房地产市场波动及房地产企业投资决策的影响研讨.doc

摘要房地产市场在发展过程中客观地存在着波动的现象，分析房地产市场波动，不但具有理论上的开拓意义，而且在实践中有助于引导房地产市场的主体投资者、开发商进行投资决策。房地产投资决策是整个房地产开发过程中的关键环节，决策的合理性、科学性将直接影响开发项目能否顺利进行。如何运用房地产市场波动理论指导投资决策，是决策者迫切需要解决的难题。本文旨在从房地产市场波动的角度探讨房地产投资的决策方法，以降低投资风险。其中主要针对房地产市场波动影响下的投资决策行为为研究内容，并最终以决策者把握房地产市场波动规律进而选择合适的机会来合理制定房地产投资计划为研究的目的。文章的第一部分是介绍论文的研究背景、研究意义、理论综述、研究方法以及数据来源。第二部分是对房地产市场波动理论的回顾，首先通过回顾前人的研究成果，来寻求理论的支持。其次对房地产市场波动的相关理论进行了阐述和总结。这对以后论文的研究做了理论上的铺垫。第三部分主要通过回顾房地产市场的发展历程及对不同阶段的特点进行分析，并同时运用所选择的指标反映出市场运行的轨迹，最终找出影响房地产市场波动的原因，这为以后分析与预测房地产市场的波动趋势做了必要的准备。第四部分主要对房地产市场波动的趋势进行分析，通过对2007年房地产市场现状的分析为2008年的趋势分析做铺垫。最后应用定量分析的方法对房地产市场的走势做进一步分析，并对2008年房地产市场是否出现拐点做出判断。第五部分主要是根据房地产市场的发展趋势对房地产企业的投资的影响和如何根据其发展趋势针对性地做出合理的投资策略。该部分在实际研究中，以万科集团这种具有代表性的大规模企业为研究对象，应用SWOT分析工具为其以后的发展提出了一些策略性的建议。本文对房地产市场波动及其对房地产企业投资策略的影响研究，主要有以下几点结论:第一，房地产市场从计划经济时代转向市场化时代的过程中，市场中的经济活动对国家政策敏感程度是一个由强到弱的过程;房地产市场的成熟不仅包含了投资者掌控风险的能力较以往更为理性，而且市场中的需求数量的增多及购买能力的增强也是促使房地产市场走向成熟的关键所在。第二，政府行为起到了调节市场平衡的作用。第三，心理预期对房地产市场的影响也非常关键，由于在房地产商与购买者之间存在沪石家庄经济学院硕士学位论文一个信息获取的过程，而传递这一信息的媒体，则左右了购买者心理预期。第四，2008年及今后的几年里房地产市场有可能出现拐点。针对以上的分析结果，笔者主要从关乎企业发展的几个方面提出了一些政策建议，主要包括:第一，就从紧的货币政策而言，企业将要解决资金供应的难题，如:整合资源扩大合作，缩小投资规模，创新融资方式等都是需要函待解决的。第二，扩大土地储备数量，投资重点应转移至二、三线城市。第三，配合政府做好廉租房与经济适用房的社会工作。这不仅有利于房地产市场健康发展，而且还有利于百姓的生活质量，从而能够促进社会的稳定与和谐。关键词:房地产市场;波动;趋势;预测;投资策略摘要Abstract111theProeessofdeveloPmentofreal一estatemarket，there15flunetioninthemarket.Analysisoftherealestatemarketfluctuations，notonlywiththePioneeringtheoretiealsignifieance，butinPraetieewillhelPguidethemainbodyoftherealestatemarket-investorsanddevelopersforinVestmentdecisionsRealestateinVestmen(decision一makingProeessasawholerealestatedeveloPmentinkeydeeision一makingrationalandseientificwilldireetlyaffectdeveloPmentProjeetseanProeeedsmoothly.Howtousetherealestatemarketfluctuationstheorytoguideinvestmentdeeisions，Poliey一makersurgentlyneedtoaddresstheProblem.ThisPaPeraimstofluetuationsintherealestatemarketfromthePersPeetiveoftherealestateinvestmentdeeision一makingmethodstoreduceinvestmentrisk.Mostofthemwereagainsttherealestatemarketundertheinflueneeoffluetuationsintheinvestmentdeeision一makingbehaviorforresearehand，ultimately，Policy一makerstograsPthelawoftherealestatemarketfluetuationsinturnehooseasuitableoPPortunitytodeveloPareasonablerealestateinvestmentPlansforthePurposeofthestudy.Theartiele15tointroducethefirstPartoftheresearehbaekgroundPaPers，researchsignificance，theoretiealsynthesisofresearehmethodsanddatasourees.TheseeondPart15therealestatemarketfluctuationsofthereeall，firstofallthroughtheresearchaehievementsoftheirPredeeessors，toseekthesuPPortoftheory.ThiswasfollowedbytherealestatemarketfluetuationsrelatedtothetheoryexPoundedandsummeduP.Thisthesisontheresearchdoneafterthetheoryofforeshadowing.hethirdpartoftherealestatemarket，mainlythroughthedeveloPmentProeessandtheeharaeteristicsofthedifferentstagesofanalysis，andatthesametimechosenbytheuseoftheindieatorsrefleettheoPerationofthemarket，5trajectory，theultimateimPaetontherealestatemarketfluctuationstoidentifythereasonsforthisforlateranalysisAndforecasttrendsintherealestatemarketfluetuationsmadethenecessaryPreParations.FourthsomeofthemajorfluetuationsintheProPertymarkettrendanalysis，by2007thestatusoftherealestatemarketanalysisforthe2008trendanalysis.FinallytheaPPlieationofquantitativeanalysismethodoftherealestatemarkettrendsforfurtheranalysis，andin2008therealestatemarkettodeterminewhetheraturningPoint.PartVoftherealestatemarketarebasedmainlyonthedeveloPmenttrendoftherealestatebusinessandhowtheimPaetofinvestmentinaeeordancewithitsdeveloPmenttrendoftargetedareasonableinvestmentstrategy.ThePartintheaetualstudy，toWankesueharePresentativegrouPoflarge一sealeenterpriseforthereseareh，aPPlieationSWOTanalysistoolforthefuturedeveloPmentofanumberofstrategieProPosals.InthisPaPer，therealestatemarketfluctuationsintheProPertybusinessanditsimPactoninvestmentstrategies，mainlyhavethefollowingeonelusions:first，therealestatemarketfromthePlannedeeonomyera，theeraoftransitiontoamarketintheProeessofeeonomicaetivityinthemarketonsensitivenationalPolieies15adegreefromweaktostrongProeessofmaturerealestatemarketnotonlyincludestheabilityofinvestorseontrolmorerationalthanbefore，butthemarketdemandandtheinereaseinthenumberofthePurchasingPower石家庄经济学院硕士学位论文.oftheinerease15alsototherealestatemarkettomatureThekey.Second，theGovernmentofmarketregulationhasPlayedabalancingrole.Third，thePsyehologicalexPectationsoftheimPaetoftherealestatemarket15alsoveryerueial，beeauseintherealestateagentandabuyerexistsbetweenaeeesstoinformationProeess，andeonveythisinformationtothemedja，aboutthePurchaseofthosePsychologicalexPectations，Fourth，in2008andfutureyearstherealestatemarketlikelytobetheinfleetionPointTheresultsfortheaboveanalysis，theauthorrelatesmainlyftomtheareasofenterprisedeveloPmentmadeanumberofPolieyrecommendations，ineluding:first，fromthetightmonetaryPolicy，thecomPanieswillsuPPlyfundstosolvetheProblems，suehas:integrationofresoureestoexPandeooPerationAndna仃owtheinvestmentsealeandinnovativefinancingmethodsareneededtoberesolved.Second，toextendthenumberoflandreserves，theinvestmentfoeusshouldbetransfe仃edtotheseeondandthirdlineeities.Third，withthegovernmentintheeeonomyandthelow-eosthousinginsoeialwork.This15notonlycondueivetothehealthydeveloPmentoftherealestatemarket，butalsoeondueivetoPeoPle，5qualityoflife，therebytoPromotesoeialstabilityandharmony.Keywords:Real一estatemarket:Flunction;Trend:Proeasting:InvestmentStrategyIV目录目录摘要.，二，.，.，.，.，.，.1Abstract.认.卜.111第1章绪论.，.，.，.，.，.，.，.一1-，.1研究背景与意义，、.:.卜.。，一卜1.2国内外研究现状.，.，.，.，.，一3-1.3研究内容.，.-.、.，.，.，.一5-1.4研究方法.、.，.一5-1.5相关概念界定.，.一6-第2章房地产市场波动的理论分析.、，.，一8-2.1经济周期与房地产市场周期理论.、，.一8-2.1.1经济周期理论.，.一8-2.，.2房地产市场波动理论.一9-2.2房地产市场的供求分析.、一13-2.3小结.，.，.，.一15-第3章我国房地产市场波动的实证研究，.，.一16-3.1我国房地产市场的发展历程及特点.，.，.，.一16-3.2我国的房地产市场波动轨迹及特征.卜.，.一21-3.2.1指标选取.，.一21-3.2.2我国房地产市场的波动轨迹.一22-3.2.3我国房地产市场波动的特征.一23-3.3房地产市场波动的影响因素分析.，.，.一24-3.3.1我国房地产市场波动的内部因素分析.，.一25-3.3.2我国房地产市场波动的外部因素分析.一27-3.4小结.，.，.一32-第4章我国的房地产市场现状及趋势分析.