价 2020 3 26 资产评估学 45 一 市场的基本涵义 市场的一般涵义是指商品买卖的场所 在这个场所中 商品和服务进行交易 市场强调的是交易的公开性 公平性 市场按地域性划分 可以分为地方市场 国内市场和国际市场 2020 3 26 资产评估学 46 二 市场法的基本概念 市场法 指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物 将被评估资产与参照物进行比较 根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整 据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法 2020 3 26 资产评估学 47 三 市场法运用的基本前提 一 市场上存在参照物即 与被评估资产相同或类似的资产 二 参照物的交易是在公开市场条件下进行 三 价格影响因素明确 并且可以量化 2020 3 26 资产评估学 48 四 市场法运用的基本公式 1 评估价值 参照物市价 评估对象比参照物优异之金额 参照物比评估对象优异之金额2 评估价值 参照物市价 1 调整系数 成新率 2020 3 26 资产评估学 49 五 市场法运用中的相关概念 参照物即 公开市场上与被评估资产相同或类似的资产 交易价格指在公开市场上参照物的成交价或标价 差异调整指由于参照物与被评估资产在功能 成交地域 成交时间等方面存在差异而需要进行的调整 2020 3 26 资产评估学 50 五 市场法运用中的相关概念 功能差异参照物与被评估资产在性能 用途 外观等方面存在的差异 时间差异参照物的成交时间与评估基准日之间的时间间隔差异 地域差异参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异 2020 3 26 资产评估学 51 六 市场法应用的基本程序 一 选择参照物选择参照物要注意以下几点 1 可比性可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能 市场条件 成交地域与时间等方面可以相互比照 2 数量方面参照物应选择三个以上 二 差异调整成交时间 成交地域 功能 三 确定评估价值 2020 3 26 资产评估学 52 七 市场法应用的具体模式 一 直接比较法在参照物与被评估资产在功能 外观 用途 使用条件以及成交时间与评估基准日的时间 以下简称时间条件 等方面相同的情况下所采用的一种评估方法 这种方法通常适用于动产 如机器设备 存货等 2020 3 26 资产评估学 53 直接比较法运用于两种情况 1 被评估的旧资产与市场上的旧资产 参照物 完全相同 在这种情况下的评估计算公式为 被评估资产评估价值 参照物交易价格 如35万 2020 3 26 资产评估学 54 七 市场法应用的具体模式 2 被评估的旧资产与市场上的全新资产 参照物 完全相同评估计算公式为 被评估资产评估价值 参照物交易价格 被评估资产成新率 50万元 70 35万元 成新率 2020 3 26 资产评估学 55 七 市场法应用的具体模式 二 类比调整法指在参照物与被评估资产在功能 外观 用途 使用条件 时间条件等方面类似的情况下所采用的一种评估方法 类比调整法可以运用于两种情况 2020 3 26 资产评估学 56 1 被评估的旧资产与市场上的旧资产 参照物 类似所谓类似 是指被评估资产与参照物不仅在功能 外观 用途 使用条件 时间条件等方面类似 而且成新度也类似 这种情况下的评估计算公式为 被评估资产评估价值 参照物交易价格 1 综合调整系数 1 成新度调整系数 35万元 1 10 1 5 29 92万元 七 市场法应用的具体模式 2020 3 26 资产评估学 57 七 市场法应用的具体模式 2 被评估资产与市场上的全新资产 参照物 类似这种情况下的评估计算公式为 被评估资产评估价值 参照物交易价格 1 综合调整系数 被评估资产成新率 55万元 1 10 70 34 65万元 2020 3 26 资产评估学 58 八 对市场法适用范围的评价 优点 评估结果客观 公允 易于被评估当事各方理解和接受 市场法不适用于以下几种情况 1 没有可比参照物的资产如自制设备 某些专门订制的设备和绝大部分无形资产等 2 没有市价的资产某些资产 如某些机器设备 带有附属或配套设施 2020 3 26 资产评估学 59 货币的时间价值 1 年金现值 P A i n 2 年金终值 F A i n 3 复利现值 P F i n 4 复利终值 F P i n 5 递延年金现值 P A i n P A i m 或 P A i n m P F i m 6 递延年金终值 F A i m 7 永续年金现值 A i 8 先付年金现值 P A i n 1 1 9 先付年金终值 F A i n 1 1 2020 3 26 资产评估学 60 第三节收益法 收益的基本概念 收益法的基本涵义 收益法的应用前提 收益法应用的基本原理 收益法应用的基本程序 收益法应用的基本形式 对收益法适用范围的评价 2020 3 26 资产评估学 61 一 收益的基本概念 收益的基本涵义是一定期间内收入超过费用的部分 但是在理解资产评估中的收益涵义时 要注意以下几点 第一 从资产种类上去认识如果将企业整体视作一项资产 则收益可以是企业的净利润或企业的净现金流量 如果是单项资产 如一幢建筑物 