，.一34-4.1我国的房地产市场现状.，.一34-4.1.1宏观经济与政策环境.一34-4.1.2房地产市场供给现状.一35-4.1.3房地产市场需求现状.，.4.一36-4.2房地产市场波动的趋势分析.，.一37-4.2.1房地产市场的供给情况分析.一37-.4.2.2房地产市场的需求情况分析.，一42-4.2.3房地产市场需求与供给的综合分析.一44-4.32008房地产市场发展趋势预测.，.一45-4.3.12008年宏观政策环境预测.一45-4.3.22008年房地产住宅市场预测.，.，.，.，.，二，.一45-4.4小结.，.一46-第5章房地产市场波动对房地产企业的影响及企业的应对策略.一47-5.1房地产市场波动对房地产投资的影响因素分析.一47-6.1.1宏观经济变动对房地产企业的影响.，.一47-石家庄经济学院硕士学位论文毕卿里旦旦旦早里早旦早早旦旦旦早5.1.2现金流对房地产企业的影响.一48-5.1.3土地成本对房地产企业的影响.一49-5.1.4心理预期对房地产企业的影响.一49-5.1.4政策因素对房地产企业的影响.，.一50-5.2基于Swo丁的房地产企业应对策略分析.一50-5.2.1SWO丁分析方法.、.，.一50-5，2.2SWO丁分析方法的实际应用.一51-5.2.32008年万科集团发展建议及展望.一55-5.3小结.一55-参考文献.一57-攻读硕士学位期间发表的论文和科研情况.一61-第1章绪论第1章绪论研究背景与意义房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并月因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩一张阶段，周而复始、循环往复，山此构成房地产市场波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产、卜的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。那么中国的房地产周期波动的特点是什么?如何来描述这种规律?以及能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出预测，这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。另外，2005年房地产市场出现了过热的现象，房价一直攀升，居民排队购房;房地产市场中的投资者或企业鱼龙混杂、良荞不齐，一些闲散资金及国内与国外的非房地产行业的资金都纷纷投入到中国的房屋建设中，出现了混乱的局面。2005年一2007年政府相继出台了一系列的相关法规与政策来抑制这种局面所带来的不利于国民经济健康发展的不稳定因素，给房地产市场“降温”。这一方而对稳定房地产市场非常有利，但另一方illj，对一些正规的房地产企业来说，却会受到很大的影l响。如何规避风险?如何令企业健康发展?也是需要进一步研究与分析。房地产业是国民经济的一个重要产业，房地产业的发展与国民经济的发展紧密相关，充分认识它的地位和作用，对研究房地产业经济运行的规律性和促进房地产业更好的发展具有重要总义。1、房地产业在国民经济中的地位第一，房地产业是国民经济的基础性产业，房地产是社会经济活动的基本要素和场所，从事房地产开发经营势必会成为国民经济中不可替代的产业。第二，房地产业又是国民经济的先导性产业，该产业具有产业链长、关联度大的特点，能够直接或间接地带动相关产业的发展。在房地产开发建设中，仅住宅建设需要的建筑材料和零部件就达2000种以上。同时，住宅消费的提高还能带动建材、化工、家电、装饰及家具等生产资料和生活资料消费的相应增长。第三，房地产业同时也是国民经济的支柱性产业。目一前，我国房地产业得到迅速的发展，有统计说，全国房地产投资占全部投资的比重高达18%，一些地方房地产投资占其总投资的比重高达50%以上;房地产业占据GDP的比例日趋升高，谢国忠估石家庄经济学院硕士学位论文.甲.，.鱼鱼鱼旦旦旦旦旦旦旦，.旦旦旦旦旦一旦旦旦旦旦旦旦旦计，中国房地产业对GDP直接、间接的贡献率达1/3，地方政府收入中的25%一35%来自土地销售、房地产税费以及其他渠道的房地产业利润。不仅如此，房地产业还能带动钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具等行业的发展，房地产业在建筑设计、交易评估、咨询服务、物业管理等方面，更有利于新材料新技术的吸收和发明。2、房地产业在国民经济中的作用第一，房地产业的发展有利于产业结构的升级目前我国三大产业的增加值结构，与相同发展水平的国家相比存在着较大的结构偏差。这种结构偏差主要表现在两个方面:一是第二产业的比重较高，二是第三产业的比重较低。因此我国三大产业的结构调整的主要任务就是大力发展第三产业。其中房地产业就是一个重要的产业。房地产业的发展，不仅为第二产业的产品结构优化带来机遇，也为第三产业的发展带来更多的需求空间。第二，房地产业能带动经济的发展罗斯托的起飞理论和增长阶段理论认为，人类社会的发展可划分为六个阶段，由传统社会向工业化社会的转变是“起飞”阶段，在以后的每个阶段都应有“主导产业”的发展和带动。我国己进入工业化发展的加速时期，这一阶段是房地产业作为支柱产业的形成时期，各产业的发展需要房地产业的快速发展，房地产业的发展也将对经济的发展起到巨大的推动作用。第三，房地产业能够优化城市消费结构住房消费是居民消费中的最重要组成部分。在传统的经济体制下，我国住房实行的是实物性、行政性分配政策，人们对住房消费没有选择的自由，因此无法形成合理的消费结构，个人消费支出中，住房消费支出所占比重极低，同发达国家存在着很大的差距。随着经济的发展、居民收入的提高和住房制度改革的深化，个人购买住房己成为热点，住房消费在个人消费中的比例不断扩大，我国城镇居民逐渐成为住房消费的主流。第四，房地产业的发展能够带动就业据统计，中国房地产从业人员从1978以来一直呈上升趋势，1978年为31万人，1990为44万人，1997为54万人，到2006年增加到160万人。与此同时由于房地产业的产业联动性，可以带动相关产业同时增加就业机会，尤其表现在建筑业就业人数的极大增加。建筑业是劳动密集型产业，吸收劳动力的容量很大，随着房地产业的发展，建筑业的就业人数有了很大的增加。据统计，我国建筑业从1980年到2000年，职工人数由982.7万人增加到2740.9万人，在全社会就业人数中的比重相应也有很大的提高。据研究结果显示，房地产业每增加1名员工，可带动相关产业增加2名员第1章绪论工，这对缓解就业及企业下岗压力，促进下岗职工再就业起了重要作用。第五，房地产业的发展可以促进我国上地资源的优化配置长期以来，我国城市土地无偿使用，土地供应失控，使用结构不合理，土地浪费l区仁。发展房地J报业，全面实行土地有偿使)出!jJ度，规范土地交易行为，有利一l抑;jlJ_卜地无限制的需求，同时也有利于优化L地利用结构，实现土地资源的优化配改，保证卜!民经济的健康发展。囚此，房地产业在国民经济发展中是荃础，l:、先导性和支柱性产业。与房地产业在国民经济中所处的地位相适应，房地产业还具有优化产业结构、优化消费结构、带动经济发展、带动就业的作用。研究房地广业的发展规律在现阶段是尤为重要的。缅妞上所述，研究房地产市场波动的规律，并预测其未来的走势对房地产企业来说是至关重要的。首先，可以根据市场的发展状况积极地调整企业未来的发展战略。其次，在强硬的国家宏观调控背景下，如何在市场中取得竞争优势。再次，如何让诸多的房地产企业理性地面对房地产市场。这些问题都需要在研究中给予分析，这不仅关系到房地产一b场健康发展，雨且还关系到百姓生活的诸多问题与社会的稳定、和谐。1.2国内外研究现状国外房地产市场周期研究首先产生于1929年大萧条后的美国，经过七十多年的积淀，形成了众多的成果。Pritchett(1984)分析了1967一1982年间国民经济对房地产市场周期的影响，试图从房地产现金流量中找出一个关键变量来反映周期的变化。得出的结论是，当房地产市场周期达到峰值时，需求领先于供给，而当房地产市场周期降至谷底时，需求滞后于供给:并且标识房地产市场周期的最佳变量是空置率。通常，空置率在衰退阶段达到很高的水平，在扩张阶段逐渐下降，在房地产市场周期的顶峰达到最低点。Mueller和Laposa1994年建立了一个模型，用于分析美国主要城市房地产市场空置率的周期性变动。得出结论是不同区域的房地产市场表现了不同的行为。周期阶段、振幅和时间在多大程度上不同或相反，收益和风险就会在多大程度上不同。在P油rrsA，RoulacSE和BomwL的文章中通过对景气循环的特征研究中发现不同的房地产在不同的阶段表现是不一样的。Kaiser(1997)研究了房地产长周期。比较了房地产总收益率与机构房地产投资回报率、以及建筑、就业、通胀、利率和股指等经济变量的关系，发现了长为30年、50一60年和几百年的房地产市场周期。以上文献关注于城市层面的房地产市场，分析了房地产市场周期波动的城市互异石家庄经济学院硕卜学位论文巨旦旦旦旦旦旦组奥旦照旦旦旦旦照性，类型互异性，并建立模型应用于投资决策。