则收益表现为该项资产单独带来的净利润或现金流量 第二 从时间上去认识资产评估中的收益是指资产的未来预期收益 而不是历史收益 所谓未来 既可以是有限期的 也可以是无限期的 第三 从继续使用假设去认识资产只有在继续使用的前提下才会产生未来收益 2020 3 26 资产评估学 62 一 收益的基本概念 第四 从主 客观去认识资产评估中的收益指的是资产的客观收益 而不是资产目前的实际收益 客观收益是指排除了实际收益中的某些特殊的 偶然的因素后所能取得的正常收益 实际收益则是在目前各种因素条件下实际取得的收益 它受到一些主观因素的影响 例如 经营者个人的能力大小 资本的多少等等 故又称为主观收益 2020 3 26 资产评估学 63 二 收益法的基本涵义 收益法 指通过估测被评估资产未来预期收益 并折算成现值 以确定被评估资产价值的一种资产评估方法 2020 3 26 资产评估学 64 三 收益法的应用前提 1 被评估资产能够继续使用 2 资产的未来收益可以测算 3 资产的预期获利年限可以预测 4 资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测 2020 3 26 资产评估学 65 四 收益法应用的基本原理 基本公式资产评估值 年收益额 现值系数 2020 3 26 资产评估学 66 五 收益法应用的基本程序 第一 收益预测 第二 确定折现率 预期投资报酬率 市场比较法 取三个同类资产交易的投资报酬率的平均值 资本资产定价模型 Rs Rf Rm Rf 加权平均资本成本法 R 1 T R R P33 2020 3 26 资产评估学 67 五 收益法应用的基本程序 第三 将被评估资产的未来收益通过折现率或本金化率折算成现值 该现值即为被评估资产的评估价值 第四 确定评估结果 并对评估结果加以分析说明 2020 3 26 资产评估学 68 六 收益法应用的基本形式 运用收益法 确定收益额和折现率是十分重要的 而确定未来期限同样重要 在实际中 收益额与期限至少存在以下四种情况 一 每年收益相同 未来年期无限即 稳定化收益法 年金化法 2020 3 26 资产评估学 69 六 收益法应用的基本形式 例2 8 设某企业可以无限期持续经营 每年预期收益额为100万元 确定本金化率为4 要求 试确定该企业持续经营下的评估值 被评估企业评估价值 100 4 2500 万元 2020 3 26 资产评估学 70 六 收益法应用的基本形式 二 每年收益相同 未来期限有限基本计算公式为 例2 9 设某企业尚可持续经营6年 每年预期收益额为10万元 确定折现率为4 要求 试确定该企业在有限期经营假设下的评估值 企业评估价值 10 P A 4 6 52 421 万元 2020 3 26 资产评估学 71 六 收益法应用的基本形式 三 每年收益不同 未来年期无限若预期未来收益不稳定 但收益又是持续的 则需采用分段法 基本计算公式为 2020 3 26 资产评估学 72 六 收益法应用的基本形式 例2 10 设某企业无限期持续经营 未来5年的收益额分别为50万元 60万元 55万元 68万元 70万元 假定从第六年开始 以后每年收益额均为70万元 确定的折现率为4 本金化率为5 要求 试确定该企业的评估价值 2020 3 26 资产评估学 73 六 收益法应用的基本形式 评估步骤为 第一 确定未来5年收益额现值未来5年收益额现值 50 0 9615 60 0 9246 55 0 8890 68 0 8548 70 0 8219 48 075 55 476 48 895 58 126 57 533 268 105 万元 2020 3 26 资产评估学 74 六 收益法应用的基本形式 第二 确定第6年以后各年收益额的现值第6年以后各年收益额现值 70 5 P F 4 5 1150 66 万元 第三 确定该企业的评估值企业评估价值 268 105 1150 66 1418 765 万元 2020 3 26 资产评估学 75 六 收益法应用的基本形式 四 每年收益不同 未来年期有限基本计算公式为 2020 3 26 资产评估学 76 六 收益法应用的基本形式 例2 11 设某企业尚可经营5年 每年预期收益额分别为160万元 140万元 135万元 120万元和110万元 确定折现率为6 要求 试确定该企业的评估价值 企业评估价值 160 0 9434 140 0 8900 135 0 8396 120 0 7921 110 0 7473 150 944 124 6 113 346 95 052 82 203 566 145 万元 2020 3 26 资产评估学 77 七 对收益法适用范围的评价 1 优点通过预测未来收益 来折算资产的价值 评估结果合理 易于被评估结果使用者理解和接受 2 不足之处第一 在评估依据方面 主观分析判断的比重较大第二 某些资产所带来的收益难以单独计算 第三 在估测单项资产的收益时 要注意该项资产与其他资产的相互依存关系 要将所有资产共同创造的收益在各项资产中进行合理划分 这种划分是非常困难的 也难以划分得合理 准确 2020 3 26 资产评估学 78 第四节应用资产评估方法需注意的问题 资产评估方法的选择 资产评估方法之间的关系 2020 3 26 资产评估学 79 资产评估方法的选择 选择资产评估方法要考虑以下一些因素 资产评估目的资产评估目的制约着资产评估方法的选择 资产评估假设资产评