随着20世纪80年代初开始的城市土地使用制度改革和城镇住房制度改革逐步推进和深化，我国房地产业逐渐产生和发展起来。在此期间，房地产业的发展速度和对国民经济的贡献及对其他产业的影响有目共睹。由于我国房地产市场自1998年开始步入市场化，由于历程较短仍尚未形成明显的周期，所以国内对房地产市场周期及房地产投资决策的研究还处在比较初级的研究阶段。目前，国内有关房地产投资决策的理论研究尚处于探索阶段。国内学者对房地产经济及房地产投资决策的研究主要通过以下三种手段和途径:借鉴国外理论、系统研究和非系统研究。早期多以借鉴和翻译欧美市场化国家关于房地产投资、经营的文献和论著为主，这方面代表性的译著有:龙胜平等人翻译的美国学者GlaylonE.creer和MiehaelD.Farrell的专著InvestmentAnalysisForRealEstateDeeision(房地产投资决策分析)，该译著从房地产市场分析入手，以贴现现金流量分析为基础，重点介绍了美国房地产的投资决策指标和投资风险的定量表达方法，对国内房地产投资决策研究具有一定的参考价值。类似的译著还有葛孚光译的房地产投资盈利技巧一书，该书介绍了投资、经营房地产实物和金融的一些技巧和方法。另外，途艳若、张令东、任国军还翻译了美国南方卫理公会大学房地产教授威廉姆.B.布鲁格曼和印第安纳大学房地产教授杰夫瑞.D.费雪在房地产领域的著作RealEstateFinaneeAndInvestment(房地产融资与投资)，涵盖了住宅房地产融资、收益型房地产融资、项目融资投资以及房地产资本市场和证券等方面的内容，进一步加深了潜在经济因素对房地产风险及价值重要性的探讨。而国内有关房地产市场波动及房地产市场投资决策的论文中，有关研究房地产市场波动还主要以研究房地产市场周期理论为主，王克忠(2003)提出根据房地产经济周期与国民经济周期既有一致的方面，又有自己的特点，在社会主义制度下运用计划机制缓和、减轻这种周期性波动，延长经济发展的扩张期的论点。包宗华(2005)通过对日本的房地产市场泡沫的比较研究得出结论并对房地产泡沫的“破裂论”给予反驳，通过对“泡沫”问题的对比研究后更加稳定了中国的房地产市场。还有的研究是通过对我国房地产市场周期的规范分析和实证分析，从合理实施宏观调控政策的方面入手。在研究根据房地产市场发展状况制定投资决策的成果中，有些学者是从房地产投资决策的某一方面即从投资机会的角度入手研究，如:马思新(2002)通过定性和定量方法分析了房地产市场的泡沫预警模型并提醒开发商在做出投资决策之前一定要充分把握市场信息;张红(2004)在房地产景气循环与周期的研究中提醒投资者要考虑房地产景气循环的影响从而获得较高的投资收益或较低的投资风险。本文主要通过第l章绪论旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦研究影响房地产市场波动的主要因素，来分析引起市场波动的因素之间的内在关系来找出房地产市场波动的规律。并同时确定房地产市场的波动趋势，然后讨论在趋势的影I响下，房地产企业如何做出相应的投资决策。1.3研究内容论文以房地产市场波动和房地产企业为研究对象来研究房地产市场波动及其对房地产投资策略的影响研究。论文包括一下5个内容:第一部分是介绍论文的研究背景、研究意义、理论综述、研究方法以及数据来源。第二部分是对房地产市场波动理论的1司顾，西方的经济学家对经济周期和房地产周期的研究较早，产生了许多优秀的理论成果。首先通过回顾前人的研究成果，来寻求理论的支持。其次对房地产市场波动的相关理论进行了阐述和总结。这为以后论文的研究做理论上的铺热。第三部分主要通过回顾房地产市场的发展历程及对不同阶段的特点进行分析，并同时运用所选择的指标反映出市场运行的轨迹，最终找出影响房地产市场波动的原因，这可以为以后分析与预测房地产市场的波动趋势做必要的准备。第四部分主要对房地产市场波动的趋势进行了定量分析，首先通过对2007年房地产市场现状的分析为2008年的趋势分析做铺垫。然后应用定量分析的方法对房地产市场的走势做进一步分析，并对2008年房地产市场是否出现拐点做出判断。第五部分主要是根据房地产市场的发展趋势对房地产企业的投资影响和如何根据其发展趋势针对性地做出合理的投资策略。该部分在实际研究中，以万科集团这种具有代表性的大规模企业为研究对象，为其以后的发展提出了一些策略性的建议。1.4研究方法木文采用主要用定性的方法对中国房地产市场波动与其影响因素的相互关系进行具体分析，可以进一步了解中国房地产业市场波动的原因。另外从供求关系角度，通过运用定量与定性的方法对中国目前的房地产市场进行了综合的分析，并预测未来的发展趋势。最后通过运用SWOT分析方法对万科集团的具体情况进行客观的评价与分析，并为其提供了一些针对市场未来的环境变化所应当做出的投资策略的建议。石家庄经济学院硕_l:学位论文1.5相关概念界定1、房地产市场波动与房地产周期房地产市场波动与房地产周期是既有区别又有联系的两个概念。从总体上看，房地产周期以房地产市场波动为基本形式，因而必然表现为房地产市场波动，这种呈现出周期特点的波动就是房地产周期波动;但房地产市场波动并不必然全部都呈现出周期特点，除了房地产周期波动外，还存在其他波动形态如长期趋势、季节波动、随机波动等，因而并不一定都表现为房地产周期。也就是说，房地产周期可以称为房地产周期波动，但房地产市场波动并不一定都表现为房地产周期。2、房地产需求与房地产供给的概念(1)房地产需求的基本概念根据需求的经济学含义，我们界定房地产需求为消费者在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品数量。这与经济学中所指的有支付能力的需求是相同的。一般情况下，房地产价格与消费者愿意购买的数量成反比，而收入与需求成正比。由于房地产自身的特殊性，决定了房地产需求具有以下四个特点:根据不同消费者对不同房地产类别及用途的需求，房地产需求可以分为生产经营性需求、消费性需求和投资性需求。生产经营性需求主要是指各类企业机构对工业厂房、商业用房、办公楼等的需求;消费性需求主要是指居民对各类住宅的需求;投资性需求是指作为一种价值形式储存的具有保值增值功能房地产需求。土地需求属于引致需求范畴。由于对住宅、厂房、商业用房及办公用房的需求而导致对土地的需求，土地作为房地产开发经营过程中的一种投入要素来使用，因此，土地的需求是一种引致需求。房地产需求的区域性差异明显。由于房地产本身的区域性特点，决定了一个地区的房地产需求主要来自当地居民和企业。由于不同地区居民和企业的消费能力和经济增长情况不同，导致房地产需求的区域性差异较大。房地产需求的消费者偏好差距较大。由于消费者的收入水平、受教育程度等的不同，使得房地产需求者的偏好差距较大。(2)房地产供给的基本概念根据供给的经济学含义，我们界定房地产供给为房地产企业在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意并且能够出售或出租的房地产商品数量。同样，由于房地产自身的特殊性，决定了房地产供给具有以下两个特点:房地产供给的刚性。由于土地资源有限，同时在实行土地国家所有的制度下，第1章绪论旦旦照旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦绝绝口绝绝旦旦旦旦旦旦旦旦绝照旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦里旦旦旦旦旦旦旦旦里绝绝绝绝绝巨巨旦旦旦口照绝旦里旦旦旦旦旦旦里里里里旦旦里作为房地产要素的土地供给由国家实行垄断供给，因此上地供给具有刚性的特点，土地供给的刚性导致了房地产供给的刚性。房地产供给的滞后性。由于房地产开发的周期较长，因此房地产供给存在时户d_!二的滞后性。就某一时点而言，市场上的房地产供给既有前期建成后投入币场的现实供给狱，也有卜在建设或即将建设的潜在供给。总体米讲，房地J、二洪给丫!下短期内变功小大。石家庄经济学院硕士学位论文第2章房地产市场波动的理论分析不论在国内还是国外，房地产业在运行与发展过程扣都客观存在着周期波动循环的现象。从一般意义_L讲，房地产周期波功是房地产业在经济运行过段中周)明性扩张与收缩的波动现象。不过，相对于经济学对经济周期的较为成熟的分析研究llij台一，房地产周期波动循环的分析与研究，基本上还属于开拓性阶段，特别是我困的房地产周期研究分析，可以说还仅仅处于jF创阶段。因为我国的房地产市场发展时期较短(1978年至今大约30年的时问)相对于国外较为成热的房地产市场来说，无论从国内的相关理论和数据都相对一较少，所以为了研究我国房地产市场波动，仍需要对困外的房地产发展历程和相关理论有一个较为全而的认识。2.1经济周期与房地产市场周期理论经济周期理论的研究起步早于房地产市场周期的研究，所以国内外有关的研究成果大多都源于经济周期理论。经济周期理沦现有的研究方法和基础理沦都可以作为房地产市场周期理论研究的很好借鉴。2.1.1经济周期理论1、经济周期分类按照经济增长率的高低，经济周期可以划分为“古典周期”和“增长周期”。“古典周期”指的是经济扩张表现为绝对上升，经济收缩表现为绝对下降。“增一长周期”指的是经济增长率在扩张期呈上升趋势，在收缩期呈